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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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新北市長侯友宜上任後，全市都更案件遍地開花，任務專組「都更推動辦公室」昨成立滿周年，新北市城鄉局長黃一平發表「新北市都更好」報告，呈現一年119件危老都更案核准等成果。新北市長侯友宜昨也宣示，2022年新北多元都更目標要達到550案。 都更三箭按部就班 侯友宜上任後，力推「都更三箭」，第一箭「捷運都更」，捷運蓋到哪都更做到哪，第二箭「主要幹道都更」，第三則是「推動防災型都更」，提升公共安全。 黃一平指出，市府去年成立都更推動辦公室，已走遍22個行政區，深入社區辦理413場說明會，參與人數達1萬6625人次，實地會勘318案，逐戶拜訪3031戶，助民眾朝重建路邁進。
黃一平說，市府透過加速行政流程與多元都更管道，目前危老都更已核准119件，是全國危老率先突破百案的縣市，市長任內動土有47案。 海砂屋都更不能等 黃一平指出，居住安全沒有妥協空間，海砂屋都更更是刻不容緩，市府成立前進工作站、頒布代拆機制、完成都更配套修法等突破性作法，讓淡水東來社區、五股西雲路社區、蘆洲水湳街與蘆洲民義段海砂屋順利拆除，展現「別人做不到我們做到了」的決心。 黃一平說，未來將持續透過專業人才養成、社群網站資訊溝通、擴大媒合平台和快速通關方案加速審議，多管齊下增進都更推動案件數。 擴大媒合快速通關 侯友宜表示，都更是一條複雜漫長的路，但這條路一定要做好，未來還有更多的挑戰與工作，他希望任內到2022年，多元都更至少累積550案，讓都更三箭遍地開花，市民盡速享有一個安全、便利以及舒適的生活環境。
拚防疫，也要拚都更。行政院會明（19）日將通過《危老重建條例》修正草案，在地方政府建議下，新增的規模容積獎勵門檻大幅降低。內政部原草案規定，400平方公尺以上的危老重建給予2％的「規模獎勵」，每增加100平方公尺，多增加0.5個百分點，但併計「時程獎勵」不得超過10％，行政院審查後將規模獎勵門檻降低為200平方公尺。 內政部統計，目前申請危老重建案的面積，近五成二是在400平方公尺以下，且小面積建築基地的案件數，有愈來愈多的情形。換句話說，規模獎勵門檻下調後，逾五成的危老重建申請案可望適用規模獎勵，有助加速危老重建。
去年危老重建申請案共433案，為2018年的三倍以上，都更核定案共102案，首次突破百案門檻，全年危老重建與都市更新合計535案，較原定目標420案，超出115案。蔡英文總統未來四年的住宅政策要拚「都更危老再突破」，行政院各部會總動員新冠肺炎疫情防疫之際，行政院也快馬加鞭審查完成《都市危險及老舊建築物加速重建條例》修正案，力拚早日完成修法，讓「都更危老重建大爆發」。 由於危老限時三年的時程容積獎勵、「時程獎勵」10％將在5月9日到期，因此，行政院已將《危老重建條例》修正案列為立法院本會期優先法案，避免重蹈《國土計畫法》修正案送出行政院大門後卻遭「自家立委吐嘈」覆轍，行政院二周前已先行和執政黨籍立委溝通，明日將送行政院會通過。 行政院審查通過的條文還包含危老限時三年的時程獎勵10％在5月到期後，再延長五年，但第一年減半為5％，之後逐年遞減1個百分點，最後歸零。
時程獎勵與規模獎勵兩者合計不得超過10％，與現行時程獎勵的額度上限相同。 此外，也鬆綁鄰地合併面積，鼓勵擴大重建。依現行規定，鄰地超過危老建築物基地面積部分不得合併重建，使得重建效益受限，或間接造成畸零地或地籍零碎，修正案刪除合併鄰地面積的限制，以利都市土地整體規劃利用。
台北市政府地政局公告，未辦繼承登記遭列管的土地、建物，依最新公告土地現值估算，高達671億餘元，合法繼承人若經公告後，超過25年未領遺產，將依法充公，專家指出，北市公告土地現值遠低於市值，保守推算，北市未領遺產價值高達千萬，原因多是分產談不攏，繼承人才會遲遲未領遺產。 北市地政局統計，截至本月17日止，未辦繼承登記遭列管的土地有1萬7883筆，面積逾85萬9100坪；建物2166棟，依今年公告土地現值計算，達671億餘元。 北市地政局人員指出，繼承人超過1年未辦理繼承登記，地政機關每年4月1日予以公告，3個月後仍未申請繼承登記，將被列冊管理15年，若再逾期，遺產將由國產署公開標售，所得價款將存進專戶，待繼承人依法領取，若再經10年未領，標售價款將歸屬國庫。
未辦繼承登記的不動產，移交國產署標售時，將委由估價師依市價設定底標，對外標售，若5次仍未標脫，不動產即被登記國有，繼承人僅能依第五次標售底價申請價金，由於未標脫一次，隔次標售將降底價，對繼承人權益影響不小。 北市地政局人員提醒，未辦理繼承登記的不動產，每年4月1日將公告於不動產所在地的地政所、公所布告欄，以及被繼承人的原戶籍公所及村里辦公室的布告欄，若是不動產遺產遭列管遲未有人申請登記，也會設法發文通知繼承人。 住商不動產企研室主任徐佳馨指出，北市公告土地現值，多半低於市值1/3~1/2，若以公告土地現值估算671億餘元，總市值保守超過1千億。而未領不動產遺產者，多半是親屬分產有糾紛，或是繼承人未在國內，無法取得聯繫，也有一種情形是，土地位置偏僻，無繼承價值，因此沒人願意處置。
桃園市「蘆竹2號社會住宅」今年7月即將完工，近日釋出10間1樓店舖對外招租，約13∼22坪，平均月租金單坪約950元，將採2次開標，最快8月可進行裝修事宜。專家分析，店舖租金低於行情，有利招商，配合社宅入住，將能帶動周邊消費市場。 「蘆竹2號社宅」基地位於桃園市蘆竹區大新路及大竹路口，面積約3120坪，近國道1號、2號交流道，規劃地上14層、地下3層等4棟建物，預計今年7月完工，將提供208戶1房約12坪、130戶2房20∼22坪、78戶3房型26坪，共416戶社宅，每人每月薪資所得不超過4萬7922元者都可申請入住。
社宅另規劃10間店舖對外招租，市府住宅發展處人員指出，10間店舖以14∼16坪為大宗，其中最大者為1間21坪，本次採1次公告、2次開標流程，底標均不變，1次租期3年，因此底標以3年租金計價，換算每坪月租金約950元，得標者最多可續約至9年。 桃園市蘆竹2號社宅7月完工，未來將有超過400戶入住。桃園市府提供 配合社宅完工提早招租 住宅發展處人員表示，上周公告招租訊息至今，陸續接獲不少詢問電話，近期有廠商報名現場看屋，多為餐飲、非營利組織等。因應社宅今年7月完工，因此提早辦理招租，讓得標者最快8月進駐，希望年底居民入住社宅時，店舖也能同時開張，健全社宅的生活機能。 屋比房屋總監陳傑鳴指出，「蘆竹2號社宅」周邊住宅租金行情每坪約700∼900元、店面約900∼1200元，該案初步規劃租金約在6000∼15000元間，以最小房型約12坪換算，每坪租金不到600元，約市價打8折，價格相當便宜。未來將有超過400戶入住，預期帶動周邊市場消費動能。
吉家網公布2019年房市年報，六都房市以台南表現最佳，在房價、交易量增幅等多項數據，拿下六個第一，台北市各項數據都是吊車尾，包辦七個最後一名。 吉家網董事長李同榮表示，台北市一反過去多頭時期的強勢，多項數據墊底，顯見台北市房價正面對高原期，需要時間調適，南北房價基期不同，強弱態勢易位分明。 吉家網根據實價登錄資料，依市場實務扣除新屋虛價比率與漲跌幅後，製作六都房價季線與年線 、漲跌幅排行，交易量變化等。
經濟日報／提供 經濟日報／提供 在房價表現上，六都去年Q4和Q3比較，台南單季上漲5%第一，台北1.4%最後。 Q4和前年同期相比，台南上漲12%第一，其次為高雄11%丶台中10%，台北漲幅4.7%最後。 用去年均價來比較，全年漲幅也是台南上漲11.6%第一，台北市一樣墊底。 另外，六都房價與上波高點比較，台南市去年Q4均價每坪14.5萬，已超越前波高點每坪13.5萬，漲幅達5%，反彈幅度最高。
台北市目前每坪均價58.3萬，與上波高點65.7萬比較尚有11%的跌幅，六都最多。 交易量方面，去年全台房產成屋交易量破30萬戶，桃園市交易量增幅16%勇奪第一，高雄市增幅11%第二，台南10%第三。台北市3%敬陪末座。 和前波高點交易量來比較， 台南市和高點僅相差13%，六都最少，台北市去年交易量2.76萬戶，雖有回升，但和高峰6.89萬戶相比，相差仍達六成，六都最慘。 從六都交易量占比増減分析，南部都會交易占比明顯提升，台南市交易量從6.8%提升到10%，增幅47.1%，全台第一。台北市占比從21%降至11.9%，降幅高達43%之多。 李同榮表示，中南部近年吹起兩代不同堂風向，雖然整體投資需求大幅減少，但剛性需求不斷增多，是房市升溫主因，田於南台灣房價基期較低，造就市場反彈空間，相對的，新北市與台北市因前波多頭漲幅過高，房價反彈力道薄弱。
台中都會區人口密集，新冠肺炎防疫高峰期，多數民眾除了上班外出，幾乎都宅在家，假日也只敢往空曠野外或公園走，順勢帶動公園周邊住宅買氣。當地房仲透露，棟距大且高綠覆的園道宅，因為保值性佳好轉手，一直以來都受到民眾青睞，二、三月以來更因疫情升高意外帶來賞屋客，園道門市業績也因而成長不少。 鄉林不動產研究室也分析，近期部份受武漢肺炎影響滯留台灣的台商，尤其偏好棟距大、樹多空氣清新的區域，而草悟道周邊更是他們鎖定的區域之一，除了環繞台中市區精華地帶外，綠覆率高、生活機能完善，連帶使得中古住宅也很搶手，即使是10年，甚至20年以上屋齡的豪宅，也都很保值。
根據價登錄資料，草悟道市民廣場旁的「月光流域」，屋齡已20年，去年12月成交單價為每坪36.69萬元，較前年6月的成交單價30.82萬元，年漲幅高達19%；草悟道市民廣場往國美館園道方向，同樣面園道屋齡近14年的「鄉林觀雲」，去年5月成交記錄每坪單價27.95萬元，也較前年12月成交的25.43萬元上漲14%；科博館園道屋齡已逾22年的「賽茵斯」大樓，近二年交易價格也有12％漲幅 商總理事長、鄉林集團董事長賴正鎰指出，高端換屋客群重視養生及防疫需求，積極尋找高覆綠、開闊視野的新家，園道與公園旁的建案因符合棟距大且高綠覆等特性，就相當受到這類客層喜愛，因此即便素地難得，仍吸引建商想盡辦法推案卡位。 以草悟道為例，近年推案的建商就包括國泰、鄉林、順天、忠泰、勤美璞真等，其中，「忠泰老佛爺」和「勤美之森」兩個超級大案，個別總銷均達百億元以上。至於「鄉林美術舘」，因是目前科博草悟道首排唯一新成屋建案，也吸引不少台商預約賞屋。
台中名列全台第2大城市、加上台商回流效應，帶動土地交易持續升溫，又以7期新市政中心為熱點，其中最夯的市政路，路寬達60公尺的市政路，目前全長約兩公里，大型商辦、豪宅雲集。 台中市土增稅收去年年增21.7％，居六都之冠，近日新市政特區內達新工業土地招標，以每坪322.96萬標出，不受疫情影響，北部與在地建商大手筆購地，顯示對7期新市政中心精華區地段的信心。
中部為台商大本營，很多台商因疫情滯台，反而帶動一波商辦與豪宅的買氣，台中市近年的新辦公大樓集中在7期特區內，銷售率高，單價如聯聚中雍大廈更來到每坪70萬。 台中市產業版圖遍及全球貿易，面臨辦公需求要與國際接軌，再加上2代接班局勢，帶動對於好商辦的市場需求，住宅市場也受惠。 7期地處政經中心、市政路已吸引許多銀行進駐，品牌建商聯聚、龍寶、寶璽紛在市政路推案，高度綠化與戶外裝置藝術，「聯聚方庭」戶外一座雙手高舉的農民雕像，象徵「天佑台灣」，還曾紅到國外去，美化台中天際線，也有如一座街頭美術館。 豐邑機構看好台中商用不動產市場，今年第4季將推出旗下第3棟商辦大樓，在市政路、河南路口黃金地段，由國際建築團隊打造50層商辦大樓，商辦市場台商將成為大買家。
武漢肺炎成為全球大流行，加上中美貿易戰，震撼全球經濟，讓許多高度依賴中國生產的科技製造業，面臨產業線停擺，專家指出，台商避險採「分散製造」及「分散市場」，加上政策誘因，許多大廠陸續把生產線、總部遷回台灣，預計疫情緩解後，台商回流力道會加強，商用不動產交易可望持續增長。 經濟部統計，目前共累計173家台商通過審查，包括科技大廠、隱形眼鏡大廠、保養品大廠、醫療器材大廠等，均回台灣打造總部及生產基地，投資規模超過7,188億元，地點集中於台中、桃園，主因是兩地具備雙港優勢，最近又受到武漢肺炎影響，帶動口罩、抗菌用品、手術醫藥品等需求增溫，生技醫療產業後續看好。
信義全球資產經理王維宏表示，台商回台設廠、擴充生產線以科技業占最大宗，占比7成，再來則是傳產及生技產業，投資地點以桃園及台中最熱門，主要是因為兩地具備雙港優勢；而受中美貿易戰及武漢肺炎影響，台商開始「分散製造」及「分散市場」，來避免關稅、並考量到「MIT製造遠比MIC製造來的好」，預計下半年台商回流力道會加強。 王維宏分析，武漢肺炎疫情未見趨緩，許多大廠恐面臨原物料無法順利出貨，面臨資金週轉困難時，就會考慮出售不動產，而握有大筆資金的企業或許會出手購地，他認為，台灣防疫措施讓全世界刮目相看，資訊透明且民主自由，預計疫情緩解後，國際企業更會看準台灣加碼投資，商用不動產交易可望持續增長。 另外，受到美國聯準會大動作降息4碼，台灣央行可望跟進降息，將進一步促進高資產族群，因「避險心態將資金投入房地產」，瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛說，因為現在股市、黃金都下跌，長期來看，仍屬房地產保本保值效果最佳，瞄準投資報酬率高的商辦、廠房，投資人出價意願增加，且多以自用為主，口袋深的建商也會持續獵地，進行中長期布局。
忠孝東路五段236巷是信義區知名的名人巷，巷道內豪宅林立，去年雖僅4筆豪宅交易，不過累計金額卻高達12.3億，其中身價最高的屬「皇翔御琚」，去年成交2戶，分別以總價4.5億、4.1億成交，再來為「信義帝寶」2.15億、「冠德花園城堡」1.5億，專家分析，忠孝東路五段236巷位處精華，鬧中取靜，頗受企業家青睞，堪稱北市最貴名人巷，不過因此處豪宅多屬中古豪宅，高資產族購買時會優先選擇屋齡輕的指標性豪宅。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，多半豪宅規劃偏好精華路段的正門牌，凸顯身價地位，不過忠孝東路五段236巷地屬精華，近101大樓、信義百貨商圈、捷運永春站，綜合商業和生活機能，而236巷路寬達15米，鬧中取靜，頗受企業家青睞，巷弄內知名豪宅有「皇翔御琚」、「信義帝寶」，「冠德花園城堡」，「國美信義花園」，「國家藝術館」、「領袖名邸」等豪宅，企業界名人包括旺普建設董事許明修家族、震旦國際高層，巷內至少數十棟豪宅林立，各戶總價動輒上億元，甚來總價達7~8億，可謂台北市身價最高的巷弄。
實價登錄揭露，這條高貴名人巷在去年僅4筆交易，累計金額卻高達12.3億，其中最貴的2筆交易都被「皇翔御琚」拿下，去年3月9樓戶，以總價4.5億元成交，換算單價222.7萬，另一筆交易為去年11月11樓戶，以總價4.1億，單價210萬元賣出，備註為親友交易，是該豪宅歷年交易最低價。 張旭嵐指出，皇翔御琚樓高17樓，共49戶，至今共揭露10筆交易，每一筆都破200萬，最高交易是2014年7月，4樓戶單價290.5萬，總價8.68億，坐穩坐穩全台最貴豪宅前5名，甚至連一個車位都要700~800萬，最貴的車位登記870萬，足以買下南部透天。
另外，位處同巷弄的「信義帝寶」，最高交易紀錄是2013年頂樓戶，以4.5億元成交，晉升200萬元俱樂部，不過最近一筆交易，是去年12月時7樓戶以總價2.15億賣出，單價落在168.4萬，張旭嵐說，新交易看似價跌，不過因該社區歷史最高單價是頂樓戶，7樓單價168萬元成交，算維持近年行情; 另外「冠德花園城堡」雖有20年屋齡，但去年8月也有一戶總價1.5億元交易，單價119萬元，4筆交易累計金額高達12.3億，也顯示巷弄豪宅的不凡身價。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，忠孝東路五段236巷是過去知名的名人巷，有許多演藝人士住在那，不過當電視台陸續搬到內湖後，不少明星為上節目通告便利性，也搬到內湖置產，如林俊傑、于美人、徐乃麟等，不過現在新興豪宅眾多，236巷較多屬於中古豪宅，政商名流購買時，會優先選擇新的指標性豪宅，如信義計畫區「松字輩路上」的豪宅，如「琢白」、「文心信義」。
信義計劃區空置率持續下降，在供不應求的狀況下租金出現一波上漲走勢，信義房屋統計目前信義計劃區中的A辦大樓，就有10棟商辦大樓實價租金在去年站穩每坪3000元以上的行情，數量創下歷史新高。 這十棟大樓除了已有不少租案站上每坪4,000元的台北101大樓、國泰置地廣場與南山廣場外，包括華新麗華花旗大樓、克緹全豐盛105大樓、遠雄金融中心、新光信義金融大樓、信義經貿大樓、台北世界貿易中心、佩芳大樓等，都有每坪30,00元以上的紀錄，數量創下新高。未來還有世貿三館地上權案與信義行政中心地上權案，富邦的A25案等，未來新建商辦朝向頂級辦公規劃，將都會成為信義計劃區辦公大樓的租金指標。
信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，由於辦公市場供不應求，近二年來許多辦公大樓租金陸續刷新自己新高紀錄，指標性商辦重新調高租金行情，而信義世貿商圈依舊是企業的首選，受惠於新創產業、科技等產業辦公室需求仍旺盛、大面積承租，使空置率持續下降，已創下歷史新低點。 信義全球資產指出，台北市多數商辦大樓趨近於滿租，所剩空間不多，整體空置率持續下降，整體空置率已降至3%以下，來到2.61%，在租賃市場交易熱絡下，投資客看準商辦需求的趨勢，紛紛砸重金買地蓋商辦。 未來可提供釋出的辦公室物件有限，企業搬遷受限於市場缺貨，預估2020年租金將持續上漲，不過目前新冠病毒疫情影響，短期內企業搬遷的速度將會減慢。
林口文化三路一段新建案「善田笠品」，因銷售不順，建商財務出問題，2018年底整棟淪入法拍，先前拍賣均流標，今（18）日進行第二輪第四次拍賣，也是第八次拍賣，由一家建商以2.2億元得標，拆算每坪18.5萬元，創區域近年新低價。 寬頻房訊發言人徐華辰分析，目前建案周邊一般住宅行情都在2字頭以上，不少成交到3字頭，建商以1字頭價格取得，重新包裝銷售仍有獲利空間。
善田笠品由善田建設投資興建，位於文化三路一段、仁愛一路口，近林口昕境廣場、基地約170坪，2015年推出預售案，規畫坪數28至40坪，最先開價一坪42萬元，完工後表價降至41萬元。 根據先前法院判決書，建案在預售時期，建商財務即出現狀況，把不動產押質押給地下錢莊，另向銀行借貸1.9億元，第一期利息就無法繳納，因此遭銀行向法院申請法拍。 善囗笠品在2018年首度整棟拍賣，共27戶，第一輪底價從一拍5.4億元，降至四拍2.76億，單價從1坪43萬降至約22萬元，仍然無人投標。 第二輪從去年12月開始，只拍賣一樓以上25戶，一拍底價4.17億，前三拍均流標，今日進行第四拍，底價腰斬降至2.14億，最後以2.2億拍出，扣除車位後，一坪約18.5萬元。
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