|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈主任(Mia #230) 王詠樂主任(Zora #212) 陳盈如(Becca#235)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
新冠肺炎疫情延燒，牽動全球市場緊張情緒，世邦魏理仕指出，2020年台灣不動產市場有三大趨勢。 首先是地產投資動能望持續增加，未來數季整體商用不動產價格持穩；其次是辦公室市場，精華地段年租金可能上調逾一成，最後是零售全面調體質，下半年才會執行展店計畫。
世邦魏理仕表示，2019年台灣商用不動產投資金額達1,051億元，為近五年第二高，主因台商回流趨勢帶動整體商業環境的信心，且低利環境有助支撐自用型買方的置產需求。 世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示，自2018年延續台商回流趨勢，誘發自用型買方進場，投資人紛紛出籠。 其中，本土建商及開發商積極擴充土地儲備，並跨足商辦、旅館及商場等不動產開發，延續這波買氣，預料未來數季台灣商用不動產價格將維持穩定。 辦公室市場方面， 2019年A級商辦租賃交易熱絡，且無新供給釋出，A級商辦平均空置率過去一年減少7個百分點，去年第4季空置率降至5.1%，房東對租金水準的態度轉為強勢，且在疫情發酵下，也不易改變低空置率的環境。
淡水滬尾砲台公園是淡水地區重要公園綠地，新北市府日前檢討公用設施保留用地，通過將周邊2.5公頃公保地解編為住宅用地，還地於民，但新北市議員鄭宇恩質疑，都市綠地難得，城鄉局應該重新評估；新北市城鄉局回應，全案目前正公開展覽徵求意見，都會納入討論。 議員盼城鄉局重新評估 新北市正檢討解編全市公共設施保留地，解決私人土地的公保地，長年因政府無力徵收，地主被迫禁限建的窘境，盼能還地於民；淡水都市計畫區共提列解編19.40公頃公保地，有55％可建築土地分回原土地所有權人，另外可取得6.66公頃公共設施用地。 鄭宇恩指出，對比資料後發現解編土地中，滬尾砲台公園3.057公頃面積綠地，2.5公頃將變為住宅用地，屆時綠地公園僅剩0.7公頃。
鄭宇恩表示，滬尾砲台公園擁有大片草地是都市中難得的休憩地，政府公設解編還地於民立意良善，但應綜合考慮土地現況、生活圈的綠地面積，通盤檢討計畫資料繁瑣，一般民眾難以理解，若錯失陳情時機，公園將成一座座高樓，壓縮公共活動空間，請城鄉局務必重新調整。 公用須徵收或協議價購 城鄉局都市計畫科長楊恩捷表示，全案依內政部都市計畫公共設施保留地檢討變更作業原則檢討，滬尾砲台公園綠地屬於私人土地，若要公用，依法須由主管機關徵收或協議價購。 楊恩捷強調，通盤檢討規畫目前僅是草案階段，目前正在公開展覽30天徵求民眾意見，3月6日前都可以書面陳情，若民眾來不及，在新北市都委會審議或內政部都委員審議階段都可以提出，市府尊重也願傾聽民眾意見。
台北居大不易，屋比房屋統計內政部資料，過去五年間，北市人口大減5.7萬人，12個行政區有11個人口減少，信義區減少近萬人居冠，萬華、士林、松山、大安區，也都減少6,000人以上。 人口數唯一增加的是內湖區，至2019年底，內湖人口達28.5萬人，較2014年底增加28人。 屋比房屋總監陳傑鳴表示，北市房價居高不下，許多人不僅買不起，甚至租不起，只好離開台北，移居新北、桃園等其他縣市，北市人口因此年年大幅減少。 根據內政部統計月報，2014年後，北市人口快速減少，至2019年底，僅264.5萬人，和2014年底相比，大減5萬7274人。 信義區近五年減少9636人最多，2014年約22.9萬人，目前僅剩22萬人。
萬華減少7600多人居次，士林、松山、大安區均減少6000多人。 陳傑鳴指出，信義區這幾年房價飆很快，不只信義計畫區，包括吳興街、虎林街、永吉路等，以往一般認為比較平價的地區，這幾年也上漲不少，許多上班族買不起，只好往南港、汐止，甚至更遠的三峽北大、林口移動，人口減少速度驚人。 人口減少排名第二的萬華區，房價便宜一些，但房屋普遍老舊，平均屋齡高達38年，是北市中最老的行政區，由於區內屋齡30年以上住宅，占住宅存量直逼八成，居住品質與居住安全相對較差，無法吸引買盤青睞，也導致人口不斷流失。 士林、松山、大安區則都是高房價區塊，士林區一些較偏的地區，如社子等，近年房價都上漲不少，許多人移往一橋之隔的三重、蘆洲等地區。 近年人口減少較不明顯的是南港、內湖區，南港近五年僅減少960人，還不到千人，內湖則是北市唯一人口不減反增的行政區，和五年前相比，增加28人。 陳傑鳴指出，內湖科技園區大量的企業進駐，帶來的龐大就業人口，是內湖人口成長的主因。由於人口穩定，內湖房市過去幾年表現亮眼，去年建物買賣移轉件數擠下中山區，成為北市房市交易最熱門的行政區。
新冠肺炎疫情仍然持續，到底對於不動產市場有什麼影響？外資商仲仲量聯行發布最新研究報告，指出短期內，新冠肺炎疫情可能導致房地相關交易延遲，但預期下半年風險可望下降，原本延遲的房地相關交易不但將會恢復，並且將出現補償式的增長。 仲量聯行發布《新冠病毒與亞洲不動產影響》報告，針對商辦、零售、產業，以及投資交易等面向，提出分析。以商辦來說，經濟與政治的不確定性，本就帶來阻力，因此，早在新冠肺炎爆發之前，上海、北京、香港的租金已走跌，如今疫情持續，中國的租戶將採取更加保守的租賃策略。
香港方面，仲量聯行表示，當地市場本來就受到示威運動影響，租戶推遲房地產決策，隨著疫情蔓延，預期還會進一步拖延。新加坡在去年，因為香港示威運動成為意外贏家，原定在香港舉辦大型會展改到新加坡舉辦，遊客也從香港移轉，但新加坡受到疫情影響，不僅國際旅客下滑三成，企業也因此推遲搬遷或擴張計畫。 反觀台北，則因原本空置率就低，因此租金看俏。仲量聯行董事總經理趙正義表示，商用不動產市場方面，受到疫情影響較小，辦公室租賃依然滿租，投資人也積極投入大型標案的準備工作，預期風險將會逐步下降。 趙正義指出，疫情有助「靈活辦公」的實踐，且進程更推前，概念不再侷限於「共享辦公」，也延伸到「居家辦公」；以日本為例，疫情並未衝擊租賃需求，甚至一些企業考量東京奧運可能會造成交通壅擠，已著手在公司周邊租衛星辦公室，讓員工能靈活辦公。
住宅方面，趙正義表示，雖然短期導致房屋交易延遲，但賞屋、詢問度不減，國內營建業可望隨著疫情趨緩恢復，原本延遲的房地相關交易也將會恢復，並且出現「補償式增長」。 仲量聯行報告指出，依照疫情與影響程度不同，仲量聯行報告將企業分成三大類：「獲利型」、「補償增加型」、「承壓型」。 其中「獲利型」企業，從疫情爆發開始就短期受益，進而全年表現，有望超出年初預期，預料疫情結束後，將恢復至常態水準，代表性企業包括：民生用品、醫藥用品、線上消費等。
「補償增加型」企業則在疫情中將受到顯著影響，但在疫情得到全面控制後，受到抑制的消費力將集中釋放，短期消費市場或出現補償式增長，只不過全年增速有很大可能低於疫情爆發前的市場預期。代表性企業包括：時尚零售、旅遊、營造業等。 「承壓型」企業同樣在疫情中受到顯著影響，但與補償增長型業態不同，因其當期時效性高，消費無法延期釋放，所以相應統計指標的全年表現將有顯著回落，承壓更為明顯。代表性業態：餐飲、娛樂、短途通勤等。
台北市福國社會住宅進入最後變更細部設計階段，預計今年7月開工，最快2024年完工後，將提供1~3房型共365戶，供民眾承租，不過距離市區稍有距離，周圍生活、交通機能不佳，但專家認為，福國社宅以周遭行情打85折估算，10坪套房約在1.2~1.5萬區間，對租屋族仍具吸引力。 福國社宅位於北市北投區福國路、承德路6段路口旁，預計興建地上15、地上17層等AB兩棟、地下均3層的建物，365戶將規劃283戶1房型、58戶2房型、23戶3房型，供民眾承租，附近有文林國小、中正高中等學校，但周遭無商店可供採買，距離捷運明德站、芝山站等商圈，均為1公里左右。
「台北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會」今（20日）審議，包含福國社宅等案，審議會委員針對該案公共開放空間，給予細部建議。 北市都發局居住工程科工程司張正指出，該案規劃有消防局駐站、社會局的身障日照機構、托育家園、老人日托據點，以及教育局的非營利幼兒園。委員希望設計上多考量到弱勢者的需求，包括老人家活動開放空間，周圍自行車道的加寬，以及植栽景觀等，進行適度調整，讓空間使用更方便，「委員都還蠻支持該案的，結論上是修正後通過」。 屋比房屋總監陳傑鳴表示，社會住宅低於市價85折，實際出來相差幅度更大，由於估價會比較低，實際租金跟周邊比起來會差到3~4成，在租屋市場確實對弱勢租屋族很有吸引力。福國社宅以周遭行情估算打85折估算，10坪套房約在1.2~1.5萬區間，比起芝山站同級套房，每月1.5~2萬的租金來說，相對有競爭力。 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨說，台北市精華地段取得用地不易，未來社宅會越往市區外圍的趨勢，如果能夠建全生活、交通機能，或是做好托嬰、托老相關公益設施等規劃，加上公部門社宅租賃管理，比起一般房東更加公開透明，對租屋族會有一定吸引力。
林口新市鎮橫跨桃園與新北雙直轄市，2市合作畫定包含機場捷運A7站、工一工業區、影視旗艦區、國際媒體發展區、林口新創園等5處極具發展潛力的基地，祭出投資抵減營所稅15％優惠，預計將有超過42億的投資，創造約2000名的就業機會。 為提高林口新市鎮內土地資源利用、建構友善的投資環境、配合國家產業轉型升級，桃園市政府與新北市政府共同研擬「有利於林口新市鎮發展產業適用範圍」，畫定5處適宜且極具發展潛力的基地，祭出稅捐減免。
經濟發展局指出，稅捐減免限定投資12項有利產業項目，以影視文創及文化內容、數位經濟產業為發展基底，導入電子零組件製造業、一般儀器製造業、機械設備製造業、倉儲業等，希望提供企業投資獎勵誘因，加速產業進駐，打造成創新經濟示範場。 經濟發展局解釋，自畫定地區起前5年申請者，享有15％完整優惠額度，自畫定地區起第6年至第10年內申請者，優惠額度減半，第11年起不予優惠。目前台商回流桃園市包括廣達電腦、亞旭電腦、迅得機械、合晶科技、景碩科技等55家知名企業，投資金額近2005億。
四大公股金控旗下AMC將攜手進軍公辦都更案。為讓各大行庫旗下AMC更積極、有效率參與都更案，財部已責成由合庫金旗下合庫資產管理公司出面，成立「公辦都更案合作平台」，除了合庫金、兆豐金、華南金、第一金等四大公股金控的資產管理公司加入，台灣金聯也一併入列，並把今年將公告招標條件的公辦都更案，位列該平台「獵案」首選。 公股金融圈人士指出，各大行庫參與公辦都更案有三種方式，一是本身作為地主參與，例如先前台銀以自有約3千坪土地參與的圓山西側公辦都更案；二是透過銀行融資；三是是透過金控旗下的資產管理公司作為都更實施者，或進行前期作業的墊款，上述的平台就是以第三種方式為主。
府院高度重視都更及危老重建的推展，財政部旗下五家公股金控中，有四家有AMC，加上台灣金聯，財部不僅指示積極投入，更指示對此建立跨公股體系合作的新平台。 公股人士分析，財部所以高度重視公辦都更案，另一重要原因在於公辦都更案的「地主」是各部會、事業機構，因此單是和民間地主的整合問題就少了一大半，少了整合複雜度的問題，推進起來會更快，因此也指示公股AMC鎖定公辦都更進軍。
所以由合庫AMC出面作為召集機構，公股行庫主管指出，主要是合庫AMC目前資本額24億元，是所有公股金控旗下AMC中最高者；行庫主管也指出，儘管台灣金聯資本額是所有AMC最大，達100多億元，不過由於台灣金聯是由各銀行合資成立，因此仍由合庫AMC出面作為召集機構。 合庫不僅作為平台召集人，同時也積極參與公辦都更的相關融資。合庫指出，已新承作潤泰創新得標，地點位於台北市信義區的公辦都更案，該案的基地面積為617.4坪，距離捷運文湖線六張犁站約350公尺，潤泰創新規畫打造複合住宅大樓，也是合庫近期參與公辦都更融資的新作。 據了解，合庫AMC近期已密集搜集各政府部會或公營事業今年可望宣布的公辦都更案，特別是今年將公開招標資格及條件者。公股金融圈人士對此指出，各大公股金控旗下AMC希望能扮「投資者」及「融資者」這兩種角色，透過以投資參與產權分配，或融資協助，來參與公辦都更案。
武漢肺炎疫情發燒但仍未影響建商購地推案意願，「臺南市精忠二村眷改基地都市更新規劃招商案」今日開標，僅聯上實業1家建商投標，該案基地位於永康區忠孝路旁，基地面積約5623坪，聯上實業以16.2億元標得，未來將興建996戶住家，當中包含102戶社會住宅，總開發金額推估超過90億元甚至上看百億。 該筆眷改地位於永康區忠孝路，區段鄰近東區平實營區，地段南側緊鄰復興國小，東側則為永仁高中，東北側為永康國宅，西側緊鄰中興市場。聯上實業集團董事長特助呂信杰指出，該案未來將規劃社區規模998戶住宅，當中包含102戶社會住宅，預計明年建照取得開工，坪數規劃屬首購與首換型產品，至於其他相關細節仍待公司內部討論。
永康區近年來房市買氣熱絡，其新屋房價已站上2字頭，此次聯上得標土地未來將規劃造鎮宅。永慶不動產台南後甲加盟店總經理張家驊指出，永康區是目前台南房市交易最熱絡區段，過去如東橋、大橋重劃區，新屋房價已站穩2字頭，以此次聯上購地總額16億2573萬元，換算每坪地價28.9萬元，符合市場區域行情，目前不少永康區地價都已站上3字頭。 《蘋果新聞網》統計永康區房價走勢發現，2011年每坪成交單價僅10.4萬元，但2019年已成長至14.8萬元，縣市合併後漲幅超過4成。而近年來包括聯上、三發等上市櫃公司都有指標案進場，新屋成交站穩2字頭，房價甚至比東區還高。
台北市東區又有店面要收攤，連鎖寢具品牌「Jojo寢具」，在臉書粉絲團PO文表示，不堪房東漲租，其位於忠孝東路三段的旗艦店將在3月初結束營業，業者向《蘋果新聞網》透露，房東租金一年漲一成，但來客越來越少，才黯然決定歇業；房仲分析，租金調漲幅度落在2~3%，「每年漲1成實在罕見」，另也建議租賃店面時，最好簽3~5年長約，並協調每年租金調漲幅度，保障權益。 連鎖寢具品牌「Jojo寢具」在百貨公司也有專櫃，其位在於忠孝東路三段的店面，距SOGO復興館及捷運忠孝復興站只有450公尺，隔一條馬路就是台北科技大學，業者在臉書PO文表示，「因租金高漲、入不敷出，只能忍痛結束營業，全店1折大出清，至3月10號為止」，讓消費者悵然。 jojo寢具忠孝門市顏店長告訴記者，店面11坪，3年前簽約時租金10萬，「三段這一排都差不多這個價位」，但東區近年過路客越來越少，房東卻還逐年調漲租金，每年漲1萬元，幅度高達10%，「最慘的是，這一排只有我們店在漲」，其他店租金目前租金12萬，若續簽約就得支付每月13萬租金，顏店長說，寢具界分淡旺季，淡季落在3月~9月，期間要打平店租非常辛苦。
顏店長說，去年初永福樓歇業後，逛街人數更是雪崩式下跌，只得增加線上的臉書廣告預算，頻繁舉辦活動，吸引消費者注目，顏店長無奈說「有沒有辦活動之差，銷售額可說呈現懸涯式的墜落，但辦活動也不是長期之道」，才黯然決定收攤。 對此，關心東區租金的大安區光武里里長韓修和驚訝表示，「還有再漲的喔？這在東區很少見了欸！」，韓修和說，東區商圈沒落，又受到武漢肺炎的影響，其實房東對於租金的姿態又放更軟，他們光武里於忠孝東路4段101巷、敦化南路190巷，平均租金都有調降3~4成，至今還沒爆發收店潮，因此對於jojo寢具的房東調漲租金感到驚訝。 屋比房屋總監陳傑鳴表示，「每年租金調漲1成情況非常罕見，通常是房客初期生意不穩定時，房東以較優惠的價格出租，後續調漲回來」，否則通常是每年調漲2~3%，「房東調漲1成蠻敢的」; 陳傑鳴表示，以此案例來看，租客合約每年一簽其實對房客也較無保障，通常店面傾向簽長租如3年~5年，就怕房東突然收回不租，風險較高。
公設用地在一般民眾眼中效益不大，但對開發商來說卻是一塊寶！近期台中土銀公告標售道路用地，惠宇建設一口氣砸下5億元取得4筆道路用地，取得價格溢價公告現值165%，房產專家認為，取得公設地，代表著建商未來開發量能及腳步加快，推測惠宇建設因台中北屯機廠、14期重劃區等地開發量集中，且外來建商不斷湧進，公設用地、建地搶得都很兇，與其一塊塊買，不如一口氣先行落袋為安。 台中公共設施促進權益會創會理事長鄭俊杰指出，通常台中一塊基地（容移標準453坪以上），會需要6000~8000萬元的公設用地移入，使開發效益極大化，去年台中全年公設用地交易約10多億元、不到20億元，但公設用地「用完就沒」，在僧多粥少的情況下，價格常常跟隨市場波動。
台灣公設用地尤以道路用地買賣量最多，通常建商購地前，都會一併將公設用地成本在內，買賣都是以公告現值基礎計算，鄭俊杰分享：「2018年台中公設地大約有107%、去年已經有成交142%，今年惠宇取得飆到165%，一次就砸下近5億元取得容移，推測是因惠宇建設台中開發量大，尤其如北屯庫存建地非常多，一口氣打包，可避免徒增成本，推案腳步也可加快，大型建商必須要有一定的去化率。」
另一方面，近年如寶佳機構和北部建商不斷擴展台中市場，不僅拉高一波地價，公設用地成為更為稀缺的資源，在地建商生存空間壓縮，鄭俊杰認為，公設用地也被視為建商開發原料一環，要常保競爭力，如同土地一樣定期補貨，不過較難直接估算轉換市場價值，要看建商如何計算使用。 據了解，惠宇建設指出，最近買下崇德八路與豐樂路三段路口的2500 坪建地，每坪購買單價約 50 萬元，另位在北屯機廠總站仍有4塊建地尚未推出，將是未來3年重點區塊。惠宇建設過去每年保持年推3~4案，也是台中未上市櫃建商的前五大在地建商。 值得一提的是，鄭俊杰分析，公設用地又以道路用地最好捐，過去當房市多頭，連帶就會帶動公設用地，全台最高紀錄曾高達350%；但另一方面，縣市政策不同也會影響，如2018年台中市政府開放容移臨路寬的標準，都會讓土地價格小幅波動。
住展雜誌統計，去年北台灣房地產代銷以海悅國際接案千億元最多，信義代銷681億元居次。2019年十大代銷全是老面孔，顯示老牌代銷觀念已改，一嗅到復甦就全力搶案，大家拚高價，毫不畏懼。 住展雜誌研發長何世昌表示，去年房市景氣好，老牌大型代銷「接越多賺越多」，但今年上半年房市恐籠罩在新冠肺炎疫情當中，大型代銷是否繼續搶案，有待觀察。代銷業接案情況，將可看出疫情對房市實際衝擊情況。 根據統計，2019年北台灣十大代銷依序為海悅國際、信義、新聯陽、甲山林、新高創、華威、新理想、甲桂林、創意家、傳真。
排名第一名的海悅國際，2019年接案量約1,005億元，連續11年蟬聯代銷界霸主，也是唯一連兩年案量達到千億元以上的代銷。海悅2019年接案足跡幾乎遍及北台灣，唯獨宜蘭沒有接案銷售。 排名第二的信義代銷，近年整合仲介與代銷資源，在代銷界攻城掠地，2019年接案量達681億元，較2018年大增近458億元。信義代銷除了承接新建案，也接了不少重推案，是既能扮演先發、也能擔任救援投手的代銷。 老字號的新聯陽實業，2019年承接594億元案量，較2018年增加逾300億元。
新聯陽去年不僅接案量成長力道強，更有諸多建案順利完銷，可說贏了面子也賺到裡子。 甲山林機構以506億元位居第四。甲山林銷售自建案的比重較高，約有160億元案量來自自建案，其餘承接的建案大多位在新興重劃區，包括板橋江翠北側、龜山A7、三重仁義段、五股洲子洋等地。 何世昌表示，過去大型、老牌代銷接案謹慎，在景氣變動未明朗前，往往會採取較保守態度，現在則是衝很快，連續兩年十大代銷幾乎都由大型老牌代銷包辦，在大型代銷不約而同擴張接案動能下，中小型代銷生存空間已受到擠壓。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。
