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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
地上權市場3月底將迎來二件大事，首先是世貿三館基地開標，其次是鄰近松山機場的國泰營區地上權案也預定月底公告招標，合計近8,000坪台北市精華地段土地將釋出市場。 世貿三館位於信義計畫區松智路、松壽路口，過去長年由外貿協會營運，不過租約已在去年底屆滿，今年初回歸國有財產署，由於基地位處台北市政府與101大樓間，堪稱北市蛋黃區，占地廣大，市價約500億元，被視為地上權的「王中之王」，因此火速搶在農曆春節前夕重新招標。
該基地占地4,856坪，不僅創下國產署單宗標售土地面積最大紀錄，同時也以單坪548.53萬元、總價266.37億元規模，寫下地上權權利金底價新紀錄，將在3月30日開標評選。 除了兵家必爭的世貿三館，國產署官員透露，近日將召開地上權審議小組會議，預定3月底釋出多塊國有地，進行今年第一波地上權公告招標，其中包含面積達2,982坪的國泰營區。 國泰營區鄰近松山機場及民生社區，近捷運站且有金融業群聚區位，為國防部營改基金財產，雖然過去二度招商流標，但本次將容積率從140％加碼至400％，增加吸引力，雖限制不得興建住宅，但作為商辦空間仍有一定潛力。
官員表示，國泰營區基地市值約150億元，未來權利金底價設定依市場行情三到七成估定，不過實際標租年限、權利金底價及年租金如何設定，要待地上權審議小組會議決定。觀察近期國有地地上權標租案件，多半以土地市價35％至45％設算權利金底價。 近期台北市地上權案喜事頻傳，去年底國產署釋出松江南京周邊地上權，由元大人壽以53.3億元得標；台北市政府釋出的信義行政中心地上權，亦由南山人壽以159.81億元標下。
2020年開春便遇到首隻黑天鵝「新冠肺炎」，疫情已延燒全球逾百國，封城、停工、空中交通管控等措施，讓相關產業鏈恐有斷鏈危機，全球經濟受創，各投資機構紛紛下調全球經濟成長率，美國、英國等國家也降息救市，那麼，新冠肺炎對於房地產市場又會有什麼樣的影響呢？根據永慶房屋2020第二季網路會員調查，63%消費者認為新冠肺炎會使房價下跌，其中以小幅下跌5%-10%為大宗，占比為49%，永慶房屋業管部資深經理謝志傑分析，在經濟情勢險峻的情況下，全球金融、投資商品皆受到衝擊，美股重挫進入熊市，更觸發熔斷機制，民眾恐慌情緒上升，即便房地產有價格波動較小的特性，消費者對於房價的看法仍轉趨悲觀。
此外，72%的消費者認為新冠肺炎對於房市的影響會持續到今年第二、三季。謝志傑表示，今年年初陸續傳出疫情的相關訊息，直到農曆年節大陸宣布封城，引起國際間的關注，疫情持續延燒至本次調查期間，日、韓疫情爆發，以及義大利、伊朗確診人數暴增，有全球化蔓延的趨勢，在全球新增病例尚未趨緩的情況下，疫情造成的影響恐怕無法短期內結束。因此，大多數的消費者認為疫情對房市的影響會持續到第二、第三季是相當合理的，甚至若是疫情仍無法有效控制，影響時間持續拉長，也是不無可能。
永慶房屋另調查消費者對第二季房價趨勢的看法，認為房價會下跌的比例，由上季的30%跳升25個百分點至55%，看跌比例創2018年以來新高，而看漲及持平比例皆下降逾一成，顯見與中美貿易戰相比，新冠肺炎對房市的影響更甚。其中在55%的看跌比例中，小幅看跌（5%-10%）的比例占44%，而大幅看跌(10%以上)的比例占11%。謝志傑表示，受到疫情的影響，國內觀光業、航空業首當其衝，而餐飲住宿與零售業也大受影響，關店、歇業與無薪假等消息頻傳，將影響消費者的消費能力，因此，大多數的消費者認為第二季房價將下跌，也是合情合理，但在台灣疫情尚未失控，且低利環境持續的狀況下，房價大幅度崩跌的機會不高。
另分別觀察七都會區對於第二季房價的看法，五都會區包括台北、新北、新竹、台中與高雄看跌房價比例均超過五成，顯示對房價信心出現潰堤，若與上一季相比，七都會區看跌比例都有15%以上的增幅，其中以台北、新竹及台中，分別增加28%、34%及29%最多。謝志傑說明，台北市為台灣的經貿中心，對於景氣的變動較為敏感，看待房價的波動也相對較大。而新竹及台中則是台灣科技業及製造業的重鎮，而大多數的產業鏈與大陸製造業密不可分，在大陸封城停工的狀態下，供應鏈面臨斷鏈風險，成為受到疫情影響較大的都會區。
台北市寧波西街老屋群落，10多年來地主想都更重建家園，因利益分配不均屢屢告吹，地主改走《危老條例》自地自建，經輔導團隊完成整合，低矮平房將蛻變為14樓高的電梯大樓，未來可用土地1坪換7坪建坪，單坪更從60萬行情飆破百萬，單坪漲幅約1.67倍。 該案基地面積約145坪，位於寧波西街122巷口與和平西路交叉口，共8塊地、20個地主，上頭除1棟4層公寓外，另7間多為2樓透天與1樓平房，屋齡約70年，有的經祝融肆虐，年久失修，僅剩斷瓦殘垣，經耐震評估，均適用《危老條例》申請重建。
輔導團隊、「佳彬開發」開發部經理張朝光表示，10多年來陸續有3組建商找上地主，想以都更方式協助重建，多因分配不均失敗，近年政府推出危老，降低門檻加速老屋更新，因此去年8月主動拜訪地主懇談。 由於過去失敗經驗，地主對危老重建興趣缺缺，張朝光帶著團隊逐一拜訪釋疑，多數地主才得知有最高40%容積獎勵，將是最好的時機，因此願意點頭，參與危老重建。 臨和平西路的3塊土地，價值較高，地主要求分回更多利益，其他地主經協調，願意讓利，才能促成，其中1位地主，更是不信這次玩真的，屢掛張朝光電話外，表明其他地主談妥後，才願溝通，成為這次危老案的最後一塊拼圖。
張朝光說，最後跟這位地主談時，原來他早已決定賣地，不參加危老，而少了這塊最小的6坪多畸零地，基地缺角就不完整，且基地面寬未能達16米，容積率無法從225至300%，未來每位地主未來分回坪數銳減，將少幾千萬價值。 畸零地地主以未來危老案分回坪數價值，開出賣地行情，其他地主已負擔營造費用下，無力分攤承購土地，眼看就要卡關，最後由地主徐東洲夫婦出資購地，促成這宗危老案。
徐東洲夫婦說，若未來銷售狀況不好，購地可能賠錢，但希望危老案能成功，改善居住環境。 張朝光指出，未來145坪基地，將蓋有1千坪建坪面積的14樓高大廈，以單坪百萬元預估，總銷將有10億價值，因此銀行願意全額融資3.8億營造及相關費用。以土地1坪換7坪建坪來估算，最大的透天厝地主約可分回350坪，最小的公寓持分地主，約可分回40坪。 張朝光說，近期將完成銀行融資，送交重建計劃，預計該案今年底前動工，蓋成地上14樓、地下3層建築，並取得耐震、綠建築、智慧建築等3項銀級標章，預計2023年完工，每坪房價將達百萬元。以當地老公寓單坪60萬行情換算，每坪漲幅約1.67倍。 台北市建管處表示，累計台北市危老重建計畫已受理申請239件，其中已核准121件，其餘尚在審核程序中。
有高雄「小天母」美譽的三民區河堤社區，在20年前已是許多高雄人公認宜居的首選地，過去推出以中大坪數為主，吸引許多公教人員購買，在房價低迷時期，如2014~2016房地合一稅上路前後，河堤社區相對北高雄其他地區是保值抗跌的。而近年推出的地上權小坪數方案，對首購族很有吸引力，因為可以用蛋白區的價格住在蛋黃區。 根據上揚國際高雄業務四處總經理施棟瀝指出，「高雄的河堤社區在20年前，是許多公教人員購屋居住的首選地。」社區定期舉辦音樂會，人文氣息濃厚，並以公園聞名，區段以河堤公園為核心， 生活機能方便，周邊有大樂、悅誠廣場百貨、Costco，大順路沿線亦有6月即將開幕的義享天地百貨，座擁河堤國小、龍華國中學區和市立圖書館河堤分館，公園設置腳踏車道，還有書店和咖啡館進駐，是港都著名的指標社區。 住商不動場好市多大順店店東張朝凱表示，河堤社區這20年來的行情相對其他地區而言，是保值抗跌的。
以2014~2016年房地合一稅上路前後為例，同處北高雄的左營高鐵站和左營舊城區一帶，由於量體大，每坪跌了4~5萬，但河堤社區由於量體小，供應小於需求，加上當地屋主惜售的心態，跌幅僅一坪1~2萬，少數屋況較差的跌幅一坪2~3萬。 信義房屋河堤店主任陳怡臻指出，附近20年以上屋齡的中古屋行情落在16~17萬一坪，20年以內較新的中古屋一坪可達2字頭以上。《蘋果新聞網》記者根據實價登錄揭露附近較新所有權大樓行情，屋齡1年的「京城閱河堤」均價一坪已達33萬。而近來推出的地上權小坪數產品，如僅賣地上權的「河堤世界」， 該案位於明仁路，社區面積2104坪，包含575戶住家和33戶店面，住家坪數2房20~24坪、3房29~38坪，另規劃4房45坪。推出一坪17~19萬的價格，相當於所有權新屋市價的5到6折，從去年12月開盤至今，買氣熱絡，成交量已過半。 上揚國際高雄業務四處總經理施棟瀝說明，購買人群以建案向外輻射3公里的3個區域人群為主，包含三民、左營、鼓山區，多以打算入主河堤國小、龍華國中學區宅的年輕父母和想要享受河堤公園綠意住宅環境的人群，以及想兼顧生活、休閒、和醫療需求的退休族群。
台中市中興地政事務與國防部政治作戰局合作，針對符合移轉條件的不動產，主動辦理軍宅塗銷註記，目前已主動塗銷500餘戶軍宅相關註記，讓民眾買屋賣屋更方便，提升不動產交易效能。 地政局長吳存金表示，水湳經貿園區持續發展，附近的大鵬新城、陸光七村、大福新城等改建軍宅移轉量隨之增加，因軍宅出售時必須先辦理塗銷「改建軍宅未滿5年禁止處分」的註記才可買賣，續辦所有權移轉登記，不少民衆不知情造成買賣不便。
中興地政事務所發現件數不少，主動清查轄管西區屯丶南屯區持有超過5年的軍宅，只要符合移轉條件的不動產，地政所主動先行塗銷註記。 地政局長吳存金表示，過去作業費時，民眾申辦軍宅移轉案件後，需函請主管機關辦理，待塗銷註記完成後，才可接續辦理所有權移轉登記，行政處理程序複雜且期程較長。因此中興地政所主動措施，大幅減少等待時間，提升機關行政效率。 中興地政事務所主任林建伸指出，對於此類禁止處分期限屆滿的軍宅，目前已主動辦理完成500餘戶塗銷註記，未來仍會持續清查辦理，提升不動產交易效能。
近年台北精華區店面欲振乏力，桃竹卻頻傳億元級店面交易，其中桃園億元級店面去年成交16間，創五年新高。新竹市去年也成交三間億元以上店面，其中東大路一間店面，去年10月一家台北投資公司以1.5億元買下，為去年新竹最高總價。 台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，現況顯示，台北店面單價高，近年受觀光衝擊，租金又下修，投資人已逐漸棄守台北店面，往投報率更穩定的桃竹發展。 根據台灣房屋統計，去年桃園總價億元以店面成交16間，較2018年大增4倍，買家除了在地業者，如禾林室內設計以1.9億買下高鐵特區一間近300坪店面，也有不少是台北投資人出手。
其中，中華郵政也在去年出手買下桃園兩間店面，一間位於桃園藝文中心，另一間為桃園高鐵站旁日光苑一樓店面。 新竹去年成交三間億元店面，也有台北客身影，東大路金鼎巨座商業大樓1.5億店面，即由台北投資公司買下。 台灣房屋北大直營店長林祥智表示，金鼎巨座商業大樓店面現由銀行承租，估計月租金約在25~30萬左右，以最後成交價來看，年租金投報率可達2~2.4%，已滿足台北投資人標準，總價雖達1.5億，仍順利交易。 張旭嵐表示，目前南下桃竹的店面投資人，多把目光鎖定高鐵站周邊重劃區，主要是桃竹高鐵重劃區近年人口快速成長，商圈逐漸成形，重劃區都是新大
實價資料顯示，雙北高價店面交易量持續下滑，去年北市億元店面成交18件，新北成交3件，均創五年來新低。另外，北市東區去年12月也有兩間店面接連賠售，一間賠700萬元，另一間扣除車位，也賠了約400萬元。 台灣房屋庫發言人張旭嵐表示，先前景氣好時，連鎖業爭相進駐熱門商圈，大型高總價店面一度炙手可熱，隨陸客銳減，近年網路購物、外送訂餐興起，大型店面租金總價高，出租不易，現在幾乎已成票房毒藥，成交量大減。 根據台灣房屋智庫統計，北市總價億元以上店面近年交易一路下降，2016年還有28件，去年僅剩18件，大減近四成；新北市情況相同，2017年有10件，2018年降至6件，2019年只交易3件。
北市店面最高成交單價曾到一坪778萬元，為位於東區忠孝東路四段一家鐘表店，過去幾年，每年成交最高價店面也都在每坪300萬以上。去年北市最貴店面位於大安路一段，一間48坪店面以1.3億交易，每坪僅269萬元。 新北去年成交的3間億元級店面，一間在林口，兩間在新店捷運七張站附近。板橋、永和、中和、新莊等熱門商圈，都沒有億元級店面交易。 去年大台北有不少店面認賠出售，光是東區，去年12月就有兩間店面賠售，其中，大安路一間巷內店面，屋主2013年以5,500萬買進，去年12月以4,800萬轉手，賠了700萬元。 忠孝東路三段SOGO復興館對面一間46坪店面，屋主去年12月以7450萬元賣掉，扣掉車位也大約賠了400萬元。 張旭嵐表示，受來台觀光人潮減少影響，北市多個熱門商圈一度爆發店面出走潮，大型店面因租金總價高，空租情況尤其明顯。短期來看，投資人對大型高總價店面仍會高度謹慎，交易量、價格恐持續在低檔徘徊。
來到台中大坑山腳下的大十期重劃區，生活氛圍悠閒，在這能騎著自行車沿著旱溪車道而上，享受風光明媚的景致，還有令人印象深刻的特色別墅群；其中一座歐式城堡地標更是引人注目，過去這曾是台中最大的童書城，屋主無奈苦撐5年後，近期含淚打包出售2.48億元，仲介坦言，外圍上億元高總價產品銷售確實有挑戰，但應會吸引特定機構人士進場。 這棟造型特有的歐洲城堡，坐落在北屯祥順路二段，外牆一塊塊灰階油漆，最醒目的是尖塔造型配著古典鐵件，帶有濃濃英式風采，《蘋果新聞網》實地造訪，門口上方清楚掛著「丫德俐鼠童書城」招牌，不過一、二樓店面已拉下鐵門，顯得格外冷清。 這棟建築物共有5層樓，屋齡6年，權狀坪數623坪，當時1、2樓開幕「丫德俐鼠童書城」，有超過200多坪的空間，為台中地區最大童書城（童趣館），目前歇業淪為閒置空間；地上3~5樓則有45間獨立套房，每間月租金約8000元，目前幾乎滿租，但多為潭子、北屯等上班人士承租。
「6年前想說大坑旁人車潮多，假日重劃區都有不少親子遊玩，特別興建一棟歐洲城堡，也一圓兒時夢想。」記者循線找到從事圖書事業超過30年的屋主施清煬，對文化事業等領域專研特別深入，當年就因為看好附近新市鎮發展，遷入正在發展的新都生態公園旁，以每坪20多萬元購入土地、總投資逾1.2億元自地自建，蓋起這棟城堡建築。他說：「小朋友、城堡、童書，完美的夢想組合。」 豈料，這裡車潮雖多，但願意駐足停留的人潮卻非常少，加上大環境景氣、媒介使用的改變，都不利於家長砸錢購入非生活必須的童書；雖說同時經營兒童手作、教具、輕食館及劇場等，但「人進來了，錢卻沒有留下」，苦撐5年龐大的人事費用加上無法獲利，年年虧損，讓業者決意「止血」。
除了可能地段選擇有落差，當年周邊人口也不如現在多，加上大環境等因素，都導致經營虧損，施清煬嘆：「6年前原先從松竹路經營倉儲式的童書生意，每月營業額最高可達200萬元，但移入這處城堡後，營收卻是對半砍，只能全靠套房租金支撐，才毅然決定收攤，從去年這棟城堡就開始租售並行。」 據財政部銷售額統計資料，台灣書籍出版業，10年來從367億元的銷售產值，如今直線腰斬不到180億元，施清煬補充：「其實不只童書，幾乎沒有一間圖書業者是賺錢的，都靠理想稱在那，除非轉成書店商場模式，不然要生存真的不容易，也幸好當年規劃樓上套房出租收益。」 在地房仲吳舲瑄認為，近年附近重劃區開發很快速，國小、幼稚園等都已相繼到位，因此這類產品相對會受到關注，店面適合日照中心、基金會或補教等產業別，且附近還有公有免費停車場，機能還算不錯。 吳舲瑄分析，若計投資效益，店面目前出租行情約15萬元，加上45間獨立套房，滿租月收可達51萬元，以開價2.48億元計算，投報率都可達2.4%，以店面來說，行情還算不俗。
新北市最熱門戰區之一塭仔圳重劃區佔地3,219坪的土地，原本是3月5日公開標售，但賣方當天決定改採議價進行，直到今（13）日，終於傳出好消息，被某知名大型建商以總價9億多元，搶地成功。 全球最大商用不動產顧問公司CBRE世邦魏理仕受委託公開標售位於新北市塭仔圳重劃區精華土地，土地面積總計約3,159坪，於今日(13)成功脫標，由新北市一家著名建商以總價逾9億元搶標成功。
世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示：「新冠疫情持續蔓延，迫使多家企業投資人在第一季營運上受到若干阻撓，雖影響了備標的相關行政作業，但不影響投資人搶標精華土地的決心。看好此區未來發展後勢，此案在公開後便獲得三家知名建商積極追蹤詢問，本周稍早『塭仔圳市地重劃案』獲內政部都委會審議通過更為此區發展注入一劑強心針；在中央及地方齊心努力實現此區遠景的政策利多下，將迎來塭仔圳新篇章。」 CBRE世邦魏理仕原本預計3月5日早上公開標售位於新北市塭仔圳重劃區精華土地，面積總計約3,159坪，底價9.7億元；但世邦魏理仕表示，由於疫情持續，大家都儘量取消開會，影響備標作業，因此在開標前天委託業主臨時決定，延後開標。
武漢肺炎疫情擋不住，高價土地卻瘋成交！興富發鎖定7期重劃區新市政中心，近2周砸下逾130億元搶下2筆土地，醞釀推出頂級商辦，再加上豐邑、聯聚，光是商辦大樓案總銷就突破500億元。另外，也有不少百億豪宅大案蠢蠢欲動，其中，寶輝建設趁著329檔期率先開出第1槍。 看好台中商辦市場續發燒，2020年已知包括聯聚、豐邑、興富發等重量級建商，都規劃在7期推出A級商辦大樓案，總銷金額超過500億元，另外，正在進行考古作業的中悅機構河南路商辦基地，也將帶動7期商辦推案量創新高。 興富發建設表示，位處台灣大道的原達新舊廠土地，以總價83億元標得後，「目前初步規劃推出中部第1高樓，銷售價格看齊台中最貴商辦，正進行送照作業」，不過開發之前，該地今年也將先搭起台中興富發建設聯合銷售中心，撙節各地接待中心的管銷成本。 至於7期新市政中心住宅案部分，台中4大豪宅建商分別搶進，至少可推出總銷超過200億元。
台中市建築經營協會理事長邱名仕分析，當台中外圍房市如海線、廍子等區域皆已上看2字頭、3字頭，也帶動市中心房價補漲，「寶輝秋紅谷」創下97萬元單價新高後，重塑台中豪宅天花板價格，使建商爭相搶進7期，積極推案。 上半年329檔期由寶輝建設開出第1槍，在市政路、惠文路口推出的新案「寶輝Sky Tower」，後續則有聯聚建設及由鉅建設，雙雙主打80坪內全配輕豪宅，另外，寶璽在惠文路近市政路上的1200坪基地，也在積極籌劃中。 住商不動產7期南屯店協理黃權銘補充，近期受到武漢肺炎疫情影響，台商在台置產加大力道，個人感受第1季預約帶看數相比去年同期大幅成長近2倍，真正的核心地段如夏綠地園道、市政園道周圍，新案單價行情仍保持5∼7字頭，價格穩健，尚未有下修現象。
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