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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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受到新冠肺炎疫情衝擊，商用不動產市場觀望氛圍濃厚，投資型買氣銳減，整體交易動能大幅滑落，根據第一太平戴維斯昨（24）日公布，第1季以來商用不動產交易總額僅剩68億元，寫下2007年以來第三低的單季交易規模；不過土地交易市場依舊熱絡，建商延續去年獵地動能積極出手，今年累計至今已達478億元。 根據第一太平戴維斯統計，今年第1季商用不動產交易僅有68億元，除相較去年第4季的277億元，大幅衰退75％外，也較去年同期的228億元減少七成，自用型交易占比回升至六成以上，剛性需求再成為市場主力。 統計資料顯示，今年以來商用不動產交易前五名，分別是興富發集團總裁鄭欽天斥資15.1億元，接手去年11月熄燈的高雄老牌華王大飯店；其次為勇世實業以8.28億元買下竹東廠房；瑞昱半導體以7.3億元，買下大直華固亞泰置地兩樓擠進第三名；其餘為自用廠房的不動產交易。
第一太平戴維斯指出，經濟不確性風險高，拉長大型交易案的評估時間，單筆規模5億以下的小型交易反而較為活絡。各類交易中，科技業及製造業的自用廠房需求最為穩定，交易總額達35億元，主要集中在桃園及新竹地區。飯店交易占比則達22%，主要為高雄華王大飯店交易案貢獻，由於屬單一產權大樓，據傳未來將拆除改建。 第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，為防堵新冠肺炎疫情擴大，各國紛紛施行更嚴厲的限制手段，2020年全球經濟前景更為嚴峻的同時，各國政府也推出多項紓困方案希望協助企業渡過危機。台灣方面，央行上周也宣布調降利率1碼，重貼現率來到歷史新低的1.125%，此措施有助於穩定市場。
黃瑞楠還指出，如全球疫情獲得控制，預期科技及製造業為求穩定營運及分散風險，會加速回台或海外生產據點的布局。 今年來土地市場維持活絡。根據第一太平戴維斯統計，2020年至今，大型土地交易總額來到478億元，季增3%。此外，堪稱「地王之王」的世貿三館地上權案標售，將於3月30日正式登場，如若能順利標脫，屆時第1季土地交易金額將上看700億元，有機會挑戰歷史紀錄。
雖然新冠肺炎疫情全球持續延燒，全台建商獵地仍積極，根據商仲第一太平戴維斯最新統計，2020 年第 1 季大型土地交易總額達到 478 億元，季增 3%，其中台中市及台北市為首季兩大交易熱區，但全台商用不動產市場投資則呈現萎縮。 新冠肺炎疫情可能為全球經濟帶來衝擊，但全台首季土地交易熱絡，建商對住宅市場仍保持信心，認為疫情受控制後，遞延的住宅買氣將迅速回升，因此持續補進土地庫存。 第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，接下來底價高達 266 億元的台北市世貿三館地上權標售案即將在 30 日登場，這是信義計畫區最後一塊能與台北 101 大樓爭鋒的基地，在台北市頂級商辦供給仍吃緊的刺激下，預期將吸引大型機構投資人參與投標，將刺激第 1 季土地交易金額有機會在首季突破 700 億元。
據統計，今年全台第 1 季土地交易達 478 億元，季增率 3%，年減率 25%，其中建商購地即占 431 億元，不僅推升興富發 (2542-TW) 集團今年累積購地金額已達到 147 億元，遠雄 (5522-TW) 及新潤建設 (6186-TW) 分別斥資 47 億元及 37 億元購入台北市土地。 同時，多個土地標售案反應熱烈，包括高雄市政府第 1 季的 10 筆土地標售案全數脫標，溢價率超出 2 成；另外，達新工業 (1315-TW) 的台中七期土地標售，則由興富發建設以 83.76 億得標，溢價率 15%，改寫台中土地最高總價記錄。 第一太平戴維斯指出，2020 第 1 季兩大土地交易熱區為台中市及台北市，土地交易金額分別達到 162 億元及 154 億元，其中，台中七期是土地一級戰區，單是興富發首季買入的兩筆七期土地即達到 127 億元，未來將規劃商辦、飯店及商場等複合型開發案；另外，在北士科園區議題帶動下，近 2 年北投土地受到建商高度關注，首季遠雄、華固 (2548-TW)、新潤及力麒 (5512-TW) 等多家建商合計購地達 78 億元，未來將進行住宅及商辦開發。
2020 年第 1 季商用不動產市場交易總額為 68 億元，季減率及年減率分別達 75% 及 70%，交易動能大幅滑落，自用型交易占比回升至 6 成以上，剛性需求再成為市場主力，由於經濟不確性風險高，拉長大型交易案的評估時間，單筆規模 5 億元以下的小型交易反而較為活絡。 在各類交易之中，科技業及製造業的自用廠房需求最為穩定，交易總額達 35 億元，主要集中在桃園及新竹地區。飯店交易占比則達 22%，主要為興富發建設總裁鄭欽天以 15 億元購入高雄華王大飯店，由於為單一產權大樓，據傳未來將拆除改建。
新竹市政府宣布產業紓困振興「3＋5」方案，以「減租稅、穩投資、興商機」為三大方向，助在地產業度過難關，包括減少所有公有市場攤位五成租金、減免旅宿業房屋稅、補助旅宿業者水電瓦斯費、延長建築相關執照期限，並預計發放6千張消費券帶動買氣，可望讓營建、旅館、市場等產業受惠。 新竹市長林智堅表示，受新冠肺炎影響，此次推出「3＋5」產業紓困與振興措施，除了中央政策外，新竹市也推出加碼措施，提出五大具體項目，盼透過補助、減稅減租金減輕業者負擔，消費券帶動買氣，為新竹市在地產業注入強心針。 第一、公有市場攤位租金減免：市內公有市場租金減免五成、為期兩個月，共978個攤位受惠，每攤租金減免金額約為一千至六千元不等，總計共減徵256萬元，盼有效降低攤商負擔。
過去20多年來五次台股股災，災情過後房市交易量多能夠順利被帶動，除與股災後經濟狀況有關外，救市政策也是關鍵。不過，此次股災跌勢仍未見明朗，和過往經驗相較，房地合一稅、高房價、實價登錄房價透明度高三關鍵因素，減少短線炒作，將導致今年面臨30萬棟保衛戰壓力仍大。 住商機構統計歷次股災與房市交易量關係，1995年中共試射飛彈、1997年亞洲金融風暴、2000年網路泡沫化、2003年SARS、2008年金融海嘯五次台股股災，中共試射飛彈、SARS、金融海嘯三次股災在隔年的房市交量各彈升3％、20％、2％，政府的救市政策如SARS前後的土增稅減半、優惠房貸；金融海嘯後的遺贈稅調降、兩岸MOU與ECFA等，均帶動一波成交量回升。
不過，1997亞洲金融風暴與2000年網路泡沫，因期間長、重創整體經濟，台股跌自萬點重挫的跌幅分別達46％、66％，加上發生921大地震，自1997至2001年間全台交易量反而從逾50萬棟萎縮至約僅32萬棟。 近期台股震盪，不少市場人士認為房地產應會吸引資金進入避險，住商不動產企研室經理徐佳馨指出，歷史經驗顯示，股房二市連動性未必呈正相關，股災過後的房市若順利被帶動，除與股災後經濟狀況有關外，若有救市政策往往帶動一波成交量。
徐佳馨表示，與過去幾次股災相較，目前房市處低利、高房價的環境，平均房貸利率不到1.7％，經過自2003年至2015年的十多年大多頭，整體房價水準較過往高出二至三倍以上，加上房地合一稅制抑制短期買賣交易，實價登錄政策所帶動交易資訊透明化也減少炒作歪風，肺炎疫情及股災過後的房市，交易量恐怕未如過往具有強勁彈升的動能，今年房市交易量面臨30萬棟保衛戰的挑戰極大。
國產署北區分署今天下午開標都更分回房地，總共7案、43戶，唯有大同區「永德言業」、萬華區「萬喆」2案、6戶脫標，投標封比起上次腰斬，只剩下11封，但仍有單戶出現3組人馬搶標，其中最熱門的「永德言業」，連台北文昌宮及永勝藥品關係企業惠勝藥品也來搶標。 財政部國產署第8批都更分回房地標售，總共7案、43戶，包括「明日博」17戶、「忠泰鳳磐」1戶、「碧湖君鄰」2戶、「萬喆」1戶、「耕曦」8戶、「永德言葉」8戶、「昇陽文薈」6戶，總底標金額1.8億元，除了「忠泰鳳磐」底標4613萬餘元，價格有向下微調0.03％之外，其餘價格不變。 今天下午開標共有11封標封，比起上一次24封明顯砍半，此次釋出7案中，只有大同區「永德言業」、萬華區「萬喆」2案、6戶脫標，得標金額1.83億元，而光「永德言葉」標脫5戶，甚至出現單戶3人搶標現象。
另外，永勝藥品關係企業惠勝藥品以總價3473萬元、搶下6樓戶。得標者廖姓代表表示，該地段佳、鄰近捷運站，便於搭高鐵，且總價相對低，非常適合自用，上次也有投標但是與得標者只有千元之差，這次高出底標百萬，勢必要標到。 「永德言葉」最熱門甚至出現搶標現象，平均成交單價66～73萬元、總價2745萬元～3545萬元，其中3樓共有3組人馬搶標，最後由台北文昌宮以總價3545萬元得標。
信義房屋捷運雙連站店長羅祖德說明，「永德言葉」鄰近馬偕醫院、雙連傳統市場，周邊生活機能佳，且鄰近捷運雙連站，當初建商預售開價每坪90～100萬元，成屋之後單價85～95萬元，此次標售單價70萬元左右、總價2～3千萬元，比起周邊動輒則就破百萬新住宅相比，十分親民，許多高資產族群替二代購屋。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，永德言葉共140戶，以2～3房為主力，依據實價登錄資料平均成交單價約每坪88萬元，該社區所在路段生活機能佳，緊鄰捷運雙連站，周邊還有馬偕醫院及雙連市場，而民生西路及中山北路上的公車路線多，交通便利性高，故若價格符合行情，應能吸引自用買方入手。 除了永德言葉和萬喆，其餘皆敗北，台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，「明日博」、「耕曦」等標案常客，由於底價皆和前次相同，市場誘因不大，且總價屬中高價位，近期股市震盪，非自住買方持觀望態度，加價意願不高。
各縣市早期有許多都市計畫編定的公共設施保留地，因政府財源有限，長期未徵收利用，限縮地主權益而引發民怨，新北市政府辦理石門區公共設施專案通盤檢討，盤點出約三‧八七公頃土地可以解編、還地於民，三月二十日已由新北市都市計畫委員會審議通過，將提送內政部都委會審議。 市府城鄉發展局長黃一平表示，其中一筆約三‧三三公頃的「文高用地」，原本是石門高中預定地，經評估後無建校需求，可透過公辦重劃方式變更為住宅區；另有一筆○‧一公頃的「公兒用地」（公園兼兒童遊戲場）現況建築物密集，將變更為住宅再發展區，目前容積率為一一○％，若未來地主要開發為可建築用地，必須繳交代金，容積率可提升至二百％。 另外，部分公設用地集中劃設為兒童遊樂場，提升居住品質。
新冠肺炎疫情蔓延全球，建商卻逆勢購地，據最新統計，光是興富發集團首季就大手筆掃貨147億，囊括單季土地市場交易總額478億元的三成；預期第一季封關之際，下周30日登場的「世貿三館」地上權標售案脫標氛圍濃厚，屆時單季成交金額可望突破700億元大關。 第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，儘管新冠肺炎疫情升溫，但建商對房市還是抱持高度信心，買地毫不手軟。第一太平戴維斯24日公布最新調查指出，不少建商預期疫情獲得控制之後，住宅市場的遞延買氣，將迅速回流，因此積極補進土地庫存，目前全台累計土地交易金額已達478億元，季增率3％、年減率25％；其中，建商購地就占431億元。
本季「獵地王」非興富發集團莫屬，今年迄今購地金額已達147億，遙遙領先同業，占478億元比例高達三成，其中，興富發以83.76億標得達新工業的台中七期土地，改寫台中土地最高總價紀錄。另遠雄建設、新潤建設分別斥資47億、37億元購入台北市土地。 值得關注的是，興富發大手筆搶地又埋下伏筆，日前董事會已決議授權董事長在全台六都、基隆、新竹進行個案投標開發，授權總額度達100億元，預期將再度展開攻城略地。 至於首季兩大土地熱門熱區為台中市及台北市，土地交易金額分別為162億元、154億元。 另外，首季商用不動產市場交易總額為68億元，比去年同期大幅萎縮七成。 黃瑞楠表示，新冠肺炎疫情延燒至今，企業專心於防疫部署及調派供應鏈原物料和產能，影響不動產購置計畫的評估速度；若全球疫情獲得控制，科技及製造業為求穩定營運及分散風險，預期將加速布局回台投資，商辦及工業土地、廠房類型的硬需求資產，可望在2020年下半年逐步回溫。
為衝刺太陽光電2020年6.5GW目標，財政部國產署2月釋出太陽光電第三批土地共四宗24日開標，台中市大安區標案（3,500坪）由匯僑公司拿下，預計每年躉售收入為753萬元。高雄市鳳山區標案、嘉義縣布袋鎮標案（兩案分別約3,800坪）皆由兆明升企業奪得，每年售電收入依序為722萬元、706萬元，合計三案20年商機約4.36億元。 但昨天未見雲林案，官員表示，主因土地遭非法占用、宣告停標，光電商機縮水1.45億元。雲林案因土地面積最大（4,350坪），原本預計每年售電收入上看724萬元、20年為1.45億元。但官員指出，因居民非法占用土地，地上還有建物要清除，因此國產署只能緊急宣布停標，待排除占用情況後再列標案。 官員表示，這次投標情況還算熱烈，顯見新冠肺炎疫情未影響企業長期投資策略。
他指出，台中案、高雄案都有二家企業投標，回饋金比率分別喊到6％、19％。 而嘉義案更有六家公司搶標，回饋金比率甚至喊價到23.1％，為我國目前光電土地史上最高價，等於國產署在該案每年可拿到1/5以上的售電回饋收入。官員認為，足見民間企業踴躍投資太陽光電、「錢」進商機。 行政院去年底拍板「109年太陽光電6.5GW達標計畫」，最終目標是2025年20GW。國產署為配合太陽光電政策，預計在2020～2024年每年各推出10MW裝置容量土地，並在2025年待國有土地租約到期、收回後，一舉推出235MW裝置容量土地，總計可達標285MW裝置容量。 國產署自2019年5月以來，已公告三個批次共八宗光電標的，除雲林案停標外其他皆標脫，標脫面積合計約3.1萬坪、發電量約13.3MW。 官員也表示，第四批共四宗土地預計在4月底招標、5月底開標，包括嘉義縣大林鎮2案、新竹湖口、苗栗竹南各1案，合計面積為2.1萬坪，每年躉售收入總計約3千萬元、整體商機上看6億元。
美中貿易戰帶動台商回流，再加上新冠疫情延燒，誘發產業升級、企業布局新需求，台中不畏挑戰，房產交易站上新高峰。 瑞普萊坊總經理劉美華分析，產業投資爆發力將帶動供應鏈加速布局，無論買地建廠或是提供周邊服務需求，都會刺激不動產投資需求。今年以來台中市土地交易市場活絡，以成交金額來看，第一季還沒過完，上市櫃公司已經購入170億，占全台的35％。光是興富發一家建商，半個月內就狂掃127億元的七期土地，台中市場蓄勢待發。 劉美華強調，經濟部推動的投資台灣三大方案，帶動企業投資約9,030億元，其中3月通過的七家廠商，就有隴鈦銅器、勝新機械、利電電機三家是投資在中彰地區。
甚至因應新冠肺炎疫情，中科園區的瑞基海洋生物科技在取得新冠肺炎病毒之基因序列，將領先研發兩種新冠肺炎病毒檢測試劑，不管是傳產製造、精密機械、半導體、光電、生技製藥等產業都頗富盛名，台中的產業投資已經成為具有指標意義的新亮點。 劉美華說明，台中市從科技部主管的中科，經濟部工業局主管的工業區、軟體園區，到地方政府主管的臺中市精密機械科技創新園區，有將近20個規模、設備、服務均在水準之上的園區，傲視全國。 瑞普萊坊表示，受託標售台中工業區、潭子加工出口區、桃園幼獅擴大工業區等八個高規格廠房及動產設備，適合製造、倉儲、研發、物流、辦公室等各種使用需求，自標售訊息公布後，已有多組國內外大型企業熱烈洽詢，洽詢電話：0900-683-888。
中華郵政25日起調整存款利率，跟著連動的青年安心成家購屋優惠貸款利率也隨之調整。最多人選擇的兩種計息方式中，一段式機動利率降至1.43％；二段式機動利率前兩年降至1.19％，第三年起1.49％。 若以貸款800萬元、貸款30年、無寬限期計算，一段式原先利率1.68％，每月還款金額為28,306元，調降後每月還款金額為27,342元，每月可少還964元、一年可節省11,568元。 青安貸款的基準利率是按中華郵政2年期定期儲金額度未達500萬元機動利率計算，2016年7月6日起為1.095％，本次央行降息後，3月25日起降為0.845％，降幅為0.25個百分點。
三種計息方式在本次調整後，一段式為1.43％；二段式前兩年調整為1.19％，第三年起將為1.49％；至於混合式第一年將為1.37％，第二年為1.47％，第三年起為1.49％。 青安貸款去年新增一段式機動利率，目前共有三種計息方式。其中土地銀行、華南銀行、彰化銀行表示，一段式機動利率最多人選擇；第一銀行、合作金庫銀行、臺灣企銀則是較多客戶選擇二段式機動利率。
整體來看，目前以一段式利率最受青睞，混合式固定利率方案則幾乎沒人選。 銀行主管分析，因經濟環境處於降息循環，選用固定利率對客戶較不利，因此混合式固定利率幾乎無人選。反觀一段式機動利率較為穩定，因此選擇的民眾相當多；至於二段式機動利率，由於前兩年利率相當低，因此也有許多民眾選擇。 財政部統計，青安貸款自2010年底開辦，截至2019年11月底止，撥貸戶數達28萬8,194戶，累計撥貸金額約1兆1,635億元。觀察承作對象的性別比率，2019年前11月女性占撥貸戶數46.1％、男性占53.9％；撥貸金額中，女性占44.8％、男性55.2％。
三井不動產集團在台商業設施開發首案 MITSUI OUTLET PARK 林口，於 2016 年 1 月開幕後，不僅帶動北台灣商業市場的消費模式改變，更成為許多海內外觀光客來台必訪的商業設施。 自開業以來今年正式邁入第五年，業績持續表現亮眼並維持逐年成長。而於 2018 年 12 月開幕的 MITSUI OUTLET PARK 台中港亦在第一年即拿下漂亮的成績單，二設施皆創下超越目標的好成果，如今宣布將再進駐「林口媒體園區」展開複合式購物商城，預定 2024 年開幕。 趁勝追擊，三井不動產集團再次宣布將於 MITSUI OUTLET PARK 林口旁之「林口媒體園區」展開複合式商業設施開發案。
本案預計規劃約有 90 間店鋪，與 MITSUI OUTLET PARK 林口現有 220 間店鋪整合後可達 310 間店鋪規模，將可提供更加豐富、更多元的服務內容。本案為三井不動產集團參與新北市政府所規劃的「林口媒體園區招商案」投標作業，獲選為最優申請人，並由本案之專案公司「三新二奧特萊斯(股)公司」與新北市政府簽訂投資契約。 本複合式商業設施投資案規劃除了吸引更多休閒購物需求的顧客之外，也考量未來預計進駐園區內的大量員工需求，將會更加強化餐飲、大型專門店、娛樂等品牌的導入。特別是三井不動產的強項，如國際品牌、日系品牌、OUTLET品牌商品等。
除了增加商品品牌的強度，未來也將與 MITSUI OUTLET PARK 林口進行營運與服務等的資源整合，以滿足更多消費者的需求。除此之外，往返大台北地區與林口之間的公共交通工具亦趨多元與便利，除了有大量的公車載運，加上已通車的桃園機場捷運，以及積極規劃中的巴士轉運站，擴大顧及到包含大台北及桃園中壢等北部地區的消費者，當然也更便利於外國觀光客到訪。期待開幕之後能吸引更多族群、更廣域的顧客來館享受購物、餐飲、娛樂一次滿足的高質感悠閒度假時光。
台灣金融研訓院長黃崇哲24日指出，企業紓困最精準的作法是要求中小企業財報上傳雲端，藉此機制建立中小企業財報E化的完整性，也避免提供紓困的銀行業因救疫而平白吞下大幅壞帳。台灣金融研訓院也展開規劃，邀集銀行業董總座，研商乙種建設公債的可能投資商機，提供金融機構因應低利時代構思新增獲利來源。 行政院要求提供企業紓困，銀行業願意配合政策，但金融研訓院的問卷調查也顯示，業者擔心壞帳因此爆增。 金融人士舉例，香港金融市場先前出現「流感欺詐」疑雲，有詐騙者利用當前健康危機的氛圍，向銀行業獲取同情資金，或是引用銀行數位訊息向民眾詐騙，類似的詐騙資金在過去二年半累計達4.2億美元。
黃崇哲指出，緊急狀況容易帶來風險，尤其是未知的風險更難以防備，台灣市場上的中小企業數量龐大，財務或營運的問題繁雜，在疫情如此嚴峻下，銀行業者要快速配合政策，提供企業客戶紓困，必定有些難以顧及的地方，但又需要加快資金提供給業者，「數位服務」既快、又精確，建議應要求中小企業將財報上傳雲端，一如個人繳交綜所稅，所有資料都在雲端，繳稅、退稅等行政流程都可變得相當快速。
目前銀行業可觸及的中小企業資金E化授信服務，有聯合徵信中心為經濟部建制的「中小企業融資服務平台」，此項服務為自願性，黃崇哲認為，可以透過政府要求，改為強制性，也可以增加會計師的數位服務，接受紓困企業都需要誠實登錄，並增加授信追蹤，讓銀行對授信客戶，隨時掌握銀行往來、履約情形。 另一方面，全球央行大降息、公債利率、固定收益商品殖利率腰斬，銀行業今年起收益也意外縮水，各業者被迫重估財測，黃崇哲說，一定要為銀行業找出新的投資商機，研訓院倡議政府重啟停發許久的乙種建設公債，因其具備最低利息保證，且鎖定公共建設，將是在全球利率走低，利差消失時的最適管道。
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