|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈主任(Mia #230) 王詠樂主任(Zora #212) 陳盈如(Becca#235)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
新北捷運環狀線第一階段上月通車，不動產業者統計實價資料，沿線各站通車前房價漲跌互見，以區域來看，新莊地區三站表現最佳，原本三字頭的新莊頭前庒站、幸福站，平均房價都來到四字頭，目前沿線已全數站上四字頭。 房價表現較差的是板橋區，沿線三個站近一年房價都下滑，跌幅不大，在2.5%以內。 科達機構、僑馥建經統計2019年沿線住宅大樓、華廈房價，和2018年比較，七個站上漲，七個站下跌。
表現最好的新莊區，沿線頭前庒站、幸福站、新北產業園區站，通車前房價均上漲。其中，頭前庄站2018年以屋齡老舊中古大樓交易為主，2019年則有大量新屋，平均房價因此大幅上揚24%，幸福站、新北產業園區站也各有4.1%、1.1%漲幅。 科達機構董事長賴建程說，新莊沿線新北產業園區站、幸福站、頭前庄站皆僅近新莊副都心與頭前重畫區，兩重畫區在房市反轉時，房價一度重滑，但隨機捷、中央合署辦公大樓，宏匯廣場AU商城等重大建設陸續啟動，房市快速回穩。
賴建程指出，新莊區環狀線中，新北產業園區站擁有機捷、環狀線雙捷運優勢，十分鐘可直達台北車站，且繼台北車站，該站也啟動預辦登機及行李託運服務，加上新北產業園區引進電子、生技、物流、數位匯流、雲端科技、媒體等產業，後市最看好。 科達機構調查，目前新北業園區站周邊的副都心、頭前重畫區，都以台商、換屋族為購屋主力，約占交易六至七成 ，首購、置產約占三成，去年物件詢問、看屋量年增有二成，多鎖定50坪至60坪、總價2500萬至3000萬元產品。 除了新莊區，環狀線中和區六個站，秀朗橋站、景安站以及橋和站，通車前房價也都上漲，另外三站雖下跌，但如同板橋，跌幅不大，大致持平。 賴建程指出，中和區人口多，住宅需求大，捷運局目前針對秀朗橋站、景平站、中原站等推出招標店鋪、商場及住宅等開發案，預料會吸引不少雙北通勤族與自住客，未來房價也有增值空間。
財政部國產署25日指出，因應台商回流投資，國產署盤點手上共1,243筆土地、合計面積達528.7公頃，以出租、出售、委託經營或是共同開發方式，解決回流台商企業或一般台企缺地問題。 國產署官員表示，最大宗土地案為台南市205.5公頃的鹽業用地，目前以委託經營方式提供台電設置太陽光電設施，裝置容量可達到150MW，有效提供企業用電並營造良好投資環境。 官員指出，企業用地需求多為大面積廠房或是鄰近工業區，因此政府盤點類似區位的土地，提供給台商回流設廠或是一般台灣企業使用。依國有財產法規定，各筆土地依照其面積、鄰近環境，國產署設定了出租、出售、委託經營、共同開發、專案地上權等五種申請方式。
根據國產署統計，規劃出租用途的土地共100筆、面積約28.2公頃，其中以立安東化工租用苗栗縣三義鄉鯉魚段八筆國有土地，面積約0.6公頃為最大宗。 出售方面，國產署提供桃園市府16.9公頃土地做為桃園第二期科技工業園區為最大宗，聚焦產業群聚形成，預計引進高科技產業、物流產業、轉型升級之傳統製造業等，支援桃園市產業動能。 委託經營方面，以台電太陽光電土地為最大案。而共同開發則是國產署與桃園市府辦理合作改良利用，國產署釋出桃園市楊梅幼獅工業區11.4公頃國有工業用地，桃園市府辦理公開招商、引進新創產業，預估可創造總收益12.8億元、政府稅收37.2億元，吸引民間投入88億元資金，提供2,500個就業機會。 專案地上權方面，官員坦言，尚未有簽署案例。目前台中市、高雄市及新北市各有一案地上權，仍在洽談中。官員強調，地上權方式對企業更有保障，因受到30～70年長期契約保障，銀行也較有意願放貸。
根據內政部最新資料統計，去年台中人口凈移入達7948人，不僅位居六都第三，也是連續六年正成長，專家分析，人口移入主要以青壯年及退休族組成，將有助於帶動74沿線、金磚四區的購屋需求。 台中市受惠就業機會增加，建設、捷運齊備，吸引外縣市人口移入，根據內政部統計資料顯示，台中自103年人口連年增加，去年人口凈移入則是達到7948人，在六都內仍位居第三，不過與去年同期相比年減近三成。
21世紀不動產七期河南加盟店經理沈政興解釋，台中市人口移入轉弱主要是因為台中市從開發中城市進入已開發城市，自然人口增長逐漸放緩，若進一步分析人口移入結構，則是以青壯年及退休族為主。 沈政興提到，前者自2002年台中科學園區成立後，便開始有湧入跡象，使得周邊新屋供給量飽和，因此近年來移居置產的中科員工，開始外溢至74號快速道沿線、生活便利性高的南區及南屯區。 隨著台中捷運、建設也逐步到位，人文環境清幽，吸引北客南漂的退休族移居置產，換取更優質的生活空間，尤其是鄰近美術館、勤美綠園道的「金磚四區」近年來都有不少南漂客看屋。 不過，台中人口移入連年增長，自民國104年以來，房價上漲約兩成，帶動房價所得比也一併攀升，台中市不動產聯盟協會理事長楊祥銘認為，有不少大型建商打出低總價、低自備款，可能會使市場出現假性需求，促使台中房市炒作氛圍漸起。
高雄縣市合併後最大面積「81期市地重劃區」昨日舉辦動土典禮，該重劃區為12個國軍眷村原址經國防部辦理眷戶遷移騰空之眷地，面積達48.78公頃，未來重劃區完成後將可提供建築土地面積約28.78公頃，《蘋果新聞網》依市價估算，未來該筆重劃區完成後其建地市值粗估超過170億元，荒地搖身一變成黃金。 81期重劃區位於大寮區鳳林四路與水源路口，區段鄰近捷運大寮站，該重劃區面積逾48公頃，為縣市合併後至今最大重劃區。高市政府地政局局長黃進雄指出，該位址原為軍方眷村土地，包含影劇7村、果協新村、貿商4村等12個眷村，在眷戶騰空後，未來重劃完成將可提供建築用地28.78公頃，公園、綠地與停車場等公共設施面積約20公頃，最快2023年可完工。
該重劃區雖位屬大寮區但區段鄰近鳳山，近年來鳳山區缺地問題嚴重，待重劃完成後其土地無論是地政局抵費地或軍方取回土地標售，勢必引起建商積極搶購。而區段可建築土地面積高達28.78公頃換算達8萬7059.5坪，其相同開發強度以周邊近來土地交易熱絡鳳翔段地價估算，每坪成交價格至少20萬元，換算總值至少174億元，而該筆重劃區土地過去已荒廢多時，待重劃完成價值大幅提升。 富住通商用不動產研展部主任許值瑋指出，區段合理地價行情約每坪20~25萬元，而近年來包含鳳山與大寮均為建商積極搶地區塊，若以地價20萬元計算，未來推出透天案其地坪25坪內產品，總價可望低於1500萬元，對想買透天厝的南高雄人是一大誘因，若規劃為大樓以目前營建成本每坪已達10~11萬元估算，房價每坪將會突破15萬元，推案多會屬首購型自住宅。
台北市東區朝桂餐廳登報求售，喊出13億元天價，對比過去台北市店王紀錄，西門町與東區都曾傳出天價交易，包括西門町精華地段店面以土地出售高達2,608萬元紀錄，東區也曾傳出一樓店面單坪超過900萬元。房仲業者認為，這些紀錄是商圈鼎盛時的交易，如今行情恐要調降。 房地產及商圈全盛時期，不少投資客甚至壽險業者大砸億元買金店面當包租公，且黃金店面多半為透天厝，因此地產業者也以每坪土地價格來排名。
其中「最貴店面」位於台北西門町，2016年以3億元成交，每坪土地價格高達2,608萬元，至今紀錄仍未打破；其次是富邦人壽在2012年以19.39億元高價，標下太平洋敦南商業大樓，換算土地價格每坪1,453萬元，拆算店面價格每坪超過900萬元，成為東區店王。 朝桂餐廳開價13億元，台灣房屋智庫經理陳炳辰表示，即使拆算價格一樓每坪落在800多萬元、地下室每坪200萬元，此一行情在東區繁盛時期也堪稱高價，但近年東區歷經倒店潮，相對沒落後，加上零售業受到電商崛起衝擊，過去的金店面身價恐怕需要下修。
台北市東區永福樓去年熄燈，另家老字號的朝桂餐廳昨（25）日也登報出售。這家餐廳為兄弟飯店關係企業，以台菜、港式飲茶與婚宴料理聞名，以總價13億元求售，包括一樓78坪店面及地下樓約330坪空間。地產業者認為，對照當地目前行情，價格可能要修正才能吸引買方。 朝桂餐廳總經理洪勇偉表示，此次是出售資產，至於餐廳是否歇業還沒定案，或是出售後以回租方式繼續經營，都有可能。未來狀況言之過早，現在只是要處分資產，登報以來，已有十多組潛在買方來電洽詢。
洪勇偉坦言，餐飲業過去一段時間經營很辛苦，不只有朝桂餐廳，整體環境都並不好，因此處分資產的決定已經評估一陣子，並非是短暫受到新冠肺炎疫情影響才決定出售。 根據地籍資料，欲出售的資產為1974年11月興建完成、屋齡約46年，餐廳地址兩建號顯示，一樓面積約43坪、地下樓約330坪，另外還有一建號顯示，一樓面積有30多坪，持有方是兄弟飯店洪家三人共同持有。
據悉，賣方地下室開價每坪約200萬元，如此換算一樓每坪開價約833萬元。商仲業者認為，地下室每坪100萬元已經是天花板行情，只是換算下來後，一樓店面每坪將上看1,200萬元天價。 高源不動產估價師事務所所長陳碧源分析，以該地段來推估，一樓店面每建坪單價350萬至400萬元，地下室也落在百萬元行情。 當地房仲業者認為，該餐廳開價過高，勢必要下修價格才能吸引買方目光。 兄弟飯店洪騰勝家族近年積極提升飯店集團的形象，並在桃園龍潭新開「名人堂花園大飯店」，今年春節開幕。商仲業者分析，兄弟飯店本身的餐飲比例較高，又在桃園投資飯店，面臨近年餐飲及飯店業大環境欠佳，陸客不來，加上新冠肺炎衝擊，出售資產恐是度過寒冬的策略之一。
宏普建設（2536）2020年的重頭戲，即將在年中登場，台北市忠孝東路的全棟出租不動產「三井花園飯店」大樓，可望完工，屆時將是宏普創辦以來首度跨入觀光飯店的處女作，（25）日股價也「動」起來，重回23.6元，漲幅維持在2.8％以上。
今年是宏普建設耕耘商用不動產的開花結果年，由日本三井不動產集團承租、位於台北市忠孝東路的「三井花園飯店」大樓，最近全棟大樓外觀已呼之欲出，接近興建完成，目標2020年年中完工開幕。 另外，市場傳出熱銷約七成的新店央北指標大案「宏普中央公園」，日前也正式開工動土，為三年後的業績來源；台北市內湖新湖三路的廠辦案，正洽潛在買家，市場也釋出訊息，有機會全棟成交，房子穩穩的賣。
近來受到武漢新型冠狀病毒肺炎的影響下，營建業對未來半年景氣的看法雖然稍微悲觀，但學者認為，這次武漢肺炎疫情的衝擊不像2003年SARS，然而短期看屋意願降低將影響銷售，建商推案也出現遞延。 台灣經濟研究院公布，最新一個月營建業對景氣看法調查，經過模型試算，營建業2020年1月營業氣候測驗點為95.03點，較2019年12月之103.44點下滑8.41點，創下2019年5月以來的新低。 台經院研究員既產業顧問劉佩真指出，元月份營建業氣候測驗點大幅下滑，除了不動產業1月相對走差，另外營造業也在下滑。
營造業部分在工程收入進帳普遍滑落，因混凝土澆置作業受天候因素以及供料狀況等變數而影響工程進度，且廠建以及修繕業務進展也出現遞延。另外機電整合工程進度落後，因此42.1%營造業者也對於未來半年景氣看法較悲觀。
不動產業部分，劉佩真分析，2020年1月六都建物買賣移轉件數較去年12月減少30.5%，反映1月辦理過戶的時間因農曆春節被排擠、基期墊高，而武漢肺炎疫情導致民眾外出看屋意願降低，光是北台灣建案看屋人數就減少了1／3。 劉佩真觀察發現，近期市場表現，似乎是中古屋買氣優於預售、新成屋，低總價及小坪數物件銷售也優於豪宅。
供給面部分，建商推案出現遞延的狀況，有從329檔期延後至520，甚至是下半年928的狀況。 劉佩真指出，短期國內房市將呈現量縮價穩的局面，等之後疫情落幕，房市成交量將可望回到正常水位，且目前房市抗壓力優於SARS期間，故仍有44.7%的業者看好未來半年房市的表現。 劉佩真說明，現在房市有3大支柱，一是超低利率環境，二是資金水位充裕，2003年M1B資金水準約新台幣13兆元，如今是19兆元；三是台商回流，使得工業地產、商業不動產交易轉趨活絡。
武漢肺炎疫情肆虐全球，許多建商代銷都有度小月過日打算，然而南台灣最大代銷上揚國際，在今日記者會董事長林聰麟對外指出，未來公司將採加盟經營，並把觸角延伸到全台各地，免加盟金、免管理顧問費，歡迎同業可以個案合作方式加盟，集團將以資源整合與共享方式，培育更多代銷新星。 房仲有直營與加盟不同體系，但鮮少聽聞代銷公司開放加盟。南台最大代銷上揚國際，近年來每年銷售業績都達百億元，並獨大南台灣代銷業。林聰麟指出，今年公司承接個案約600億元，當中329檔期推出400億案，然面臨武漢肺炎疫情，公司每周銷售從100~120戶下滑至80~100戶，其建案來人減少約5成，目前手上銷售含台中、台南與高雄約1000億元，而今年預計承接約600億元，年度業績目標訂在500億元，其包含自建與代銷案，評估全年業績少說也有350億。
林聰麟指出，武漢疫情確實讓建案來人減少，成交量下滑，但今年公司1月業績仍有38億元，全年要挑戰350億元並不難，將有機會挑戰上看500億元，而針對代銷開放加盟，將經營觸角推向中北部，並全面開放同業加盟，免管理費、免加盟金，任何代銷公司在承接新案如需資金，都可個案合作，但合作類型以坪數屬首購優先，單戶總價不超過千萬元、坪數不超過60坪建案為主。 林聰麟指出，代銷加盟化其經營理念效法「寶佳模式」未來3年將拓展20個加盟據點並揮軍北上搶市。《蘋果新聞網》詢問多家代銷公司老闆指出，較具規模代銷應該不會有帶槍投靠現象，其代銷加盟化主要整合中北部，且以上揚國際較不熟悉區域市場為主，但個案合作資金如何運用，各類帳款如何攤提，都有許多問題必須溝通釐清，該合作方式要成功有一定難度。
去年房市築底回溫，低迷多年的豪宅市場也嶄露曙光，台北市一級豪宅接連出現成交案例；令人意外的是，新北市豪宅市場出現變動，據實價揭露，最高成交價落在淡水小坪頂的「天境ellipse360°」，單價達84.4萬元，但仍不及新板特區、永和仁愛特區高點時期。專家分析，因台北盤整豪宅價格，連帶影響新北豪宅市場轉冷，「持有者或建商心態急售，難見亮點價格。」 根據2019年實價登錄資料，新北市超過總價6000萬元豪宅稅門檻的買賣前五名，依單價排名首位為淡水小坪頂豪宅「天境ellipse360°」84.4萬元、板橋「橋峰」71.79萬元、中和「遠雄香榭園」69.42萬元、新店「合環御寶」68.03萬元、新店「國泰雙璽」67.54萬元。
進一步觀察交易狀況，「天境ellipse360°」去年10月交易2戶高樓層毛胚屋、總價均為2.2億元，扣除車位每坪84.4萬元，無論總價、單價都狠甩新北市其餘豪宅，坐穩冠軍寶座。台灣房屋智庫經理陳炳辰說明，小坪頂和紅樹林水岸是淡水高級住宅區，坐擁淡水河夕照美景，和同樣有河景、單價卻超過百萬的大直重劃區豪宅相比，不僅價格只要三分之二、且使用面積大，加上保值抗跌性強，自然成為雲端族群置產、自用的高CP值首選。 位居第二的新板特區知名豪宅「橋峰」，去年4月以7130萬元成交18樓戶、面積115.18坪，換算單價為71.79萬元，成為該社區最高單價；不過依最新實價揭露，位於12樓、面積達181.71坪的樓中樓戶，去年底以1.1億元成交，雖然總價高過18樓戶，但換算單價為69.55萬元，為次高單價。
然而，新板特區堪稱板橋「信義計畫區」，卻只有1案上榜，著實令人意外。陳炳辰分析，新北豪宅在2013年衝上高點，當年新板特區的「橋峰」、「東方富域」高樓層戶都有出現9字頭高價，然近2年僅有「巴黎16區」以單價90萬元成交2樓戶，「以新北整體豪宅市場來看，7字頭就算高價，若單價到80萬元以上已是數一數二的冠亞軍。」 值得關注的是，新店沿北新路的新興豪宅區，因百貨商場、捷運機能、科技企業總部等區域利多不斷，房價具抗跌性，像是擠進第四強的「合環御寶」，去年都維持在單價65萬元以上水準；而當地新案「國泰雙璽」，單價賣出67.54萬元，一舉晉升第五名，都可見該區熱度。 事實上，去年起不斷出現新北豪宅賠售案例，特別像是新板特區、永和仁愛特區這類豪宅量體大的區塊。
對此，陳炳辰表示，主要是房地合一重稅令房市震盪，台北市調降豪宅稅、盤整高價，因此高端客群轉進台北購屋，遂致新北豪宅市場開始下探，「持有者或建商心態急售，便難見亮點價格，也因此傳出不少賠售消息。」
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。
