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歐亞不動產估價師聯合事務所
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危老重建利多出爐！立法院內政委員會8日初審通過《危老條例》修正草案，時程容積獎勵確定再延長五年至2025年5月落日，經朝野協商，時程獎勵加碼逐年遞減幅度較政院版大幅放寬、降幅縮小，亦即第四年起逐年調降為8％、6％、4％、2％、1％，順利的話可望在5月9日前完成三讀，讓時程獎勵無縫接軌不中斷。 行政院版本是今年5月9日時程獎勵屆滿三年後，自第四年起減半為5％，並逐年遞減1％，即逐年降為5％、4％、3％、2％、1％，第九年歸零，初審通過條文等於加碼政院版時程獎勵，有利推動危老重建。 至於危老新增規模容積獎勵、取消合併重建面積限制等條文，則依政院版通過。
規模獎勵明定基地面積達200平方公尺以上獎勵2％，每增加100平方公尺再加碼0.5％。不過，時程獎勵、規模獎勵兩者合計不得超過10％。 現行危老條例規定10％的時程容積獎勵將在5月9日屆期，行政院提出修正案，「有條件」延長時程獎勵，並新增規模獎勵，列為立法院本會期優先法案。委員會昨天審查時，朝野立委多希望10％「時程」獎勵能「無痛」延長一到三年，之後再考慮緩衝，國民黨立委林奕華主張10％時程獎勵再延三年，因危老條例雖上路近三年，但民眾對政策未必熟悉，很多地方政府去年才開說明會，為增加誘因，促使老舊建築儘速更新，應讓10％時程容積獎勵再延長三年。
民進黨立委江永昌也希望10％時程獎勵能夠再多一、兩年以上的緩衝期，因危老條例從施行到地方政府全力配合，實務上還有一段時間差，現在雙北都已投入大量人力物力，許多都快要成案了，應該讓時程獎勵再緩衝一段時間。 惟內政部次長花敬群強調，危老條例立法過程中已承諾時程獎勵不會一延再延，且若此次修法同意10％直接無痛延長，會不會一、二年過後又回到立院討論是否要再延，這是問題所在。 最後朝野協商同意，將原本政院版的「54321」遞減方案，修改為「86421」，也就是時程獎勵屆期後，第四年起逐年降為8％、6％、4％、2％、1％，同樣是五年緩衝期，至2025年5月落日。
根據聯徵中心統計資料，去年六都民眾平均購屋面積均縮小，其中新北、台南、高雄民眾購屋預算提高了二、三十萬元，買到的房子反而變小，三都又以新北市最為明顯。 中信房屋研展室副理張漢超表示，會出現這種情況，一來是房市回穩，中南部不少地區房價回漲，甚至創新高。二，民眾買房日益注重品質，購屋願意提高單價上限。三，業者以縮小坪數、 壓低總價掩飾高單價手法銷售，民眾購屋總價不變，但坪數變小。
中信房屋依據聯徵中心資料，統計2019年六都民眾購買住宅總價、面積變化。面積部分，六都皆呈現縮水的現象，桃園市面積減少3.3坪、6.8%最多，其次為台中，減少6.2%。六都整體購屋平均面積較2018年減少4.2%。 購屋總價則是有增有減。北市、桃園、台中總價均減少，新北、台南、高雄則增加，六都平均購屋總價約提高0.1%。其中，新北購屋總價增加28萬，購屋面積反而少3.7%，「付愈多、買愈小」的情況最明顯。 張漢超表示，購屋總價反映民眾購屋壓力，總價愈高，壓力愈大，六都平均購屋總價變化不大，表面上似乎民眾購屋壓力沒有增加，但買到的住宅面積變小，顯示已犧牲居住空間。 他表示，除了房價上漲因素外，近年許多建案推出小宅、二房產品，單價創新高，但因縮小坪數，總價仍在民眾負擔之內，因此仍能順利銷售。
政府紓困方案陸續推出，台北市長柯文哲昨指出，他認為應該降房屋稅和地價稅，但如果由北市府單獨調降，「明年稅收就完蛋了！」「那明年北市府都不用運作了！」呼籲中央設計一套規則，直接補貼給民間。 柯認為，中央一兆五百億的紓困方案，當中真正要拿出來花的，只有三千五百億元，他不太贊成由中央政治判斷給誰，應透過制度很公平的給民間，其中一個就是房地稅的補貼。
對此，行政院政委龔明鑫表示，「我不曉得他的意思是什麼」，強調提出紓困方案補助對象沒有政治考量、藍綠分別；財政部則回應，地方降稅若由中央補貼，方式有很多種，例如由中央目的事業主管機關找出財源，提供地方政府補貼。 柯文哲表示，紓困要分三個階段思考，就像嚴重車禍送到急診室，要先止血、輸血、開刀，目前北市府主要是止血方案，減少企業現金流支出，包括減租等，營業額下降十五％，租金就降五十％；他透露，預計下週會宣布，租金降五十％的也不用馬上交，可延後一年再交。 至於「輸血」，柯文哲表示，公有市場、公有地降租沒有問題，那民間租的店呢？「所以我主張降房地稅，但這是地方稅，如果台北市單獨降，明年稅收怎麼辦？」因此他認為應設計一套規則，讓中央直接補貼房地稅，不然北市降房地稅，明年稅收就完蛋了。
財政部官員回應，以使用牌照稅為例，交通部已針對受疫情影響的全台遊覽車客運業和小客車租賃業，稅率可減半，由交通部補貼，地方政府不會因此出現稅收損失；另外，交通部已在評估對飯店旅館業調降房屋稅給予補貼，但要由交通部做最後決定，若確定給予補貼，後續財政部會協助辦理。
國家住都中心表示，新冠肺炎疫情爆發至今，影響國內整體經濟環境，顧及林口社宅店鋪穩定營運，並考量照顧居民生活，已議定店鋪減租50％，為期三個月，住戶確診者該月亦減收租金20％，協助各界共體時艱。 國家住都中心指出，近期受疫情衝擊，各類店舖經營漸顯困窘，國家住都中心衡量整體營運狀況，訂定店鋪紓困措施並已通知承租人，今3至5月租金，以租約約定金額減收50％計收，如已按約訂租金繳納之租金一律抵繳次月租金。
另外，考量林口社宅承租人可能為家中主要經濟支柱，如在不得已情況下遇有疫情發生確診將影響生活，國家住都中心表示，倘若林口社宅住戶確診，確診該月租金將減收20％。 國家住都中心表示，目前是防疫的關鍵時刻，住都中心積極努力協助紓困，為防疫工作盡一份心力。
這波疫情打亂不少高雄業者推案步調，市場上更充斥大量多空訊息，一些首購預售案放出開盤熱銷訊息，市場上也盛傳部分業者慘賠上千萬元，或是跑單開始放無薪假、將大量裁員的利空小道消息。為掌握最真實訊息，包括建商與代銷業者，紛紛利用人頭或菜鳥新人扮演假客戶，前往其他建案實際下訂購屋，真槍實彈打探虛實，市調諜報戰已正式開打。 農曆春節過後，高雄推案業者普遍感受看屋來人縮減，即使位於熱門區段如北高雄博愛特區的輕豪宅大樓，看屋來人也較年前縮減約達2成，也有一些建案來人縮減達3、4成以上。部分業者反映少部分上門看屋的消費者漫天砍價，出價水準真想當做「奧客」一腳踢出門，但疫情當前，買方想趁機大刀殺價也情有可原，只好陪著笑臉歡送客戶出門。
雖然市場上傳出一些首購預售案銷售紅盤，開盤即售百戶或銷售率迅速突破5成，但到底是客戶只下小訂1、2萬元的預約金即算成交，或是已簽約支付超過20、30萬元的大訂，還是超過總價10%以上的訂簽開款項才算成交，實際情況都讓不少業者感到苦惱，加上市場盛傳已有業者開始讓跑單放無薪假，甚至後續將大量裁員的小道消息，讓業界更是對後市發展摸不著頭腦。 為實際掌握最真實訊息，以利後續推案售價與產品定位更清楚，包括建商與代銷業者，紛紛派出商業間諜扮演假客戶，有些利用親友充當人頭，或是安排公司內勤、工務部門人員，也有代銷業者利用菜鳥新人，或是專案、副專親自出馬，趁疫情當前，上門看屋全程配戴口罩，減少被認出的機會，同時為取得競爭個案最真實的售價與規劃細節，不惜以現金或刷卡10萬元支付小訂，以展現購屋誠意，後續再以家人反對、工作調動、方位不合、股票套牢等藉口退屋，這類型較極端的市調做法，也凸顯業者對後市發展的關心度。
彰化高鐵車站特定區區段徵收土地標售案，將於4月29日上午十時開標！彰化縣地政處8日表示，縣府今年一口氣推出42筆土地，總面積18.63公頃，其中，住一用地面積8.76公頃，產專一用地1.16公頃，及產專二用地8.71公頃，粗估最低標價總值至少47億元，預料可吸引中小企業與建商部署投標。 彰化縣政府今年第一次「高速鐵路彰化車站特定區區段徵收可建築土地」公開標售，由於廠商近來洽購工業用地詢問度相當踴躍，這次土地標售案，特別釋出產專一及產專二用地，每坪標價分別為11萬及10多萬元，比台中工業區及台中精密機械園區土地每坪2、30萬元起跳還便宜，可望成為中小企業投資的標的。 彰化縣地政處表示，這次標售共計42筆，總面積18.63公頃，其中，住一用地共有35筆土地，總面積8.76公頃，每平方公尺標價介於2.55萬元至2.85萬元，換算每坪逾8.42萬元～9.42萬元。
住一最大面積土地，落在高鐵社頭段201地號，總面積7,172.15平方公尺，每平方公尺標價2.6萬元，總標價1.86億元；最小面積為高鐵段869地號，土地面積214.66平方公尺，每平方公尺標價2.7萬元，總價逾579萬元。 尤其，企業所需產業專用區，這次共釋出七筆土地，其中，產專一用地只有一筆，土地面積1.16公頃，每平方公尺標售3.33萬元，換算每坪11萬元，總標價逾3.86億元；另產專二用地，共計六筆，總面積8.71公頃，每平方公尺標價3.03萬元～3.17萬元，換算每坪10.01萬～10.48萬元。
彰化縣高鐵特區共計204公頃，其中，區段徵收183公頃，從2015年開發完成，區內除高鐵車站專區外，還規劃住宅區、商業區、旅館區、產業服務專用區，及轉運專用區等，縣府去年二次標售彰化高鐵特區區段徵收土地，共進帳5億多元。今年首次標售案，一口氣就推出42筆土地，粗估最低標價總值至少47億元。 彰化高鐵特區除中央氣象局田中氣象站外，旅館區、產專區及住宅區，亦陸續有民眾申請建築開發案，而彰化基督教醫院2018年5月進駐高鐵特定區，將投資建置田中智能健康園區田中基督教醫院，總面積1.95公頃，將可打造田中高鐵彰化站周遭的生活機能與醫療環境。
三立集團旗下三立影城董事長張榮華表示，這波疫情讓台灣知名度大增，提高國人國內旅遊、國外觀光客來台體驗，以及影視人才回流的機會，他看好影視結合觀光錢途，將把五年打造四大影城計畫超前部署，粗估總投資額500億元，將邀請策略投資人，包括媒體、影城、飯店企業及財務夥伴，未來三立影城並將進軍資本市場。 張榮華也積極在影城發展IP經濟，除了三立原創IP，像是將「綜藝玩很大」的遊戲關卡變成主題樂園，也希望與其他製作公司的戲劇與綜藝合作或取得授權；同時，與國外知名IP合作或引進，像日本主題公園東映太秦映畫村、數位科技團隊Teamlab等，並找來曾為迪士尼樂園整體設計的團隊，協助打造影城。
此外，張榮華收藏許多台灣藝術家作品，包括陳澄波、郭雪湖的油畫與水彩等，未來也將在影城開出首座美術館，他也與藝術家楊茂林談合作，應用工研院技術，將楊茂林的雕塑轉化成動態體驗。 三立影城3月剛標下林口國際媒體園區兩基地，預計投入120億元，年底動工打造超級攝影棚SET Studio Park，踏出影視觀光第一步；另去年砸26.6億買下40公頃埔心牧場，將加強軟硬體設備，帶動入園遊客，營收獲利倍數成長，也將轉型影城，預計投入百億元打造日式場景區。目前持續在台中、台南尋覓適合興建影城土地。
正義國宅都更案歷時25年的整合開發，明年將以「Diamond Towers」完工面世，其中面積高達4,338坪的商場，將成為百貨業者的兵家必爭之地。唯一對外招商代表的龍麟建設董事長葉松年表示，「Diamond Towers」商場只租不賣，希望最快今年10月拍板定案。 目前該案委託戴德梁行啟動招商，已有多組海內外業者積極評估。 緊臨台北市復興SOGO的「Diamond Towers」共計三棟，一到四樓將作商場使用，合計達4,338坪面積。葉松年指出，「Diamond Towers」是正義國宅都更案，許多住戶選擇分回商場，但對外招商部分已確定所有持分住戶皆委託龍麟建設，作為唯一對外的招商代表，甚至不排除多年後授權龍麟建設將不動產證券化。 商仲業者表示，Diamond Towers是東區15年來唯一釋出的高端購物商場，且地段位於忠孝東路上，被視為振興東區發展的領頭羊，各家百貨業者等待搶進。
據悉，三圓過去與國內百貨業者包括SOGO百貨、新光三越、微風等接洽，但全案已正式委託給戴德梁行招商，目前也有多組海內外業者評估，預計招商對象會以國內百貨業者為主。 「Diamond Towers」有最難整合的正義國宅都更案稱號，龍麟建設早在1995年接手，歷時十多年積極整合後，再與三圓建設合作開發，目前該案起造人與商場招商皆由龍麟建設負責，三圓則負責全案興建。 葉松年坦言，1995年看上正義國宅案時，都更條例都還沒上路，那時只想到地段好、要以合建方式開發，預計整合時間最長也僅五年，沒想到這一耗居然長達25年，總投入金額超過200億元，如今終於能兌現向住戶承諾的「同舟共濟、改建必成」。 葉松年說，「Diamond Towers」招商案，勢必要與對住戶最有利的對象簽約，全案預計明年4月取得使照，最快今年10月左右招商可望拍板定案，今年第2季潛銷、下半年公開計畫不變，每坪售價希望站上200萬。
最近幾個月因武漢肺炎疫情、觀光潮退等因素影響，不少投資置產族縮手觀望，不過根據最新實價登錄資料揭露，近期幾筆北、中亮眼房產交易都是外來客購置，且出手闊錯，顯示都會區不動產仍具有一定吸引力。而專家分析，六都不動產發展空間相較其他縣市擁有較大的優勢，外來客算盤打得精，長期置產依然有利可圖。 如去年底在台北市懷寧街交易一筆五層樓青年旅舍，交易總價高達2.6億，還讓前一手賺了1700萬，根據謄本資料顯示，其購置方來自台灣隱形富豪最多的彰化員林洪姓自然人。據悉，該青年旅舍負責人雖已變更，但仍然登記為旅宿業；換句話說，隱形富豪洪某砸2.6億當現成包租公，出手實在闊綽。 台灣房屋智庫經理陳炳辰指出，因該物件由於具備危老、都更等價值，加上貴為台北一線商圈物件，長期置產亦有利可圖，可見外來客眼光準，算盤打得精。
此外台中市草悟道豪宅「天空樹」去年七月成交低樓層五樓兩戶，總價合計2.1億，謄本資料顯示買方則為嘉義人，在台北也有資產。以及台北市知名豪宅「敦南寓邸」也揭露11樓戶於去年底以總價1.79億的交易，其鄰居在2018年5月以1.85億成交，據謄本資料顯示，這前年交易的鄰居為台中市大里區的歐一國際有限公司，推測具備針車背景，也是北上買房一例。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出，大都會區的政經條件通常較佳，人口密度較高、生活便利性也較高，由於不動產平均單價相對較高，新豪宅的推案量也較多，以豪宅而言大都會區的選擇多元，至於商用不動產的置產考量，若為店面、旅店需考量交通便利性及人潮，而都會區的指標地段通常能滿足置產標的的必要條件，另一方面，大都會區的不動產在未來要轉售時較容易有買方接手，這都會是買方進駐都會區的考量因素。
台灣房屋智庫經理陳炳辰進一步分析，地方富豪前進熱門都會買房，雖然價碼都不低，卻都是相當合理的價碼，如「天空樹」買在單價56.3萬，「敦南寓邸」成交單價為126.9萬，均為社區行情。不過六都不動產發展空間相較其他縣市擁有較大的優勢，如台中會吸引像是鄰近彰化、南投等民眾前進買房，而台北市更是不少中、南部高資產族群投資、移居選項。另也有北部客群看準中南部的低總，或是高CP值產品投資，如學區套房這類產品，都能得到不錯的獲利空間。
法拍市場今（8日）陸續出現豪宅以破盤價成交，包括台北內湖區透天別墅「石潭藏美」、台北市大安區「國硯」，以及新北市新店區「寶徠花園」，分別以4000萬~6000萬元不等的價格成交，均創下區域或該社區最低價；其中因涉嫌掏空華美電子42億元遭法拍的國硯9樓戶，在流標三次後，因底價較一拍腰斬，吸引4組人搶拍，拍定單價87.1萬元，較市價打了9折，跌出百萬俱樂部。 三筆拍賣中，競爭最激烈的，要屬位於內湖區民權東路六段的5層樓透天別墅石潭藏美，第三拍的底價4411萬元，較周邊行情6千萬元、每坪60萬元價格便宜許多，吸引買家爭相入場，5組人馬競標，最終由李某以5188.8萬元購得，換算每坪僅48萬元，為市價8折，創下內湖四期重劃區、近五年豪宅透天新低。
最引人矚目的，是位於大安區光復南路290巷、國父紀念館附近的豪宅國硯9樓戶，據法院公告指出，債務人楊氏科技、負責人楊名衡，涉嫌掏空華美電子42億元，為清償債務遭法拍。 該物件案從去年11月起，至今年1月間，歷經三拍，都以總價、價高於行情流標收場，直到四拍底價低於市場行情，底價為6,411萬元，相較一拍價格腰斬，吸引4組人馬出手搶拍，最後由黃某以總價6666.9萬元拍下，每坪87.1萬元，較市價打9折，也創該社區最低單價成交紀錄。 位於新店區寶橋路85巷的寶徠花園16樓戶，今日再戰二拍，底價為4428萬，換算每坪44.7萬元，僅一人投標，最終姜某以4580.9萬元購得，換算每坪約49.8萬元，對比去年周邊20樓戶以每坪59.28萬元售出，本筆物等同7折成交。
鑫創資產總經理黃瑋諭表示，石潭藏美和寶徠花園的成交價格，均略低市場行情，且加價幅度不大，所以標脫並不意外，但「寶徠的價格雖然較周邊行情低，但資本雄厚的買家而言，差不多價格有更好的地點能挑選」，一錘定音的結果並不意外；至於石潭藏美的價格除了低於周邊行情，當地生活圈也容易吸引鍾愛透天住宅的買家入主，因此成交符合預期。
實價資訊揭露「西華富邦」在今年2月親友交易17樓戶，總價僅8630萬，單價為157.84萬，總坪數是65.58坪，謄本資料顯示買方為劉姓自然人，經查該戶即為2016年由虹光國際開發買下，而劉姓自然人推測為迪化街起家，印尼紡織大王家和紡織宋良浩孫子宋大江的妻子劉珈妤，房市專家指出，此次交易為拆半價值，不論是面積、總價都是當初1/2，價值不減。 另一值得注意的是，17樓戶另有一近期交易紀錄，對比實價揭露應為2018年底交易，總價為2.72億，單價是179.6萬，由於賣方在資料上看來為蔡姓保留戶，推測為富邦蔡家，買家則為林姓自然人，過去傳言蔡家保留戶有4戶，不過在屢傳出的交易資訊來看，恐怕不止4戶。
台灣房屋智庫經理陳炳辰指出，西華富邦的「品」字型建築，要在南面兩個口、樓高16樓以上才能欣賞基隆河景觀，而此次親友交易戶推測應不具備，價格本就稍低，而同層另一戶具景觀單價來到179.6萬，價差超過1成，也可看出該社區有無景觀價格差異。 該社區近年高樓層身價落在單坪190~200萬，低樓層則會落至140-150萬，先前揭露頂樓戶為264萬，陳炳辰說，相較過去輝煌紀錄落漆，比起許多低樓層價格低，應出於社區戶數相當多，行情難以單一，有無景觀、高低樓層都有價差，且因為信義計劃區、大安森林公園超豪宅興起，大直水岸豪宅話題相較為弱，雖然不乏惜售因素，買方不願高價購置的有行無市狀態仍是很大的關鍵。
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