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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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六都房市北熱南冷！3 月移轉棟數 北桃中成長、高雄台南減少 全台六都公布 3 月份買賣移轉棟數，受惠剛性支撐買盤，桃園市年增 36%，冠居五都；台北市、台中市成長約二成，表現不俗；然而台南、高雄因選後熱絡、拉高基期，較去年減少不如去年。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，各都受新冠肺炎影響的程度不一，整體而言，目前市場維持穩定發展。3 月份買賣移轉棟數揭露，桃園市共 3676 棟、年增 36.6%；台北市 2483 棟，年增 20.8%；新北市 13261 棟，年增 4.43%；台中市 3826 棟，年增 18.7%；台南市 1902 棟，年減 4.9%，高雄市 3088 棟，年減 18.9%。五都總計 14975 棟，較去年同期增加 8.7%。
郎美囡表示，桃園市近幾年人口淨移入，且工業區帶入了大量的就業人口，另一方面，航空城的建設議題也帶起投資置產的買盤，故 3 月交易除了交屋量有帶動外，剛性自用及投資性買盤都有挹注，單桃園區 3 月就有 1045 棟的移轉量，且中壢區及八德區也維持一定的高移轉量，因此桃園市月增幅及年增幅都超過 20%。 至於台北市及台中市 3 月表現不俗，郎美囡表示，高資產及換屋族進駐市場，有助提升台北市交易量，而台中市交易表現平穩，除了在西屯區及北區持續有增量外，交屋量也帶動部分區域的移轉棟數，如沙鹿區 3 月月增 46.3%，烏日區則大幅增加 205.4%。 住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，這波疫情雖有干擾，但自用客戶積極，疫情之下賣方也充分感受買方誠意，讓成交率提高，目前看來第一季表現不錯，不過即使央行降息明顯，第二季買氣關鍵在於疫情控制與否。
新北市30年老住宅高達73萬戶，老屋更新重建需求大，據新北市都更推動辦公室人員實際走訪調查，有意進行老屋更新的民眾，最常問的就是「1坪換幾坪」。雖然大部分民眾在意更新後價值，也有民眾考量住屋有危險疑慮，縱使分回價值少一些，也願參與老屋更新。 新北都更辦人員過去1年在22個行政區，逐戶拜訪3031戶，向民眾說明老屋更新，最常被問到「能不能室內坪1坪換1坪」等問題。 過去有「1坪換1坪，還不用出一毛錢」的口號。都更辦專委邱信智指出，民眾對這樣都更觀念根深蒂固，但其實老屋更新涉及蓋屋成本、新屋行情及銷售等，以及建築法規與獎勵等，何況新大樓公設比還占約3成，其實要室內坪「1坪換1坪」並不容易，因此會逐一向民眾或是開會進行說明。
都更辦成員陳沛蕎說，老屋更新其實像是「舊車換新車」，而非免費送新車，民眾若要更新老屋，需支付一定成本，還涉及容積率及容積獎勵等，若真的要1坪換1坪，必須從成本，以及更新後的房屋售價等精算，坦言「要達到真的不容易」。 邱信智也說，住戶觀點不一，很難取得共識，像是有些人認為住在危險老屋，少分一點建坪，卻能更新為新大樓划得來；社區也會有另種聲音指，危險老屋還能住，認為保有一定價值。 民眾大多在意房屋價值，仍有人會從安全面考量。陳沛蕎舉經手的淡水區竿蓁二街海砂屋為例，建商雖不具體透露具體條件，但推估無法達室內坪1坪換1坪，不過該社區海砂屋因天花板崩落、牆壁龜裂，因此住戶認為更新後的房子更安全，願意以《新北防災自治條例》方式進行更新。 邱信智表示，民眾經過都更辦人員協助說明，大多能瞭解本身老屋的立地條件，破除過去1坪換1坪、不用出一毛錢的想像，也對老屋更新有進一步認識，這也是都更辦1年來辦了413場說明會的原因之一。
隨著房價所得比下修，民眾購屋壓力略為減輕，不過租屋族付租壓力卻日益沉重。最新出爐的主計處租屋指數不僅連62個月走揚、月月創下歷史新高，以實價登錄住宅租金單價來看，自2013年迄今六年來，六都平均上漲13.6～15.6％，在台北市租一間10坪套房年租金，比起六年前得多付2.2萬元。 據實價登錄上路以來的住宅類租金單價統計顯示，六都住宅租金年年漲、同步創下歷史新高。台北市去年更高達每坪月租1,453元，比起六年前每坪多出183元，其餘五都的租金，也都比六年前每坪高出72～101元，換言之，即使台北市以外，想租一間30坪的住宅，平均來說，一年得多出約3萬元的租屋成本。
近年來大台北地區房價雖出現回檔，但購屋壓力仍居高不下，大台北以外都會區則是房價節節高升，加深購屋族的壓力。屋比房屋總監陳傑鳴說，過去幾年房市低迷，許多剛性自住買盤延遲了購屋速度，造成租屋市場需求增加，進一步帶動租金不斷走揚；都會區因為工作機會多，吸引大量外來就業，導致六都租金漲勢猛烈，無論租屋或購屋，壓力都比過去增加。 租賃專法2018年上路迄今已一年多，雖導正了租屋市場亂象，不過這也可能是帶動住宅租金持續上揚的原因之一。 包括特別電費計費不可超過台電夏季電費計費、不可禁止設籍或禁止報稅，阻絕以往房東可以藉電費等其他名目變相漲租，讓房東租賃所得更透明化等，導致屋主擔憂稅負負擔攀升、而將租金轉嫁，加速租金上漲。
2019年台北、新北住宅租金漲幅分別為2.8％、2.9％，漲幅遠大於其他四都。陳傑鳴表示，政府鼓勵房東將房屋委託給包租代管業者，並祭出租稅優惠，對委託包租代管業者一年以上的個人房東祭出所得稅減免，月租金6,000元以下免稅、6,000～2萬元的部分必要費用減除率為53％；2萬以上全額納入所得稅，對於租金水準較低的中南部房東受惠較大，也導致近一年雙北房東漲租狀況較明顯。
台中捷運綠線預定今年底通車，沿線捷運綠線G6，及G8a基地開發案，備受關注。其中，位於台中市文心、崇德路口的G6基地，預估總銷金額達27億元；另位於台中市文心、櫻花路口的G8a基地，預估總銷金額17億元，台中市政府27日表示，公告徵求投資人，至8月26日截止，歡迎投資人以及企業踴躍申請。 台中市交通局長葉昭甫表示，位於文心、崇德路口的捷運綠線G6基地，屬於四期重劃區範圍內，週邊特色異國餐廳、品牌專賣店沿街林立，在地生活圈風貌多元，交通動線優勢，南北向串連豐原、潭子與台中大車站特區；東西向連通新市政與北屯大坑，開發條件優異。
捷運綠線G8a基地，位處櫻花路及文心路口，居台中各開發區交界的核心位置，北有逢甲夜市及水湳經貿園區、東有科博館、南有新市政特區，西有秋紅谷與朝馬轉運站，區位條件優異，未來捷運通車後，此站將成為逢甲對外新門戶，不論是投資現在或未來，皆相當具有優勢。 葉昭甫說，本案依大眾捷運法公告徵求投資人辦理開發，市府不預設立場，由投資人依市場機制充分發揮，以創造最大開發效益；另外，相較於一般BOT促參案，投資人僅有經營權，本案開發完成後，投資人可依貢獻比例分配建物所有權，自行使用收益與處分。
新冠肺炎疫情衝擊企業營運，為加快金融紓困進度，金管會提前公布暫行措施，放寬保險業投資不動產最低收益率規範，使各保險公司可評估旗下不動產承租戶的影響程度，個別協商緩繳、展延、降低租金等協助措施，完成後以專案報核備查。 為避免壽險業挾豐厚資金養地囤房，保險法第146-2條第1項規定，保險業對於不動產投資應以即時利用並有收益者為限。依金管會目前規定，保險業投資不動產需在2年內即時應用、出租率須逾6成，最低年化收益率門檻為2.095％。 而疫情首波衝擊觀光旅遊、餐飲、百貨零售等產業，在業績銳減狀況下，許多承租戶已面臨斷炊困境。晶華董事長潘思亮數度指出「租金」是最重要的關鍵，並建議鬆綁壽險業不動產最低投報率限制，好讓壽險業有降低承租戶租金的空間。 多家壽險業者亦對此緊急提出建言，希望能放寬相關規定，以協助租戶度過難關。
金管會1日對此邀集產險、壽險公會及保險業者研商，敲定暫行措施將採3方向處理。首先，准許保險業評估承租戶受影響情形，並採個案協商提供租金緩繳、展延、降低租金等措施。 其次，對於已達可用狀態、並已訂有租約的不動產，保險公司可提供承租戶相關租金協助措施，並依處理原則向金管會專案報核，適用期間至2021年6月30日止。保險公司可依實際降租作業的辦理程序，採事後報核方式辦理。 最後，申請適用暫行措施的不動產標的，在適用期間可不納入應逐月檢視符合認定標準的標的範圍，意即至明年6月底前，不需達到每月出租率逾6成、最低年化收益率應達2.095％的規定門檻，以利保險業者與承租戶協商協助措施。
去 (2019) 年商用不動產與土地市場交投火熱，雙雙創下 2007 年以來的交易新高，壽險資金大舉重返不動產市場功不可沒，今年壽險業持續搶樓獵地，主要因為低利環境下，債券贖回讓壽險業現金滿手，加上去年有美中貿易戰、今年又有疫情緊接衝擊市場，兩大因素讓壽險業投資不動產動能持續升溫。 壽險資金一向是房地產業的大動脈，但自 2012 年 11 月金管會祭出「新八條」後，因為有 7 項是緊縮壽險業投資不動產，包括「提高收益標準」、「收益標準、立即適用」、「投資商辦大樓、5 年不得移轉」、「投資素地應附承租意向書、10 年內不得移轉」、「須經董事會逐案審查」、「自用不動產 5 年內不得移轉」與「禁買預售屋」，讓壽險業者明顯縮手。 壽險業從 2013 年起鮮少購置商辦，投資動能大減，但 2019 年，卻明顯見到壽險資金重返不動產市場。
據瑞普萊坊統計，去年不動產市場一片看好，壽險業投資不動產總金額年增 48.8%，其中以地上權成長最多，從前一年的 95.8 億，增加到去年的 122.6 億，年增 122.6%，整整增加一倍。 壽險業 27 兆元資產中，約有新台幣 18 兆元的債券部位，其中國外債券、國際板債約有 15-16 兆元，因為利率走低，從去年 8 月起，美債殖利率急降，壽險業去年即預估國際板債券會出現贖回潮，金額恐高達新台幣 1 兆元，因此使得壽險業現金滿手。 加上去年有美中貿易戰、今年又有肺炎疫情黑天鵝輪流襲擊資本市場，而銀行存款利率不到 0.5%、10 年期台灣公債也不到 0.5%，美國今年以來又已經降息 6 碼，10 年期美國公債也不到 0.8%；不確定的投資工具中，只剩下不動產最安定。 不動產除了穩定的出租收益可以增加固定收益外，甚至還有機會出現額外的增值利益，以目前全台最大的包租公國泰人壽為例，投資不動產金額高達 4000 餘億元，年收租金也突破了百億元相當可觀。 由此可見，前進不動產至少有租金收入，不用擔心如股債般起起落落、資產蒸發，因此壽險業大舉重返不動產。
拜貿易戰之賜，政府大力鼓吹台商回台投資，的確為不動產回溫找到上漲的好題材，南山人壽去年以溢價 6 成標下信義行政中心，元大人壽也以溢價近 3 成標下松江南京案。 信義區世貿三館也在今年 3/30 開標，是北市最後一塊大面積素地，面積近 5000 坪，由於世貿三館坐落於信義計畫區，緊鄰台北地標 101 大樓，被市場譽為是歷年地上權招標案的「王中之王」，吸引四大壽險公司搶標，最後南山人壽以 312.76 億元得標，且以 1.06 億元之差氣走第二高的富邦人壽，新光人壽以 288.8 億元排第三，國泰人壽則以 283 億元排第四。 南山人壽近年積極投資台北市信義計畫區，2012 年以 268.8 億標下現今南山廣場，折算每坪高達 509.1 萬元。去年則以 159.8 億，標下緊鄰南山廣場大樓的信義行政中心地上權，折算每坪單價高達 744 萬元，當時南山人壽就宣布，未來該地將規劃興建商辦大樓，和南山廣場共同打造優質的辦公園區。 現在南山人壽又以 312.76 億元，拿下世貿三館地上權，折算每坪單價為 644 萬元，再次搶進信義計畫區，合計南山人壽已斥資 741 億多元的購地成本，用於信義區獵地。
除了上述台北市三大地上權案，壽險業獵地獵樓目標也有從大台北外移跡象，近來有增加投資桃園、高雄等地的趨勢，像是國泰人壽 2019 年以 32 億元買下桃園市區春日路土地，南山人壽 2019 年 5 月 9 日以 7.4 億元自恆隆行手中買下桃園龍潭 4435 坪倉儲用地，全球人壽 2019 年 10 月也以 28.08 億元買下桃園華亞科技園區的倉儲廠房，新光人壽內部更規劃以上限 300 億元在全台尋求優質商辦，並且更是直接點名瞄準南高雄純商辦。 據仲量聯行聯行統計，台灣前五大壽險業者包括國泰、南山、富邦、新光、中國，可投資金額就高達 4.7 兆元，目前已投資金額約 1-2 成不等，雖然可運用資金 4 兆元會分散在各類投資標的，但在不確定的年代，未來前幾大壽險公司同時出手搶樓獵地的畫面，預期仍會持續出現在不動產市場。
華建手握兩大重量級開發案，包括復興SOGO正對面的「懷生段案」，以及台北車站附近的「太原路案」，在兩大含金量十足的都更案在手之下，吸引萬安生命前董座吳珅篁為首的市場派六年前就開始布局。 華建發言人暨營業及工程管理部副總李俊賢表示，公司位於SOGO復興館正對面、台北市忠孝東路和安東街口的都更案，將進入都更事業計畫和權利變換計畫申請，初估相關程序需走1.5~二年時間，之後進入申請建照階段。 該案華建自有土地達158.23坪、地主為117.35坪，總計土地開發面積為275.58坪，公司預計投入成本為27.7億元。 該案目前規劃地下一樓至四樓為大型精品業者進駐之商場，五樓以上為辦公大樓。
至於華建旗下耕耘超過十多年位於台北車站附近的「太原路案」，李俊賢指出，該案將在5、6月遞送都更事業計畫和權利變換計畫申請，預計需1.5~二年時間走完程序，因此最快2022年申請建照。 李俊賢表示，華建去年和今年為入帳空窗期，不過公司依舊按照既定時程推案，去年推出總銷逾15億元的「台大華」推出不到兩個月完銷。 展望今年，預計4月推出總銷不到5億元的「五常街案」。另外公司手中還有「大華湖閱」一戶店面、一間辦公室可售。
南山八年獵地，稱雄信義區。南山人壽以312億元搶下世貿三館土地地上權後，八年來共標得該區三大地上權，若合計地上權與所有權土地，近期，台北市信義區前五大地主洗牌、最大地主易幟，南山暫以1.4萬坪登最大地主。 信義全球資產統計，合計信義計畫區地上權與所有權土地，南山人壽握有1.4萬坪居冠，其次是富邦人壽的1.3萬坪，第三名則是國泰人壽的1.15萬坪，宏泰林家則以1.1萬坪居第四，第五是新光人壽約1萬坪。
不過，若以純所有權來看，國泰人壽仍以1.15萬坪穩坐第一，其次則是宏泰林家，以持有1.1萬坪土地居次。 南山握有的1.4萬坪中，約有1.2萬坪土地都是地上權。商仲業者分析，包括宏泰林家1989年插旗信義計畫區，或是早期進駐的國泰人壽，都因投資時間早，才能實質坐擁萬坪土地，進一步說，信義計畫區目前已無大面積素地，而後發者如南山，僅能搶進大型地上權案，未來則要看地主間是否會買賣交易。
南山八年獵地，其雄心明顯可見。2012年南山人壽以268.9億元標下世貿二館地上權案，與出價第二名的國泰人壽差距約達12.86億元，時隔七年，南山再以159.81億元，溢價率高達60%，拿下世貿行政中心地上權案，而世貿三館一役，雖僅以1億元之差得標，但競爭之烈更甚以往。 南山2012年後積極獵地上權案，信義全球資產經理王維宏表示，南山積極出手的動機，無非是看好信義計畫區未來發展，且握有大量的開發面積也較能鞏固租金水準，以穩定投資商用不動產的收益率。 瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出，跟國泰、富邦、新光等幾個龍頭壽險公司相比，南山是2011年由尹衍樑旗下潤成投資入主後，才布局不動產投資，卻有後發先至的氣勢。 黃舒衛指出，從2012年世貿二館地上權一役，南山透過成功的預租活動，創造奇蹟般的去化速度及創新高租金，更讓南山看到台灣A辦市場的大好商機，因此從空軍官兵活動中心、信義行政中心、世貿三等各大案都無役不與，短短不到十年就帶動信義計畫區大洗牌，主導市場發話權。
富旺國際（6219）無畏疫情發燒，近期持續購地囤貨，單是今年首季就砸下逾8億元，購入台中市西屯區台灣大道與至善路口、雲林縣斗六市明德段土地；此外，工業區用地已成為富旺的「金雞母」，其中，桃園南崁與彰化的工業用地，有望於今年順利出售，今年獲利表現有機會超越去年的水準。 台商在中美貿易戰後紛紛返台購地建廠，帶動工業用地熱銷，這波疫情更激化台商想回台投資設廠的決心！手握逾1.3萬坪工業用地的富旺，隨著土地陸續有企業洽談，也在積極補充工業用地的貨源。 富旺國際建設事業部總經理林宗毅表示，富旺除了在全台各地積極評估購地外，今年將按照原定計畫如期推出五個新建案，推案區域遍及台中市西屯區與沙鹿區、新竹縣湖口鄉、雲林縣斗六市、高雄市楠梓區，總銷金額推估逾76億元。
其中，預計今年520檔期進場的有三個新建案，總銷金額約42.6億元，包括位於台中市西屯區台灣大道與至善路口的新案，產品規劃20多坪小宅、以投資置產為主，總銷約25億元；台中市沙鹿區大智路住宅大樓案，總銷約10億元；還有新竹湖口的「站前富時代」預售案，產品有投資型套房與62戶透天，總銷約7.6億元。 法人表示，工業區用地已成為富旺的「金雞母」，富旺上述兩塊工業區用地若能順利出售，預期可貢獻約2億元的業外收益，挹注EPS超過1元。富旺在處分工業區用地與新成屋交屋入帳帶動下，今年獲利表現有機會超越去年的水準。
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