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新北市新泰塭仔圳市地重劃案,近日將提送內政部預審,預計今年6月公告重劃計畫書並召開相關說明會,宣告重劃案正式啟動,最快2024年公告土地分配結果,房仲專家建議,民眾若要提前布局,可選擇靠近舊市區商圈,減少重劃區初期機能不佳的影響。 塭仔圳案開發總面積近398公頃(約120萬坪),為北台灣第3大重劃區,新北市都市計畫委員會審定該案細部計畫後,預計今年5月發布實施都市計畫、6月公告重劃計畫書、8月公告地上物拆遷補償費、9月至2021年8月受理自動搬遷作業、2021年底~2025年10月施工,提早於2024年公告土地分配結果。
地政局重劃科科長李先智指出,相關期程若是順利,今年6月正式啟動計劃,將利用1個月,召開說明會,讓民眾瞭解後續期程與相關內容,目前先按照既定期程進行,由於涉及民眾集會,將視後續疫情狀況,做相關因應或調整。 塭仔圳區內有「地主自辦重劃區」,為現有可開發區域,目前已有茂德、寶佳機構、海悅等建商插旗推案。屋比房屋總監陳傑鳴指出,塭仔圳附近有新莊副都心、頭前重劃區,三者案量都不小,可預見未來賣壓較大,選擇多,民眾除非真的看好,否則要多方比較後才出手,若看題材追買,很容易套住。 陳傑鳴也說,塭仔圳目前行情約落在34~38萬元間,由於各重劃區多要發展10年,區內機能才能逐漸到位,民眾若要提早卡位布局塭仔圳,建議可以選擇靠近原有舊市區域,較能減少重劃區發展初期的機能不便問題。
新北市永和區一處30年老舊公寓,因結構老舊,管線破裂、牆壁龜裂漏水,住戶主動找上建商都更,歷經4年整合完成,今(30)日動工,預計3年後完工,將更新為19層樓住商混和大樓,成為該區最高的天際線之一,房價更可從原有3、4字頭,上看6字頭行情。 該案位於永和區永貞路與永貞路386巷口,基地約586坪,周圍有原舊商圈、永平高中、樂華夜市、仁愛公園、八二三防災公園等機能,步行到捷運永安市場站僅要10分鐘路程,交通機能便利。都更標地原為8棟5層樓的30年老舊公寓,總計40戶,因建物牆壁龜裂漏水、管線破裂等,又無電梯,因此住戶主動找上建商談都更。
住戶原都同意都更,不料卻在搬遷時出現3戶不同意戶,經協調多次不成,實施者一度向市府申請代拆,最後透過市府介入協調,弭平不同意戶的需求,實施者最後幫剩下的唯一一戶不同意戶,過濾20幾處物件,最終找到合適營業的地點進行搬遷,也收回代拆申請。 實施者「東家機構」協理林美雲指出,市府秉持「真誠」精神,逐漸讓不同意戶軟化,而最後一戶不同意戶,原從事大型水電行,該戶雖未營業,僅在家中擺放相關設備,因此幫他尋覓合適的落腳處,完成都更最後一哩路。 該案更新後,將成為地下5層、地上19層住商混和大樓,共規劃125戶,其中1、2樓有內梯連接,同樣為1戶,店鋪共9戶,另外更設計有約154坪人行步道及綠色植栽,提供居民一個更舒適的開放空間。若以實價登錄推估,永和老公寓單價約30~40萬,若是更新後,該區域新大樓房價能有6字頭水準。
位於台北市民生社區的延壽國宅I區海砂屋都更案,歷經多年折騰,今(30日)舉行拆除典禮,工程預計3年可完工,屆時將成為24層鋼骨住宅地標型建築。台北市長柯文哲也受邀參加典禮,並與現場住戶一同鳴笛見證工程啟動,房仲專家說:「依照區段行情,未來該社區房價單坪上看8字頭。」 延壽I區基地面積大約1500坪,重建前為7層R.C建物社區,住戶共有203戶,曾於2000年被鑑定為海砂屋。中華工程於2013年開始推動都更,都更案於權利變換計畫核定後,仍有3戶一樓住戶反對拆遷,中華工程遂舉行2次協調會,最終仍然破局,2019年8月向北市府申請代拆作業。
北市府原本預計最快4月強制拆除,不過3家反對戶經過半年協商後總算首肯,意味著全體住戶都同意都更且配合搬遷,代拆程序因此宣告終結。 台北市長柯文哲致詞時提到,延壽國宅I區多達203戶,這是相當有規模的案子,實施者進場至今大約9年,住戶一直無法整合,去年8月向市府申請代拆,這也是2019年1月30日都市更新條例修法後,第一個民間向市府申請代拆的案子,市府當然會依法行政並展現公權力,「台北市政府對都市更新的態度是一定要做,政府一定要有公權力,這不做不行。」 柯文哲提到,延壽國宅I區的磋商均有錄音錄影,一切依法行政按照流程走,今日成果也替北市將來處理類似都更案樹立里程碑,不過還是希望能有比較平和的結果,能不要強拆當然最好,「其實只要政府態度清楚,很多事情最後還是能解決。」
中華工程表示,該都更案是一種社區總體營造的都市更新,中華工程10年來積極投入延壽國宅都更重建工作,已經整合四大街廓,土地總面積達5650坪,整合戶數共有654戶,其中第三期延壽I區順利進行拆除,重建後將成為團隊在民生社區執行都更的第三號代表作,第四號代表作延壽J區也近完成都更的法定程序,希望在政府的協助下於今年度進行拆遷。 台灣房屋智庫經理陳炳辰指出,延壽國宅過去單價行情多在六字頭,都更後翻轉身價達三成,「中工常翠」為八字頭,「中工耘翠」則來到九字頭,I區位置相較更近民生社區圓環中心,雖然戶數多達近300戶,應該也能維持八字頭水位,已貴為民生社區高價住宅。再者其位置越過健康路即為知名藝人豪宅社區,未來再加入J區都更新案,將改造其過去屬民生社區外圍老舊地段的印象,急追民生社區核心區塊房價。
想要等待疫情讓建商降價售屋的消費者,恐怕希望要落空了!最新市調顯示,高市蛋黃區陸續將進場的新成屋和預售屋新案,在成本墊高、低利環境與比價效應下,售價沒有最高,只有更高!包括推案熱區的文山特區、北高雄凹仔底的新案售價都站上3字頭,亞灣漢神百貨商圈的景觀大樓預售案站上4字頭,下半年新案的高售價,將挑戰消費者接受度,建築業界密切觀察中。 受缺貨效應帶動,即使疫情當前,業者推案腳步仍持續邁進,年後包括位於三民區寶業滯洪公園首排與陽明國中學區的城揚建設「御廳苑」景觀換屋大樓新成屋案,基地位三民區澄東段,規劃樓高達24層,高樓層可俯瞰寶業滯洪公園與眺望圓山、澄清湖,最高售價將上看35、36萬元,低樓層售價也將從3字頭起跳,再創文山特區房價高檔行情。比價效應帶動,澄清路一帶今年將陸續進場的新屋建案與預售案,高樓層售價將挑戰28、29萬元。
聯上集團在高雄亞洲新灣區一帶陸續推出總銷達50億元以上的「聯上鉑麗」及「聯上鉑金」二案,當中「聯上鉑麗」位於中華青年路口,距離漢神、大立商圈及中央公園僅300公尺,銷售率九成接近完銷的佳績;「聯上鉑金」基地位置正對雄女校區第一排,是亞洲新灣區內少數可將山河海景與校園景觀一收眼底的景觀建案,同時距離漢神百貨僅160公尺,高樓層售價達45萬元,未公開即銷售3成。 聯上集團董事長蘇永義表示,近年高雄重大公共建設及土地重劃區,最集中、規模最大的區域即在亞洲新灣區,加上所有的公共建設將在2年內陸續到位,成熟的生活機能、行政機關林立等因素,連帶的影響區域內房市景氣上揚。而未來聯上集團仍將秉持5V價值守則,及精準投資原則持續深耕全台房市,讓投資者及消費者一同與聯上集團共創三贏。
最新市調顯示,北高雄凹仔底瑞豐商圈一帶,包括天玉集團、本業建設新規劃的大樓預售案,單坪售價將挑戰33~35萬元;城揚建設集團、京城集團、天玉集團、興富發集團在高鐵左營站區規劃的新案,單坪售價都將站上3字頭。 高雄市房屋市場調查協會榮譽理事長蘇永仁認為,土地與營建成本持續墊高,加上蛋黃區土地釋出逐漸稀有,在低利環境下,建商規劃新案的售價,仍紛紛企盼能持續創高,但消費者接受度是否能達到建商預期,仍待時間與市場考驗。 另外,受新莊一路即將6月初打通連結翠華路,3分鐘連結漢神巨蛋百貨商圈,與大美術館園區計畫推動刺激,華友聯開發在左營果貿段啟文路面對海青校園的3704坪基地,繼推出「華友聯i世界」銷售突破8成且成交價站上2字頭後,今早吉時動工隔鄰「i世界2期」基地,將規劃樓高18層、2~4房景觀大樓,戶數達497戶,總銷約48億元,預計第三季或年底前進場,2023年第三季完工,高樓層可眺望海軍軍區百萬坪綠景與蓮池潭、左營軍港,單坪售價將挑戰24、25萬元。 華友聯集團董事長陸炤廷指出,隨著中華路平面化及台鐵地下化,「i世界2期」地段無縫連結美術館區塊及綠園道,距漢神巨蛋商圈不到10分鐘,三鐵共構左營高鐵將全國納入一日生活圈。除了建案的地段挑選、格局規劃到嚴謹施工,華友聯以生活的營造者自我期許,延續長期經營鳳山華鳳特地區及台南86特區的精神,在左營地區深耕,除了持續舉辦課程提升住戶生活品質,仍將在左營地區持續推動與大型醫療系合作之長照據點關懷,讓消費者住得安心又開心,實現生活理想。
眾所矚目的「地王級」世貿三館地上權案,國產署昨(30)日開標;共吸引四家壽險出手,最終由南山人壽以312.76億元得標,溢價率17.41%,並以1億元之差氣走富邦人壽,再度寫下地上權史上最高總價紀錄。經濟日報提供 經濟日報提供 世貿三館地上權案也創國產署標售三大紀錄,包括單宗土地面積最大、權利金底價最高以及決標權利金最高。根據公告,該地上權案權利金底價為266.37億元,單坪底價為548.53萬元,面積約4,856.34坪。 開標結果顯示,世貿三館地上權案共計吸引富邦人壽、國泰人壽、新光人壽與南山人壽四家搶標,最終由南山人壽以總價312.76億元,換算每坪單價644萬元得標。
其次為富邦人壽出的311.7億元,新光人壽則以288.8億元投標,國泰人壽出在283億元。 根據地上權標售紀錄顯示,2012年南山人壽曾以總價268.9億元,拿下世貿二館地上權案(現為南山廣場)創下地上權總價最高紀錄;2019年南山人壽再以每坪權利金744萬元,標下信義行政中心,改寫地上權單價新高紀錄。據了解,南山將興建A級商辦大樓,總開發金額上看400億元。 對於標售結果,國產署署長曾國基表示,「比預期還好!」,原本署內評估標脫總價若達到300億元就算不錯,結果最後南山人壽出價312.76億元,溢價率將近兩成,結果堪稱滿意。 國產署表示,世貿三館地上權存續期間70年,地租年息率4.5%,其中地租隨申報地價調整之年息率為1.0%,地租不隨申報地價調整之年息率為3.5%,以2020年公告地價計算,年地租約2.6億元。
國產署指出,雖新冠肺炎疫情仍在持續,但以世貿三館案來看,有興趣的主要為壽險業,本來自有資金就比較高,地上權市場是否會受到疫情牽連而降溫,還很難說,目前國產署仍會依據既定進度來推案,暫時不受影響。 在世貿三館地上權案順利標脫後,接下來國產署力推的重點案件將是國泰營區基地案,基地面積近3,000坪,市值近150億元,預計將在4月底公告招標,過去曾因為地上權市場冷等因素流標,如今捲土重來,官員樂觀預期,此基地土地街廓完整、交通便利,應仍會有不少業者感興趣。
面對疫情發展,央行宣布降息一碼,市場反應不一,部分專家認為是大市場的不安全感,但也有部分專家認為資金、利率與台商回流趨勢,中長期來說對房市發展具有正向意義。尤其是中高端產品,受其影響甚高,面對降息的利多,中高端看屋階層紛紛瞄準具高保值性個案,趁勢殺進。 據2020年1、2月的交易狀況,相較整體市場成長年增幅度約為19%,反映整體交易仍延續去年量增的走勢,雖然開年後有武漢肺炎干擾看屋實體潮,但有17年前SARS的房市波動經驗,除了中高階層置產族外,不少首購購屋族也觀察著這波房價走勢,整體買氣暗潮洶湧的滾動中。 黃金蛋黃區保值性佳 自營商優先卡位 然而,整體購買趨勢而言,中高階層看屋主力仍以台北市為主,尤其是黃金蛋黃區域一旦有「交通」、「地段」兩大優勢更是成為搶手個案,近期如信義區、大安區分別皆有個案推出。
如近期忠孝sogo旁「忠孝復興.BR4」,該案自去年年底開案以來,除了吸引不少大安區域客看屋,而過完年後更多回流台商置產或不乏上市上櫃企業主、自營商賞屋,分別以長期投資置產、招待高端國際訪客兩大需求居多。 「忠孝復興.BR4」 稀有超過240坪完整基地 同時也有南台灣企業主即看中「忠孝復興.BR4」國際指標性地段,下手購買選作為往返國際、北市商務專用;此外也有部分自營商選擇在此置產,不僅是作為自己喜好收藏的second house,也是鑲有「正復興南路」門牌的保值地位。該案由建築師李文勝設計,規劃13樓SC鋼骨結構,加上高品質團隊及建材的規劃下,在2020第一季的台北市中心房市創下亮眼的熱銷佳績。
儘管武漢肺炎2月開始擴散到全球,惟台灣疫情控制得當,截至2月房市尚未看到衝擊,根據中央銀行發布資料,2月消費者購置住宅貸款(房貸)餘額7兆45558億元,不只新高,年增率6.45%,更創下115個月新高紀錄;建築貸款(土建融)餘額2兆1279億元,年增率14.14%,則是100個月以來高點。 官員指出,2月房市看起來依然「很熱」,主要是2月有新屋交屋潮加上整批分戶貸款較多的緣故,基於農曆春節每年落點不同,通常要兩個月合起來看。據統計,前兩月房貸餘額年增率5.78%,土建融年增率13.44%,表現還是相當不錯。
不過,隨著確診案例數增加,看屋買房人潮已開始受到影響,官員表示,疫情對房市影響可能在3月、4月陸續顯現。惟政府加碼推出紓困方案,除原來反應中央銀行降息的1碼之外,針對千萬元以內自住宅加碼調降1碼,最長達半年時間,等於房貸利率一口氣調降0.5個百分點,是否抵銷疫情衝擊,外界也在觀察。 銀行主管認為,房貸利率的調降有助於房貸族立即減輕財務負擔,比如千萬元房貸,調降0.5%,半年的房貸可少繳2.5萬元,對於想要買房的人來說,關鍵還是房價。 土建融餘額從去年6月起連9個月年增率達兩位數,2月土建融餘額來到2兆1279億元,月增236億元,年增2636億元,年增率14.14%,為2011年11月以來新高。 官員說,1月份因農曆春節因素,土建融月增額降至百億元以下,2月在工作天數正常後,回到200億元以上正常水準,顯示建商對房市看法仍未受到太大影響,台商回流
南山人壽昨(30)日以312.76億元拿下世貿三館地上權案,累計今年第1季土地交易金額一舉衝破900億元大關,創下史上首季土地交易新高紀錄。商仲業者坦言,新冠肺炎疫情衝擊全球經濟,央行跟進降息,目前壽險業投資不動產投報率也從2.345%調降至2.095%,增添壽險業出手的決心。 世邦魏理仕估價及諮詢服務部主管施甫學表示,央行日前降息1碼,最低要求報酬率降至2.095%,讓大樓去化租金壓力降低,雖新冠肺炎疫情影響投資信心,但壽險投資不動產主要瞄準長期策略及區域發展,預計世貿三館未來開發仍以辦公室規劃為主。
世貿三館地上權案以超過300億元標出,一口氣貢獻土地交易市場,根據瑞普萊坊統計,光上周土地市場又成交將近80億元,加上世貿三館地上權案,今年第1季土地交易累計高達936億元,打破過去首季土地交易400億元以下的常態,除了創下首季歷史新高,也遠較去年的641億元年增46%。 瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析,不動產市場固然面對疫情逆流,但建商、壽險業對中長期市場仍是看多,選擇具收益性質不動產,還是抗疫首選。
實價揭露,天母豪宅華固天鑄、大直豪宅西華富邦均有新交易,其中華固天鑄19樓,由一家知名科技公司創辦人以僑外資名義,砸4.97億元一口氣買下兩戶,西華富邦買家也是僑外資。 台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,受美中貿易戰影響,不少國人將海外經商的資金,以僑外資方式匯回台灣布局。這些具有海外背景的買家相對年輕,具國際視野,置產偏好屋齡新、指標性豪宅,市況顯示,他們對於超高豪宅似乎也情有獨鍾。 以華固天鑄為例,樓高達38層,為天母最高樓,西華富邦樓高42層。另外也是超高樓層豪宅的和平大苑,之前成交的26樓戶和30樓戶,買家也都是僑外資公司。
根據實價資料,華固天鑄去年11月,19樓成交兩戶,總價共約4.97億,總坪數約424坪,扣除車位,單價每坪131萬。資料顯示,買家登記為僑外資直辰投資公司,負責人為一家科技公司共同創辦人。 西華富邦去年10月成交24樓戶,總價2.88億,每坪約190.6萬,買家也是僑外資。 台灣房屋統計,台北市三棟38層以上超高豪宅,和平大苑去年成交18戶最多,其次為西華富邦14戶,華固天鑄也賣出六戶,合計一年交易達38戶,顯示超高豪宅獲得不少富人青睞 。 張旭嵐指出,受疫情影響,國際經濟震盪,今年上半年高總價產品交易可能趨緩,不過不動產具抗跌,豪宅仍是國人資金回台主要停泊處,預料熱錢仍會尋找低點持續卡位搶進。
據最新實價登錄資訊,去年9月在北投關渡交易2筆透天廠房交易,2間合計總價來到3.68億,創在地透天產品新高價,其先前應為鐵工廠,謄本顯示新買方為普羅汽車股份有限公司,經查為經營汽車租貸,推測為台火開發投資,台火開發前身即為公辦民營之台灣火柴股份有限公司,其在1989年還曾榮登當時股王,也牽涉過新瑞都開發案爭議事件,如今轉以貿易、不動產開發、汽車租賃業務,以及投資具備潛力產業為主。
該地緊鄰捷運關渡站,屬高價工業土地區,和碩集團總部、好市多、中華賓士都落腳於此,台灣房屋智庫經理陳炳辰指出,此筆成交地坪單價為65.6萬,其土地大而完整,地點相當不錯,未來改建成廠房、研發中心、汽車展示與維修中心都很適宜,該地段亦有豪宅、醫院、綠地、校園等,區域發展多元,亦增添交易物件價值。 台北市寸土寸金,不過仍有不少工業區塊,陳炳辰說明,像是南港、北投、士林、內湖等地,惟相對於其他縣市土地廣大、價格實惠,加上如今國內外交通便捷,原料成品運輸成本可受控管,都令台北市工業用地的CP值偏低,若非早年即已設廠,眼下取得多有其他功能目的,像是企業多有台北市零售客戶群便是常見的因素。
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