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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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新冠肺炎疫情衝擊產業，連帶促使房市觀望氣氛增濃，部分預售新案延遲進場；台中市不動產公會預估，今年台中329檔期房市推案金額約600億元，較去年同期減少近15%。 新冠肺炎疫情蔓延多國，對全球股市、經濟帶來一波衝擊，連帶影響台灣房市，往年年後開春看屋來客會多20%至30%，今年民眾出門看屋意願減低，來客減少。若疫情持續半年以上，可能出現交易空窗期，屆時勢必衝擊房市。去年全台不動產交易突破30萬戶，其中台中市推案就超過2,800億元；展望今年，台中市不動產開發公會預估，全年推案金額約在2,300億元左右。面對即將到來的329檔期，預估推案金額約600億元，不如去年同期的700億元。
台中市代銷公會理事長林傳傑指出，疫情直接衝擊全台第1季房市表現，台中房市熱度相對較全國高，建商正在觀察疫情發展；市調顯示，目前已有部分個案傳出可能延後，但不多，多數將如期推出。 林傳傑表示，疫情干擾房市，不免讓人聯想到SARS當年，各單位因沒有經驗，且房地產處於低點、景氣已不佳，導致碰到重大疫情後，市場直接下跌，但隨後很快就回神反彈。這次買氣雖有衝擊，但現在利率低、剛性需求出籠，加上土地價格及材料、工資成本上漲，價格易漲難跌。
台北市柯文哲上任後，力推公辦都更，不過近期卻擬修訂「台北市公辦都市更新實施辦法」，包括更新單元的公有土地規模，從現行500平方公尺調高至1650平方公尺；另外若是私地主超過30人、公私有土地面積達500平方公尺、公有地租占用10戶以上等「特殊原因」都可不納入，被專家學者抨擊門檻越修越嚴苛，恐怕不利公辦都更。 對此，台北市都更處回應，中央去年頒布新版的都更條例，授權地方政府配合修法，這次修法是參考過去推動經驗，讓納入公辦都更的條件明確化，且草案仍待市政會議拍板通過。
北市府近來積極推動公辦都更，針對民間興致缺缺的窳陋地區，由政府擔任實施者、主導都更推動，其中又以「斯文里三期公辦都更」最知名，市府投入近17億、上百人力，終讓260戶點頭，這也讓不少老社區殷殷期待，盼比照該模式重獲新生。 不過北市府近來擬修法，調整納入公辦都更的條件，例如更新單元的公有土地規模調高，又或是土地雖達一定規模，但若是公私有土地面積達500平方公尺、公有地租占用10戶以上、私有地主超過30人等特殊原因可不納入。
對此，OURs都市改革組織秘書長彭揚凱直言，所謂公辦都更，顧名思義政府要扮演積極角色，去做民間沒興趣、做不到的都更案，即便產權複雜也應該去做，否則簡單的都更案，還需要政府介入？ 彭揚凱表示，相較4年前市府敲鑼打鼓，為何現在Guts（膽量）不夠了？不碰私有地主太多的都更案，市府當然能說這比較務實，但讓人懷疑態度開始保守、胸無大志，感覺沒有企圖心，北市府應該要說清楚。 台北市都更處總工簡瑟芳解釋，調高公辦都更的公有土地規模，是根據中央規定，並藉著休法機會，讓納入公辦都更的條件明確化，老舊整宅仍然是優先標的，當評估有必要、急迫性，市府就會來擔任實施者。
新冠肺炎疫情未解，內政部長花敬群昨（1）日表示，疫情對都更熱度影響最明顯的時間點，在3月、4月間將浮現，內政部會持續觀察。 內政部今年將持續推動都更、危老案件，其中危老條例已在積極進行修法程序，該部也將順應地方政府期待，將新增的規模容積獎勵門檻下修至200或300平方公尺。 花敬群表示，受到疫情影響，多少會衝擊到都更熱度，業界對於都更態度也會轉趨保守，不過1月、2月可能還看不太出來，多數在前兩個月遞案申請的案件，都是在去年底就已整合完畢，衝擊較大的情況可能3月才會明朗。 為了加速推動都更，內政部今年持續加熱引擎，從都更、危老兩方面著手。
都更案件方面，去年申請件數首度破百案，創下佳績，今年也將持續邁進。 官員表示，去年新版都更條例上路後，今年地方子法將會逐步跟上，一方面地方政府簡化行政程序，一方面對於新版都更的遊戲規則愈來愈熟悉，有助推動大規模都更。 危老方面，內政部已啟動危老條例修法程序，除了將今年5月到期的10%時程容積獎勵，修正為屆期後降為5%，並逐年遞減至零為止，等於有五年緩衝期。
此外也新增規模獎勵，基地面積達400平方公尺者，可給予2%容積獎勵，每增加100公尺，額外再給基準容積0.5%，以鼓勵擴大危老重建規模。 不過花敬群表示，日前在行政院內審查時，六都地方政府都有出席，不約而同都希望危老規模獎勵門檻能再下修，有的建議從400平方公尺降到300平方公尺，有的建議降到200平方公尺，內政部將從善如流，近日將會做出決定。 據了解，內政部當初會訂出400平方公尺的門檻，一來是因為據統計，有近五成二的危老案件面積在400平方公尺以下，希望鼓勵大面積基地整合。二來，依照內政部原草案，當基地面積達到1,000平方公尺時，恰好達到都更最小面積門檻，制度設計上，具有危老轉軌到都更的政策意義。
武漢肺炎(新冠)疫情持續升溫，無論新屋或中古屋已產生嚴重衝擊，賞屋人數出現雪崩式減少，然而讓人弔詭的是最新南台灣二都2月建物買賣移轉棟數，創近年來同期新高，當中南市更創歷史新高。專家分析，2月移轉棟數較可能為去年12月下旬與1月時成交內容，並非2月當月成交，買賣與登記移轉出現時間差，要從3~4月交易量才能看出肺炎疫情對房市整體衝擊。 南市2月建物買賣移轉棟數1756戶，創下縣市合併後歷史新高，而高市則為2638戶，則為縣市合併後歷史次高僅次於2014年。
而就南二都合併計算，戶數4394戶，則為合併後歷年最高。若單純從數據看來好像武漢肺炎對房市買氣沒影響，然真相並非如此，當中出現時間差導致目前看到移轉過戶量，並非發生在當月成交。
永慶不動產高雄中華藝校加盟店店長郭銘揮指出，會影響買賣移轉棟數多寡的原因很多，包含是否遇到農曆新年、新成屋是否出現大批過戶潮等，然最重要的是當月買賣移轉棟數往往屬市場落後資訊，一般來說從買賣簽約完成到交屋過戶通常需要1個月時間，換言之2月買賣移轉棟數可視為去年底與今年1月市況成交量，而若要觀察武漢肺炎疫情對房市有無造成衝擊，較客觀數據會在今年3~4月官方揭露的建物買賣移轉棟數，而該數據必須先扣除有無新屋出現大量交屋，主因是目前新屋多屬預售市場，目前移轉過戶內容可能是1年前就下定簽約。
目前無論新屋或中古屋在南二都均產生一定來客數減少趨勢，上揚國際董事長林聰麟分析，公司代銷案場逾40場，目前整體來說來人少了一半，成交量也出現減少一半，當中買氣最受影響是大坪數豪宅，目前僅剩下總價千萬元內或坪數低於60坪以下自住宅，來人相對較多，而公司為因應武漢疫情採取暫緩接案。
中美貿易戰和庚子年一開春的新冠疫情，讓台商企業紛紛思考回台，對工業用地需求殷切。台灣金融資產服務公司受託公開標售彰化縣溪州鄉榮光工業區約931～12,908坪土地，將在3月24日開標，採通訊投標方式。 台灣金服表示，該片土地使用分區為一般農業區丁種建築用地，建蔽率70％，容積率300％，底價每坪6萬元。台灣金服表示，彰化縣溪州鄉榮光工業區地形方正，距離國道三號南雲交流道約15公里、距國道一號北斗交流道約12公里、距高鐵彰化站約7.5公里、距田中工業區約5公里、距北斗工業區約13公里、距二林中科園區約24公里。 區位適中，交通條件良好，尤其目前台灣市場上要找到上萬坪工業土地並不容易，適逢新冠肺炎疫情影響全球經濟，台灣作為供應鏈雙重風險布局考量重點區域，榮光工業區可以說是最好的選擇。
新冠肺炎疫情衝擊下，房仲統計，台北市五大商圈店面待租量同步攀升二到三成，但租金開價卻全部下修，其中，包括台北市東區、士林夜市兩大商圈租金平均下殺達一成，也是五大商圈中待租店數最多的區域。 根據統計數據，北市東區商圈待租店數達207間，在五大商圈中居冠。另外，就連全台房東姿態最強硬的西門町，平均租金開價也降5%，最受矚目。 根據屋比房屋統計，今年2月和去年同期相比，北市五大商圈店面待租量均明顯增加。
其中，東區增幅最大，目前待租量達207間，較去年同期的158間增加了49間、增幅則達到31%。 另，公館年增率28%居次，目前待租間數為46間；士林夜市年增23%為第三，待租間數為80間；永康商圈和西門町均增加約21%，待租間數分別為40間、70間，也比起去年同期增加不少。 東區因數位經濟興起，衝擊逛街人潮，屋比房屋總經理葉國華分析，士林夜市情況也相同，從2016年底陸客來台人數減少後，士林商圈即明顯走下坡。 五大商圈租金開價同步下修，其中，東區、士林夜市相較去年同期開價都下修10%。其中，東區的每坪租金行情，從去年2月近5,800元，到今年2月已降至不到5,200元。士林夜市則從去年2月間每坪平均租金逾6,500元，今年2月則下修到約5,860元附近。
最受到業界關注的是，近年一店難求、租金驚人翻漲的西門町商圈，房東的態度也「由硬轉軟」，租金開價較去年同期下降約5%。 西門町和永康商圈這幾年受日、韓、港澳等國際旅客青睞，表現穩健，尤其是西門町，這幾年房東極為強勢，租金三級跳，目前一線店面租金已超越東區。 在疫情影響下，西門町的店面待租量也增加到70間，平均每坪租金開價也從8,651元下修5%至8,181元。
已流標兩次的國泰營區地上權案，將在3月中捲土重來。財政部國產署長曾國基指出，本次綁定台北市都更，容積率從140％大幅提高到400％，權利金底價約60億元，預計可吸引不少投資人目光。 曾國基表示，全案已完成初步行政程序，預計3月初召開設定地上權審議小組會議，決定存續年限、權利金、地租等。 據了解，近年各專案設定地上權案，多為70年，地租為4.5％（其中1％按照每年浮動地價、3.5％是按照簽約年度地價），權利金底價則是按照土地市價的35％～45％設算。
國泰營區基地面積達2,982坪、市值約150億元，按國產署經驗，該案底價權利金上看60億元。 國防部持有的國泰營區鄰近松山機場、空軍松山指揮部與民生社區，附近為華航和金融業所在。曾國基認為，銀彈充足的企業多半都還在等世貿三館案，但該案3月底決標，若沒搶到，也還可轉投標國泰地上權案，本案仍有一定的聲勢。 台北市政府與國防部2017年簽訂合作備忘錄（MOU）實施「松南營區都市計畫變更案」，由國防部先行捐贈79筆小面積土地，如松山松南營區給北市府打造金融特區，且北市府也獲得信義區永春陂營區、北投中心新村等，未來可靈活運用；而國防部則換得提高國泰營區容積率。
位於台北市西門町電影街、走過逾半世紀的日新戲院，在農曆春節前通過危老（都市危險及老舊建築物加速重建條例）審議，獲得28%容積獎勵，未來將拆除並規劃興建地上21層的複合式商業大樓，預估最快2024年完工。 日新戲院危老案申請者為松陽投資事業，房地產權登記在三位張姓自然人名下，其中兩位是該法人的董事長與監察人，董事長張松是建商，先在2003年取得該戲院產權，2016年將部分產權贈與兩個兒子。 張松旗下松陽機構在2016年曾是北台灣前十大推案建商，其在土城開設的「大三元」喜宴餐廳，是政商名流常宴客的場所，目前已歇業。
日新戲院於1966年興建完成、9月開幕，為求在經營風格上脫穎而出，1999年推出「情人雅座」，但2003年底不敵經營壓力，暫時歇業；半年後被欣欣晶華（欣欣秀泰前身）體系接手；2007年8月又轉給威秀影城經營，即使經營權三度易主，仍屹立電影街近53年。 房產業者指出，西門町電影街最鼎盛時期有超過20家戲院，日新戲院對面的台北戲院是電影街的第一家戲院，但已歇業30年，2006年歷經一場大火後成為荒廢建物；台北戲院在2010年就想透過都更重建成地上26層的住商複合式大樓，但因產權過於複雜沒達成共識；之後多次求售，2018年開價高達25億元，以土地近314坪拆算，每坪價格近800萬元，但尚未傳出成交訊息。 日新戲院重建之路相對順遂，地上5層樓建物的總樓地板面積近1204坪、土地面積約500坪，屬於第四種商業區、容積率高達800%；重建後預計興建地上21層、地下6層的商業大樓，總樓地板面積推估可達7225坪，完工後初步規劃仍有電影院，還有旅館等商業設施。
新冠肺炎疫情延燒，影響豪宅屋主喊賣的心態，根據《屋比房屋》統計，今年農曆春節前後，台北市豪宅待售量一周內直落74件，減少4.7%。房仲業者分析，農曆春節是淡季，且即便有看屋也不會立即下訂，推測是豪宅屋主不看好疫情，且認為價格難再追高，惜售心態漸增、待售量遞減。 根據北市豪宅門檻總價8,000萬元以上統計，今年農曆年前網路待售量1,580件，經過一周開工後減少74件，僅剩1,506件，截至2月底豪宅待售量更減至1,488件，顯見疫情爆發以來，豪宅待售量已減少近6%。
屋比房屋總監陳傑鳴分析，疫情爆發後短期內衝擊民眾購屋意願，對於價格堅持的屋主，也會產生惜售心態，但若豪宅屋主急於出售，價格上仍須有較大空間才有助於去化，預期豪宅市場可能還是要待疫情緩和後，買氣陸續回溫，價格才有再度止穩向上的可能。
不過，近年豪宅市場穩定回溫，2月底待售量來到1,488件，是近三年北市豪宅待售量最低紀錄。 統計資料顯示，2018年同期有1,897件待售量，2019年則減少至1,615件，2020年也穩定減少，房仲業者認為，逐年減少顯示賣壓下降，也意味著豪宅市場交易量回溫，不過今年疫情影響下，再讓部分豪宅屋主惜售心態出現，豪宅待售量落到1,488件低量。 此外，從豪宅開價來看，近三年每坪單價落在120萬元上下，變動幅度僅落在2個百分點內，顯見豪宅確實穩定回溫，但無大漲的條件。 房仲業者指出，從近期豪宅交易揭露可見，大直水岸豪宅「西華富邦」頂樓，拆算每坪264萬元成交，天母「華固天鑄」拆算單價163.9萬元，「55TIMELESS琢白」同樣每坪交易223萬元，但三筆交易皆未破新高紀錄。 屋比房屋總監陳傑鳴表示，去年以來台商回流投資大爆發，許多台商企業、科技大廠紛紛購地設廠，加上設廠初期因高階主管陸續進駐，使得豪宅市場明顯受到帶動，雖然目前未出現追價，但每坪單價持穩、不再下探，等到疫情趨緩後，豪宅市場應仍呈現「價穩量增」的格局。
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