|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈主任(Mia #230) 王詠樂主任(Zora #212) 陳盈如(Becca#235)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
2019年土地交易也頗為熱絡，根據內政部資料顯示，全年土地買賣登記共55萬筆，是2016年房地合一稅實施後的新高，但土地買賣移轉面積7715萬坪與前年相比減少了6.1%，六都的交易面積有增有減，不過交易筆數都有成長，其中，六都中土地買賣增加最多為桃園市，交易筆數年增17.8%，買賣面積增加最多則是高雄市，年增幅42.8%。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，不動產市場回溫且前景看好，建商及投資者加碼購置不動產，且台商回流進行產業鏈配置，也挹注土地交易，但因各都價格高低差距大，因此土地交易面積各有增減。
綜觀六都土地買賣趨勢，桃園市及南台灣顯著增溫，桃園市去年土地交易筆數年增17.8%、面積年增29.5%，是六都中土地交易筆數最多的都會區，台南市筆數年增13.0%、面積年增9.7%，高雄市筆數年增13.5%、面積年增42.8%。 至於雙北及台中在交易筆數上都成長，但交易面積下滑或持平，台北市買賣筆數年增7.3%、面積年減24.8%，新北市筆數年增2.7%、面積年減34.2%，台中市筆數年增6.7%、面積年減0.1%。 郎美囡表示，市場回溫帶動交易量大幅增加，尤其低價、議題強勁之區域備受矚目，如桃園市、台南市、高雄市受重劃區及各類型發展特區帶動，且價格相對低，相同預算下買方能購置的面積大，故交易量及交易面積皆顯著攀升，至於雙北及台中的交易表現也不俗，但近年土地價格上升，相對壓縮購買面積，就整體市場交易，全國及六都向上發展的趨勢一致。 住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，不動產市場一片看好，交易屢開紅盤，本預期今年持續增溫，但受到肺炎疫情影響，上半年交易量恐受衝擊而量縮，惟台商資金回流及剛性需求支撐，故長線仍然看好。
房仲統計今年1月雙北網路熱門點閱前五名社區，台北市第一名為大直美堤花園，其他入榜包括大安國宅、成功國宅、世界山莊、觀星台北；新北市第一名是美河市，其他為新巨蛋、巨蛋、海洋都心、玉上園。 永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，新春網路看屋情況可看出，民眾在北市購屋偏好屋齡20年以上中古屋，總價在2500萬元以內；新北市則以屋齡十年內新古屋較受青睞。
為了解民眾今年購屋意向，永慶房仲網針對民眾今年1月上網查詢物件進行統計，台北市部分，點閱量最大的是位於中山區的大直美堤花園，其次依序為大安區大安國宅、成功國宅，文山區世界山莊、觀星台北。 謝志傑表示，北市五大熱門點閱社區大致可分為市區國宅、郊區捷運宅兩大類，兩者都有一個共同特色，就是價格相對便宜，其中文山區兩個社區房價最低三字頭就能入手，大直美堤花園成交價也多在五字頭上下。 新北市熱門點閱前五名社區，美河市、玉上園均位於新店，新巨蛋、巨蛋都在板橋，海洋都心位於淡水。
謝志傑表示，新北前五名社區中有四個社區屋齡都在十年內，顯示新北市購屋人對於新古屋需求較高，五大點閱社區中，四個鄰近捷運站，一個鄰近淡海輕軌站，顯示交通仍是新北購屋族群重要考量因素。 從價格觀察，海洋都心最便宜，實價每坪18至26萬之間，平均總價不到800萬，主要吸引購屋預算有限的首購族。預算相對充裕或換屋族群，則會選擇新店與板橋區，新店兩個熱門社區房價四、五字頭，板橋新巨蛋每坪單價落在62萬至75萬元之間。
台北市每一個區域都有各自的獨特之處，民眾依據需求、喜好、生活習慣等也會有不同的看法及評價。一名網友就在社群網站上盤點了台北市天母、大安、信義、大直、民生社區5區的亮點及特色，想詢問大家若是只能選一個，最想住在哪裡呢？對此，許多網友們考量到交通、工作、學區、吵雜程度等，留言表達自己的想法。 原Po在PTT上貼文指出，像是位在士林區的「天母」，有很多外國人居住，國際學校也選擇落腳於此，鄰近還有新光吳家、中信辜家；「大安」是現已不如以往熱鬧的東區，有SOGO、微風等百貨坐鎮，周圍還坐擁大安森林公園、永康商圈等；「信義」有新光三越、微風集團、台北101等百貨公司聚集，靠近象山有許多國際企業駐紮。
此外，位在中山區的「大直」有美麗華百樂園、水岸豪宅、婚宴會館、國防部，還有美女比例最高的實踐大學；民生社區則是台北最早的都市計畫區，也是全台首座美式社區，低調、寧靜、綠蔭公園多，周圍還有許多特色風格小店及文青咖啡店。 許多網友就表示，「怎麼想都是天母啊，超愛」、「天母首選」，但也有網友指出「天母沒有捷運是唯一不方便之處……」、「天母上下班時間塞爆」。也有網友說到，「有工作就住中山區北半邊、或松山區永春後山埤一帶，退休就住士林區或北投區」、「現在住信義，真的是生活機能超好」。 有人則鍾情民生社區，「人行道好走，去東區信義都方便」、「民生社區很棒啊，方便又安靜」、「喜歡民生社區的環境和氣氛」；也有網友直呼：「大直真的是首選，小而美，去哪裡都方便」，有人也直接做出比較「大直適合一般生活，天母適合不用工作的人或soho，民生、大安適合在意小朋友學區的人」。
新冠肺炎病毒疫情大爆發，導致全球製造業與服務業營運上出現壓力，而有「世界工廠」之稱的中國大陸更是首當其衝。高力國際建議，商用不動產投資人，應掌握此時「逢低進場、危機入市」的機會點。 高力國際表示，為了解該疫情對於中國大陸經濟衝擊，針對房東、租客以及房產投資人進行超過700個電話民調，最後做出三項投資建議，首先房東應該積極傾聽租客經營需求；擴大電商、數據中心等投資規模；最後房地產可能出現價格修正，提供投資人一個「逢低進場、危機入市」的機會點。 高力國際今（18）日公布「新冠疫情對中國商業地產市場的影響」研究報告。 為了深入了解市場對於疫情影響的真實看法，高力國際近兩天對於中國大陸的受訪者，包括：業主、承租、投資人等專業人士，進行超過700個電話調查，展示商業地產市場參與者所面臨的挑戰，以及如何在未來幾個月及全年，做出自我調整，以應對疫情影響。 高力國際這項報告指出，調查顯示，在辦公市場方面，業主和承租戶對於2020年前景預判，有所出入。
業主相對而言，稍顯樂觀，而45％的承租，已經明顯感到業務量有所少。 受訪業主中，59％認為辦公租金將保持相對穩定，29％預計租金會有下調壓力。在空置率方面，40％的受訪業主認為空置率會保持不變，而有40％預計會出現小幅上升。自疫情爆發以，已有一些業主積極與承租對接。 高力國際建議業主，應主動與承租戶溝通，以穩定、增進與現有承租戶的關係。 在電商、零售業方面，這項調查顯示，零售業受到疫情嚴重衝擊，有88％的受訪零售商表示，收入下降。 另外，有40％的零售商預期今年第二季度，客流將有望復甦。而24％，則認為需要等到下半年才會復甦。 在數據中心市場方面，高力國際調查，中國大陸國內多數企業的春節假期已經結束，據高力國際物業及資產管理服務部的調查，79％的受訪企業，已在2月10日正式復工。
然而，基於對於疫情擴散的擔憂，81％的受訪企業選擇安排員工在家，遠距辦公。高力認識，這意味著遠距辦公，在中國大陸，將成為趨勢，並使原來已激增的數據使用量，進一步攀升，帶來數據中心的更多需求。 調查顯示，數據中心營運商認為他們將從遠距辦公的需求成長中，進一步獲利，54％的受訪者預期2020年數據中心租金將上漲。調查中，30％受訪者預計數據中心機具租金將在2020年上漲10％，15％的受訪者預期上漲10~20％，而9％預計上漲幅度將超過20％。 在物流市場方面，報告指出，這波疫情將使得電商業應在未來獲得成長的契機。本次高力國際調查結果顯示，45％的受訪者為物流物業發展商，而34％為電商企業，因此應可準確反應業主和租二者的觀點。受訪電商企業中有24％認為，2020年線上銷售將同比增長15％，而31％的受訪者則認為有15％或更高。 就租金預期而言，結果較為平衡，有40％預期租金將同比增長，但43％認為租金將可能因租要求優惠或免租期政策而下降。
空置率預期有32％認為會有所攀升，但41％認為線上銷售的增加，將使空置率下行。 在投資市場方面，報告預期，投資總額估值可能會在短期被壓低，但應會在下半年反彈。自疫情爆發以來，國際投資人大多呈現觀望態度，但中國大陸國內投資人，仍保持活躍。 高力國際表示，此次調查對象，包括來自138個辦公大樓業主、337個辦公大樓承租戶、74個零售物業業主和承租戶、105個數據中心營運商，以及70個物流物業業主和承租，並與大量客進行有關商業地產資產估值和投資情緒的詳細討論。 調查涉及的城市，包括：北京、上海、廣州、深圳、成都、南京、蘇州、杭州、瀋陽、大連和西安。從一線城市到新興市場，都有涉及。
中國地產商出招救市，大打七五折救市場，各項花招線上買房、抖音快手直播賣房，琳瑯滿目，而且線上買的人也不一定要怕買貴，台灣業者指出，中國新案都有個「備案價」，開發商頂多再讓利99折、97折，成交還得即時透過網簽程序實價登錄，「比起台灣預售屋成交價要用打聽的，最後還要拖到1~2年才『開獎』，房市透明度更高」。 中國房地產所謂的備案價是指開發公司獲取「商品住房預售許可證」，需要提交預售價格以及變動的幅度、監管協議等住房預售資訊，一線城市政府也會依此作為「限價」手段打房；對於買房的民眾，最方便的是上網就能知道房屋價格，細到不同樓棟格局都有不一的價格。
深圳售屋員陳小飛說：「以此備案價格下，開發商會再讓利一點點，比如99折、97折，除非有特殊關係或員工，可能會再多到96折，基本上幅度都不大，所以價格少有爭議。」 「中國房價透明制度比台灣領先不少」，鄉林建設副總方偉民坦言，對岸政府定期公布預售屋成交數據及價格，所有相關數據網上都能查得到；但台灣現階段預售屋買方多數都是以自己「打聽」居多，預售成交量、價格資訊不甚透明，實價登錄速度也慢上許多。 陳小飛提及，另一方面，過去中國都是賣方市場，加上政府還有限購限價令，因此市場常見短時間秒殺個案、接待中心大排人龍的搶房景象，甚至還要搖號（抽籤）來買房。不過她強調，這波因為疫情衝擊房市肯定冷卻不少，現階段以深圳來說，除非熱銷新案或近成屋的案子，其他幾乎都沒有上班，目前很多都只能透過線上買房。
這一波新冠肺炎來勢洶洶，但外商不動產顧問公司卻看到機會點。仲量聯行董事總經理趙正義表示，在疫情陰霾籠罩下，即將在3月底登場的「世貿三館」標售案，投資人備標仍熱度不減，可望成為游資追逐的標的；高力國際董事總經理劉學龍則建議投資人可在疫情帶來的短空之際，伺機危機入市。 仲量聯行、高力國際18日同步公布新冠肺炎疫情對亞洲商用不動產市場影響的研究報告，結果對於台灣商用不動產市場，認為有短空、有長多。 仲量聯行董事總經理趙正義表示，在疫情衝擊下，亞洲2020年上半年房地產交易總額將大幅萎縮，但影響程度將逐步下降；台灣方面，商用不動產因受疫情衝擊相對較小，辦公室仍處於滿租，投資人也積極備標大型指標案。
趙正義表示，近期疫情衝擊亞洲各產業，主要以零售、旅遊最直接而明顯，至於線上消費，則有相當程度獲益；預期疫情趨穩後，原本延遲的房地交易將會恢復，並且出現「補償式的成長」。雖然短期內疫情已導致房屋交易延遲，但賞屋、詢問度不減，國內營建業將隨疫情趨緩恢復。 高力國際台灣分公司董事總經理劉學龍則表示，在政府及時採取各種防疫措施下，台灣疫情並未大幅擴散，但未來勢必對整體經濟及不動產市場產生影響。 劉學龍表示，台灣實體零售及餐飲業、觀光旅遊、交通運輸及旅館業，因受到國內外民眾減少商務出差及消費旅遊，短期內衝擊最明顯；反之，貨源來自於本地的電商及線上購物，在疫情衝擊下，仍可望成長，推升倉儲物流需求。
在台灣辦公市場方面，劉學龍預期，企業租戶也可能放緩擴編或增租計畫，所幸台北市辦公大樓空置率目前仍在歷史低點，對於租金，應影響不大。 工業地產方面，受到中國大陸此波疫情影響，造成製造業供應斷鏈危機，廠商分散產能的策略，將持續轉移至東南亞或回流台灣，自用型買家可望繼續撐起市場動能。 劉學龍認為，疫情將導致投資人觀望期拉長，短期內交易量將停滯；待疫情稍緩或結束時，將有另一波漲勢，建議房東或業主，應務實調整其手中不動產持有策略；投資人及自用型買家則可考慮危機入市，這是一個值得思考的方向。
延續受惠2019年中美貿易戰，台商資金大回流，台灣商辦市場熱度不減，但在市場上，受到新型冠狀病毒持續蔓延的疫情影響，一場商辦防疫戰也正在展開，過往投資或租賃購買A級商辦的客戶，多強調高投報、高地段價值、交通便利，如今則更重視防疫的軟硬體設備。 新型冠狀病毒感染的肺炎疫情在1月底迅速擴散，疫情時期帶動辦公室升級、共享辦公室，以及原辦公室重建等，產品的「舊換新」話題，在各地區掀起一陣潮流，促使商辦需求熱絡。因為疫情難控，有別於高投報等實質收益條件，有不少投資客、企業老闆，轉而關注新型商辦防疫的軟硬體規劃，成為當今購入商辦趨勢。
以高雄A級辦公大樓聚落「中正金融特區」為例，過去20多年少有新商辦大樓推出，舊辦公室的軟硬體、外觀、大廳、公設等，早已不符現代所需，逐漸被市場淘汰。興富發推出的「高雄CBD」擁有當今防疫最重視的「獨立空調」、「全熱交換器」、「當層排氣」，3大健康商辦的指標功能。 相較於一般舊大樓，沒有獨立的排氣管道，一般排氣多透過「共同管線」來排出，會無法有效避免藉由空氣傳播的傳染性疾病，像現今的新型冠狀病毒，就可能透過共同管線傳播病毒，威脅到辦公環境品質及健康，「高雄CBD」則採用「當層排氣」，能夠有效降低病毒在空氣流動的可能性，使這項指標也為企業老闆購買、租賃首要條件之一，未來在防範各大流行病擴散期間，也能讓員工、客戶都可更加安心。
高雄亞洲新灣區60期重劃區的「停三」用地，徵求民間自行規畫BOT招商案，至17日截止日期因無人投遞投資計畫書，形同流標。這是2月11日以來，亞洲新灣區在七天之內的第三件重大招商案流標，累計這三大商用不動產開發案流標，造成至少335億元的投資因此停滯。 相關單位18日指出，申請參與「高雄多功能經貿園區特定區停三用地新建營運移轉案」，截至2020年2月17日，無人投標，宣告這起BOT招商案流標。
亞洲新灣區60期重劃區的「停三」用地，由高雄交通局與高雄港區土地開發公司合作，共同對外招標，基地面積約11,350平方公尺（約3,433.37坪），建蔽率80％，容積率960％，將由得標廠商開發立體停車場和複合式商業設施。如果高強度使用，興建樓高26樓以上的複合式大樓，這個為期50年的BOT案，可望為高雄帶來30到45億元的投資。 至於13日流標的輕軌C5站「特貿五」地上權，基地緊鄰夢時代購物中心，屬於亞洲新灣區範圍，面積約2,775坪，建蔽率60％，容積率630％，結合軌道交通建設及都市規畫的土地開發案，可作旅館、零售商業地上權住宅等多元使用。
高雄捷運局表示，這個投資額約40億元的招商案，無人投標的原因，初步研判係基地面積較大、投資成本較高，加上地上權不得分割讓與的限制，開發效益回收期較長，未獲投資者青睞，後續將持續訪談潛在投資廠商，作為調整開發策略及重新評估招商條件，擇時重新公開招標。 而七天之內最早流標的「台電特貿三」公辦都更案，招商規模堪稱全國第二，僅亞於台北雙子星案，該案是2月10日截止投標，11日公告因無人投標而流標。
高雄都發局表示，「特貿三」基地面積約16,062坪，分有南、北兩塊基地，坐落於85大樓、高雄展覽館、市立總圖書館、中鋼總部大樓之間，係高雄港區最精華土地的金鑽地段，也是亞灣區少數除了商業設施，也可興建所有權住宅的土地。 該案曾在2018年6月第一次公告招商失利之後，2019年8月第二次公告招商，並因潛在投資人詢問熱烈而延後截標，期間並有11家廠商領標。 可惜，截至2月10日截止收件，仍未有廠商投標。 高雄都發局分析指出，亞灣「台電特貿三」投資金額超過265億元以上，企業趨於審慎保守，可能是造成流標的原因，將與台電研議後再招商。
網紅貴婦奈奈（本名蘇陳端）、丈夫黃博健一家人，涉嫌違法吸金10億元，捲款潛逃出境，夫妻倆合資經營的「博全生技公司」，位於北市大安區精華地段「浩然大廈」1樓店面，也遭台北地院法拍，今一拍底價1億620萬元，但現場無人投標。 貴婦奈奈夫妻倆共同經營「博全生技」、「杏立博全診所」、「好門」3家公司，其中醫美診所去年底時爆出積欠工資事件，甚至無預警歇業；檢調更掌握，夫妻倆及公公黃立雄3人，2018年捲款10多億元潛逃加拿大，遭台北地檢署通緝25年，時效至2043年，並被提列為「追緝外逃要犯」。 本月13日，貴婦奈奈小姑名下的內湖五期的豪宅「青川富御」二拍，共吸引3人投標，最終由林姓自然人以總價6100萬元得標。 而今日台北地院首拍「浩然大廈」1樓店面，位於北市大安區光復南路精華地段，總坪數48.24坪，首拍底價1億620萬元，每坪要價約220萬，因目前由「博雅互動」公司以月租18萬元承租，租期自2018年8月2日至2024年2月2日止，故拍定後不點交。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。
