|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈主任(Mia #230) 王詠樂主任(Zora #212) 陳盈如(Becca#235)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
老字號建商大華建設（2530），位於台北市SOGO復興館對面黃金地段的忠孝東路安東街口都更案，「報喜」了！將向市府提出都更事業計劃和權利變換計畫申請，力拚都更。 華建耕耘都更案，再下一城！今（27）日召開董事會通過台北市大安區懷生段一小段121-4地號等19筆土地（即忠孝東路安東街口）都更案，擬提出都市更新事業計畫及權利變換計畫案申請，全案再向前跨出一步。
華建這筆都更案，位於忠孝東路三段、安東街的角地，對面就是SOGO復興館、以及正義國宅都市更新「Diamond Towers」大樓，地段是「框金又包銀」，全案進度備受矚目。 華建表示，這筆都更案由華建擔任都更實施者，華建的自有土地面積共158.23坪，另外地主參與都更土地面積為117.35坪，總開發土地面積共275.58坪。華建預計投入成本27.7億元，依都市更新權利變換計畫送件版報告書共同負擔比率，為地主68.9％、華建約31.1％。 華建表示，這項都更案，是華建以自有土地，以及整併鄰地地主，共同採都市更新事業計畫及權利變換計畫方式，提出申請，將畸零基地整體開發並爭取都更獎勵極大值，以期能活化資產、創造相當的收益。
雙北市有135萬老宅，更新重建需求大，過去常有室內坪「1坪換1坪」的口號，是否能夠實現？專家解答，因容積率、遮蔽率、容積獎勵等因素，雙北市3樓以下的老公寓、採自地自建方式，多可達到1坪換1坪的目標，實際上仍需視基地立地條件決定。 據內政部房屋稅籍住宅類數量資料顯示，台北市屋齡超過30年老宅約有62萬，新北市則有近73萬，合計135萬，足見雙北市老屋重建有一定需求。
台北市危老重建規劃師、建築師沈健雄指出，北市住宅區容積率多為225%，新北市則為300%，若再拿滿危老的1.4倍容積獎勵，採自地自建模式，3樓以下公寓多能達到1坪換1坪目標，4樓視立地條件評估，5樓以上則較困難。 沈健雄說明，自地自建即為委建，由地主委託建築師、營造團隊，在自有土地上規劃設計、取得融資、蓋屋等，更新為新大樓後，地主再將多分回的戶數，按照比例對外銷售，作為償還融資等營造成本。 沈健雄舉所規劃的吉林路危老案為例，他說，2樓老公寓更新後10樓新大樓，可達室內坪1:1，另分回0.3坪比的公設，但若地主與建商合建，大多採60：40或55：45坪數比分潤，換算下來，室內坪只剩1:0.7，另外還需加購0.3評比的公設。
沈健雄也說，與建商合建，不需付一毛錢，更新後的新大樓，須有約1半的建坪給建商銷售，所得為建商的營造成本與利潤；自建則要銷售分回後的餘屋，作為償還建築成本之用，仍需負擔賣屋銷量不佳的風險，但因戶數不多，加上銀行融資前做過銷案評估，其實風險不高。 如何選擇自建、委建？沈健雄解釋，立地條件不一，加上地主視需求考量，可做不同選擇，像是北市大安區新屋行情單坪250萬、中正區單坪170萬，房價遠遠超過成本，交由建商合建，未來室內坪仍可1坪換1坪，因此要視各地主狀況，做通盤考量。 住商不動產企研室主任徐佳馨指出，過去「1坪換1坪」口號喊得震天尬響，因此地主談老屋更新時，多以此為出發點，卻忽略自己的立地條件，呼籲地主應多進一步瞭解更新規定，以及本身土地價值，才不會跟現實產生落差。
因應新冠肺炎疫情發展，財政部長蘇建榮今（30）日在立法院財政委員會中表示，目前正在研議國有非公用不動產減租方案，後續將向行政院報告後。 國民黨立委賴士葆今日質詢蘇建榮指出，各部會針對所屬企業都有祭出減租方案，例如交通部、經濟部、台北市政府、新北市政府，唯獨財政部國產署針對經管的國有非公用不動產租金，只提供緩繳，並未提供減租，呼籲蘇建榮別當「鐵公雞」部長。
蘇建榮對此表示，比較大宗的國有地都是由各部會經管，針對國產署經管部分，財政部也正在研議國有非公用不動產減租方案，後續會再向行政院報告。賴士葆表示，國產署經管的國有非公用土地一年租金規模也有近20億元，要求財政部在一個禮拜內完成研議。 國產署日前表示，在防疫期間提供國有非公用不動產合法使用人緩繳租金因應措施，包括地上權地租、委託經營經營權利金。合法使用人如無法如期繳納租金，有緩繳租金需求者，今年度按契約約定（按月、季、半年或每年限繳期限）應繳納租金，尚未繳納或未屆繳款期限者，得申請展延繳納期限至今年12月底前繳清，期間免計收違約金及遲延利息。
新冠疫情難測，各國仍陷防疫戰中，在此情形下房地產會不會跌？台中市房仲業者指出，交易量約減少了一半，至於價格會不會下來則要看物件；若是質佳的產品，價格仍不易降價，但若條件沒那麼好，降價求售就不可避免。 台中市資深房仲業者郭誌蘭指出，因為這波疫情，原本要買的人此時會觀望是否還有低檔，且在政府調降利率下，原本想賣的人可能因利息負擔低而不急著賣，使得交易量下降。
雖然交易量低了，但他指出，房價和股市不一樣，波動不會那麼大；物件本身條件好的，價格依舊不易憾動，但若是條件不佳，價格就可能下降。 郭誌蘭說，雖然交易量低，但詢問電話不少，證明手握有現金等待危機入市的人仍不少，若真有需求者此時應該可以大膽出價。 總太集團主席吳錫坤則在臉書上發表看法指出，房地產跟股市都是資金堆疊起來的行情，貨幣貶值對耐久財一定有助長的效果，而房地產是金額最大的耐久財。在全世界的貨幣無限制發行下，耐久財就很難下跌，尤其在台灣過去數十年累積的不良債權處理都已經完成了，幾乎沒有什麼讓土地下跌的理由。 且因為「土地原料繼續上漲，投入的（建築）工程師越來越少、工資越墊越高，這就注定未來房地產繼續上漲」他預測「未來3年房地產可能有價無量，價格不跌，量要從底部慢慢擴增」。
又到了清明掃墓時節，福地周邊住宅再度受到矚目，根據實價登錄資料顯示，北台灣幾個知名福地路段的住宅價格，與所屬行政區住宅行情相比，台北市價差最大的是南港研究院路三段，價差高達36.82％，而近期熱門的龜山A7周邊，也有2.3％的價差。 隨著國人觀念改變，住在福地周邊似乎不再是大問題，加上市中心不少福地宅路段，房價相對便宜，也成為不少觀念新穎開放的民眾選擇之一。 南港研究院路三段 價差最大 綜觀北台灣幾個知名福地周邊住宅，台北市的南港區研究院路三段有軍人公墓，福地周邊住宅行情每坪約32.6萬元，但與南港區每坪約51.6萬元相比，有高達36.82％的價差，能在台北市買到3字頭房價，相當吸引人。
大家房屋大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，研究路三段以大眾運輸工具通勤者而言，交通較不便利，至捷運南港站須以公車轉乘，且該路段住宅以老公寓及中古華廈為主，因此成交單價偏低；而南港區在這幾年因政府致力推動東區門戶計劃，促使建商競推新案，且諸多規劃為豪宅，不過高價地段在捷運南港站、南港展覽館、南港軟體園區站周邊，雖然近年價格有盤整，但南港區平均房價仍在5字頭，故研究院路三段的房價與行政區落差較大。 不過，位在文山區辛亥路四段，有第二殯儀館和不少福地，福地周邊每坪行情在45.9萬，卻與文山區區域行情每坪44.5萬相差不大，可能因文山區行情較低有關。 精華區也有福地 豪宅開窗見「夜總會」 除了邊陲區塊，市中心的蛋黃區也常出現福地散布其中，主要可能是因受限早期土地規劃，且未跟著更新，讓陰陽宅出現爭地狀況，像是信義區信義路五至六段、信義快速道路旁就有不少福地，部分豪宅高樓層開窗就能看到「夜總會」，但因地段佳，影響程度並不太大，均價甚至比行政區價格還高。
根據實價登錄資料，信義區崇德街福地宅每坪約57.1萬元，低於信義區區域行情每坪72.9萬元；另外也是蛋黃區的大安區臥龍街一帶，也有公墓和些許福地，福地宅行情也低於區域價格，是入住精華區的另種考量。 福地成最大抗性 是否搬遷成關鍵 而近期熱門的重劃區，周邊也有福地或有嫌惡設施，板橋的江翠重劃區，部分區塊鄰近殯儀館及葬儀社，但因周邊生活機能好，影響不大。桃園龜山的A7重劃區，在文化二路、華亞三路，也有福地分布，成為當地建案最大銷售抗性，A7重劃區目前是北台灣推案當紅炸子雞，數十個建案強銷中，其福地問題也備受討論，但業者多表示福地未來會搬遷。以實價登錄資料來看，華亞三路路段行情與龜山區整體均價價差並不大，反倒是幸福路周邊，福地宅每坪只要1字頭，與龜山區均價相比，有高達38.4％價差，價差相對更高。
郎美囡指出，由於福地大多位於較外圍的區域，房價本就相對低，而緊鄰福地或看得到福地的房屋價格又會受到影響，不過隨著宗教信仰及觀念越趨多元，有些民眾未必介意福地宅，如辛亥路四段鄰近捷運辛亥站，具有交通優勢，若房屋門、窗能避開特定面向，就能降低福地的干擾。 各國風情不同 先了解環境再下手 不過，多數民眾購屋仍期望避開特定設施，郎美囡建議，買房看屋前，可先於網路地圖搜尋周邊設施，繞至房屋周邊了解實際環境，若購買預售，則須格外注意所購戶型面向，尤其大樓型社區的高樓層反而容易看到福地，購屋前務必以平面圖、位置圖確認未來房屋面相及開窗位置，避免日後產生糾紛。
華人對於福地周邊住宅抗性較高，但對歐美甚至日韓來說，這類住宅幾乎不成問題，不少陰宅甚至與陽宅比鄰，許多國家的墓地更直接蓋在熱鬧的市區，有些人甚至認為住在福地旁可助長財運，各國的民俗風情大不相同。 財團法人台中市名命理教育習會創會理事長陽登嵙表示，購買福地宅，最好距離福地至少50公尺，越遠越好，若是開窗會看到福地，也不需特別用八寶劍或獅咬劍來抗衡，與之和平相處即可，若擔心可以供奉自己信仰的神明保佑。
新冠肺炎疫情衝擊店面再掀一波老店歇業潮，根據戴德梁行統計，台北市主要商圈空置率拉高，第1季即便有快時尚品牌H&M進駐東區，承租空置近一年的Forever 21原址，但仍敵不過疫情，空置率再突破一成。 站前與西門町商圈本季空置率也上升，惟南西商圈受惠線型公園戶外空間，加上租金水準較其餘商圈低，整體空置率降至2.7%。 據戴德梁行第1季統計，觀光客眾多的西門町商圈，本季受疫情影響，空置率微幅上升1.2個百分點到3.8%；站前商圈也從去年第4季空置率3.1％，上升3個百分點來到6.2%；去年經歷倒店潮的東區商圈，在第4季有感降租後，空置率獲緩解，今年初卻受疫情干擾，本季空置率再度回升到11.4%；只有南西商圈空置率下降3個百分點，本季僅剩2.7%。 戴德梁行表示，今年第1季以觀光客為主的西門商圈﹐由於觀光客減少，致部分美藥妝店吹起熄燈號，使空置率微幅上升。
至於東區商圈，戴德梁行指出，去年受惠租金調降，使便利商店本季前進忠孝東路外，快時尚品牌H&M也租下空置近一年的Forever 21原址，舒緩該區大型店面空置壓力，也為忠孝商圈快時尚市場注入一股新力。 不過，台灣房屋智庫經理陳炳辰表示，即便本季東區有新品牌進駐，但受疫情影響，不少小店與餐飲業者禁不住人流大幅衰退而撤出，因此東區商圈統整後仍不敵疫情，空置率上升落在11.4%，且租金水準再度有議價空間，預計未來出租期將會拉長。 值得一提的是，台北市四大商圈中，只有南西商圈空置率下降，戴德梁行表示，中山南京商圈文青特色為主的文創店及咖啡店﹐為現代年輕人假日經常走訪的據點，加上去年底線型公園戶外空間開放後，吸引穩定的消費人群造訪，成為該商圈對抗疫情的一大助力。
新冠肺炎疫情大流行，全球降息救經濟，高雄上市櫃建商隆大、聯上、京城看好銀行利率持續降低，購地策略更顯積極，土地存貨飽滿，醞釀衝刺下一波榮景。 隆大董事長陳武聰說，目前在手土地存量約2萬坪，有合宜建地會積極洽談，但不接受地主漫天喊價，需維持合理成本結構，才有利永續經營。 法人表示，隆大去年以總價11.4億元買下仁武6,000坪土地，每坪約18.76萬元，創下高市去年土地成交最大面積記錄，規劃「隆大鳳凰」透天別墅造鎮預售案，第一期69戶今年即可完工交屋，貢獻年底進帳。 隆大並在年初以總價8億元標得台糖鳳山園尾段逾2,800坪土地合建案，基地位在88快速公路鳳山交流道，每坪得標價約30萬元，規劃完成後今年開賣。前陣子以6.42億元自南和興取得高雄苓雅區五塊厝段土地，面積1,000坪以上，總價6.42億元、每坪約62萬元。
法人表示，高雄上市櫃建商土地存量最多是京城建設，公司與大股東可開發建地合計超過4萬坪，北到宜蘭、南到墾丁都有，如今央行再降息，京城購地動作只會強化不會弱化。 引起注目的包括，以36億元陸續買下捷運R15站區、農十六特區精華地，大股東另以每坪約165萬元、總價逾10億元，買下美術館路近600坪特定住五基地，為美術館首排稀有大面積土地，日後規劃景觀豪宅大樓，房價有機會挑戰「5」字頭。 根據京城資產負債表，「存貨」科目高達350億元，為高雄上市櫃建商最大量，其中涵蓋土地及待售餘屋。京城也指出若有合適土地，仍會積極置產。 聯上執行深耕高雄、台南計劃，前陣子以2.5億元購進楠梓近800坪建地、每坪約26萬元。看好南科園區兆元新投資，以總價16.2億餘元標得台南市永康區5,623坪眷改住商土地。
「地上權地王」─台北市信義計畫區「世貿三館」將在30日（周一）以底價266.37億元公開標售。市場專家預期，此案最符合滿手現金的壽險業、資金充裕的開發商需求，決標總價可望輕鬆飆破「天花板」價，這也是測試今年商用不動產市場的指標溫度計。 2020年初以來，相較於飽受疫情衝擊的股匯房三大市場，土地市場仍然熱呼呼，尤其即將登場的台北市信義計畫區「世貿三館」地上權土地標售案，被不少市場專家看好，成功標脫機率高，幾乎不受疫情所影響。 宏大國際資產公司總經理陳益盛表示，「世貿三館」為近兩年極少見的70年地上權，佔地面積達4,856.3坪，也是最近六年最大一筆案子；公開標售底價266.37億元，更直逼「台北南山廣場」當年的決標價268.88億元。
由於世貿三館地段精華，很適合各種商業用途，對於滿手現金的金融壽險業、大型開發商來說，勢必誘人，預期標脫總價將有機會輕鬆飆破天花板，上看每坪7字頭，決標總價更上看350億元。 普華國際不動產總經理田揚名指出，今年首季土地市場受疫情影響，至今單季成交金額逾480億元，只追平近十年單季均量而已；緊接著登場的是底價達266億的「世貿三館」地上權標售案，其位於信義計畫區中心的最強區位，若可順利標脫，則第一季整體土地市場成交量將超越700億元，無疑是觀察今年商業不動產景氣走向的重要指標。 第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，依「世貿三館」一次拉高底價「門檻」到266.37億元，預期有能力出手競標的，一定是大咖；依其地段條件估計，「世貿三館」決標價，一定會輕鬆超越「台北南山廣場」的268.88億元，但對於投資人未來如何開發商用不動產、塑造更有利的租金投報率，將是考驗。
商用不動產顧問公司29日指出，受到新冠肺炎疫情衝擊，最近企業擴大營業面積的計劃紛紛喊卡，甚至部分房客已向房東提出「降租」的要求。預期若疫情仍未獲控制，2020年辦公室租金行情的上漲力道將被削弱，租金可望維持在2019年的水準。 高力國際調查29日公布最新調查指出，台北市第一季辦公室有新增供給新星興業「仁愛大樓」約1,514坪釋出，使得辦公室總存量達到161.8萬坪；在空置率方面，由於淨去化量有5,210坪，因此平均空置率下降至3.9％，再創歷史新低紀錄，即便目前有疫情打亂承租戶步調，但因整體辦公室新增供給有限，後續對於空置率衝擊相對較小，預期年底空置率將可望維持與去年相同水準。
在辦公室租金行情方面，目前每坪月租持續攀升至1,915元，季漲幅0.45％。 高力國際資深執行董事楊慧明表示，目前台北市頂級辦公室的空置率，已降到3％大關以下、只有2.69％，明顯供不應求。 楊慧明指出，辦公室租賃需求年初雖延續去年穩定去化，但此波疫情來勢洶洶，已有部分承租戶暫緩擴編、增租與搬遷計畫，市場仍以洽談續約為主；展望第二季，預期企業租賃活動將趨緩，淨去化量將下降。 楊慧明表示，首季新完工的新星興業「仁愛大樓」已洽談全棟承租對象，預期至年底還有「遠雄大巨蛋」、「中壽台北學院」等新增供給釋出，合計逾3.5萬坪。不過，這些新增供給，多數為企業自用空間，因此，最終實際釋出的新增供給空間仍相當有限。 楊慧明認為，首季以頂級辦公大樓租金最強勢，目前每坪月租行情已漲至3,231元，高出整體平均值68.7％，但受到疫情衝擊，已有承租戶出現降租聲浪，預期2020年整體租金上漲力道偏弱，租金維持2019年水準。
高力國際今（29）日公布新聞稿指出，台北市第一季辦公租賃市場由於受到新冠肺炎衝擊，最近紛紛傳出承租戶提出「降租」的聲浪。預期在疫情影響下，2020年租金上漲力道偏弱，平均租金應維持2019年水準。 高力國際也指出，去年大舉擴點的彈性辦公空間業者，今年也因為部分企業為因應疫情而採分流或異地辦公，順勢推升共享辦公室與商務中心等兩類需求。 高力國際資深執行董事楊慧明表示，辦公室租賃需求年初雖延續去年穩定去化，但此波疫情來勢洶洶，已有部分承租戶暫緩擴編、增租與搬遷計畫，市場仍以洽談續約為主。 楊慧明預期第二季辦公租賃市場，需求將趨緩，淨去化量將下降。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。
