|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈主任(Mia #230) 王詠樂主任(Zora #212) 陳盈如(Becca#235)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
近期股市劇烈震盪，不少人認為房地產具有避險功能，應會有資金進入避險。房仲業者統計官方資料指出，股災與房市活絡並不一定呈現正相關，房市移轉量能夠順利被帶動，除與股災後經濟狀況有關外，救市政策也是關鍵。 住商不動產近日統計1995年中共試射飛彈、1997年亞洲金融風暴、2000年網路泡沫，2003年SARS、2008年金融海嘯等五次股災發生時，當年及隔年房屋買賣移轉棟數表現。 住商不動產企研室經理徐佳馨分析，中共試射飛彈、SARS與金融海嘯三次股災，買賣移轉棟數都呈現前低後高，中共試射事件當年移轉量為49.1萬棟，隔年為50.8萬棟；SARS當年為34.9萬棟，隔年為41.8萬棟；金融海嘯當年37.9萬棟，隔年為38.8萬棟。
歸納起來，可以發現上述事件影響時間短，前後多有利多政策。如SARS前的土增稅減半、SARS後的政府優惠房貸、放寬外國人來台投資不動產；金融海嘯後，政府推出遺贈稅調降、兩岸ECFA，也讓買氣快速回溫。 反觀1997年亞洲金融風暴與2000年網路泡沫，期間都不短，對整體經濟傷害大，多數股民身受重傷，其中1997金融風暴為期一年多，買賣移轉量從46.6萬棟降至38.5萬棟。2000年網路泡沫當年買賣移轉32.1萬棟，隔年也降至25.9萬棟。 大家房屋企研室主任郎美囡表示，房地產和景氣息息相關，股市不好，景氣不佳，房地產也不會太好。但因房地產變現速度慢，對景氣反應速度也較慢，比較不會像金融市場一般出現急劇的價格變動。很多時候，還來不及反應股災，股市已經回穩。 也因此一特性，常常會有一些人在歷經股災後，把部分資金挪到房地產避險，但人數多少，規模多大，仍得看大環境景氣以及政策因素，若經濟景氣長時間低迷，房地產也同樣會受到影響。
亞洲新灣區為南高雄未來發展核心，但區段仍有許多重劃區尚未開發完成，整體招商引資也陷入瓶頸。高市政府地政局今日上午舉辦90期時代大道西段暨79與83期市地重劃區通車典禮，3個重劃區可開發建築用地多為特貿七用地，面積高達6萬6398.7坪，若以目前市價評估總值逾530億元，未來發展具期待。 亞洲新灣區為高雄市未來經貿發展核心，其範圍南至凱旋路，北邊則為五福路，東側達一心路，西邊則是到鼓山哈瑪星。亞洲新灣區共有5項重大公共建設，分別是高雄展覽館、高雄市圖總館、高雄輕軌第1階段、高雄流行音樂中心和港埠旅運中心，目前僅剩下音樂與旅運中心仍在施工，其餘均已建置完成。
今日上午舉辦通車典禮其區域範圍涵蓋79、83與90期3個重劃區，其總面積約33公頃，當中可建築用地約21.95公頃，換算約等於6萬6398.7坪。其土地所有權人包含台糖、通用化工、統一、台鐵、台肥、國產署、中美嘉吉等。 富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析，該區土地屬特貿7用地，其建蔽率60%、容積率490%，地段精華但開發內容受到規範，開發將以商場、百貨、商辦、企業總部等商用空間使用，並不能做為住宅使用，區段合理地價每坪約80萬元以上，換言之3個重劃區可開發用地價值逾530億元。 國公營事業與財團持有，即便開發多年但成效有限。
高雄房屋市場調查協會榮譽理事長蔡紹豪分析，區段土地開發限制多，導致建商評估時多屬觀望，特貿七用地必須以商業空間使用為主，未來即便地政局釋出抵費地，對一般開發商而言誘因有限，高雄市近年來無論居住人口與招商引資並無明顯成長，也缺少國際級企業願意投資高雄，招商政策方向不明，多數新灣區地主等待其他地主開發，即便地段精華但過去無論土地標售或地上權標租，常以流標收場，市府必須提出更多誘因才能促使企業投資，或是調整開發限制，開放住宅空間使用。 高市地政局長黃進雄指出，亞洲新灣區的10期市地重劃區，已完工包含60、65、79、80與83期，面積約44公頃，一心路70期與凱旋路北側88期預計今年完工，90、94與95期正辦理工程規劃設計，最快2021年可完工，而205兵工廠區段徵收計畫書已於2018年完成公告，配合軍方生產設備遷移預計2024年啟動工程作業。
央行上周宣布降息一碼，市場反應不一。瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，央行降息，真正需要嚴肅看的是，降息所透露的不安訊息，如封城、停工、失業、企業倒閉等隱憂，企業主、受薪階級唇亡齒寒，勢將緊縮消費，暫緩投資、購屋計畫。 黃舒衛表示，新冠肺炎疫情蔓延，央行一改往常，直接降息一碼，讓許多人聯想到2003年SARS發生時，央行也降息一碼。 實際上從2000 年底到 2001 年底，台灣一共降息11次，2002年兩次降息，購屋貸款從7%一路垂降到3%以下，買方自然非常有感，加上2003年開放外資投資不動產，再透過土增稅減半、降息的措施，多管齊下，吸引各方資金湧入房市，房市才逐漸回春。
2008年次貸風暴後， 房市迅速回溫，除了降息措施外，主要關鍵是2008年政黨輪替，開放大陸地區人民來台投資、陸客自由行，加上2009年調降遺贈稅帶動台商鮭魚返鄉潮，還有政府積極標售土地，價格屢創新高，帶動資金行情炒熱房市。 反觀目前，五大行庫新承做購屋貸款的利率已經很低，只有1.6%，購屋貸款利率壓在1.7%的超低水準已經將近四年，民眾對既有超低利率環境還要降息，其實已經無感。 真正需要嚴肅看的是，這次降息所透露的訊息與預期，如封城、停工、失業、企業倒閉等隱憂，在高度不確定之下，企業主、受薪階級唇亡齒寒，預期收入減少，將緊縮消費，暫緩投資、購屋計畫。 黃舒衛表示，從利率條件變化分析來看，「降息」已非觸發自住買方進場的單一、主要動機，況且目前還有高房價、高負擔，乃至高跌價風險，帶動房市效果極有限，但背後代表的訊息令人憂心。
不畏武漢肺炎病毒的疫情壓力，土城暫緩重劃區內一線建商持續積極推案，致使土城房市關注高，連同帶動中古市場，原本居住在周邊行政區，包括板橋、中和等地來到土城購屋，近期買房有5成幾乎都是外來客。 近年受惠暫緩重劃區建案熱銷，土城一手和中古市場熱絡，去年住宅交易量更創新高，據新北市地政局統計，去年全年土城不動產買賣交易棟數為3137棟，年增率大幅成長33.38%。 信義房屋土城海山店店長林建興表示，暫緩重劃區話題性十足，由於是新興發展區域，房市熱度高，即便是疫情期間，國泰、華固等一線品牌建商仍持續推案，也讓區域房市未熄火，目前成交價已站上4字頭，並且也一併拉抬附近中古屋行情，受到外來客追捧，包括鄰近的板橋和中永和人都到此看房，粗估近期內土城購屋有一半是外地客。
信義房屋土城店店長游靜宜也指出，近期土城房市話題都是來自於暫緩重劃區，板橋等外來客來此買房；至於土城醫院下個月試營運將增加醫療機能性外，對房市加分，不過，尚未聽聞醫療人員積極詢屋買房。 疫情影響，導致全球股災，間接影響購屋信心，游靜宜說，就她所接觸的客戶，若購買商用不動產，設定投報率高於過往才會出手購買，主要是擔憂未來跌價；自住剛性需求者若是金融行業別，現階段也會相較保守，延長購屋時間。 土城區具備商場、醫療、交通建設和生活機能，且有鴻海總部及頂埔、永寧科技園區產業加持，推升當地人口紅利與購屋需求，是新北市中看好未來潛力區之一。
「新北市推動都市計畫內防災建築再生自治條例」（簡稱：防災自治條例）昨（22）落日，新北市未來對建築結構有安全疑慮的建物，可透過今（23）日起的「新北市政府處理防災型建築加速改善要點」（簡稱：防災要點）銜接，除延長最高1.5倍的獎勵容積至2023年，更可申請相關租金、稅捐補貼，讓防災都更無縫接軌。 「防災自治條例」自2018年3月21日起公布實施2年，適用於海砂屋、震損建築等高危險建物，透過簡便快速流程，協助民眾老屋重建，或是整建維護，改善居住環境，已有9件申請案、共91戶海砂屋完成拆除，落日後由「防災要點」接軌至2023年3月23日止。
都更處長張壽文表示，「防災要點」與「防災自治條例」，同樣透過變更都市計畫方式，直接核予容積，最高上限均為法定容積1.5倍，並配合鬆綁相關開發法令，另外還推出租金補助、稅捐補貼、補助建築物等費用，鼓勵民眾進行防災都更。 民眾可透過「防災要點」，重建時申請補助，包括1年房屋租金、每月最高補助4500元，以及房屋興建期間3年內補貼全額地價稅、重建後再補助2年內50%房屋稅及地價稅。 新北市都更處更新事業科長鄧涵瑛指出，「新北防災條例」原定2年，希望加速相關案件的推動，不過實際執行發現，由於需百分百住戶同意，因此整合需要一定時間，不少民眾認為時程過短，因此推出防災要點銜接。 而「防災要點」與「防災自治條例」唯一差別，僅在後者由住戶自提都市計畫檢討變更，前者由市府協助，兩者皆需委託專業人士協助辦理，對民眾權益影響不大。
大魯閣實業（1432）今（23）日表示，大魯閣實業持股100％的子公司大魯閣建設，已於2月初處分位於台北市柳州街土地，認列處分利益新台幣6,977萬元，並已於3月20日入帳並完成過戶。 大魯閣表示，該位於台北市柳州街土地係大魯閣建設早期取得，近年來基於資產活化，即規劃出售事宜；後經大魯閣建設董事會決議處分出售柳州街土地，現已於今年（109）2月初處分、並已於3月20日完成過戶並入帳。
大魯閣自2013年以來每年皆為虧損，去年全年營收11.73億元，稅後虧損5.1億元，每股虧損3.04元。日前更為強化財務結構並彌補累積虧損，減資比例約55.3%，減資金額約9.29億元，減資後資本額減為7.5億元，辦理減資彌補虧損後，淨值將回到每股10元以上，有效改善財務結構。 此次再加上土地認列處分利益，此筆交易可認列處分利益新台幣6,977萬元，大魯閣董事會日前通過將減資到7.5億，若以此估算，此次售地獲利將貢獻本年度每股盈餘0.93元。可提升股東權益報酬率及每股獲利能力，同時強化本業競爭力，利於大魯閣持續朝『輕資產重經營』方向調整並聚焦在體驗型商場及核心的運動休閒事業，健全未來事業發展。
中國武漢肺炎全球大流行，經濟活動大幅停擺，震撼全球經濟，房地產購屋信心也受到影響，連原本要賣的全棟商辦，建商開始惜售轉租，年底前將推出超級商辦大案，業者指出，台中商辦現階段投報都可達3%以上，因穩定報酬夠，備受建商青睞，尤其在這波疫情中更能持盈保泰。 近年台中產業辦公轉型、台商回流，早就一波新商辦潮，租金連年上漲，商辦銷售業者張瀚升指出，近5年租金至少有1~2成上漲，需求不少，七期頂級商辦每坪租金主力達1200~1400元。 租金報酬升高，近期又碰上武漢肺炎疫情，「防禦型產品」投資更為熱門，目前線上銷售的「TOP1環球經貿中心」以外，原本也打算拋出市場「全棟打包銷售」的頂級商辦「豐邑市政核心」，鄰近市議會、國內外企業總部之外，亦具備智慧型管理系統、單一產權的優點，並引進國際高規的 喜來登物業管理，得以享有一次到位的軟硬體服務，建商原本全棟蓋完也有出售打算，如今改採出租更具有穩定收益。
豐邑機構襄理余小姐指出，確實之前曾有不少壽險財團來洽購，原有意打包出售，但因看好7期租賃熱度續旺，「豐邑市政核心」創下7期商辦每坪租金新高點，每坪租金達 1400 元，在這市場不穩定的時機點，更具有長期收益效果。 此外，豐邑持續看好台中商用不動產市場，今年第4季將推出旗下第3棟商辦大樓，位於市政路、河南路口的黃金地段，邀國際建築團隊設計，興建 50 層商辦大樓，改寫7期新天際線，據了解，完工後，豐邑在7期市政路商辦大樓也將上看 10 萬坪，相當於 1.5 倍台北 101 商辦面積。 台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，現階段7期的狀況，豪宅價格難突破，不少豪宅建商都會改推商辦，入手門檻較低，也解決頂級置產族的需求，不過由於當地商辦短時間供給量過大，就得小心「邊際效用」將逐步減少，影響穩定投報。
台北市大安區屋齡3年的7層樓華廈，驚見不可思議低價，總坪數505.09坪，今（23日）第四拍以1億888萬標脫，換算每坪僅20.7萬元，比中古屋還便宜；值得注意的是，該華廈僅標售地上權建物，因土地產權複雜，業界人士本預料流標，最後卻由豐泰資產，僅加價604萬拿下。 業界人士透露，現場僅兩標，第二標就成交，加價幅度不大，買家是不動產界的知名大戶，作風低調，本次出手並不意外，應該是已經掌握詳細土地訊息，或者與涉及產權的各方接洽過才會出手，買下後可能推成屋分戶兜售。 根據公司登記資料查詢中心顯示，豐泰資產於2014月7月成立，資本額僅600萬，登記負責人為高泰山，公司主要從事不動產買賣。
被拍賣的華廈為地上7層、地下2層建物，含12車位，位於新生南路二段16巷10號，巷口對面就是大安森林公園，坐擁新生國小與金華國中的熱門學區，距捷運東門站僅5分鐘路程，屬黃金地段，卻因產權複雜，淪落到第四拍沒人敢碰，底價1億284萬元。 該建物建商為宇馥建設，2016年接近完工時，卻爆發財務危機，四處尋找金主未果已倒閉，建物清償債務強制執行；據法院筆錄，該建物由源聯營造負責起造，債務人為宇馥建設，後者將建物信託給合庫，同時又與吉諾工程實業、源聯營造分別有1億3800萬的抵押債權問題，吉諾和源聯都主張是抵押權人，此案仍在訴訟當中。 因產權複雜，無人下手，一拍底價2億多，數度流標，本日第四拍底價為1億284萬元。 《蘋果新聞網》日前走訪現場，建物仍為工地及毛胚屋，而且沒有隔間，地下室2樓嚴重積水，電梯、消防、機械停車等設備更是嚴重損壞；附近住戶表示，雖然很多代售業者陪同民眾來看屋，但都不了了之。
受到商辦熱、少子化影響，建商紛紛轉換跑道去蓋商辦、首購中小宅，使得每坪「200萬俱樂部」百坪以上大戶頂級豪宅，恐將面臨「斷鏈」。 據調查，目前將完工落成申請使照、或正在走都更或請照程序的百坪以上大戶頂級豪宅，包括有信義計畫區「信義首席公館」，原定2020年底～2021年完工，目前外牆已下架；及中興電工在敦南市民大道口的「敦南御所」，預計2020年底完工；三圓建設「Diamond Towers」，預計2021年第二季使照。 接下來，依據建造申請進度來觀察，2022年起將進入斷貨期，完工落成頂級豪宅將面臨「掛蛋」，直到2024年，南港「世界明珠」才可望完工問世。 另外，國泰霖園集團蔡家「起家厝」四維路「霖園大廈」，目前正走都更程序，取得建照時程不能掌握。 至於已完工、正待售頂級豪宅現貨，包括有「One Park Taipei元利信義聯勤」、「陶朱隱園」、「西華富邦」、「冠德信義」、「華固天鑄」、「松濤苑」、「皇翔御琚」、「仁愛宏盛帝寶」、「琢白」、「和平大苑」等10棟。
專營高端客的房仲界「豪宅王」住邦佳士得資產公司總經理劉陳傳表示，少子化帶來人口結構改變，商辦供不應求的熱潮吸引建商紛紛從豪宅轉向商用不動產，再加上這一波頂級豪宅開發高峰已陸續進入完工階段，因此造成台北市頂級豪宅儼然快面臨「斷鏈」，愈來愈少建商會掛照蓋豪宅。 劉陳傳預期，未來頂級豪宅將相對稀缺，三年之後恐將出現新豪宅供給斷層，賣一戶、少一戶，價格欲小不易。 至於疫情是否波及豪宅買氣？劉陳傳直言，「不會，反而100％加分！」疫情已突顯出台灣醫療進步和生活品質，使得有錢人重新進行資產配置，加重台灣不動產比重，甚至已有大戶握著現金等著出手承接撐不住的賣家，下波可能釋出的跳樓貨。尤其在史上最大資金回台投資潮的帶動、及CRS上路、境外資金回台專法激勵下，豪宅市場還是會出現驚歎號。 瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，豪宅因受制於豪宅稅、囤房稅、貸款成數限制，投資需求低、價格走勢緩、去化慢，建商投資意願低；但值得觀察的是，有些還想揮軍高端住宅的建商，已開始轉進「富二代」、「富三代」的新興市場，蓋起這些接班人入門的「輕豪宅」。
高市鼓山區知名海砂屋社區「仁愛河濱商城」，因地下室樑柱破裂，10座樓梯毀損僅存2座可使用，不少住戶家中也都牆柱龜裂、天花板大片水泥剝落，如此惡劣環境仍有民眾購買，專家分析，推估是置產客看好未來都更或危老重建潛力。《蘋果》依據實價登錄揭露統計，去年共有7筆成交紀錄，若扣除1樓戶型，每坪成交僅5.5萬元，堪稱是高雄市區最便宜公寓。 「仁愛河濱商城」位於鼓山區河邊街，屬屋齡38∼39年老舊公寓社區，早期興建時因施工抽取含鹼比例高的地下水興建住宅，導致社區成為海砂屋。該棟社區戶數約240戶，住戶期待未來可都更或危老改建，但因其土地強度低，導致開發商並無太大意願收購。 查詢實價登錄發現，過去幾年「仁愛河濱商城」每年成交筆數介於4∼8戶，僅1樓住家房價突破每坪10萬元，2∼5樓房價多數介於4∼7萬元間。
而去年成交筆數則有7筆，其中有3筆屬於同戶單一年度頻繁交易，坪數30.1坪位於公寓4樓，其價格分別為205萬元、207萬元與180萬元，推估可能為投資客置產後發現其屋況太差，短時間都更難度高，因此出現拋售現象。 即便屋況再爛去年仍有7次移轉，永慶不動產中華藝校加盟店店長郭銘揮分析，該公寓屋況差，民眾執意置產推估有2種可能，一類屬於經濟弱勢，不得不選擇房價便宜海砂屋，但有更大可能是投資客進場置產收購，看好未來都更或危老重建潛力，「目前待克服的是因屬住3用地，容積率僅240%，要1戶換1戶難度高，另是否能提升誘因如增加容積獎勵，讓開發商願意進場推動都更危老，都是未來必須面對問題」。 高雄市都市更新學會理事長林資雄表示，目前居民同意都更比重超過9成，未來將朝向都市計劃地目更新，讓容積率可提高，幫助住戶快點脫離該危險居住環境。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。
