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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
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台中今年新案房市動輒是20層以上的超高大樓，高密度的向上堆疊天際線，紛紛創下當地最高樓，連龍井郊區都可見。背後可能除了容積移轉法規放寬以外，業者也釋疑：「一是地價太貴成本考量，二是大型建商過去黃金10年茁壯不少，趁著市場肥了，趕緊推案去化。」 長期關注房市的購屋族可能會注意到，過去台中新案房市多為高度45米、地上14樓的高樓新案，因為再往上拉高，就屬於「超高大樓」，不管是建築送審及建材成本都會比較高；但這1年可以發現，不管是什麼地段，都可見到動輒20層以上的超高大樓。據台中329檔期新公開的新案市調，台中各地上半年至少有9案超過20層樓，連郊區也不例外，成為生活圈「新地標」。
最有代表性的像惠宇建設北屯機廠第4期個案、單元3永春段新案都達24樓；東區「豐邑森之道」24樓；中區「鼎泰中城」22層樓；大里沅林德芳南路新案24層樓；甚至連郊外龍井區津科建設也推出23層超高樓，這些個案高度全都創下當地最高。 細究背後原因，主要來自於市場考量。聖揚開發總經理陳正哲觀察說：「土地成本太貴的前提下，很多大建商考量的是降低成本，因此移入容積移轉勢在必行，『直接有效稀釋地價成本、拉高銷售面積』，大樓自然就長高了。」另一方面，建商現階段策略是以後期取得高成本土地優先開發，趁著現階段市場賣得掉，先趕緊推案去化銷售，降低自身風險。 其次是建商「財務考量」。
陳正哲指出，過去房市黃金10年，很多大建商財務面愈來愈茁壯，若基地開發規模不大，未必能符合經濟成本，「畢竟都耗時費力做同一件事情」，因此也有建商會選擇去蕪存菁，先把小塊土地轉手、專注大塊土地蓋高樓，成為主要經營選項。 另外，台中市政府分別在2016年、2018年放寬「容積移轉條件限制」，容移建案從最小坪數42坪放寬至24坪（依都市計畫略有不同）；而臨路寬度從15公尺、降為8公尺，再加上有危老重建獎勵等方式，雙雙都助攻台中高樓崛起，不斷向上堆疊。 住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，早期台中蛋黃區即有不少25樓超高住宅，是全台摩天住宅最高比例之一，但多限於蛋黃區「景觀、視野成賣點」，房價硬是會比周邊貴上一些，容易成為區域房市「定錨」，等同於房市指標，亦具有地標話題性。
台北市北投區大度路3段1處海砂屋社區，24戶未完成都更整合，被市府判定有危害公安之虞，今（5）日遭執行強制拆除，市府建管處保留建物謄本等相關文件，住戶日後若要都更，不會損及原有權益，但本案拆除費287萬，將由24戶分擔，每戶約12萬元。 該社區位於大度路3段，為3連棟的地上4層、地下1層公寓，共24戶，屋齡39年，多年來房屋天花板崩落，相當危險，2015年經北市建築師公會、台灣省土木技師公會鑑定為「需拆除重建」之海砂屋，市府要求屋主限期停用並自行拆除。 住戶遲遲未自行拆除，市府會同建築師、土木、結構技師等三大公會現勘評估，認定有潛在危險，採主動鑑定，依照《建築法》第81條，判定建物傾頹或朽壞，有危害公安，因此強制拆除。
關渡里長許瑩珠說，社區住戶未擁有土地所有權，因此與地主前後談了7、8年都更，談不下來，由於房屋毀壞嚴重，住戶早已搬走，感謝這次市府能夠介入拆屋，保障里民安全。 建管處將保留遭拆海砂屋的建物謄本、測量成果圖、使用執照圖說等文件，後續住戶辦理都更，會依相關規定證明產權狀況核計同意比率，不會損害屋主權益。海砂屋拆除，每戶可補助20萬元。若市府強制拆除，拆除費用將從每戶補助費予以抵扣。本案拆除費287萬，將由24戶分擔，每戶約12萬元，每戶未來申請拆除補助費，將被核予8萬元。
建管處長張明森補充，海砂屋建物可依《危老條例》重建，但不得同時適用其他法令的建築容積獎勵，而採都更重建，享有原有容積獎勵外，還可額外申請海砂屋30%容積獎勵，相對有利。 都發局長黃景茂指出，考量海砂屋結構隨時間推移，每況愈下，去年起針對「需拆除重建」逾3年未自行拆除海砂屋現勘，結構潛在危險，就主動強制鑑定，一旦判定有公危之虞，將介入強拆。 截至今年1月止，市府受理45件海砂屋都更案，其中更新事業計畫核定1案、協議合建核定4案、權利變更計畫核定20案、1件爭議案件駁回，其餘19案審議中。
捷運環狀線第一階段通車後，二階段路網力拚2021年開工、2029年完工，是否帶動沿線房市？專家分析，雙北捷運路網日漸綿密，已非房市萬靈丹，建議購屋者選士林、木柵等較精華地段，區域機能較佳，至少保值，可立於不敗。 新北市政府函報內政部都委會審議「捷運環狀線第二階段」都市計畫變更案，經2次專案小組會議審議後，待新北市府修正完最快本月下旬，送內政部都審會再審。台北市捷運局主秘王偉表示，環狀線二階目前在設計期程、都市計畫變更作業，已著手招標作業，目標2021年動工、2029年完工。 環狀線二階北環段路線，將銜接一階路線，自五股五工路由高架轉入地下，續沿五權路至蘆洲集賢路，循重陽橋經士林社子、中正路、至善路至大直北安路南側，於劍南路站銜接規劃中的東環段，並與文湖線劍南路站交會轉乘。
南環段路線自文湖線動物園站起，採地下方式沿新光路穿越山區接秀明路二段，經政大校內穿越景美溪南側工業區，續西行於民權路與一階路線大坪林站銜接，並可轉乘新店線。 屋比房屋總監陳傑鳴分析，北環線相對機會比較好，由於沿線浮洲、社子地區有合宜社宅，對周邊社子，甚至士林地區房市，帶動效果較強。南環段經過的文山區，過去缺乏題材，平均單坪不到5字頭，屬北市低價區，這次有捷運加持，價格上有一定期待空間。 陳傑鳴建議，雙北捷運近年路網日漸綿密，到處都有捷運站，因此捷運對房市帶動效果不如以往，建議民眾購屋，優先選擇沿線機能較好的地段，像是木柵、士林，房產較具保值效果，未來捷運題材若能發酵，會有加乘效果。
台灣房屋智庫經理陳炳辰指出，捷運對雙北房市已非萬靈丹，像過去機捷對林口、新莊副都心，或是松山線在松山區的站點房市，都無太多助益。這次環狀線二期所經北市文山山區、士林區社子、新北五股工業區等，非房市精華地段，捷運開通或許會帶動新案開發，但提振房市不易。 陳炳辰說，沿線捷運站點仍屬錦上添花型的利多，若區域房市本就不錯，有機會因捷運開通更上一層，否則民眾對於捷運期待早已疲乏，若無其他居住機能，區域房市不易受到青睞。
台中市西屯區的中科商圈，由於緊鄰中部科學園區，受益於大廠持續加碼投資，去年園區營業額與就業員工數，雙雙創下歷史新高，加上擁有兩大醫院、鄰近台中工業區，吸引科技人才、醫護人員等就業人口購屋移居，而且隨著租金高漲，與月繳房貸金額相差不大，不少客群選擇由租轉買，致使今年買氣依然旺盛。 中科管理局新聞稿指出，中部科學園區截至2019年底成功引進206家高科技廠商，並有145家廠商入區營運，從業員工數達5萬817人，創歷史新高；另外，2019年營業額估計已超越7800億元，再創歷史新高，今年可望挑戰8000億元大關。
信義房屋中科園區店店長陳建安表示，中科商圈受惠中部科學園區蓬勃發展，周邊又有台中工業區、榮總和澄清醫院等，群聚眾多就業人口，以致自住需求旺盛，而且跟西屯區同屋齡產品相比，屬於相對低總價，屋齡12年內單價約22-28萬元，2房加車位約總價700-900萬元、3房加車位約1300-1600萬元，若是屋齡20多年單價約17-19萬元，3房加車位約700-800萬元，因此買氣相當熱絡。 近期也不少買方是由租轉買，陳建安舉例說明，有一對兄弟在中科商圈附近工作，因為房租持續上揚，兩人月付租金就超過2萬元，和每月負擔的房貸金額相差不大，因此選擇進場買房，舉例說明若是屋齡12年內的2房加車位總價700萬元，以貸款8成、分20年期、利率1.6%計，貸款月繳約2.7萬元，和2房每月租金行情約1.7-2.5萬相比，因為金額相差不大，提高首購族由租轉買意願，助力交易變旺。
根據屋比房屋統計，目前網路上待租店面開價，較農曆年前有9%的跌幅，且農曆年後累計有35件舊物件明顯降價，主要集中在東區、士林夜市等商圈。 根據屋比統計資料發現，農曆春節前，北市店面待租量落在2,825件，但新冠肺炎爆發後待租量大幅激增503間，增幅直逼兩成，甚至累計有35間舊物件明顯降價，主要集中在東區商圈、士林夜市商圈等地。此外，目前平均待租店面每坪月租金開價3,538元，也較農曆年前有9%的跌幅。
屋比房屋總經理葉國華表示，新冠肺炎對「人潮洶湧」、「沒落急需轉型」或「有復甦跡象」的商圈來說幾乎是無差別的打擊。以東區商圈來說，去年知名老店關店潮頻傳，但在北市府與里長積極努力下，好不容易去年底才露出復甦的曙光，但近期又碰上新冠肺炎疫情，關店狀況再度頻傳，商圈要復甦，可能要花更久的時間。 此外，過往店面滿租、人潮湧進、觀光客必朝聖的士林夜市，近年因陸客不來而走下坡，葉國華表示，隨著老字號地標「陽明戲院」歇業，士林夜市去年以來人潮持續減少，連帶影響店家生意，不少業者無力負荷店租撤場，而目前士林夜市租金在這波疫情下，也有加速探底的狀況，預期降租狀況有機會擴大。
針對今年店面市場，葉國華認為，肺炎疫情短期難解，對於觀光及店面零售市場衝擊很大，今年北市店面市場前景並不樂觀，待租與待售量增、租金與交易價格走跌都是可以預見的結果。 不過，葉國華指出，預期政府未來會持續釋出各項救市方案，因此在這波店面市場急跌探底後，有機會出現一波反彈，長線的置產族或許能趁這波回檔。
高市鹽埕區大統集團旗下華王大飯店日前歇業求售，由興富發集團總裁鄭欽天購入，最新實價登錄揭露，新買家是鄭姓女性自然人，以總價9億2612萬元購入，其土地面積約645.23坪，換算每坪143.5萬元，地價創鹽埕區歷史新高。 大統集團由吳耀庭創立，他從販售日用品起家，接著進軍百貨業，並擴展到飯店業、電器買賣、餐飲、畜牧，甚至也曾接觸營造業，吳耀庭過世後，大房、二房3個兒子分別執掌不同事業體，大房長子吳進億經營位於鹽埕區華王大飯店，大房次子吳天翼則掌管大統畜牧，而二房吳振華則擁有百貨事業。
實價登錄揭露，2019年11月位於大成街61~90號有筆倉庫成交，其佔地面積645.23坪，但建坪僅213.2坪，登記地上6樓、地下1樓，成交金額高達9億2612萬986元，換算每地坪成交143.5萬元，創下鹽埕區地價新高紀錄。 華王大飯店地坪970.81坪、建坪5929.62坪，然該筆實登交易揭露的地建坪，與此次華王佔地有所落差，次揭露土地部分，僅包含華王大飯店範圍，以及1棟位於飯店正後方、地上6樓透天倉庫的用地，而建物部分，僅登記該棟6樓透天倉庫，換言之，華王大飯店建物本身，並不在此次實登揭露內容。 據了解，過去業界有不少為了省契稅，僅過戶土地，但不過戶建物案例，建物後來即拆除，華王大飯店未來去留，目前仍不得而知。
且《蘋果新聞網》查詢華王大飯店商工登記發現，華王大飯店公司目前代表人則登記在黃清水名下，而飯店其持有股數分別在鄭欽天的妻子鄭秀慧，與子鄭鈞方名下，換言之，華王大飯店產權已經是鄭欽天家屬所有，而同屬登記在華王大飯店名下還有筆面積約325坪停車場用地，為鄭欽天家族所購入持有，但不在揭露範圍，其成交價格外界無從得知。 富住通商用不動產研展部主任許值瑋表示，該筆土地屬商5用地具備高開發價值，而每坪成交143.5萬元合乎市場行情，畢竟區段屬商業機能發達鹽埕商圈且正對主幹道五福四路，然該區地質相對軟弱，未來若要興建開發大樓必須做地質改良，然興富發過去開發過許多超高建築，就工程上來說難度應該可以克服。
工業電腦磐儀（3594）今（5）日公告，向非關係人黑金剛科技股份有限公司取得不動產（簽訂買賣契約），為位在新北市中和區健康段0207地號土地與新北市中和區健康段00567建號的建物，交易總金額為4.14億元，廠房面積為1,350坪。 磐儀表示，取得或處分之具體目的或用途為因應公司整體規劃及營運發展。 磐儀日前宣布與微軟、偲倢科技合作，共同研發、推出新智慧防疫模式，結合磐儀檢測裝置，微軟Azure雲端服務平台，以偲倢AI人工智慧整合運用，透過雲端即時監測個人體徵，推進智慧防疫物聯網。
磐儀指出，此次與微軟、偲倢科技合作，共同推出「口罩與遠紅外成像測溫儀一站式檢測裝置」、「溫度監測穿戴設備」，以及「工業用掌上型遠紅外成像測溫儀」，不僅能即時監測體溫、將數據傳至雲端，並會傳送示警訊息至個人即時通訊裝置，維護健康安全。 隨著新冠肺炎疫情在全球急遽蔓延，公共衛生安全面臨更嚴峻的挑戰，配合醫療檢測導入AI、物聯網技術，構建新智慧防疫物聯網平台。例如，磐儀口罩與遠紅外成像測溫儀一站式檢測裝置可用於偵測人體體溫與是否配戴口罩，若體溫超過37.32度，或是人員未佩戴口罩，微軟Azure的認知服務和Azure Bot便會偵測到異常，觸發IoT Edge將異常數據上傳雲端，協助企業由Line或臉書等即時通訊軟體發出示警訊息。
新冠肺炎疫情當頭，北台最熱門重劃區-塭仔圳重劃區，原本預計今（5）日正式登場總面積達3千多坪的土地標售案，底價9.7億元，不過受到潛在投資人受疫情影響，今天臨時喊「卡」，改採議價方式進行。 CBRE世邦魏理仕原本預計今天早上公開標售位於新北市塭仔圳重劃區精華土地，面積總計約3,159坪，底價9.7億元；但世邦魏理仕表示，由於疫情持續，大家都儘量取消開會，影響備標作業，因此在今天委託業主臨時決定，改採議價進行，不會再採取公開標售的方式進行。 世邦魏理仕表示，全案已有潛在投資人正在議價中。
新莊及泰山塭仔圳都市計畫（新泰塭仔圳市地重劃案），位在新莊和泰山交界，總面積398公頃，是北台灣都會區的第三大重劃區，有多達7千名土地所有權人，近5千間建物，是北台灣最熱門的大型重劃區之一。 目前都計程序已延宕20幾年以上，2015年經內政部及新北市都市計畫委員會審議通過，卻因合法房屋、 違章工廠等地方抗爭，導致重劃開發停滯；2018年底重送都市計畫，2019年6月內政部審議通過主要計畫，細部計畫將再配合內政部意見進行調整。 雖然政府市地重劃尚未開始，但區內民間地主的自辦重劃區，已從去年就鳴槍起跑；目前不少建商看好其前景，紛紛進場卡位，寶佳機構、海悅、新潤等建商，都進場購地。
鄰近捷運小巨蛋站的20年老店「祥福餐廳」近期宣布不勘虧損，將於11日後暫停營業，至於何日重新營運，將另行告知消費者，而不只「祥福餐廳」，日前還有台北101「十二粵」、高雄「祥鈺樓」都紛紛宣布停業，商仲業者指出，這波疫情雖然影響甚鉅，但電商崛起、餐飲型態改變才是老店頻傳倒閉主因。 曾獲美食評論家胡天蘭青睞、更入選「台北老味道」的江浙「祥福餐廳」，開業20餘年，經歷SARS、金融海嘯，卻躲不過新冠肺炎疫情衝擊，日前在官網宣布即將於本月11日暫停營業，店家表示因疫情嚴重、不勘虧損。
「祥福餐廳」位於南京東路四段，緊鄰捷運小巨蛋站、敦北商圈，交通位置便利，加上餐點平價受到許多老饕青睞，這次宣布停業令人錯愕，瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，近期宣佈停業的餐飲老店多位於市中心商圈，租金條件節節攀升，加上一例一休實施後，人事成本上漲，對比2、30年前，成本不可同日而語，倘若又對時下電商潮流掌握度不足，又遇上新興餐飲業挑戰，承受風險很高，恐怕得面臨淘汰命運。 黃舒衛也指出，小巨蛋周邊近期新開餐廳不少，除了重返該商圈的麥當勞，另有西餐廳、只有廚房、專作外送的餐廳，就連全家便利商店也在此開設科技2店，顯示商圈體質頗佳。
櫃買中心公告，觀光股亞都麗緻大飯店因有重大事項待公布，上櫃股票將於6日暫停交易，待公布重大訊息後再申請恢復交易。由於事出突然，市場推測應與亞都麗緻大飯店子公司台中亞緻飯店營運將出現重大變動有關，此一變動極可能是「熄燈」！ 台中亞緻飯店是亞都麗緻大飯店子公司，也是麗緻餐旅集團直營據點。亞都麗緻飯店於2006年投資設立台中亞緻飯店，於2007年3月開幕營運迄今，然而13年來僅有一年出現盈餘，其它都是賠錢，賠錢的主要原因是「固定成本」、也就是房租太高所致。
據了解，亞都曾多次向房東爭取降租卻未果，如今市場因持續有新軍加入，競爭更形激烈，加上新冠肺炎疫情持續升溫，使營運更加困難。 市場同業認為，台中亞緻飯店的營運模式與六福旅遊集團投資經營的六福皇宮大飯店類似，亞緻是向國泰建設承租建物再投資內裝後經營，如今大環境不利觀光產業，同業臆測台中亞緻飯店最後不得已恐會像六福皇宮一樣走上熄燈之路。
不過這一切都要等亞都麗緻今日開完董事會後正式發布相關資訊後才知。 由於觀光產業景氣不佳，亞都麗緻大飯店近年營運績效有待振作，2017、2018年每股分別虧損0.11元、0.81元，2019年自結合併營收8.21億、年增0.43％，前三季稅後虧損0.54億、每股虧損0.77元。 台中亞緻酒店當年開幕曾非常風光，並為當時台中市最潮的時尚設計風格商務酒店。不過飯店營運13年來績效始終未盡理想。而根據亞都麗緻飯店財報揭露，子公司亞緻酒店，僅在2010年實現獲利，其他時間均處虧損。自2007年至2019年第三季，子公司亞緻酒店累計虧損達3.5億元。
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