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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
趙正義表示，目前壽險公司前三大都有逾1兆元游資可投資在不動產上，「接近天文數字！」今年除第一季「世貿三館」等多筆政府招商案，成功吸金546億元之外，後續還有不少政府標售大案都會陸續釋出。 仲量聯行統計，全年將有1,667億元招商案會釋出，地點都位於很精華地段，可提供建商和壽險公司評估，例如南港轉運站BOT案、北士科園區土地、台電北儲AR-1-2、台大紹興南街、台北車站E1E2、中山女中南側、台北啤酒文化園區等都更案，都將是下個焦點。其中，台電北儲招標金額達110億元，北士科園區達287億元，台北車站E1E2達200億元，中山女中188億元，台北啤酒文化園區130億元等，都是百億級大案。
趙正義說，央行降息，台北租金收益率至少有2.5％，中南部則有3％，未來疫情過後，一定會呈Ｕ型反彈，預期最慢第三季會看到，現在大家都講說「現金為王」，確實都在物色好的物件，評估出手。 至於有人憂心飯店、零售在疫情衝擊下將有「拋售潮」？他表示尚未看到，之後視疫情發展。 仲量聯行統計，今年第一季商用不動產市場成交金額約115億元，買盤上以自用型工業地產為主要標的，季減56％，年減22％。 另外在辦公租賃市場方面，仲量聯行商用不動產部副總劉建宇表示，台北市A辦租金行情整體表現持平，季成長率為0.1％，來到每坪月租2,809元，年漲幅2.1％，不過疫情已影響承租戶付租能力，已有房客喊出希望房東「凍漲」、或延長免租期。
台積電在南科新廠投資達1.15兆元，加上台南市府積極推動南科三期開發計畫，將增加上萬個工作機會，形成的南科效應開始發威，第一季台南申報開工透天成為主流，其中鄰近南科園區的安南區為透天推案熱區達501戶，公寓大樓則以永康區632戶居冠。 根據台南市不動產開發公會最新統計，第一季台南市透天新申報開工戶數達1597戶，前三名分別為安南區501戶、善化區191戶、西港區124戶；公寓大樓第一季新申報開工達1293戶，前三大排行榜，則為永康區632戶、安南區169戶、仁德區124戶，透天產品成為台南房市今年第一季主流。
該公會統計3月份申報開工情形，透天戶數達381戶，大樓戶數達589戶，其中位於永康大橋特區的「聯上康橋」首購大樓預售案，規劃549戶為最大案，銷售簽約已超過7成。 海悅國際副總經理周世凱表示，南科持續擴廠與開發建設，增加上萬工作機會，加上快速路網，讓南科新貴成為房市購屋重要客源，除了安南區透天與永康區大樓推案加溫，緊鄰南科的善化LM特區，公園綠地多，街道規劃整齊、管線採地下化鋪設，區域斜瓦屋頂建築特色外觀的設計，10多年前即已吸引不少南科園區的員工及主管前來購屋，生活機能逐漸完善，該區將推的「聯上APPLE」超大地坪面湖、公園第一排的雙拼別墅，總價帶2000~2500萬元，可望吸引南科高階主管、企業主與高階研發人員青睞。
淡海輕軌綠山線去年通車，至今已一年多。房仲統計過去一年，淡海輕軌11個站漲多跌少，漲幅最大的是紅樹林站、其次為濱海沙崙站、崁頂站。下跌最多是淡海新市鎮站，均價一坪下滑近3萬元，跌幅逾12%。 永慶房屋研展中心分析，淡海輕軌雖不如捷運密集方便，仍有助區域上班族通勤，對不少民眾仍有吸引力，並帶動區域房價上揚。部分站區因供給量仍大，加上先前房價高，隨交屋潮暫告一段落，房價因此出現回檔情況。 根據永慶房屋統計實價資料，近一年淡海輕軌以起始站紅樹林站上漲5.4%最多，已連兩年上揚，和2017年相比，2019年平均成交價每坪35.2萬元，一坪上漲3萬元，漲幅已近一成。
永慶房產業管部資深經理謝志傑表示，紅樹林站為淡海輕軌、台北捷運交會站，具有雙軌優勢，生活機能佳，且具山、河、海景致，深獲換屋、退休族的青睞，2019年有多筆高單價新屋交易，如大隱豐盈海、鄉林山海滙、達麗世界灣，拉高住宅均價。 濱海沙崙站去年漲幅4.8%，打敗過去淡海交易最熱、房價上漲最快的淡水行政中心站，排名第二。謝志傑表示，濱海沙崙站為淡海輕軌綠山線及藍海線交會站，輕軌通車後，濱海沙崙站發展快速，搭配二字頭房價，吸引大批首購與換屋族群進駐。由於淡海輕軌藍海線第一期預計於今年底通車，預料濱海沙崙站周邊房市仍會持續熱絡。 崁頂站去年上漲4.1%，排名第三。永慶分析，崁頂站位處淡海輕軌末端站，地理位置相對偏遠，周邊建案較少，生活機能尚在發展中，房市交易較清淡，2018年交易七筆，2019年交易23筆，由於新、舊屋價差大，因此價格波動較大。 淡海新市鎮站2018年「海洋都心1」與「海洋都心2」大量新屋交屋，其中「海洋都心1」單價在每坪18萬元到25萬元之間，「海洋都心2」單價落在22萬元到25萬元之間，全年均價拉升至23萬元，較2017年大漲二成，2019年高價新屋交屋減少，均價因此下滑。
受到疫情影響，部分產業受重傷，行政院日前訂出紓困2.0，讓工業區、加工出口區租金能緩繳。知情官員透露，目前政院悄悄訂出「紓困2.5」版，不僅將適用範圍擴至財政部、交通部及相關國營事業所持有的出租土地，更新增土地租金減免，最高可減2成，預計下周就會統籌說明。 官員說，現行土地租金優惠只在科技部所屬科學園區與經濟部所屬工業區及加工出口區三種範圍，且只給予租金延後繳納。不過因疫情影響大，目前正規劃首個土地租金「減免」方案，範圍擴大到政府持有的出租地，預料減幅最多兩成，且除了傳統製造業租用土地可以享有租金優惠外，新增服務業也納入「紓困2.5」版本當中。
據悉，經濟部在制定紓困2.0時，工業局所屬工業區、加工處所屬加工出口區及科技部轄下科學園區，訂出租金緩繳1年，並且3年內繳清免利息，管理費當中的維護費減半收取，污水費緩繳1年並可分3年平均攤還。 不過，這樣的補助業者還是大嘆救不了產業，因此政府正研擬強化版，希望透過實質減少租金，來幫助業者度過難關。官員說，目前新版「紓困2.5」將納入其他部會持有土地，包含財政部、交通部、甚至擴大到國營事業土地都能列入。 官員說，目前規劃土地租金減免最多2成，規劃時間從今年年初起算至今年9月，未來視疫情狀況再討論是否延長。 不過也有官員擔憂，目前製造業要提出受疫情影響的佐證資料並不難，難就難在服務業很難證明影響範圍，若是匡列範圍過大，恐有亂撒錢的疑慮。 過去第二階段擴大紓困振興方案當中，經濟部追加774.24億元預算，就營收受衝擊50％以上艱困企業，提供員工薪資及營運資金補貼。另提供企業水電費折扣減免及緩繳措施，配合中央銀行提撥2,000億元提供銀行增加中小企業貸款承作家數，增列利息補貼經費等作為。
金融研訓院昨（7）日公布3月銀行高階主管指數（BEI），調查發現，國內銀行業高階主管預估後續企業無薪假危機已經進一步衝擊民間購屋換屋信心，未來第2季購屋以及建築貸款餘額恐將受到影響，持續關注下半年疫情發展，假設趨緩，超低利率對房地產市場刺激效應是否顯現將備受關注。 BEI指數的報告警示，下半年房貸市場利率戰，恐將更為激烈；因國內銀行高階主管預期房貸利率將再調降，民營銀行陸續跟進公股行庫調低房貸利率幅度，房貸成為兵家必爭之地，短期市場競爭激烈。 此外，央行若再降息，公民營銀行已預先反應對房地產市場及房貸業務可能產生變化及衝擊，預作沙盤推演，這將讓下半年房貸市場競爭更為激烈。 公營行庫房貸利率調幅最大，政府要求八大公股行庫放款利率除了隨央行降低1碼，房貸餘額1,000萬元以下的自用住宅貸款要再降息1碼（0.25％）。
民營銀行方面，中信銀行自4月23日起，陸續對個人房貸、信貸等全面調降放款指標利率0.28％；安泰銀行也宣布從4月5日起全面調降指標利率0.27％，包含以指標利率計息的房貸、信貸客戶，5月起貸款月付金將感受到調降。 雖然銀行逐步調降房貸利率，但國銀高階主管更關心新冠肺炎疫情衝擊，高階國銀主管預估第2季受到歐美疫情蔓延影響，觀望氣氛大增、房屋交易量減少，下半年疫情發展必須持續觀察。 國內銀行高階主管預期歐美疫情尚未達到高峰，亞洲要嚴防中國大陸、日本、南韓以及東南亞國家再有一波疫情高峰，東南亞國家疫情正在擴大，須留意當地分行營運情況。 而疫情造成經濟低迷，國內高階主管大多預期將延長到6月之後，估計全球經濟復甦將延後至第3季，國內銀行高階主管期待政府可以持續推出相關紓困因應配套以及景氣經濟刺激措施。
行政院黨產會將在8日召開「原國民黨革命實踐研究院土地案」聽證會，要求元利建設把15年前買入的國發院土地「吐」回六千多坪。元利建設7日發表嚴正聲明指出，此案已是第三次開聽證會，且元利在國發院至少投入67億元，遠高於估價58.6億元，何來國民黨賤賣黨產之說？如今竟要求元利「還財於民」，政府這種作法「儼然是找錯事主的荒唐行為！」 黨產會8日這場聽證會，據媒體日前報導，黨產會認為未來若認定國民黨無償取得1,700多坪原地主之一葉家土地，而元利以非相當對價取得國民黨黨產，那麼將命元利將6,229坪土地「吐」回給葉家，以「還財於民」。 元利聲明指出，此案國民黨拿了38.3億走人，黨產會調查報告卻要求元利負擔主要責任，還要元利移轉土地給原所有權人，而非向國民黨究責？這樣的作法儼然是「找錯事主且張冠李戴的荒唐行為！」為什麼政府可以蠻橫到這種程度？元利建設殊難認同。
元利建設副總吳麗謹7日表示，元利所購買的國發院土地將在黨產會進行第三次聽證會，這塊地當年國民黨經五次公開招標都以流標收場，顯示先前國民黨底價過高、高估市場行情，以致未能順利脫標，最終回到市場機制，由元利出手，雙方議價後以42.5億元完成買賣。 吳麗謹對在15年後被黨產會貼上國民黨賤賣黨產的標籤，並要求元利還地表示非常遺憾。她表示，黨產會調查報告以片面資訊拼湊雙方交易價格，還原到原本的事實重點是，元利已投入交易價款包括支付國民黨土地買賣價格38.3億元、所有變更成本16.57億元、及土增稅11.85億元，總計達66.9億，已遠高於估價58.6億元。
吳麗謹表示，全案發展到現在，事實是國民黨拿了38.3億元走人，但黨產會調查報告所引用的中華徵信所估價報告顯示，國民黨稅後最多也只能實拿41.6億元，差額就是3.3億元，國民黨後續還不用負擔都市計畫變更成本、及轉嫁風險，何來賤賣之說？ 吳麗謹指出，元利為善意第三人取得這塊土地，如今黨產會調查報告卻要元利負擔主要責任，反而要求元利把土地返回原所有權人，而不是向國民黨究責？這樣的結果是「找錯事主！」元利對於政府如此蠻幹完全不能認同，一定會追究到底，爭取公平正義。
位於北市大同區迪化街商圈的「馬來亞餐廳」與「新加坡舞廳」位長安西路，為知名粵菜餐廳，也曾是北市最大規模舞廳，今年1月出現1筆天價實價登錄交易資訊，總數716坪，以總價11億5797萬元成交，交易明細備註是親友、員工及特殊關係之交易。 該筆實價登錄為今年1月交易，為地上3樓透天產品，交易明細備註為親友、員工或其他特殊關係間之交易，土地移轉面積為385.99坪，建物面積為716.01坪，交易總價達11億5797萬元，為大同區近1年總價最高交易。目前1樓為「馬來亞餐廳」，2樓為「新加坡舞廳」，都曾是達官顯要首選地，更是許多名人愛店。
該餐廳與舞廳地段佳，緊鄰迪化街商圈，至北車、西門町皆不遠，台灣房屋智庫經理陳炳辰指出，該透天厝雖註記親友特殊交易，卻為台北市罕見高價，區塊多具備老屋都更價值，惟目前行情能破億元即是不錯價位，而換算單坪土地價格為300萬，相較屬於當地合理高價土地水位，除了眼下餐飲店面收益，顯然看準的仍是未來都更價值，現在該處區域新案單價可來到7字頭，而區位路段不錯的店面則有單坪百萬水準，都是改建後價值所在，也成為天價交易因素。 住商不動產北市區經理錢思明則認為，近來北市不少透天都受惠於土地價值而寫下天價，不過這類產品需要耗時較長，但因為進入門檻高，未來若能順利改建，往往都能為區域帶來不錯的動能。
仲量聯行今（7）日下午首度透過網路直播方式，舉辦2020年Q1商用不動產記者會。仲量聯行商用不動產部副總經理劉建宇表示，疫情影響辦公市場，已有房客喊出希望房東「凍漲」、或延長免租期。 劉建宇表示 當前不動產租賃及租賃市場均展現強勁需求，但受到大型供給有限影響，第一季辦公租賃市場較上一季或去年同期相比較為趨緩，預期全年租金將持續緩幅上漲；投資市場方面，交易集中於工業地產。 劉建宇表示，由於供給持續緊縮，僅零星交易集中在信義和敦北商業區的中小型租賃交易，總交易坪數為2,179坪，淨去化達-2,091坪，因此本季Ａ級辦公室空置率小幅提升0.3％，整體來到2.4％，季漲幅0.4％、年跌幅2％。 調查指出，第一季去化量較上期減少，分析主因為：精華區大樓趨近滿租，且中大型面積租賃供給有限，因此所剩空間不多，適性產品難尋，導致較難滿足大規模整合及總部化等大面積租賃需求，當期搬遷亦然。
本期租賃交易集中在金融服務、官方機構和手機遊戲產業。 辦公租金方面，由於供給有限、空置率維持相對低點和大面積租賃需求增加下，交易較少，因此本季租金行情整體表現持平，季成長率為0.1%來到每坪2,809元/月；年成長率為2.1％。 租金漲幅部分，以敦北商業區租金季漲幅最高，敦北商業區的租約租金上漲1.2個百分比來到每坪2,471元/月。信義區租約租金則小幅成長0.3百分比，來到每坪3,411元/月。免租期不到1個月。 由於台灣疫情控制得當，無大規模的社區感染，仍需留意後續發展。若疫情持續，租戶可能會尋求短期紓困措施，例如：延長免租期或暫時調整租金。
仲量聯行調查顯示，市中心A辦因現有中大坪數租賃供給有限，中大坪數租賃需求逐漸轉往內湖南港區域移動，使本季廠辦市場需求量呈現大幅上升趨勢。 內湖方面，在空間持續去化下，本季空置率下降2.3個百分點來到2.8％。 另外在南港方面，也大幅下降2.0個百分點，空置率來到0.5%；兩區域現況已趨近滿租。 辦公租金方面，內湖區小幅上漲0.3%來到每月1,378元；南港則維持平盤來到每月1,451元。未來四年內，內湖和南港將會有分別約2萬和15萬坪的新供給釋出，後續值得觀察這兩區域的市場動態。
即使近年陸客來台觀光、居留、投資緊縮，不過陸資在台購置不動產仍處於高檔，據內政部地政司公布最新統計數字，今年第一季陸資來台購置不動產共21件，總金額約2.08億元，高於近年平均每季約16件左右。 地政司統計顯示，自2002年開放陸資來台購置不動產以來，累計陸資在台已取得597件、約109億元不動產。2012年至2017年多維持逐年成長態勢，最興盛的2017年當年有超過百件、總金額約25億元陸資在台買房，不過2018、2019年則衰退至約每年60多件、十多億元的購置動能，今年首季有21件，顯示台灣房地產對陸資吸引力，並未隨著兩岸互動降溫而有明顯退燒。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐指出，大陸人士來台置產審核流程通常至少需三個月，今年首季核准案件多為去年底前送件，由於陸資在台購屋限制多，也有不少買盤循其他身分，如僑外資、第三國護照等來台購買，以自然人身分購買的則以陸配為多，或常來台洽公的商務人士、購置宿舍之用，這類多為自用需求，加上台灣不動產為永久產權，對有意在台久居生活的大陸人士，仍有一定吸引力。 陸資在台取得不動產受到「三四五條款（三年內不得轉售、最多在台停留四個月、貸款不超過五成）」限制，也有一年土地13公頃、建物400戶、同社區不得超過總戶數一成的總量管制，也需陸委會、國安、國防、移民等單位許可，相對於每年全台有30萬件的交易量，陸資在台每年取得房地產件數約僅占總交易量的萬分之2。 以陸資歷年在台灣取得的597件房地產分布來看，新北市154件最高，高雄市137件居次，台中市106件第三，桃園市、台北市則各有55件、42件；非直轄中則以苗栗18件最多、基隆15件居次。
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