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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
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相較雙北市，桃園土地價格在相對低點，因此吸引許多建商搶地，根據桃園地政局統計，桃園市2019全年素地交易筆數較去年有增幅5%，其中「大園區」成長最高，高達6成以上，拿下桃園素地交易成長冠軍。房地產業者分析，航空城計劃相當看好，加上土地買賣禁止轉移時間接近，買賣雙方搶在最後期限，購地、賣地。 根據「桃園不動產交易e指通」實價登錄統計，桃園市2019全年素地交易筆數7,973筆，較去年增加5.02%，有6個行政區交易轉熱，依序為「大園區」、「中壢區」、「蘆竹區」、「桃園區」、「觀音區」以及「平鎮區」，其中「大園區」成長最高，達62.8%，拿下桃園素地交易成長冠軍。
台灣房屋智庫經理江怡慧表示，進一步觀察大園區2019年素地交易959筆，登上5年新高。其中722筆，有7成5占比，是來自於桃園航空城計劃地區，2019年土地交易均價部分，每坪在6.69~6.88萬元，較2018年同期年增幅度5.8%~16%不等，顯示航空城土地交易不僅價揚量也回升。 台灣房屋航空城直營店店長徐國強指出，過去桃園航空城的前景不明，為直接衝擊土地交易原因，使得2015年起走了3年多低迷期，自2018年計劃明確後，且計畫按期程推動，航空城交易逐步增加。 徐國強進一步強調，在航空城禁止買賣令的不確定因素消弭後，買方信心面增加，又受惠美中貿易戰以及境外資金匯回專法等，有利台商資金回流與回台擴廠，讓買方對於航空城計劃相當看好，加上土地買賣禁止轉移時間接近，所以買賣雙方都把握最後這一段時間購地與賣地。
新北環狀線全線正式通車，新北捷運局宣布3月1 日前免費搭乘，最後一周的免費體驗機會，千萬不要錯過！1月31日正式通車的捷運環狀線第一階段，總共14個站體，橫跨新店、中和、 板橋與新莊區等人口最稠密的四大行區，串聯了七條大台北地區的捷運線，可以說是打通了新北西部地區公共運輸的任督二脈。 在過去，只要捷運開通，必定帶起一波房地產交易的風潮，新北環狀線當然也不例外。有業者統計實價登錄資料顯示，近3年捷運環狀線周邊大樓及華廈住宅交易量，捷運景安站蟬聯3年交易量冠軍，每年都有近4百件的交易量。2019年第2名為幸福站290件，第3名為新北產業園區站254件。
若考慮房價走勢，雖捷運網絡越來越密集，房價上漲有逐漸弱化的趨勢，但考量交通與生活機能的便利性，捷運周邊仍是許多人購屋首選，房價基本有撐。尤其是與不同捷運、大眾運輸路線重要的交會站點周邊，自住或投資都值得考慮。
值得一提的是，新北環狀線通過沿線，大多屬於新北開發較早的行政區，老舊住宅都更的需求非常龐大。這一波環狀線興建與通車，帶動龐大的購屋需求，也加速帶動區域都更效應，後續發展值得觀察。 從桃園北上的僑蓮建設，近年來揮軍新北推案，手中還有板橋好幾塊地也陸續整合完成，看中的就是環狀線與新北便利的公共運輸路網，所帶來的龐大需求與商機。甫發布的板橋江子翠段建案，不僅是首度進軍新北房地產一級戰區－板橋的代表作，更是全新北第一個符合新北都更第二箭──108年7月3日修正實施之「都市計畫法新北市施行細則」第三十九條之二規定，取得基準容積加給20%的首例，大受業界矚目。 新北市都更第二箭，規定境內主要幹道寬度達20m以上沿線之危險及老舊建築物、海砂屋及都市更新地區等建築，基地規模在2,000㎡以上或完整街廓，並捐贈提供老人活動、公共托老、公共托育及社會住宅(含中繼住宅)或其他公益性設施，最高基準容積加給20%，目的是要推動主幹道沿線都更，翻轉城市風貌。
僑蓮建設江子翠段建案，位於板橋區文化路二段的住宅區，鄰近捷運江子翠站、板新站，基地面積2993平方公尺，經地主全數同意更新後，與僑蓮建設共同向市府提出危老重建計畫，因臨接道路寬度40公尺，符合基準容積加給20%的條件，基準容積從原本300%提高至360%，另加上危老條例獲得38%容積獎勵，核定總容積可達496%，讓原本老舊社區房舍獲得大改造，以符合國際城市建築需求。
蘇花改全線上月通車，為花蓮帶來利多，不過能否複製北宜雪隧經驗，為花蓮的人流與不動產帶來商機，專家認為，花蓮房市「平中透強」，短期利多是必然的，不過人流效應不比宜蘭，永續的關鍵在於政府有無長遠的產業發展策略，與人口結構能否穩定。 據內政部統計，花蓮縣2019年全年建物買賣移轉棟數達2947棟，較2018年2728棟成長8%，中信房屋總經理張世宗表示，花蓮房市受到先天地理環境、人口、產業經濟的限制，在價量上與西部地區存在落差，但過去1年花蓮縣的買賣棟數與全台同步正成長，透露花蓮房市「平中透強」的態勢。
張世宗分析，蘇花改全線通車後，可望刺激當地不動產交易，不過花蓮不像宜蘭比鄰雙北，人流不比宜蘭，假如花蓮房市缺乏長期穩定需求，未來當市場出現如經濟、政策利空等變化時，震盪幅度也會加劇。 屋比房屋總監陳傑鳴表示，當年雪隧通車後，因宜蘭距離雙北近，房價大漲3∼4成，甚至翻倍都有，但2年後就因房價過度炒高而大幅下跌。 陳傑鳴表示，花蓮蘇花改應不會複製這樣的模式，主因是路程、交通時間更長，效應不會那麼明顯；另外這幾年花蓮觀光市場不是太好、空置率高，加上肺炎疫情影響，住房率更差了，預計通車後可以發揮止跌作用。
台北市內湖區舊宗社會住宅今（24）日開工，設有空中花園，以及幼兒園、社會居住家園等公共設施，預計2023年完工辦理招租，將提供1~3型房型，共97戶社宅，地點優越，離好市多內湖店步行僅3分鐘路程；由於社宅租金多以區域水平再打85折，專家分析，舊宗社宅每坪租金在800~900元為合理範圍。 舊宗社宅位於內湖區舊宗路及新湖二路口，將在2731平方米的基地，興建地下3層、地上9層鋼建物，附近有大潤發，距離堤頂大道、成功交流道不到5分鐘車程，離內湖科技園區、彩虹河濱公園也很近，生活機能良好。建物規畫有學前教育設施、社會居住家園、社區廚房及都市花園設施，預計2023年5月完工，該年底辦理招租入住事宜。
該建物於4~9樓規劃97戶社會住宅，包含1房型65戶、2房型24戶、3房型8戶，市府人員展示3房型房型，主打房面寬10米，讓臥室、廚房、客廳，享有自然光，設有乾濕分離浴室、開放性廚房，強調通透空間感。未來建物也將取得銀級綠建築標章、智慧建築、耐震、無障礙住宅建築認證。 台北市長柯文哲出席開工典禮致詞表示，1~3樓有幼兒園、社區家園、環保局辦公室。而過去社宅是鄰避設施，因此在低樓層設置活動中心、幼兒園等公共服務區域，民眾比較能夠接受。
柯文哲也說，內湖不是交通問題，而是都市計畫問題，不能每天有15萬人上、下班，只有這幾個出去管道；長期解決方案是設置足夠社宅、捷運東環線，雖然不是一天可解決，未來將可改善內湖。而社宅目前有1.1萬正在施工中，持續朝5萬戶前進，預計還有8個社宅開工。 台灣房屋智庫經理陳炳辰指出，區域房市多以公司企業為主，雖有不少賣場，也有公車行經，但居住氛圍不算濃厚，也無捷運機能，出租住宅產品量體少，若是新案大樓出租，單坪月租金來到約1000元，但總月租金也偏高，可能都來到2、3萬元左右，若非合租，並不符合一般上班族租屋預算，均會至其他內湖捷運站點租屋，CP值更高。 由於社宅租金為區域房市打85折，合理推算該社宅租金每坪約為800~900元，陳炳辰分析，該社宅若能以區域行情再打折，開放一般民眾申請後，有助吸引內湖工作者，免於塞車之苦，但不至於會影響此區房市發展。
新北市政府為積極協助老舊及危險建築物改善居住安全及環境品質，提供多元的都更途徑，除一般多數決同意循都市更新條例辦理外，另針對已整合完成的社區，提供程序簡便、獎勵明確的重建途徑，包含簡易都更、危老重建、防災都更等方式，讓結構有安全疑慮及上下樓梯不方便的老屋快速完成重建，給市民安全便利的居住環境。
新北市都更案今年開春就遍地開花，除了位在蘆洲區2處海砂屋皆正進行拆除作業之外，位於新生街上的新店區北新段的簡易都更案也於日前舉辦開工動土典禮，並且，位於新莊區龍鳳段的危老重建案，拆除作業也一併動工。 新北市政府表示，「都市更新推動辦公室」成立將屆滿周年，為推動多元都更之重要推手，不僅免費提供第一手都更資訊，讓民眾能更瞭解都市更新法令，更主動派員協助民眾推動整合及深入社區辦理說明會，針對需要辦理都更之社區，瞭解推動問題所在，提供最直接的諮詢與輔導。後續將持續整合現有公私部門資源，共同為新北市都市更新努力。
久違八年半之後，宏盛建設（2534）再度重返台北市中心購地，24日砸下8億餘元，搶進台北市內湖石潭約366坪土地；這也是近五年以來，宏盛首度購地。 宏盛建設董事長林新欽表示，現在房市還算平穩，但獲利率已經不高，因此買地策略要保守謹慎一點，宏盛還是看好主要都會區房市，不排除再往台中、高雄移動，首度跨足中南部。 宏盛24日公告，以8.0559億元買下台北市內湖區石潭段四小段270、271、274地號等土地，土地總面積共計約366.18坪，每坪價格為220萬元。 宏盛儘管有位富可敵國的「富爸爸」宏泰建設機構，集團也被視為是建築業的「土地公」，坐擁雙北市價值數千億元不動產，更是信義計畫區大地主，但是宏盛名下的土地庫存，還是得靠自己價購，未必占得到便宜。
24日宏盛大手筆出手買地，這是睽違八年半以來頭一遭，重返台北市市場購地；至於前一次購買台北市土地，已經是2011年8月的事。 林新欽表示，宏盛目前土地存量幾乎都在新北市，在台北市中心已不多，因此遇到不錯的機會就價購進來，該筆內湖土地將興建住宅大樓，希望今年底之前能順利推出，至於每坪售價和總銷，目前未定。 林新欽表示，宏盛不排除再往台中和高雄移動，評估購地，這也會是宏盛首度跨出雙北市，到中台灣和南台灣購地推案。
高市近年來地上權宅有逐年增加趨勢，開發商向官方單位標租土地，在一定時間內開發成為住宅或商用空間創造最大利益。富住通商用不動產統計，從2010年起包括高市財政局與中華民國國產署均有大筆土地釋出，總標租面積已達5.58萬坪，相當於0.7個大安森林公園，總標租權利金已達132.8億元，當中又以龍華國小舊址由富邦人壽以78億元標得，面積最大、金額最高。 高雄市近年來地上權開發案逐年增加，而首宗標脫出去開發案為京城建設以2億元權利金向財政局標租位於鼓山區龍北段603坪土地，該標租案使用年限為50年，其土地目前已開發成「H2O水京棧國際酒店」。
龍華國小舊址規模最大 富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析，總計共有21筆土地標租，總面積達5.58萬坪，權利金加總達132.8億元，包含富邦人壽、永信建設、上揚國際集團等都有得標紀錄，當中又以龍華國小舊址由富邦人壽以78億元標得，面積最大、金額最高較具規模。 地上權開發案近年來在高雄大幅提升，當中不少規劃屬大規模造鎮，如北高雄有位於三民區、社區戶數逾600戶的「河堤世界」；南高雄則有國揚集團位於光華商圈、社區戶數逾700戶的成屋案「國揚時代」，1字頭房價入住市區精華地段，吸引不少購屋族青睞。
許值瑋分析，目前開發成住宅地上權地，當初取得權利金地價，每坪最低僅8萬元，最高也僅34萬元，因土地取得相對便宜，可開發年限又多屬70年，因此推出住宅在價格上具高競爭優勢，以目前新屋開價多介於每坪15∼18萬元，400萬元起即可入住蛋黃區。 有土斯有財思維正改變 上揚國際董事長林聰麟分析，國人「有土斯有財」居住思維正改變，以1棟屋齡40年甚至50年大樓，其殘值極低，而未來除呈現人口老年化、少子化外，不動產大齡老屋宅也持續增加，「地上權宅具低房價優勢，可視為落實居住正義的住宅方式。」 地上權宅雖房價相對便宜，但該類住宅貸款成數通常在7∼8成，未來轉手價格也因年限縮短下跌，而雖不用繳納地價稅，但得繳交地租，租金隨公告地價每2年調整1次，選購時仍要考量以精華地段產品優先選擇。
金管會檢討銀行法建築融資規定，銀行海外分行承作的不動產放款研議不計入建築融資上限30%計算，初估境外建築融資規模有幾千億元，一旦鬆綁將有利銀行不動產授信業務，間接挹注房市資金，減緩疫情可能帶來的衝擊。
根據了解，目前銀行海外分行承作的境外建築放款，規模約有幾千億元，未來一旦能放寬，銀行將能釋出更多空間承作不動產放款業務。 業者表示，這次檢討跟疫情無關，但時點上剛好碰到疫情可能的影響，若疫情真會衝擊房市，多少也可減緩一點衝擊力道。 至於規模上兆元的青年安心成家貸款，金管會初步檢討，認為不宜排除30%上限。 根據金管會資料，到去年底止，銀行實際承作的建築融資餘額約26.6%，已有多家銀行逼近法定上限30%，境外建築放款放寬後，十多家在海外設有行分的銀行將直接受惠。 《銀行法》第72條之2規定，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款的總額，不得超過存款總餘額及金融債券發售額之和的30%。
前年8月金管會以函釋方式，增加排除適用項目來作放寬，共增列廠房、都更興建等八項，免計入建築融資上限30%限制。去年銀行業者基於實務需求，再度向金管會建議放寬規定，有業者反映，建築放款一直處在滿水位狀態，承作業務綁手綁腳，甚至引來小建商的抱怨；金總白皮書也提出多項鬆綁建議。 知情官員表示，在業者反映後，金管會去年底已針對廠房興建，及電廠、汙水處理廠及焚化爐等政府公共工程部分，發函明確從寬解釋，以利業者遵循。 至於海外分行境外建築放款不計入30%部分，金管會正就各面向研議中。官員透露，金管會內部初步傾向可從寬思考，但仍須洽中央銀行等相關單位意見。
官員表示，現行規定，須納入30%上限計算的授信，除國內住宅建築及企業建築放款外，也包括海外分行承作當地的建築融資業務。 業者反映，這一項限制會影響海外分行業務的發展，因為當地無此限制，台灣的銀行相對吃虧。海外不動產放款幾乎是有海外分行的銀行都有承作，尤其在新南向國家也承作不少不動產放款。 金管會已請銀行公會蒐集國外規定及銀行承作情況，作為金管會評估參考。
根據國際地產市調機構發表亞太商辦租金指數報告顯示，2019年Q4整體市場出現衰退，其中香港年減超過1成4，為最嚴重，台灣則異軍突起，為東亞區增幅第二名，業者表示，台灣受惠於產業、資金回流，需求條件逐強加上新增供給不足，加強租金調漲的支撐力道。 根據萊坊(Knight Frank)發表2019年Q4「亞太商辦租金指數」，統計顯示2019年亞太區21個主要辦公室市場，有13個呈現租金持平或上漲，加權平均年漲0.4%，但較2017、2018年的1.8%、3.4%年增率，明顯趨緩，甚至第4季出現0.2%的衰退。其中，澳洲各大城市因供給量有限，租金全面上揚，墨爾本年增11%居首。
另外，受到反送中的局勢侵擾，香港年跌14.3%、季跌6.7%，無疑是重災區，而受貿易戰影響，中國的北上廣深也全面走跌，而台灣趨勢走強，年增2.7%、季增0.7%，在東亞僅次於今年舉辦奧運的東京。 瑞普萊坊商業物業代理部副總監陳瑛佳說明，台灣受惠於產業、資金回流，需求條件有逐漸增強的趨勢，再加上新增供給不足，第4季A辦租金每月每坪2808元，。預期在疫情有效控制下，未來產業回流的速度會加快，甚至外商避險布局的需求會提升，即使上半年部分企業的決策可能稍緩，但全年租金仍有3%的上漲空間。 陳瑛佳分析，辦公室的租期長，持有人又多為壽險業或投資機構，以目前超低空置率的房東市場條件來看，以及台灣防疫成果，短期的疫情因素不會影響租金上揚的長期趨勢。
而且台北市辦公市場無新增供給，再加上多棟舊商辦投入都更、危老重建，供不應求的現況不變，空置率維持歷史低點，也會加強租金調漲的支撐力道。 瑞普萊坊總經理劉美華強調，面對未來強烈的來台投資需求，商辦仍是壽險業、建商投資的首選規劃，而且在2023年以前，市場幾乎沒有大面積新供給可釋出，再加上市區舊商辦在這波健康議題下，有很大的重建急迫性，看多辦公室的投資市場。
此外，科技的運用，例如：物聯網、5G等，可降低人際接觸風險、提高管理效能，以及物業管理標準的提升，將成為辦公室市場產業升級到下一個世代的決勝關鍵。 面對美中貿易戰、新冠病毒疫情等不確定性，萊坊預期，今年的挑戰更大，今年亞太區13個城市、超過一半的商辦租金將持平或走跌。萊坊亞太區租戶及商業代理部主管Tim Armstrong表示，疫情的解除仍是個未知數，短期很可能遞延有增租或搬遷的企業決策，另外也讓企業認真思考未來辦公室選址的地理多元性。
今年春節期間受武漢疫情影響，許多案場都反應來客量減少，不過以台商買盤支柱的豪宅市場，包括大陸、寶輝、富邦等案場預約仍相當熱絡，更傳有新豪宅售出4戶總額約2.5億元的成交量，聯聚、寶輝等品牌建商也將有不少大案推出。 豪宅業者指出，接待中心人潮未見減少，整體豪宅房市仍備受期待，仲介則分析，疫情影響層面在未來慢慢浮現，但也會帶動資金回流或置產的需求性。 7期仲介、敦璟開發經理謝先生分析，7期豪宅物管業者為了不打擾住戶，往往春節期間帶看限制較嚴格、須有屋主陪同才能進到社區，也因此中古豪宅帶看量會大幅減少，想看屋的豪宅客群就會去接待中心。
7期豪宅春節人氣熱 據銷售業者指出，7期新市政中心2大超豪宅案「大陸宝格」、「大陸格」，在春節期間預約不斷，其中，惠中路「格」春節期間即有4組的成交佳績，交易總額逾2.5億元，成交均價約5∼6字頭，為新年表現較佳的個案。 至於其他豪宅案腳步依舊，如寶輝建設繼寶輝「秋紅谷」之後的最新7期豪宅案，基地位於市政路、惠文路口角地、面向市議會綠地公園首排，產品規劃雙拼、五部電梯，總戶數約110戶，總銷約60億元，預計將在今年第1季推出，日前戶外定點廣告已提前卡位，動態備受關注，案場表示，因為假期的關係，春節來客相比平常日較為熱絡，平均1天約有3∼4組來客。 另外，近期新加坡上市地產開發商、和美置地集團，積極布局國際商用不動產市場，來台指名參觀聯聚建設的「聯聚保和大廈」及「聯聚中雍大廈」，為中部豪宅界一大交流盛事。 而聯聚建設今年也將一口氣推出破200億元案量，創近3年新高，主要都集中在下半年第3季以後，分別是住宅案「聯聚瑞安大廈」、「理仁柏舍」及「聯聚中匯大廈」，推案腳步穩健，看好景氣。
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