|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈主任(Mia #230) 王詠樂主任(Zora #212) 陳盈如(Becca#235)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
實價統計，雙北各行政區五年以上中古屋，台北市內湖區去年交易1,228件，打敗中山區，排名全市第一，新北市由中和區拿下冠軍。 永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示，內湖區有內湖科技園區，近來企業總部、百貨商場陸續進駐，穩定成長的就業人口支撐房市，尤其捷運開通後，交通便捷度大幅提升，加上區域內綠覆率高及擁有知名學區，吸引購屋族出手。 內湖區電梯大樓平均一坪56.3萬元，熱門交易路段在內湖路一段、民權東路六段、行善路、星雲街、康寧路三段、文德路一帶；公寓平均單價約43.1萬，民眾偏好內湖路一段、內湖路三段、康樂街巷弄。
新北市由中和區去年成交2085件拿下冠軍。謝志傑分析，中和區有許多大型量販店，包括好市多、特力屋、家樂福、大潤發，環球購物中心等，且近期環狀線第一階段通車，未來將還有萬大線使交通機能更加完善，吸引通勤族作為購屋選擇。 中和電梯大樓平均一坪39.4萬，熱門交易路段為中正路、景平路、圓通路、中興街、中山路三段；公寓平均單價31.8萬，熱門路段在中山路二段、忠孝街、連城路、景新路、興南路一帶。 北市其他交易熱區包括中山區、文山區。中山區產品多元，過去中古屋交易量長期排名第一，去年成交1,194件，比內湖區少了34件，名列第二。文山區緊鄰信義區和大安區，房價相對便宜，電梯大樓平均單價約45.9萬，公寓約38.7萬，受到購屋族青睞。 新北市方面，新莊區去年交易1,930件排名第二。謝志傑表示，新莊區受惠機場線、新莊線、環狀線三條捷運優勢，近年買氣快速回升，目前區內電梯大樓均價一坪32萬，公寓平均單價26.9萬元。 淡水去年中古屋交易1,767件，排名第三。謝志傑表示，隨淡水輕軌通車，淡水行政大樓、運動中心入駐，美麗新淡海影城和國賓影城陸續開幕，淡水生活機能明顯提升，區內電梯大樓均價每坪22.4萬，公寓17.2萬元，吸引民眾購屋。
桃園房價親民，加上北北桃一日生活圈，近年房市熱度高，實價資料顯示，買家購買新屋，最青睞桃園高鐵青埔特區及中路重劃區，兩區去年新成屋成交量均破千件，並均創下近五年來新高。 根據桃園不動產交易e指通統計，2019年桃園市房屋交易登錄4.78萬件，較2018年成長18%，為2015年以來新高。 各重點區域五年內新成屋交易，高鐵青埔特區成交1,737件最多，其次為中路重劃區，去年成交1,127件，兩區均創五年新高。 觀察房價，桃園去年無論是中古屋或新成屋，均持續上漲，中古屋去年均價來到一坪16.8萬，較2017年低點回升約6%。
新成屋房價突破1字頭，來到每坪21萬元，較低點上漲13%。 台灣房屋智庫經理江怡慧表示，桃園過去一年房價明顯上揚，交易量同步回升，顯示先前期盼房價下跌再進場的觀望買盤，嗅到房價盼不回了，積極進場，遞延性買盤發酵，帶動桃園房市價量齊揚。 台灣房屋高鐵領航店長彭成貴指出，高鐵青埔特區先前一度深陷低迷，但機場捷運開通，帶動自住買家進場，其中包括不少機師、空姐等航空業從業人員、物流業從業人員，以及南移購屋的雙北民眾。 彭成貴表示，在怡和集團宜家家居、國泰人壽等企業投資陸續成形，思科、愛迪達與寶成工業等在青埔設置研發中心，加上政府重大建設陸續完工，青埔近年買氣快速上升，買方有不少雙北通勤族，多為首購、新婚族，購屋總價在1,200~1,600萬元間。 台灣房屋桃園南平直營店長饒文華表示，新成屋交易量居次的中路特區，靠近桃園藝文特區，區域享有藝文特區與市府商圈原有的便利性，加上高綠覆率，受到購屋者的好評價與青睞。
新北市永和區指標性的「大陳社區公辦都更案」，第二單元已經接近完工，新北市長侯友宜10日前往該案工地現場，視察現場的施工情形。他強調，大陳社區臨近新店溪河堤，未來還有捷運萬大線會經過，區位相當不錯，未來該案其他的都更單元，也將會陸續加緊招商。 侯友宜強調，公辦都更是由市府帶頭的都市更新，具有示範性和公益性，而永和大陳社區位於永和區臨新店溪河堤的住宅區，總面積約達8.2公頃，規模之大，成為新北市指標性的公辦都更案。新北市城鄉局長黃一平表示，大陳都更案因為規模龐大，因此更新計畫分為7個更新單元，其中以單元2進度最快，目前3棟28、29層樓的住宅大樓，大致已經完成，預計今年5月可以取得使照，今年7月可以完成交屋入住。
黃一平強調，大陳案單元2更新之後，有15戶店鋪及687戶住宅單元，並規劃地下6層停車空間，設有724個停車位，市府可分回94戶以及92個停車位，大樓的1、2樓將作為市民活動中心，3、4樓將作為公共托育和托老中心，可望大幅增強附近的生活機能，而大陳案單元2的成功經驗，也將成為其他單元的更新範本，預計今年下半年度單元5、6、7也將進行招商。 負責大陳案單元2的在地建商勝治機構總經理張于利表示，該案主要規劃為21至62坪、2至4房型，目前銷售已經達到8成，成交價平均落在每坪62萬元，由於緊鄰新店溪、永和萬坪仁愛公園第一排，佔有絕佳地理位置，因此以河景4房及總價約1300萬元的2房型賣得最好。
台中東區大智路地上12層補教商辦「大智慧學苑」，經過10多年來徵收、抗爭、市府最終以7.3億元價購完成，本周正式開拆，解決懸而未決的市政難題，屋主嘆「累了，終於落幕！」全案預期工期半年，今年8月完成打通作業，將打通前後站交通主幹道，刺激地方發展。 即將打通的東區大智路「大智慧學苑」，北側可銜接武德街、南京路；西側可銜接南區忠明南路，被視為台中車站高架化計畫的「最後一哩路」，目前承租補教業者已遷出，今年3月正式開拆。建設局表示，去年底與地主協調取得用地後，目前已進行拆除作業，可望8月打通完成。
值得一提的是，「大智慧學苑」這棟屋齡21年的補教商辦，所有權人24人，過去10年來不滿政府強硬徵收、手段粗糙，提出替代方案反徵收也被拒絕，其中一部份屋主更不滿協議價購金額，一路從最早單價1字頭喊到近3字頭，所有權人說：「10年也累了。」市府去年才終於以7.3億元完成建物價購，是最初原本評定的近2倍金額。 除了打通大智路令當地人振奮之外，附近利多還有三井投資百億的「LaLaport」大型購物商場，預計2023年開幕，再加上台糖湖濱生態園區的招商活化，也帶起東區房市一波推案熱潮，吸引知名建商首次布局卡位，近1年一次開出5大案：「坤悅高飛」、「新業自由居」、「國聚之禮」、「豐邑森之道」、「敘建築」，主攻中小坪數25~40坪，合計共720戶，創下當地有史以來最多個案數，主力開價25萬元上下。 有巢氏房屋東區樂業加盟店專案經理曾志成說：「以往東區新屋熱度不高，至近1年持續發酵，如大智路將打通、三井商場、台糖湖濱園區開發，利多一次大爆發，吸引更多資金回流，當地新屋2年來房價至少漲1成以上。」
多數民眾購屋喜歡挑選屋況新穎新屋，屋齡隨著時間增加「大齡房屋」在市場上愈來愈不值錢，《蘋果新聞網》依據實價登錄揭露統計，高雄市各屋齡層交易量發現，若以10年為1個區間，在實價登錄上路後歷年所有大樓成交量中，屋齡0~9年佔比達59.46%，10~19年則有21.83%，然30~39年成交僅2.96%，40年以上大樓更僅剩下每千戶成交才出現1戶極端現象。 從實價登錄揭露可發現，中古屋若屋齡增加，其成交量也跟著屋齡出現大幅減少，統計發現大樓住家屋齡在0~9年成交量高達6萬855戶，當中光楠梓、鳳山與鼓山區就達3萬戶，換言之若選購0~9年大樓房屋，有5成購屋族挑選該3區。
而民眾選購大樓屋齡於20年內佔比高達81%，僅3%成交量屬屋齡在30年以上，各項數據顯示老舊大樓在房市交易買氣十分冷清。 高雄房屋市場調查協會理事長蔡紹豪分析，屋齡愈舊大樓，通常位於較早開發地段，如高雄車站周邊、南高雄鹽埕商圈等，地段上雖具競爭優勢，但因房屋老舊屋況通常都很差，購入後必須水電管線重新拉設配置，光整修費就須花費不少成本，而老舊社區帶來的較容易產生管理鬆散問題，居住品質相對新大樓來說差。 高雄市都市更新學會理事長林資雄表示，高雄有51萬多戶超過30年以上老舊房屋，當中包含許多大樓住家，屋齡老舊大樓要推動都更或危老難度相對透天與公寓產品難上許多，但該類產品要賣卻難脫手，居住生活品質不佳，該問題必須被重視，也是學會未來努力的目標。 上揚國際高雄業務四處總經理施棟瀝指出，屋齡超過30年甚至40年大樓殘值非常低，該類產品土地持有坪數不高，脫手也不易，相對未來要處理老宅出售問題，近年來有愈來愈多地上權住宅銷售，除房價相對低廉且同屬於市區精華地段，未來使用年限一到也不用處理房屋問題。
新型冠狀病毒(武漢肺炎)疫情未趨緩，國際經濟情勢丕變，美股數度大跌，台股也屢屢重挫，雖房市並不受經濟短期波動衝擊，卻也影響買賣雙方的心態，新竹市今年前二月交易量均有下滑，主因買方想等降價再進場，屋主不願意便宜售出，形成拉鋸戰。 新竹市地政處剛公布今年2月住宅不動產交易買賣，共有593棟，與1月相同，也是自上年4以來交易量最低；不過累計前二月共1186棟，較上年同期仍成長27.53%。
今年前二月房市熱絡度低於去年年底，與季節因素相關，不過，近期有武漢肺炎黑天鵝干擾下，交易量恐不如預期。信義房屋新竹區協理王志偉表示，疫期影響下，讓買方猶豫度增加了，但屋主認定是短期影響因素而價格上也有所堅持，形成兩方的拉鋸戰，即便是今年第一季看屋量較往常增加，成交量卻不理想。 目前新竹市主要交易熱區「關埔重劃區」，買方也出現觀望心態。
信義房屋關埔店店長王九思表示，去年底新竹市整體房市明顯回溫，很多建案會趕在年底前交屋，到了今年1-2月，可能是年節關係，交易稍微下滑。 王九思說，疫情仍在蔓延，雖然買方有所期待可以危機入市，但屋主也未因疫情關係而願意讓價，因此讓買方猶豫期拉長，加上，雖然買方看屋意願仍高，部分屋主反而因擔憂疫情而不願開放看屋。 對於這波國際情勢嚴峻，對房市影響將會如何，信義房屋不動產企研室經理曾敬德表示，由於目前仍以自住客為主，對於自備款運用方式比較保守，短期內金融面的波動，可能會影響決策時間點，但不太會改變實質購屋需求與能力，未來仍持續觀察全球經濟長期受疫情與油價影響程度。
新冠肺炎疫情衝擊加大，知名旅館、餐飲、零售業接連傳出關店歇業，高力國際台灣董事總經理劉學龍指出，疫情對台灣零售、餐飲與旅館短期衝擊深，預料將造成營運業者品牌大洗牌。 高力國際10日發布《新冠肺炎：對亞太地區房地產租賃市場的影響》，以及《新冠肺炎：對亞太地區房地產資本市場的影響》等兩份評估報告中指出，疫情如果在今年上半年達到高峰並出現拐點，預期亞太地區房地產將在下半年開啟復甦契機。
報告指出，目前疫情帶來的經濟壓力，包括多數國家境內的各類大型活動取消、提出旅行禁令以及強制居家辦公等，導致上半年辦公室租賃需求減少，若從具備彈性以及靈活辦公空間的租戶的角度來看，其實可趁此機會簽訂更有利的租約。 台灣方面，劉學龍表示，台灣零售業、餐飲業與旅館業因民眾明顯減少外出，短期衝擊深，已有業者實施無薪假、調整營業時間、或加大線上線下整合力道度過疫情，此波疫情將造成營運業者品牌大洗牌。 對投資市場而言，上半年投資人觀望心態濃厚，恐拉長商用不動產交易期，還好市場利率仍低，投資人依然尋找機會，預期下半年疫情控制後，可望反彈。
創立於2006年的潮流服飾品牌STAGE，在西門町佇立15年的旗艦店驚傳歇業，品牌公關表示，受到疫情、實體門市業績淡化影響，以及西門町居高不下的房租約40萬、快時尚平價品牌衝擊，因此忍痛將在4月初歇業，但她強調「其實半年前就考慮收店，主因是坪效使用不佳，房東並沒有刻意漲租」，未來將往設計顧問、企業服務方向轉型。 STAGE西門町旗艦店位在昆明街上，鄰近電影街、誠品武昌店，建築外牆斗大的雙S logo，與黑底白字的STAGE字樣，十分引人注目，迄今已屹立15年，大膽的街頭嘻哈風圖樣，不定期的與國際品牌聯名合作，受到許多國高中、大學生喜愛，不料佇立西門町15年後，現在卻傳出熄燈消息，將於4月初歇業，目前正封館特賣、全面出清中，最低只要99元; 西門町旗艦店歇業後，北部就無STAGE門市，剩下2家門市位在台中。
STAGE公關陳恩柔表示，主因是西門町店租高昂，業績又不比線上銷售好，造成坪效使用不佳，目前店內收益實體、線上比例為4:6，但她強調，「因為我們是老房客了，房東也對我們很好，並沒有惡意漲租，合約為1年1簽，目前整棟月租為40萬」，租金包含1~2樓2層樓約150坪的賣場，以及3~5樓的辦公室。 陳恩柔說，大約從2年前就觀察到，來客數不若以前這麼多，主因是連鎖平價品牌競爭，如Uniqlo、H&M等大型快時尚品牌，恰好也是年輕人喜歡的流行款式，也因大量製造，價格更有競爭力，衝擊到不少潮牌服飾的目標族群，一般來說，潮牌短T價格約1300元、帽T價格2900元，不論材質、印刷方式等做工都較細緻; 因此大約半年前就考慮收掉實體店面、加重線上銷售比例，並轉型為企業服務，如制服翻新、設計LOGO、管理官網等設計顧問方向。
第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄表示，在西門町整棟40萬月租確實不貴，但在線上銷售比例佔比逐漸增加時，可遠端工作的特性，使辦公室使用頻率也不需這麼大，可能1~2樓做賣場，3樓當倉庫兼辦公室即可，4~5樓就是多餘的空間; 電子商務在近幾年成為顯學，各大零售、服飾業者都在線上通路做全力衝刺，實體店面逐漸偏向展示的效益，若開店達到打知名度的階段性效果，收店也是常有的事。 瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，實體店有租金、人事成本等無法克服的因素，且無法主動對目標族群出擊，但網路行銷能精準的操作社群，對目標族群投放廣告，並配合不定期活動創造營收，經營較為靈活; 另外名人開店可能靠的只有個人魅力、設計感、粉絲支持，跟擁有財團奧援的國際品牌相比，還是很辛苦，且國際品牌也會跨業合作、推出限量款不斷吸引消費者目光，這都是自創品牌經營的困境。
美國快時尚品牌Forever21退出台灣後，其位於北市忠孝東路的舊址，傳將由H&M接手，該店近期在人力銀行招募工讀生，職缺就在大安區，東區里長韓修和證實，「新租客就是H&M沒錯」，月租金低於500萬，目前Forever21舊址已搭起鷹架做整修，估計下月就會公開。 Forever21進駐台灣4年，因業績不如預期，信義店、忠孝店陸續歇業，去年3月全面退出台灣，信義店原址由Uniqlo接手，東區店面則空租至今將近一年後，近期搭起鷹架整修，據傳瞭解新房客就是H&M。 根據H&M在人力銀行的招募廣告，上班地點為「台北市大安區」，但H&M目前在台北僅有信義區的微風松高店、萬華區的西門旗艦店、中正區的台北站前店，可預期H&M將在大安區開設新門市。
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，「從側面消息打聽，應該就是H&M沒錯，現在外觀已搭起鷹架做整修，應該下個月就會公開。」他表示， 觀察H&M選址策略，都是位在捷運站出口、百貨商圈人流量大地方，且均為三角窗位置，展示、行銷功能強，樓層都有3層樓、坪數至少500坪起跳，「Forever21忠孝店原址還蠻適合的」， 另從企業的全球佈局來看，台北的租金跟他國一線城市比，其實並不會太貴，房東也會為了爭取高付租能力房客，做一些妥協讓步。
《蘋果新聞網》先前曾報導，Forever21忠孝店開價月總租金600萬元招租，樓層1~3樓，總面積共計665坪，1樓可使用面積約是184坪、2樓約190坪，3樓則超過200坪，拆算每坪租金單價，1樓約15000~20000元、2樓約7500~10000元、3樓約2000~4000元，記者致電先前經手仲介，他低調表示，「沒聽說。」 北市大安區光武里里長韓修和表示，據瞭解，H&M和房東富邦人壽從去年11月就有在談了，目前已確定承租，「租金會比外界傳的500萬月租再便宜一點。」對此，富邦人壽表示，承租方為資產管理公司，不清楚承租戶為誰，其餘不願回應。
住商不動產仁愛光復店店經理黃獻寬表示，「H&M若確定進駐，對東區有加分效果」，因H&M是國際品牌，且該店地理位置佳、人潮群聚力強，面寬夠、廣告效益佳，可以與隔壁明曜百貨的日系快時尚品牌Uniqlo、GQ，以及對面的西班牙品牌ZARA做互相拉抬吸客的效果；但租金方面，因店房東為富邦人壽，受到股東、金管會規範，年化收益率需為2.345％，很難比照進駐永福樓舊址的Net一樣，月租金從600多萬砍到320萬。
近日迪卡儂傳出即將進駐新北市三重區集美街，據了解，建物規劃為兩層樓，設有商場、停車場與運動場，將成為大台北地區最大間的迪卡儂商城，預計今年底完工啟用。當地房仲指出，迪卡儂所在地為知名集美商圈，原本生活機能就很好，又有大型商場加持，將讓區域房市加分。 根據媒體報導，三重迪卡儂預定地原是停車場，土地面積約2公頃，規劃興建兩層樓建物，一樓是商場、二樓是停車場，而且考量附近鄰近運動場地多，將設有室內、外兩種不同的複合式運動場，預計3月12日將進行動土儀式、年底完工啟用，且將提供100個以上職缺。
信義房屋三重集美店店長黃世豪表示，迪卡儂位在三重區集美街，三重運動中心對面，鄰近集美國小和玫瑰公園，是集美商圈最精華地段，房價具支撐力，周邊一棟指標性新成屋，單價就高達約58-62萬元，即是三重較高行情。 此外，集美商圈因是三重街廓相對整齊的舊商圈，又有明星學區、機能充足，一直以來房市指名度都很高，黃世豪表示，商圈以屋齡10-20年大樓居多，單價約40-45萬元，屋齡10內大樓則約每坪45-50萬元，因物件釋出少、居住需求大，支撐房價表現，成為三重中高價位商圈，待迪卡儂開幕、就業人口移入，也料將增加房市詢問度和交易量。
千呼萬喚始出來，京站小碧潭店日前已試營運，可說是新店地區最強美食百貨，房仲表示，試營運期間已出現慕名而來的踩點人潮，連帶增加民眾詢問房市的熱度。 京站小碧潭店蒐羅30間以上話題餐廳，綜合多國料理以及Woosa屋莎鬆餅屋、精品燒肉YKNK Club等排隊店家，話題性極高，信義房屋新店中央店店長郭冠廷也表示，由於京站與去年進駐的IKEA皆為美河市捷運共構商場，將人潮帶進該商圈，看屋人數也因此增加，是否能轉換為買氣，仍待後續觀察。 根據信義房屋提供實價登錄數據， 小碧潭站周圍房市變化從2017年交易量144件、單坪均價45.66萬，上升至2019年的交易量203件、單坪均價49.67萬，該地房市需求量穩健成長。
新店捷運小碧潭站位於環河路與中央路交叉口，周邊是早期中央民代住的「中央新村」，該地以大坪數為主流，購屋門檻較高，近年因美河市內有兩房小坪數，吸引不少首購族。 郭冠廷指出，小碧潭站較為知名社區就是美河市，擁有河景，尤其央北重劃區目前行情已達5至6字頭，在價格與生活圈機能的雙重考量下，美河市仍是當地不少二代居民首購的青睞地點。 綜觀小碧潭周邊商圈發展狀況，郭冠廷預計，隨著捷運十四張站通車，加上步行3分鐘即可抵達央北重劃區，未來該商圈的人潮與商業發展，仍有成長的空間。
內湖區去年單坪最貴的店面不在西湖與港墘商圈，而是隱藏在湖光市場內，6.98坪店面，以總價1953萬成交，單坪要價279.7萬，也創下該路段歷史新紀錄，目前是由豬肉攤承租，據信義房屋內湖店店長張皓閔推估，市場內部店面轉手原因應是老屋主退休，才促成該筆交易。 內政部實價登錄資訊顯示，這間天價王位於內湖成功路四段20巷湖光市場內，是屋齡55年1樓店面，根據現場實地查探，買下該地的屋主，去年接手後便出租給豬肉攤商使用，而周圍攤販生意似乎不受新型冠狀病毒（武漢肺炎）影響，人潮依然絡繹不絕。 張皓閔表示，以購買市場攤位來說，交易看重的應該不只投報率，而是後面人潮與錢潮發展。
張皓閔進一步強調，湖光市場是內湖歷史最悠久的市場之一，平日上班族與內湖區住戶人潮各占一半，隔壁是過去的德安百貨，目前已改建為豪宅，該地人潮錢潮不斷，加上該筆成交總價並沒有特別高，能在湖光市場內買店面其實非常值得。 湖光市場旁即為內湖捷運站，是內湖區核心地帶，百貨CITYLINK也在2018年於當地展店，著名的TSUTAYA BOOKSTORE蔦屋書店也在此插旗，加上去年美國在台協會（AIT）內湖新館啟用後，人氣匯集。張皓閔說：「這一帶旅遊業、醫美診所，目前店租行情跟去年相比已成長５％，未來有發展潛力！」
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。
