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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
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新冠肺炎衝擊全球經濟，六都豪宅待售量兩個月內暴增，根據統計，今年3月六都豪宅待售量總計8,198件求售，增加超過1,000件，相較1月疫情剛爆發時的待售量增加14%，且六都開價全數修正，尤其房價較高的雙北市價格下調約3~5%。 房仲業者表示，疫情使全球股市震盪，高資產族已出現賣房套現的壓力。 根據屋比房屋統計，目前各銷售平台開始釋出豪宅，3月六都豪宅賣壓明顯增加，台北市待售量來到1,926件，增加15％；新北市592件，增加高達17％；桃園市及台中市兩個月來分別都增加14%，其中，桃園市待售902件，台中市更突破3,000件；台南市與高雄市也分別量增一成左右。
另外，觀察六都豪宅平均開價也發現，隨著肺炎疫情與賣壓攀升，近期六都豪宅屋主信心普遍走弱，開價持續修正，較1月跌幅約1.4%~4.9%，以雙北豪宅價格修正幅度最大。 屋比房屋總經理葉國華表示，全台灣豪宅市場去年受到台商回流投資爆發影響，買氣一度轉佳，市場開始出現惜售風，即便1月底傳出新冠肺炎疫情，資本比較雄厚的豪宅屋主信心未受動搖，2月六都豪宅賣壓都還較1月減輕。
然而疫情延燒，不少企業營運資金也愈來愈緊絀，3月市場開始出現賣房套現的現象。 葉國華指出，全球肺炎疫情蔓延加劇，全球經濟與股匯市受到極大衝擊，企業經營上面臨困境消息不斷，部分急需資金的企業主開始「賣房救企業」，六都豪宅待售量明顯攀升，價格也出現下修。 對於雙北豪宅價格修正幅度較大，葉國華認為，雙北是全台豪宅市場指標區域，也是企業主、高資產人士、台商的購屋首選，目前這波肺炎疫情衝擊下，雙北豪宅市場受傷程度最重，不僅賣壓攀升速度最快，開價下修幅度也最大，估計短期內賣壓仍有可能續升，價格恐也會再下修。
台中躍居全台第二大城市，台商回流效應，土地交易增溫，台中市去年土增稅收年增21.7%，六都之冠，其中又以七期新市政中心最為熱絡，新商辦搶手，聯聚中雍大廈來到每坪70萬元，60米寬的市政路林蔭大道吸引建商卡位、交易熱絡，近日新市政特區內達新工業土地招標，以每坪322.96萬標出；台商受這波疫情影響，計劃移居綠覆率高的區域，草悟道等園道周邊建案也成熱區。
房仲業觀察，七期新市政中心路60米寬林蔭大道，如同台北仁愛路，且交通便捷，東接文心路、捷運綠線今年底通車，西接環中路，連結74號中彰快速道路，也可銜接台灣大道上中山高，沿線大型商辦、豪宅雲集，吸引許玉山、上海商銀、台中商銀、凱基等銀行進駐，一線建商包括聯聚、龍寶和寶璽等都在市政路推出豪宅社區。 聯聚建設已在市政路上推出「聯聚方庭大廈」、「聯聚保和大廈」，其中聯聚保和大廈臨市政路退縮27米，打造香樟花園，種植6棵百年老樟樹，成為地標，聯聚預計今年中為粉絲住戶的二代，推出約60坪「二代宅」。
鄉林不動產研究室發現，六都去年Q4平均房貸核貸成數，台中市受惠中科，加上交通、重大建設助攻下，人口紅利湧入，吸引建商插旗推案，以2.5萬戶的推案量，站上六都預售新推案量第一；台商受這波疫情影響，計畫移居園道周邊住宅，今年二、三月以來賞屋客人增多，成交對象以草悟道等區詢問度偏高。 草悟道環繞台中市區精華地帶，因為綠覆率高且生活機能完善，在土地取得不易情況下，就連中古住宅釋出也很搶手，近年推案包括國泰、鄉林、順天、忠泰、勤美璞真等大型建商都有佈局，除了「忠泰老佛爺」、「勤美之森」2大案以外，新成屋建案的「鄉林美術舘」1層1戶，均坪153坪，共18戶，吸引台商企業家預約賞屋。
房仲統計實價資料，去年北市以大同區電梯住宅房價上漲3.3%最多，其次為北投。新北則以永和、泰山上漲最明顯。統計雙北26個主要行政區，僅士林、信義以及林口區下跌，士林下跌3.9%最明顯，信義及林口微跌不到0.5%，大致持平。 房仲表示，數據顯示雙北在交易量連續三年走升後，房價明顯回穩，並開始緩步走揚。不過，剛起步走升階段，即碰到新冠肺炎疫情，交易量緊縮下，是否持續走升趨勢，有待觀察。 根據永慶房屋統計，北市去年12個行政區電梯住宅，10個房價上漲，包括大安區、中正區、內湖區、文山區以及南港區等六個行政區，都是連續四季房價走揚，大同區年漲3.3%最多。
永慶房屋研展中心分析，台北市政府繼東區門戶、西區門戶計劃後，近年投入百億資金積極推動「大同再生計畫」，雖然大同區住宅交易量不多，但房價穩定，特別是在雙子星案、圓山站西側都更案定案後，建案紛紛喊漲，帶動房價上揚。 士林區2019年與2018年交易量差不多，但2019年高價住宅成交量明顯減少，平均房價因此走跌。 根據實價資料，士林區2018年成交物件中，每坪80萬元以上住宅，占比12.5%，60萬至80萬占37.1%，合計近五成，但2019年兩者合計占比減少至41%。2019年士林區單價40萬至60萬元物件，成交占比達50%，比2018年多了一成。
數據顯示，士林去年買盤結構明顯改變，高價買盤縮手，轉以中低總價撐盤，研判此一情況，和近年高價買盤重返市中心有關，顯示北市外圍郊區高價宅已面臨人氣流失隱憂。 新北市去年除了林口區房價微跌0.4%外， 其他13個主要行政區電梯住宅房價均上漲，永和、泰山均上漲3.8%，並列第一。 永慶房屋分析，永和區緊鄰台北市，跨橋即達北市精華地段中正、大安區，成熟的生活機能、加上明星學區加持， 4字頭房價也較北市親民許多，又有興建中的捷運萬大線，讓當地交通機能更加完善，持續吸引外來人口移入，拉升當地房價。 泰山區熱門交易區域在十八甲重劃區，擁有新五泰國民運動中心、大型公有市場和市立圖書館泰山分館。機場捷運線泰山站啟用後，泰山區交通、生活機能進一步提升，由於房價比新莊副都心、頭前重畫區親民，吸引許多新莊、五股民眾移居購屋。
新冠肺炎重創飯店業，三發地產關係企業晶悅飯店25日宣布，客房部將自4月1日起停止營運，全部飯店業務6月30日結束營業，飯店原址將都更重建為住宅。這是繼亞都麗緻旗下台中亞緻飯店與六福旅遊集團旗台北六福客棧後，近期宣布熄燈的第三家上市櫃企業旗下飯店。 晶悅25日召開董事會，公司表示，因為新冠肺炎重挫國內飯店產業，晶悅的住房率減少了七成，造成營收銳減，不堪負荷，因此不得已提前啟動去年通過的原址都更重建計劃，公司未來業務重點將朝向營建產業發展。
晶悅表示，未來晶悅飯店原址將依去年股東會決議通過的決議，飯店原址重建為住宅，預計於2022年完工，此外，晶悅也不會放棄餐飲業務，會尋找其他據點延伸發展飯店的餐飲業務，如烘焙坊及中餐廳等。 桃園勞動局就服處日前接獲通報，晶悅飯店將資遣約36人。晶悅表示，公司去年底約有170名員工，近期已陸續通報資遣部分員工，飯店停止營業後，總計影響員工人數約110人。
新北市政府近日公告劃定林口區中山路123巷附近社區為更新地區，該案已有鋼筋鏽蝕及梁柱龜裂等現象，且住戶已凝聚共識朝都更重建辦理，故透過市府協助劃定更新地區，讓都更事業計畫送件門檻降低，有助加速都更推動。 林口區中山路123巷之34戶社區經公告劃定為更新地區，該基地面積約453坪，經海砂屋鑑定建議拆除重建，而社區對於辦理房屋重建已有共識度，期待藉由劃定為都市更新地區，降低都更事業計畫送件門檻。
都更處主任秘書李擇仁指出，經耐震詳評或海砂屋鑑定為建議拆除重建者，皆為市府推動之「都更三箭」行動策略優先對象，社區住戶在安全第一的前提下應努力整合、凝聚共識以加速重建。
世邦魏理仕26日發布「2020年亞太投資人意向調查」指出，在新冠肺炎疫情影響下，22％投資人傾向減少不動產投資部位，與疫情爆發前相比增加9個百分點。 這項「2020年亞太投資人意向調查」是在2019年12月16日～2020年2月16日進行，針對亞太區的不動產投資公司、機構投資人、資產管理公司及開發商進行調查，總樣本數計610份。世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示，疫情對台灣不動產市場的負面影響相對可控，然而各國央行競相祭出寬鬆政策，顯示全球景氣下滑風險增高，也間接影響不動產投資人信心。
朱幸兒表示，長線來看，低利環境有助不動產投資需求增長，預期未來幾季，商用不動產市場主要投資活動，將集中在擁有長期穩定租金收益的資產類型，如商辦及近期受惠於電子商務需求激增的倉儲物流不動產。 調查結果顯示，投資人對於工業物流地產的投資意向比例上升，主要著眼於工業物流地產在未來三年相對高的租金回報率，受惠近期電子商務活動延續強勁表現，而推升現代物流及工業地產的需求所致。
中央銀行降息一碼（○點二五個百分點）後，公股銀行加碼房貸利率再降一碼，為期半年，公股銀行房貸戶若貸款一千萬元，每月貸款利率約可省下四千元。另公股銀行主辦、首購族專屬的財政部青年安心成家優惠貸款，利率最低下探百分之○點九四，更刷新史上最低紀錄，若貸足最高八百萬元，每月可省下約三千元，空前優惠讓近卅萬戶首購族樂透。 實施至今已超過九年，近年來因不夠優惠使年撥貸戶數及金額雙創低的青安貸款，可能在政策優惠下將由黑翻紅，市場再度響起公、民銀房貸大戰的號角。
公股行庫在財政部號令下，史無前例祭出房貸加碼降一碼、消貸加碼降二碼的空前優惠，且不排富又幾乎不設限，公股房貸族只要是自用住宅貸款，即使住帝寶豪宅都同享優惠，可說是人人有獎。 財政部國庫署長蕭家旗表示，政府降息優惠要幅度大又不設限，才能讓人感受到「誠意」，儘可能協助大家熬過疫情蔓延時間。但為避免炒房，限一千萬元以內才有優惠，「對住帝寶者來說，只是小小錢啦！」 蕭家旗表示，雖然公股銀行「大放送」，獲利會減少，但也有可能業務量增加，跟客戶建立更好、更長遠的關係，讓民眾知道公股銀行不但不會雨天收傘，還會佛心降息，長遠來看未必全是負面。 央行上周宣布降息一碼，財政部則要求旗下公股銀行配合紓困，除推出各項專案貸款以及貸款展延外，針對自用住宅貸款與消費性貸款，不僅跟進，還加碼調降利率。加碼期間自今年四月初至九月底止，為期半年。
其中，自用住宅貸款在一千萬元額度以內，利率可再減一碼；消費性貸款（信用卡、信貸與車貸）經歸戶後，在一千萬元額度以內部分，利率可再減二碼。 另外，公股銀行辦理的青安貸款，今年四月至九月這段期間，利率也調降二碼。若選擇「前低後高」的二段式機動利率，目前前二年的利率為百分之一點一九，九月底前將降至○點九四，利率之低前所未見。
普華不動產昨（26）日公布，台北市信義區忠孝東路五段小型商辦以及新店區大台北華城內秀岡山莊土地將釋出標售，合計兩案底價約11億元，預計5月12日開標。經查兩不動產皆為李方酒店集團持有。商仲業者指出，推測新冠肺炎衝擊飯店市場，該公司可能決議活化資產變現，以備因應未來的狀況。 普華不動產表示，這次釋出的信義區商辦，位置緊鄰信義計畫區，土地面積近200坪，建物整棟面積約988坪，現況規劃為旗艦店面及商務辦公室使用，整棟單一完整產權可塑性佳，具備交通便利、使用規劃彈性大等優勢，底價約落在7億元。
另一標的位於新北市新店區，普華不動產指出，該土地位於大台北華城內秀岡山莊，土地面積高達7,860坪，底價僅約每坪5萬元上下，總計底價約4億元，兩案預計於5月12日開標。據悉，該土地使用分區有社區用地及住宅用地，預計能做為招待會所或另行開發。 根據謄本資料顯示，信義區整棟商辦目前在皇家季節酒店持有，新北市新店區土地則由李方酒店集團創辦人李銘松家族持有。李方酒店集團是市場上知名的不動產大亨，而李、方兩字即取自創辦人李銘松與妻子方素蝶的姓氏，夫妻共同開設松哲會計師事務所，早期做起迪化街鄰居的生意，被稱為是「迪化街大帳房」，且於民國六、七十年代就開始投資房地產。李方集團因西門町寶慶路土地一戰成名，也曾以9億元買進南京東路上的「和成大樓」，三年後出場，有近倍獲利。
政院指定八大公股行庫4月起額外減碼個人房貸、消費性貸款利息，擴大紓困，非屬八大公股行庫的高雄銀、台中銀率先響應，高雄銀並擬將高市專屬1.6%低利房貸納入適用，台中銀提早到今（27）日起開辦，且房貸、消貸額外減碼幅度還大於政院版，但適用對象鎖定受疫情衝擊與醫護等四大族群，希望資源集中在最需要者身上。 政院主導八大公股行庫針對個人房貸、車貸等消費性貸款餘額1,000萬元以下者，4月起全面額外降息，其中，房貸額外降1碼、其他消費性貸款額外降2碼，為期半年，希望在央行降息1碼後，再額外減碼利息，讓廣大民眾受惠。
不過，由於缺乏金管會監管措施的鼓勵或是放寬等配套，八大公股行庫固然會「含淚」、「流血」配合，八大以外的銀行則未必。 但是總部位於中南部的高雄銀、台中銀，卻率先響應。屬高市政府市庫的高雄銀，雖非中央管轄八大公股行庫，仍決定中央、地方同心，還把去年配合高市府力推「安居高雄」1.6%低利優惠貸款納入適用，用力響應。 民營台中銀行，雖不比照政院版不分對象一起額外降息紓困，但對受疫情衝擊的四大族群，降息幅度還比政院版額外加碼，房貸多降5點（1個基本點為0.01個百分點）、消貸多降10點，等於房貸額外降0.3%、消貸額外降0.6%，同樣為期半年。 高雄銀高層指出，「安居高雄」低利首購房貸，額度已達20億元，反映央行降息後再額外降息，利率可能低到1.1%，以高雄銀的規模，配合紓困降息的壓力沉重，但考量市庫角色與共體時艱，決定全力配合政院紓困。
宏全國際（9939）2019年稅後盈餘13.81億元、年增26.41％，創新高，受惠東南亞廠及大陸廠獲利聯袂倍增，EPS 4.72元，優於2018年度的3.73元。董事會通過每股擬配發現金股利3元，股東常會預定6月19日召開。 為擴大營運布局，宏全斥資1,000萬美元，新設立100％持股的菲律賓宏全（Hon Chuan Philippine）公司，將在八打雁省規劃建廠及購置生產設備，總資本支出3.57億元，將生產塑蓋及瓶胚產品，供應國際飲料大廠，因疫情影響，公司正在克服建廠物料供應問題，希望如期2021年第一季投產，擴大東南亞設廠布局。 宏全透露，2019年額外業外支出項目，包括台灣廠認列第二季1.25億元，及第三季7,700萬元的環保罰款；不過，大陸廠認列獲利1.87億元、年增約3.8倍、東南亞認列獲利5.76億元，年增1.47倍，使得2019年度稅後盈餘13.81億元，創歷史新高。
宏全生產基地加重東南亞布局後，2019年東南亞營收占比增至28％；大陸降至31％、台灣降至40％，非洲兩年度占比均維持1％。 宏全表示，2019年陸續新增緬甸、印尼、越南新產線及生產據點，營業費用有效控管得宜，通過集團公開招標、大宗採購、減少浪費、提升自動化及資訊化管理等政策推行，已陸續展現營運成果。 為維護公司信用及股東權益，宏全自3月24日至5月22日買回庫藏股，擬買回1萬張，每股買回區間價格40至60元；若公司股價低於區間價格下限，將繼續買回，預定買回股份占公司已發行股份總數的比率3.41％。
因涉及破壞生態及海岸線，青島涵碧樓41棟海景獨棟別墅25日遭山東省青島市政府拆除，關於青島涵碧莊園41棟海景別墅被拆一事，鄉林建設集團今（26）日指出，那些被拆別墅並不在青島涵碧樓酒店的範圍內，都是已經售出的別墅住宅，銷售金額也都已入帳，鄉林並沒有任何損失，「那是買家跟政府的事情，與青島涵碧樓酒店無關，目前涵碧樓酒店都正常營運」。
鄉林建設指出，青島涵碧樓項目包括酒店、別墅，均取得合法許可與審批。拆別墅的原因是因中國在全國海岸線進行整治，青島市政府為恢復海岸帶礁岩的自然生態功能與公共屬性而進行的啟動整治，而拆除部分別墅，政府也以最大程度保障了購買別墅當事人的合法權益，也會保障涵碧樓酒店的正常營運。 中國青島涵碧樓是台灣鄉林建設旗下投資開發案。據山東省青島市黃島區委員會宣傳部官方微博「黃島發布」指出，根據有關單位研判，需對該案涉及破壞生態岸線的41棟建築進行整治。 針對部分建築已銷售給個人或單位的現狀，為最大程度保證當事人（單位）的合法權益，在採取評估、洽談的方式，對41棟建築進行資產確認後，已在25日啟動依法整治，以恢復海岸帶的自然生態功能和生態岸線的公共屬性，同時保護酒店的正常營運。
涵碧莊園與涵碧樓酒店是集團董事長賴正鎰重金請到澳洲籍國際設計大師Kerry Hill設計，他當時以青島港貨櫃(集裝箱)意象，打造濱海特色建築，41棟海景別墅更是Kerry Hill在中國唯一的住宅設計作品；其中著名的名人買家就是女星范冰冰。 涵碧樓酒店開幕5年以來，辦過多場國際論壇，也拿下多個國內外建築設計大獎，因為飯店每晚房價人民幣3,450元，相當於新台幣約1.5萬元，成為當地房價最貴的度假酒店。 基地規模達15萬平米（約4.54萬坪）的青島涵碧樓，在2014年6月開幕，該案不僅有飯店，更有五個可容納4,200個座位的餐廳，以及28家商場和婚宴部門，是當地首家擁有商場的文創休閒度假酒店。 鄉林集團斥資3億美元打造青島涵碧樓，除了擁有330個戶戶面海的房間，更有70間villa（度假別墅）可對外銷售，不過其中41間獨棟別墅因涉及破壞生態岸線已在昨日被拆除；鄉林建設集團董事長賴正鎰當時在青島涵碧樓開幕時指出，villa興建在海面上5.5米高度處，全案總銷約新台幣150億元，一戶要價新台幣2億元起跳。
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