歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話:(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真:(02)2578-4950
地址:台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口:

黃宣慈主任(Mia #230)  王詠樂主任(Zora #212)  陳盈如(Becca#235)

房產新聞

  1. 資產活化動起來 改建都更並進

  2. 房價相對實惠…新豐、湖口 新竹房市潛力區

  3. 危老核定件數 雙北占56%

  4. 豪宅買氣中疫 房價恐跌個5%

  5. 發搏命財 高雄最危險海砂屋成交7筆

  6. 南科效應 永康10年屋漲48%

產業新聞

  1. 物流倉儲+台商回流 工業地產續夯

  2. 行庫當包租公 年收大多逾3億

  3. 信義區精華地 與國美簽約

  4. 高雄 博愛商圈物件搶手

  5. 北市豪宅增幅全球No.3 央行不解禁令

 


1、資產活化動起來 改建都更並進

2020/03/23 工商時報 孫彬訓

行庫持續資產活化,像是老舊行舍改建提升整體的資產價值、都市更新都是主要內容,合計今年主要行庫的都更案至少就有八件、古蹟活化兩件,而行舍改建則合計近十件。 以古蹟活化為例,土銀台北市襄陽路舊廈是與國立臺灣博物館簽定維管契約,交由該館維管及營運。另外,原日本勸業銀行臺南支店目前則委請臺灣建築學會辦理「古蹟調查研究與修護再利用計畫」;臺灣銀行則是台北市政府文化局提前部分歸還所借用的陽明山C2區原美軍宿舍,將重親規劃有利於文化資產保存維護的招租方案。 至於老舊行舍重建,一銀今年規劃四處行舍改建;臺灣企銀北投區行員訓練中心計劃依「都市危險及老舊建築物加速重建條例」評估自行重建。

合作金庫銀行新莊分行舊行舍重建預計2023年完工;原板橋分行以危老條例辦理全棟重建同樣預計2023年完工;前鎮分行舊行舍重建案則預計2021年完工。 彰化銀行目前在大台北地區共有六件自有房地參與都市更新計劃,其中已有兩案經主管機關審議通過,一案事業計畫審查,一案事業計畫及權利變換計畫審查,尚有兩案仍在協調整合階段。 一銀則指出,今年參與都市更新方面,包含台北市北投區及中正區土地。 台企銀也有台北市大安區瑞安段三小段土地,已依都市更新相關法令規範與鄰地都市更新。

TOP


2、房價相對實惠…新豐、湖口 新竹房市潛力區

2020-03-21 經濟日報 記者陳美玲/台北報導

新竹縣政府先前宣布推出十大交通建設計畫,其中堪稱竹北地區重要的南北向道路的「台1線替代道路」,可望搶得第一棒;房產專家表示,台1線替代道路計畫受惠地區為新豐、湖口等地區,且房價相對竹北、新竹市實惠,若全案成行將帶動區域房市發展。 新竹縣政府先前宣布,等待23年的台1線替代道路案有機會在2020年新竹縣十大交通建設計畫中搶得第一棒;新竹縣府工務處表示,因該案經費龐大,將分年分期爭取交通部生活圈道路建設計畫經費補助,台68快速道路武陵段缺口將優先提報施工,洗刷斷頭橋的黑歷史,未來完工後將紓解台1線交通四成車流。 全國不動產總經理藍怡婷分析,省道台1線連結新竹工業區、竹北市區和竹科,是竹北地區重要的南北向道路,若「台1線替代道路」成行,將帶動竹北西側地區的發展,並加強竹北、新豐、湖口地區交通服務,有望帶動沿線房市發展。 全國不動產新豐建興店店東王浩表示,未來台1線替代道路全部完工後,新豐開車到竹北僅需五分鐘、新竹市五至十分鐘,可說是房市最直接受惠地區,此計畫案已受當地人討論多時,在外來移入人口逐漸成長之時,該交通建設計畫也讓新豐房市詢問度增加二成,有機會帶起未來區域房市發展。

根據新竹縣政府規劃,「台1線替代道路」主線起於明新科大附近,由台1線分出,以高架橋方式跨過鳳山溪進入竹北市,與竹54及118線橫交,往南跨頭前溪後與武陵路(台68線武陵路交流道)銜接。東側延伸支線將銜接鳳山工業區、湖口榮光路,西側延伸支線則銜接新豐德昌街。 王浩指出,台1線替代道路計畫將讓湖口、新豐、竹北、新竹市交通獲得大幅改善,在地民眾期盼此計畫多年,近年也有不少湖口工業區以及科學園區上班族移居,區域人口數持續成長,也讓區域房市詢問度增加二成。 王浩分析,由於新豐腹地不大,近期新推案以明新重劃區最受矚目,包括富宇建設等知名建商皆已開發進駐,推案林立;由於開發商看好明新重劃區緊鄰竹北以及各項交通建設利多,十年來地價已從每坪12萬~15萬元,增加到每坪25萬元以上的行情,區域更一度喊出土地每坪站上3字頭的情況。 他表示,目前明新重劃區主推小宅大樓建案,主力總價帶為650萬~700萬元搭配25~28坪的兩房含車位產品,以及總價850萬元的三房35坪含車位產品,每坪成交均價落在19萬~22萬元間,吸引不少周邊科技園區和工業區小家庭輕移民。

中古市場部分,區域買盤主要以明新科技大學周邊中古透天產品為主,又以地坪25坪、建坪50坪,以及總價850萬~900萬元為主力銷售,惟相關產品釋出量能不多。 藍怡婷分析,新竹民眾所得向來在全台名列前茅,因而有「最會生」、「最會賺」與「最敢花」特色之稱,對不動產也是「最會買」,是年輕人持有房產比例最高的都會區,讓區域房價獲得支撐;未來若「台1線替代道路」成行,對新豐、湖口等地區房市有加分作用,且區域房價相對竹北與新竹市實惠許多,CP值(產品價值與價格比較)高,有機會成為未來房市潛力區。

TOP


3、危老核定件數 雙北占56%

2020-03-22 經濟日報 記者翁至威/台北報導

危老條例自2017年上路至今已近三年,被譽為有如「都更特快車」,熱度一直居高不下。據各地方政府統計至今年2月底,危老重建案仍高度集中在雙北,其中台北市核定133件、新北市核定118件,雙雙突破百件,熱度最高。 內政部統計至今年2月29日,全台危老重建計畫受理已達662件,全台核定447件,其中雙北核定合計就占了五成六。走出雙北,危老重建成績最好的為台中市,申請已破百件,核定82件。 台北市建管處表示,在積極推廣加速重建下,北市無論是申請量及核准量都冠居全國,目前為協助老屋住戶盡早整合重建意願,台北市也設置了121處危老重建工作站,安排危老重建推動師進駐,提供免費諮詢,呼籲有重建需求的社區盡快把握時間整合。

TOP


4、豪宅買氣中疫 房價恐跌個5%

2020年03月23日 葉家銘╱高雄報導

武漢肺炎疫情來襲,建案來人組數出現大幅減少,其中首當其衝就屬高價豪宅,主因是購屋客層並無立即置產需求,反而會多觀望待景氣明朗。雄崗建設董事長林清吉指出,這波疫情讓豪宅買氣下滑是必然的,整體豪宅房價將跌個5%,目前心境就是「喝咖啡等花開」,但要出現崩盤式下跌,可以斷言根本不可能。 去年5筆上億屋成交 台灣房屋智庫統計去年總價成交上億元非店面住宅大樓,在高雄有5筆,其中4筆為位於凹子底森林公園首排的「京城KING PARK」,另筆則為位於亞洲新灣區的中古豪宅「京城凱悅」,5戶平均成交總價1.39億元,平均單價為58.1萬元。

而近年來在高雄,有能力站上單價5字頭以上的個案僅不到5場,其中包括實價登錄尚未有過戶揭露的「雄崗信義美術館」。 「雄崗信義美術館」位於農16特區,周邊有凹子底森林公園與捷運凹子底站,區段屬高市指標蛋黃區,坪數118∼250坪、單層2戶、25樓以上為單層1戶合併戶,每坪開價68萬∼100萬元,為北高雄最貴豪宅大樓。 拒降價喝咖啡等花開 林清吉指出,這波疫情對豪宅買氣來說會產生一定程度影響,以「雄崗信義美術館」為例,雖然每天都仍有看屋客預約,但出價意願較保守,多屬觀望態勢,預估豪宅成交價格會有5%下跌,換言之,其總銷85億元的「雄崗信義美術館」價值將減少約4億∼5億元,但這屬短期現象,未來景氣好轉,房價仍會回到現在價格,「目前就是喝咖啡等花開,至於要出現大幅跌價可斷定不可能,低利時代,不會有建商積極降價求售。」 《蘋果》觀察,即便武漢肺炎疫情肆虐,但包括皇苑、京城等指標豪宅案,在2∼3月仍持續有豪宅過戶。台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析,這波疫情下豪宅品牌價值較容易被彰顯出來,但億萬等級豪宅買氣推估今年應該不會太多,高雄若能維持過去幾年量能已算不差。

TOP


5、發搏命財 高雄最危險海砂屋成交7筆

2020年03月23日 葉家銘/高雄報導

高市鼓山區知名海砂屋社區「仁愛河濱商城」,因地下室樑柱破裂,10座樓梯毀損僅存2座可使用,不少住戶家中也都牆柱龜裂、天花板大片水泥剝落,如此惡劣環境仍會有民眾購買。《蘋果新聞網》依據實價登錄揭露統計,去年共有7筆成交紀錄,每坪房價介於3.8~14.8萬元,若扣除1樓戶型,每坪成交僅5.5萬元,堪稱是高雄市區最便宜公寓。 「仁愛河濱商城」位於鼓山區河邊街95巷與115巷,社區屬屋齡已屬38~39年老舊公寓社區,因區段鄰近愛河,早期興建時因施工抽取含鹼比例高的地下水興建住宅,導致社區成為海砂屋。該棟社區戶數約240戶,其住戶多屬經濟條件相對較差民眾,住戶期待可透過都更或危老改建,但因其土地強度低,較難興建大樓或華廈住宅,導致開發商並無太大意願收購。 查詢實價登錄發現,過去幾年「仁愛河濱商城」每年成交筆數介於4~8戶,僅1樓住家房價突破每坪10萬元,2~5樓房價多數介於4~7萬元間。

而去年成交筆數則有7筆,當中有3筆屬於同戶單一年度頻繁交易,坪數30.1坪位於公寓4樓,分別於3月、6月與12月同戶成交,其價格分別為205萬元、207萬元與180萬元,推估可能為投資客置產後發現其屋況太差,短時間都更難度高,因此出現拋售現象。 即便屋況再爛去年仍有7次移轉,永慶不動產中華藝校加盟店店長郭銘揮分析,該公寓屋況差在媒體多次報導下,多數購屋族可能都已知屋況,會出現民眾執意置產推估有2種可能,一類屬於真的經濟弱勢,不得不選擇屋況差但房價便宜海砂屋,但有更大可能是投資客進場置產收購,看好未來都更或危老重建潛力,但目前待克服的是因屬住3用地,容積率僅240%,要1戶換1戶難度高,要讓經濟弱勢住戶貼錢都更難度極大,另是否能提升誘因如增加容積獎勵,讓開發商願意進場推動都更危老,都是未來必須面對問題。 高雄市都市更新學會理事長林資雄表示,目前居民同意都更比重超過9成,未來將朝向都市計畫地目更新,讓容積率可提高方式進行,幫助住戶快點脫離該危險居住環境。

TOP


6、南科效應 永康10年屋漲48%

2020年03月23日 葉家銘╱台南報導

縣市合併後南市永康區居住人口大幅提升,依統計從2011年1月至2020年1月,居住人口從21萬7001人提升至23萬5798人,成長8.6%,而區段人口不斷增加,加上具備市立圖書總館將完工、北外環道路興建、創意園區建置等重大建設,也讓永康區房價出現大幅飆漲現象。以過去3年為例,未滿3年大樓新屋從17.3萬元提升至19.7萬元,漲幅13.8%,屋齡3∼10年房價更漲48%。 聯上集團大樓預售案「聯上康橋」,成交價已站穩2字頭。葉家銘攝 台積設廠建設到位 南科快速發展加上永康區近年來重大建設密集,讓區段房價逐年上揚,台灣房屋智庫發言人張旭嵐指出,南市房價漲跌跟南科發展有著密不可分關係,而居住人口多寡與重大建設是否到位,都關係到區段房價走勢。

統計發現永康區無論新屋或中古屋房價皆呈現一路上揚趨勢,當中又以屋齡3∼10年產品漲跌最為明顯,過去3年從每坪12.7萬元上揚至18.8萬元,成長48%,「主因受到新屋房價的拉抬,以房市交易熱區大橋重劃區為例,新屋不僅站上2字頭,不少成交價更達23萬∼24萬元。」 其中,位屬大橋重劃區的海悅國際代銷個案「聯上康橋」,該案開價每坪25萬∼28萬元,成交價早已站穩2字頭,另外,依樂居網統計,同屬大橋重劃區的「三發滙世界」,平均購屋單價已突破20.1萬元,歷史最高單價更來到26.31萬元,主因是不少屬於面公園首排景觀宅。 海悅國際業務副總周世凱指出,永康區因屬原本台南縣發展核心,在縣市合併後房市逐年走揚,近年來受到南科效應影響,房價水漲船高,「台積電南下台南科學園區生產設廠,總投資額超過7000億元,當中已出現不少購屋族前至永康購屋。」

TOP


1、物流倉儲+台商回流 工業地產續夯

2020-03-21 聯合晚報 記者游智文/台北報導

新冠肺炎疫情重創金融市場,掀起一波全球降息救市風潮,商仲業者表示,台灣防疫成績亮眼,加上市場資金氾濫,預料自用型買方將依照原定資產購置計畫進行,工業地產後市持續看好。 第一太平戴維斯表示,工業地產已連續二年成為市場交易重點。根據統計,2019年大型工業廠房及工業地交易總額達607億元,年增率達27%,其中工業廠房交易達324億元,寫下12年來新高。 工業地方面,雖然價格自2014年起連年上漲,漲幅已不小,但2019年主要工業區土地漲幅仍達4%。雖然受疫情衝擊,今年上半年投資型買方轉趨觀望,但科技業設廠與物流倉儲剛性需求仍大,今年工業廠房及工業土地的價格與交易量仍然看好。 第一太平戴維斯董事長黃瑞楠指出,工業地產成長動能來源有二;一是宅經濟發酵,網購平台業績大幅成長,電商龍頭momo去年營業額成長23.4%。

整體來看,目前台灣網購營業額僅占整體零售業7%,相較於美國與中國分別超過10%與15%,市場成長潛力龐大,帶動後勤的物流倉儲需求。 目前多家手握大筆工業地的老牌企業都在積極活化資產,規畫興建現代化物流倉儲出租,包括中華郵政、新光鋼、長榮儲運,都在這二年將桃園觀音、大園、龜山等低度利用的萬坪工業地,打造為物流園區,以收取長期穩定的租金收益。

有些更搭上這波電商風潮,在興建階段就順利找到大型承租方,如中華郵政桃園龜山物流園區,超過4萬坪的倉儲空間一次出租給PChome,年租金超過3000萬元,租期達15年。由於這波疫情擴大台灣網購普及性,預料近一步刺激物流倉儲承租需求。 另一項動能來自於廠商設廠需求。雖然現階段台商仍著重在大陸工廠防疫事宜,上半年廠商評估速度放緩,但政府推動的台商回台投資行動方案已突破7000億元,其中尚未執行的額度仍有4000億元,需要在未來二年使用完畢。 此項金額部分比例會購置廠房,預估可為工業不動產帶來200億元以上商機;另外,新冠肺炎持續在全球各地延燒,大陸工廠雖已逐步復工,但產能不確定性風險大增,Google、微軟、蘋果等多家知名大廠也傳出要求廠商設立中國以外的生產據點,以降低出貨風險,中長期觀察,產能分散的趨勢下,科技業擴大在台設廠將為工業地產帶來新機會。

TOP


2、行庫當包租公 年收大多逾3億

2020/03/23 工商時報 孫彬訓

老行庫土地和自有行舍都多,根據最新統計去年的租金收益,第一銀行、土地銀行、合作金庫銀行都超過3億元,華南銀行超過5億元,表現最亮眼的則是台灣銀行的6.27億元。 台銀2019年總租金收入6.27億元,超過預計年度收入4.84億元,達到全年預算目標129.55%;今年編列租金收入預算為4.91億元,若以去年度預算達成率,預估今年的租金收入約為6.36億元,成長幅度約1.4%。 台銀具有特色的出租個案為陽明山原美軍宿舍群118棟老舊文化資產,為降低管理成本增加收益,經規劃較長租期,由承租人負擔修復及管理維護費用,積極辦理活化結果,租金收入逐年增加,資產效益大幅提升。

台銀主管說,引進民間資金修復房屋,台銀不必投入龐大的修繕費用,而自2018年起租金收入已經大於管理成本,資產效益已經逐年改善。 華銀2019年租金收入約5.6億元左右,預估今年租金收入與去年比較將持平。其中,華銀積極將空地辦理出租作為停車場,目前以台北市與高雄市空地作為停車場享有租稅減免的優惠,因為華銀的地價稅依累進起點稅率為千分之五十五,可以藉由出租停車場稅將率降為千分之十。 合庫銀2019年租金收入約4.56億元,預估今年租金收入將與去年相當。合庫銀主管說,銀行的可出租房地已逐年減少,目前除由銀行自行招租及委由AMC代為招租,另以刊登租屋網為主,預計今年將持續對中部及南部座落於交通便利的精華地段部分房地積極招租。

臺企銀表示,今年預計增加新竹分行房舍一至五樓辦理整棟出租。一銀主管也指出,即將落成啟用的延平大樓及中壢分行行舍,都將有部分空間可供出租。延平大樓主要出租予一銀的兄弟及子公司,一樓另有店面出租;至於中壢分行除行舍使用,臨中平路側將釋出店面及樓上層空間提供相關產業承租。

TOP


3、信義區精華地 與國美簽約

2020-03-21 經濟日報 記者程士華/台北報導

國家住都中心昨(20)日正式與國美建設簽約,將透過公辦都更的方式開發台北市信義區兒福中心B1-1基地,預期將在735坪基地上,提供約4,700坪、152戶住宅空間。 住都中心表示,全案預估投資12.39億元,2021年動工、2024年完工,全棟採通用設計,未來完工後,一樓至三樓會由兒童福利中心進駐,讓幼兒園營運不因都市更新工程而中斷。 簽約儀式由國家住都中心代理董事長花敬群、國美建設董事長盧明德代表簽約。

花敬群表示,此案是信義兒福中心都更系列第一案,過去兒福中心在此長期經營逾50年,產權散布於鄰近五個基地,在住都中心的協助下,未來兒福中心可以在B1-1基地上取得完整的產權,有利於未來長久經營。 住都中心指出,去年完成修法的《都市更新條例》將容積獎勵明確化,有多項容積獎勵項目及額度等皆由中央統一制定,降低了都市更新實施者的不確定性及風險,也有助於本案實施者與出資人的合作。 住都中心表示,此基地面積約為735坪,開發量體約4,700坪,規劃地下三層、地上14層樓,並將發展為一房及二房型,總戶數152戶住宅。未來住都中心將分回其中90戶,做為周邊推動都市更新的中繼宅。

TOP

 


4、高雄 博愛商圈物件搶手

2020-03-21 經濟日報 記者林政鋒/高雄報導

北高雄發展繁榮富庶,捷運沿著主幹道博愛路沿線設站,結合東西向10號快速道路銜接中山高速公道,交通便利激發博愛明誠商圈發展,尤其義聯集團義享天地即將開幕,成為附近房地產市場最重要的宣傳利多,後市展望看俏。 資深建商說,北高雄凹子底博愛特區周圍商圈林立,生活機能相當豐富,從平價的夜市美食、到高端的創意餐飲,且鄰近瑞豐夜市、富國商圈、後驛商圈、河堤商圈,博愛特區周圍也有許多獨特餐飲美食。

最重要地方是交通建設串起商機,博愛路沿線捷運紅線、輕軌雙系統,大幅提高區域交通便利性,雙捷運兩線快速連結許多重要景點。 業者指出,博愛明誠商圈中的義享天地有AB兩棟,A館已完工,是領先國內百貨業的最新規劃與設計,雖然目前受新冠肺炎疫情影響延後開幕,但後續隨著超級商場亮相,配合交通建設到位,鼓勵周邊房市正向發展,店、住產品都有,區域中古屋移轉速度快,首購和換屋型客戶買氣旺盛。

TOP


5、北市豪宅增幅全球No.3 央行不解禁令

2020/03/23 工商時報 朱漢崙

北市豪宅指數增幅全球第三,讓中央銀行不敢解禁豪宅房貸限令。新冠肺炎疫情引發外界憂心房市還會再下行,但央行第一季理監事會議仍未鬆綁豪宅貸款,據了解,幕後關鍵在於國際機構評比在去年第三季台北的豪宅指數增幅在國際間已排名第三,這分統計數據已有央行理事提供給央行,對此央行高度重視,因此這次理監事會議未解禁豪宅貸款。 這家國際機構為RePro Knight Frank(瑞普萊坊)是在去年11月中旬發出最新的全球豪宅指數調查報告,根據這家全球知名的地產顧問機構在2019年中旬所發布的調查統計顯示,截至2019年9月,全球主要的45個城市的豪宅中,台北豪宅房價以去年第三季年增率8.9%在全球排名第三、亞洲第一,而前二名則分別為莫斯科及法蘭克福。 這分「全球豪宅指數」主要是追蹤全球主要城市的成交總價前5%的豪宅價格表現來評比及排名,台灣近一年來的豪宅價格復甦力道所以強勁,該機構認為是受惠於中美貿易戰所帶來的資金與產業回流效應,和對股市及未來經濟成長的樂觀預期。

TOP

 


 

 

 

【歐亞】臉書粉絲專頁

 

 

 

 

若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾,深感抱歉,懇請來信告知,將從系統作處理。

TOP