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歐亞不動產估價師聯合事務所
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台北市「文山靜苑」5樓老公寓，過去都更整合不成，近年改採增設電梯更新，工程費490萬，由市府核准補助200萬，近期完工，老住戶們再也不用辛苦爬樓梯。增建電梯不失為老屋更新的方法，但專家分析，增設電梯需增加管理維護費用，取決於住戶年紀與意願，要成功有一定難度。 文山靜苑位於北市文山區木柵路一段靜巷內，屋齡30餘年，共5樓5戶，鄰近考試院、世新管理學院、文山親子館，附近多為屋齡30餘年的老公寓、老透天，據實價登錄揭露，附近老公寓房價約單坪40萬。
由於住戶大多年邁，行動不便，對電梯有迫切需求，社區主委指出，雖然過去都更整合失敗，但這次住戶們，一心一意把握這次政府補助，積極申請電梯建築執照，最後終於成功，完成增建電梯，讓老住戶不用視上下樓梯為畏途。 都更處更新工程科長邱培智表示，老屋6樓以下，過去法令未規定須設置電梯，若是房屋結構仍佳，只缺乏電梯等機能，就可增加增設電梯補助，若有外觀磁磚掉落，也能申請老屋拉皮，即能改善房屋環境，老屋更新不一定要拆除重建，增建電梯、老屋拉皮也是一種方法。
危老重建需要至住戶百分百同意，電梯增建條件較低，僅需建物土地所有權人，或是持分比例超過一半即可，邱培智說，若沒百分百同意，由社區管委會開區權會，決議向市府申請補助，並向建管處申請電梯增建執照，即可獲得最多220萬元、總工程經費50%的補助。 中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出，公寓增建電梯，取決於住戶高齡化人口的比例，若是住戶多為青壯人口，會有一定抗性，除此之外，對1、2樓等低樓層住戶，電梯用途不大，也減少其增建意願，另外，老公寓多不用管理費，但電梯設置後，需要管理保養等費用，或許都更能提升房價還更有誘因，種種考量下，老公寓要增建電梯，並不易成功。
台中舊市區隨著鐵路高架化工程完工，使得東區、南區兩大行政區房市出現翻轉，根據屋比房屋統計，台中市東區、南區從2012年實價登錄上路以來，8年來房價分別漲了63%、70%，漲幅都超過6成，房價都有明顯攀升，目前區內房價都已突破2字頭，顯見鐵路高架化的帶動效果確實相當驚人。 2012年時，東區5年以上的中古屋平均價格約為每坪12.4萬元，而到了2019年時，平均價格已攀升至每坪20.2萬元，漲幅達63%；南區也不遑多讓，5年以上中古屋平均價格，從2012年時的每坪12.2萬元，上漲至2019年的每坪20.7萬元，8年來漲幅更達70%。
對此，屋比房屋總監陳傑鳴表示，過去台中市東區、南區因鐵道阻隔了與鄰近區域的串連發展，人口也不斷流失，不過，近年鐵路高架化、城市縫合後，市府陸續推動「東區再造」、「台糖湖濱生態園區」、「捷運鐵路雙鐵共構」等開發計畫，使得東區、南區房市成功翻轉。 以台中東區來說，近年秀泰影城百貨、三井百貨及艾美酒店陸續進駐，吸引不少民眾前來購屋、置產，目前中古屋每坪成交均價約為20.2萬，已升至2字頭；至於台中南區在鐵路高架化後，因鐵道的阻隔因素不在，以及捷運通車等利多加持下，房市買氣逐漸升溫，目前中古屋每坪成交價同樣來到2字頭，每坪約20.7萬。
台灣房屋建成旗艦特許加盟店店東郭誌佑指出，其實鐵路高架化之後，價格上影響最大的還是南區學府路周邊，漲幅最多；「因為以前他是東帝士集團的造鎮嘛，戶數多，後來遇上整個沒落，出現很多斷頭戶」，當時的狀況下，法拍價格可能僅3~4萬元，而即便不是法拍，行情價也僅5~6萬元，價錢非常便宜。 不過，受惠於鐵路高架化，又與西區之間互相打通，加上又有國立公共資訊圖書館這樣的新建設，慢慢可以西區的人潮往南區帶，目前新成屋開價每坪約30~35萬元，連帶使南區中古屋開價也上升到20萬元左右。 郭誌佑說道：「如果是在15年前入手東帝士南區的造鎮社區，現在價格大概就漲了4倍，其他地方因為戶數沒有那麼多、不是造鎮、離鐵路較遠，同時也沒有遇上建商倒閉的狀況，所以價格上的落差會比較小。」 陳傑鳴認為，目前不少建商看準東區、南區未來房市發展潛力，推案相當熱絡，部分精華區新屋價甚至已攀上3字頭，待各項建設陸續完工後，區域房市可迎來一波慶祝行情，未來前景相當可期。
武漢肺炎疫情重創全台房市，但區段若屬相對便宜房價區，買氣較不受影響，近期區段鄰近豪宅聚落美術館地區的果貿生活圈，推案出現大爆發，統計華友聯、永信與興富發總計推出約2500戶首購宅，總銷金額粗估約200億。專家分析，果貿比鄰近美術館每坪新屋便宜6萬元，中古屋亦有3~5萬價差，成為首購要住進市區優先置產區塊。 左營區果貿生活圈位於桃子園路與鼓山三路周邊，近期包括興富發、華友聯與永信建設均有大樓造鎮案動工，總戶數約2500戶。當中華友聯於該區取得5300坪土地，將分成3期開發總推案戶數約1200戶，總銷金額107億元；另興富發集團已推出大樓預售案「悅誠」，坪數21~39坪，社區達702戶總銷約30億元。永信建設則於該區擁地約4000坪，將分成2期開發總戶數逾600戶。
華友聯開發副總經理兼發言人吳家德表示，2018年國防部釋出果貿地區土地，當時成交價每坪28~32萬元，但鄰近美術館地區以目前住5用地每坪已來到92~95萬元，公司因土地取得相對便宜因此在果貿推案售價也較具優勢，目前美術館新屋房價每坪很難低於27萬元，而果貿每坪成交介於18~21萬元，換言之2區每坪價差逾6萬元。 華友聯去年於果貿推出1期「i世界」總戶數約499戶，總銷約33億元，目前銷售已達9成，房價也從早期每坪17萬元調整至20萬元，而該區主力房價帶則介於400~900萬元間，比美術館有數百萬元價差。 永慶不動產高雄中華藝校加盟店副理許瑞祥指出，果貿距離美術館生活圈不到1公里，區段生活機能不差，可到果貿社區採買或周邊左營眷村，目前中古屋成交行情每坪較美術館便宜3~5萬元，若選購首購宅2區價差逾百萬元，「然而選購果貿地區必須留意，區段有不少中古大樓屋齡相對老舊，未來3大建商開發完成後，會出現新舊屋街景落差大現象。」
591新建案統計，今年第1季以台中推出90個建案、750億元，全台最多。六都新建案議價率都在一成左右，顯示疫情當前，建商定價切合真實行情，不再亂開高價，以免嚇走少數還願意出門看屋的民眾。 根據591統計，今年第1季全台共推出372個建案，推案量逾3,400億元、總戶數達2.75萬戶。 台中推案最熱，單季達90個，平均每天一個建案進場，總銷近750億元、總戶數近6,000戶，也是六都之冠。
分析原因，主要是今年底捷運綠線將完工，為台中市首條捷運線，建設利多帶動建商在捷運沿線大舉推案。 台南市首季推出77個建案排名第二，因房價六都最低，新大樓均價每坪約23萬，不到台北市四分之一，總銷金額僅380億元。 雙北部分，台北市首季推出23個建案，坪數規畫多元，首購、換屋都有，平均開價仍達每坪100萬元。新北市第一季推案，以新店央北重畫區最熱，全市總銷金額605億，平均開價每坪46萬元。 591另調查預估各地實際成交價，和開價相比，全台新建案平均議價率約11%，只有一成左右殺價空間。591分析，並不是建商態度轉硬，而是受疫情衝擊，看屋人潮下滑，建商一改先前競相開高價，轉為平實開價，以免嚇走現今還願意出門看屋的買方。 591統計網路看屋情況，首季點閱數破2,600萬次，創歷史新高，主因是受疫情影響，買方減少出門，轉而網路看房。
已轉型為控股公司的國揚實業，上周和工信、和桐同步公告將公開標售「大南港案」土地後，國揚實業總經理彭邵齡首度透露未來集團規畫表示，若成功處分大南港土地後，將布局民生相關產業，也會伺機對外策略聯盟，並將加碼漢神百貨持股比例、朝IPO努力，會是集團繼國揚、漢來美食之後第三家IPO的小金雞。 國揚創辦人侯西峰領軍的國揚集團，旗下已有國揚、漢神百貨、漢來飯店、漢來美食、漢神資產五大核心事業，尤其在2016年以165億元脫手高雄「漢來新世界中心」給台壽保之後，現金飽滿，近年一直在物色下一個投資標的；如今若大南港土地再成功處分，現金將滿水位，下一步如何布局，令人矚目。 彭邵齡表示，侯董規畫國揚下一個目標，將布局民生相關產業，與集團五大核心事業願景互相呼應。
國揚已轉型為控股公司，下一步會整合專業經理人內部創業，類似寶佳機構模式，在市場上開枝散葉；另外目前已有神揚建設、上揚國際資產兩家100％持股子公司，分別開發總銷35億元「微笑時代」、北市中正區「新隆國宅海砂屋都更案」兩筆開發案，及「松山路都更案」，近年已陸續貢獻國揚營收和獲利。 彭邵齡指出，國揚也將朝向策略聯盟化，以擴大控股規模，會伺機加碼漢神百貨、漢來飯店、漢來美食的持股；其中，漢神百貨正積極擴大布局，將領軍旗下品牌漢來海港、漢來上海湯包、漢來蔬食等，進駐台中洲際娛樂商城，營業面積會有5萬多坪，現正請照，而漢神百貨正朝IPO方向努力，會是集團繼國揚、漢來美食之後第三家IPO的小金雞。 至於漢來飯店，預計2021年底台肥C2據點將取得使照，2022年開幕營業；漢來美食去年EPS高達7.2元的新高紀錄，預期也將大方配息。 彭邵齡表示，若大南港土地成功標售，國揚將加碼在漢神百貨等集團事業的持股比例，也會伺機對外策略聯盟。 彭邵齡表示，2020年國揚本業將有大爆發，總計有總銷30億元「南方莊園」、70億元「國揚矽谷」、22億元「翡翠森林三期」三大案完工，交屋量達130億元；但營建業在IFRSs新制下，每年業績難免起伏，因此國揚必須積極朝控股公司轉型。
嘉義市西區近期出現1筆總價高達2億800萬元的億級店面，位近仁愛路商圈的垂楊路，共規劃4層樓、屋齡24年，為去年6月成交，不僅創下近三年店面(店舖)交易總價新高，也登上嘉義市實價登錄有史以來的店面(店舖)總價排行榜第三名，全國不動產嘉義興嘉店店長許宇鴻指出，該店面緊鄰仁愛路商圈，目前為台新銀行承租使用，推估投資報酬率約3%，由於使用面積大，成交單、總價屬合理價格範圍。 據內政部實價登錄資訊顯示，該建物84年8月完工，屋齡約24年，共規劃4樓，於108年6月成交，總價為2億800萬元，建物移轉總面積為532.76坪，土地面積共208.72坪，根據全國不動產企研室調查，該棟建物一、二樓目前為《台新銀行嘉義分行》使用，三樓為《台新證券嘉義共銷處》，四樓則為《凱基證券嘉義分行》，是在地重要的金融機構。
據全國不動產企研室統計，分析嘉義市實價登錄有史以來的高價店面(店舖)交易，僅有8筆店面(店舖)價格破億元，第一名總價高達3.2億元，為志嘉建設(5529)於104年買下仁愛路共8樓建物，目前經營為《嘉義亮點旅店》；第二名為知名《噴水雞肉飯忠孝旗艦店》於106年以2.535億交易，該店面已因租約關係撤點；第三名即為此次垂楊路《台新銀行嘉義分行》交易，全棟以2.08億元成交，目前仍為金融機構使用中。
為反應中央銀行降息暨響應政府加碼降息政策，合庫銀行針對房貸及消費性信貸利率全面調降，貸款戶無需申請就會主動調整。 為響應政府政策，合庫銀行在房屋貸款部分除指標利率完全反應中央銀行降息幅度1碼（0.25%）外，另針對自用住宅貸款（首購族）在貸款金額1,000萬元以內部分，於今年4月1日至年9月30日再加碼降息1碼（0.25%)。 消費性信用貸款及汽車貸款部分亦反應中央銀行降息幅度1碼（0.25%），另貸款金額1,000萬元以內部分，於今年4月1日至9月30日再加碼降息2碼(0.5%)，以協助貸款戶度過疫情難關。
2027年的台北天際線，將與現在完全不同，因為淡水河畔、台北車站周邊將出現密集的全新超高樓群． 除了已正式簽約的台北雙子星大樓外，鄰近的台鐵E1與E2兩塊基地上也將出現新的超高層大樓，未來將結合台北車站提供的國內外交通轉運機能，不僅構成台北西城全新天際線，還將帶動西城全面更新與再發展． 在這個大趨勢裡，參考信義計畫區101大樓成為台灣面向國際型企業與擔任國際門戶的發展經驗，台北西城必然複製，甚至還有更多的發展可能性，而受惠最深的區段，就是長線置產的兵家必爭之地． 台北車站特定區除了雙子星大樓，屬於台鐵的編號E1與E2基地上也將出現超高層建築，形成淡水河畔全新的國際高層建築群．
台北車站特定區除了雙子星大樓，屬於台鐵的編號E1與E2基地上也將出現超高層建築，形成淡水河畔全新的國際高層建築群． 雙子星正式簽約 台鐵土地將公開招標 趁著目前各界還沒有搞清楚台北西城在2027年時的真正潛力，以及這一波疫情的干擾，台北西城在2021年並沒有出現價格狂飆情形，非常適合評估與進行卡位． 在擔任西城再發展要角的超高層大樓群實際進度上，台北雙子星已經於2019年12月17日完成開發案的簽約，藍天電腦與宏匯集團正式投入開發，預定在2027年正式營運，總樓地板面積達到16.6萬坪，是台北101大樓的1.5倍． 台北車站特定區內的雙子星大樓基地編號是C1與 D1，就在雙子星基地旁，台鐵擁有E1及E2兩塊基地，也在同年10月30日正式與台北市都更中心簽約，預定在2021年公告招商，設定在2027年完工． 按照官方的訊息，受到台鐵沒有足夠專業人力辦理E1及E2兩塊基地的都更與招商作業，決定委託這方面經驗豐富的台北都更中心協助辦理．截至2020年第一季還未見到最新的基地與建築規劃方案，先參考2017年第一季時的官方會議資料，顯示E1及E2兩塊基地將以裙樓連通多棟超高層大樓，樓高在37至40樓不等，總樓地板面積約20萬平方米．
如果一切順利，2017年的台北特定區範圍內超高層大樓群將全部完工，台北雙子星更將完成招商與正式營運，這片結合最新高樓群與台北車站交通機能的特定區，整體威力就會顯現，台北西城作為台北都會區連結世界的國際門戶地位也將確立． 結合跨國機能的機場捷運，與台北車站提供的強大島內軌道路網，讓台北西城高樓群先天具備交通領域優勢． 結合跨國機能的機場捷運，與台北車站提供的強大島內軌道路網，讓台北西城高樓群先天具備交通領域優勢． 延平北路門牌 價值大翻身 至於那些區段可能受惠，若單就台北雙子星與台鐵E1及E2兩塊基地的超高層大樓群帶動的人潮來分析，延平北路因為剛好就在雙子星與E1及E2兩塊基地之間，直接成為直接吸納這些人潮的超級骨幹． 至於延平南路的部分，可能會受到北門廣場的阻隔，又加上博愛特區的相關管制，受惠程度可能遠不如延平北路． 目前延平北路一段街廓更新進度已非常明顯，特別是台北西城的在地家族跨足開發領域之後，在地人脈成為溝通最佳基礎，街廓更新速度極快． 最指標的新街廓風貌出現在延平北路一段，介於長安西路與南京西路之間的街廓兩側，幾乎已全面完成建築更新與大規模重建．
當地仲介業者指出，如果過去兩、三年間沒有經過延平北路一段的民眾，現在若走在長安西路與南京西路之間的延平北路上，應該會完全認不出來自己身在哪裡甚至驚呼這裡是不是台北市東區某一條新開闢的馬路？因為街道兩側建築幾乎全部都是新建築，只有極少數值得保留的舊建築被妥善保存下來，成為這一段延平北路的重要特色． 看好延平北路門牌價值翻身契機的人，手腳要快了．目前正在興建中的建築案「常殷峰澤」，就是延平北路一段介於長安西路與南京西路之間的壓軸建築案． 此案開發商就是台北西城區的在地家族，事業經營有成之後，跨足建築開發領域並專注在台北西城的再開發． 延平北路一段上可以見到多宗由常殷建設投資興建的建築作品，具備地標意味的「常殷峰澤」不僅是這個街廓上最醒目的建築，未來高樓層可以眺望淡水河景觀，也能與台北車站特定區的超高建築群對望，基地位置與建築設計都具備十足優勢． 在這棟建築基座屬於辦公室的部分，常殷建設將遷入作為企業總部，所以對細部規劃與施工品質要求程度非常高，更特別委託新東陽營造負責施工． 凡是熟悉新東陽營造的建築施工品質以及營造費用的房地產界人士，沒有人不清楚找新東陽營造來蓋房子到底要花多少錢，當然完工後的細膩表現與紮實品質，同樣令人覺得這些錢花得非常值得．這部分已有公論，不需贅言． 從常殷建設敢委託新東陽營造負責建築施工，就能看出不惜成本也要把這棟地標建築蓋到最好的決心．
地段優勢與營造口碑帶來的影響，就是建築案大賣．2020年第一季剛過，「常殷峰澤」可售戶已逼近個位數，滿堂紅的倒數計時隨之開始． 西城將再現流金歲月榮景 從台北車站特定區計畫的實際進度，可以清楚預見台北西城新榮景，將在2027年掀開高潮的序幕． 這一波由台北車站特定區高樓群帶動，結合台北車站的強大交通機能，帶來的人潮將是西城再造的關鍵，包含延平北路在內的區段必然受惠，2020年就是趁著疫情擾亂市場，搶進尚未飆漲的台北西城尋找最適合目標進行卡位的最佳時機．
新冠肺炎疫情當嚴峻，政府、民間紛紛祭出減租、優惠策略，但北市松山文創園區多處展演空間租金從去年就調漲逾2倍，今年不但不減租，營運計畫更將部分展演空間調整為商業空間，遭詬病「商辦化」。松山文創園區澄清，場地租金非調漲而是取消部分優惠，未來將視狀況調整營運模式。 松山文創園區慣稱松菸，是台北市市定古蹟，2010年北市府將其轉型為松山文創園區，委託台北市文化基金會營運管理，是近年國內外藝文展覽辦展的熱門場地。 北市議員李建昌指出，松菸過去提供文創相關公司辦理文創活動場地優惠價，以1號倉庫為例，原價10萬5000元場租原可打6折，若活動內容符合台灣原創可打4折，但去年4月起園區取消4折方案，6折優惠也改為7折，變相漲租1萬多到3萬多元。 此外，提供學生和NGO的藝文優惠去年4月先是從2折變成3折，去年8月後也調整折扣，場租從原本的3萬1500元漲為7萬3500元。
不僅如此，文基會今年還刪減多處展演空間，包括把鍋爐房展演空間改為商業咖啡廳、Lab創意實驗室也將轉型為商業空間媒合平台，遭各界質疑不但不減租，還朝「商辦化」營運。 李建昌批評，松菸營運計畫只看到藝術的商業價值，忽視了藝術創作空間的重要性，要求北市文化局、文基會重新修訂營運計畫。 松山文創園區總監陳玉秀表示，場地並非漲價，而是取消部分優惠價格，主要是希望提高策展品質，達到財務自主，目前會先照計畫書進行，未來將視狀況調整營運模式。
張剛綸在接下董事長一職後，已把不動產開發、資產活化視為嘉新企業團內造、多元化發展的重心。張剛綸指出，除活化國內資產，透過都更及變更資產現金流達到資產增值目的。同時也會進軍海外不動產市場，針對日本及歐美等多數商業不動產及社區開發案進行投資。 國內部分，嘉新企業團在全國有22項土地及建物資產，土地總面積約22.5萬坪，建物總面積約17,705坪。張剛綸表示，會配合企業團的目標，整合公司資源，進行內部資產與外部資產的開發與投資。 高雄岡山舊廠 擬規劃工業園區 以台北企業團總部嘉新大樓都更開發案，就是資產活化的一環。但這項「台北世紀城中城」的計畫，卻因都更審查流程、程序的冗長繁瑣，以及地主整合不易，開發進度緩慢。但張剛綸表示，嘉泥仍將此計畫視為長期目標，持續進行。 嘉泥在高雄岡山舊廠有7.35萬坪閒置土地，本已申請土地使用變更，從事商辦租賃，但在台商回流、工業廠辦及工業區土地搶手，嘉泥已改變策略，朝工業園區開發來規劃。 至於國外資產的投資，張剛綸指出，日本沖繩的國際通旅館，以及沖繩豐見城─豐崎飯店的用地取得，都是海外不動產投資開發的一環。
針對歐洲、美國以及日本地區，許多商業不動產、旅館、社區開發案，如果能逢低承接，持有開發、出租或整理後出售，嘉泥認為，相信投資報酬率都非常好。 不過，在進行資產活化及不動產投資的過程中，嘉泥認為，國外的地方主管機關，對投資者較善意，多站在互助合作、繁榮經濟的角度，有彈性的去協助投資者解決問題。反之，台灣主管機關的態度，則是以本位、僵硬的法條，要求投資者配合遵守，協調空間較小。 張剛綸以嘉新投資的沖繩豐崎飯店為例，在用地取得的過程，當地政府無論在標售、相關證照取得、申請流程、投資金額計算等細節上，都持善意溝通，盡量配合的態度，嘉新因此才能在極短的時間完成開發計畫。
嘉泥執行副總王立心指出，當地政府在標售豐崎飯店基地時，是以「購入成本」的觀念在招商，而不是以「市價行情」在賣地。 另外，雙方在商討開發過程中，當地政府也都一直站在共榮共利發展地方的角度，與嘉新協調溝通，不會排斥外來企業的進駐。 反之，嘉新在台灣申請的土地資產都更、都市計畫變更，必須解決的法令限制較多，尤其台灣的公務員都擔心會有利益輸送的問題，因此和日本的經驗與出發點不同，同樣一件事做來就差很多。 張剛綸認為，企業投資，看重的就是時機，政府應以互榮互利、協調的角度，幫助企業掌握投資先機，這樣才能創造雙贏。
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