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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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受到疫情影響，買方轉由線上看屋；據市調機構591新建案最新統計，今年首季新案點閱數破2,600萬次創新高、年增12.6%，顯示自住剛性需求未減；值得注意的是，在疫情影響下，新案開價轉為更加務實，在開價貼近成交價之下，首季全台議價率收斂至一成。 住展雜誌研發長何世昌表示，雖然首季新案點閱數創新高，不過線上點閱率是否轉為實際成交量才是關鍵；觀察首季新建案交易表現，雖然各大案場平均來人掉了二到三成，不過桃園以南、以低總價和低單價為主首購產品買氣穩定，且這類產品開價相對平實，也是讓首購買方出手的重點。
經濟日報提供 經濟日報提供 據數字科技旗下591新建案調查資料顯示，今年第1季新建案點閱數達2,615.79萬次、年增12.6%，創歷史新高；觀察首季推案，全台推案量破3,400億元、約近3萬戶的量體，依舊維持高水位，但開價部分卻可發現建商因疫情關係開始作策略調整，過去「開價嚇死人、成交價笑死人」的情況大幅降低。 今年首季新建案平均議價率約11%，其中以台南9%最低，台北市和台中市的10%次之，桃園則是議價空間最高的區域、達13%；591新建案總編輯李忠哲分析，從新建案開價變化可以看出，新建案開價走平實風，連以往喜歡開高追高的台北市新案，議價率都收斂至10%，凸顯出建商不希望因過高開價嚇走現今還願意出門看屋的「真」買方。 以各區推案表現來看，第1季七大地區新推案呈現「北溫、中火、南平」格局，其中台中首季共釋出約750億元推案量、約近6,000戶的量體，堪稱六都之最；李忠哲指出，台中案量躍升成為六都之冠，主因是今年底即將完工的捷運綠線，為台中市首條捷運線，在建設利多加持之下，墊高建商推案信心。
除了台中市以外，新北市以總推案量605.31億元居六都之亞軍，其次為桃園市的570.48億元以及高雄市的499.87億元，台北市則以案量410.6億元位居第四位；新北市部分，主要推案落在新店央北重劃區，包括大陸、潤泰等知名建商因對自身品牌力有信心，因此不畏疫情勇敢推案，新案也有不錯銷售率。 桃園市首季推案量則集中在龜山、中路等重劃區，連鮮少有素地的藝文特區也有麗寶機構推出總銷百億元的「麗晶花園廣場」；南部房市方面因面對疫情變化相對樂觀，市場相對穩定，第1季台南、高雄推案總戶數均破4,000戶量體，其中台南以北區、安南區推案較多，高雄則是在洛在精華市區小宅及地上權產品。
北市購屋負擔重，總價相較親民的老公寓成為入籍標的，根據房仲業者統計聯徵中心房貸資訊，去年北市貸款購買公寓的筆數逾4700筆，其中逾700筆買家所入手的公寓屋齡比自己還大，占比逾15%。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，台北市存有不少高齡老宅，即便部分老宅屋齡比買家年紀還大，但看中地段、學區等因素之外，最重要的是入手房價門檻沒有新成屋那般高。 根據根據聯徵中心統計資料顯示，去年購屋民眾年齡為20至35歲間，且購買屋齡36年以上的公寓的實際案例，累積一整年至少有718個，購買比自己年齡還高的老公寓產品，且平均核貸成數為74.26%，貸款利率僅約1.68%，平均購買27.5坪的房屋貸款條件不會比較差。
北市市區老公寓貸款條件不會比較差 此外，根據內政部不動產資訊平台的統計資料顯示，台北市在去年四季的平均屋齡已經來到34.61年，都市的住宅屋齡持續緩步增加。不過，去年北市一整年的房貸筆數則近1.5萬筆，其中購買公寓筆數為4715筆，比重逾3成，但這3成買老公寓的民眾中，則有15%入手的老公寓比自己年齡要老。 曾敬德表示，若是購買室內加陽台27.5坪的新房子，公設比30%的條件下，買大樓可能要買到近40坪，且電梯大樓的單價也會高於周邊的公寓，相對之下舊公寓雖然屋齡老舊，但就性價比而言，仍具有一定的吸引力。
雖然房市受疫情干擾，不過房產專家表示，市場轉由自住買方撐盤，只要物件價格合理，市場還是有一定程度買氣，觀察首季成屋市場包括北北桃、高雄等區議價空間縮小，顯示屋主調降開價，讓開價更貼近底價，希望藉此獲誠意買方青睞，加速物件去化。 據住商不動產今年首季六都議價率統計概況，發現除了台中、台南議價率分別增加2.8%、0.7%，其餘北北桃、高雄等四大都會區均出現議價空間縮小情況，其中又以新北市、高雄市萎縮3.4%最多。
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，議價空間縮小推測可能是因為疫情的影響，部分屋主調降開價，讓開價更貼近底價，才會出現議價率縮小，成交價持穩、甚至高於去年表現的狀況。 再對照信義房屋今年首季房屋成交價，不僅台北、高雄房價維持去年同期表現，每坪成交價分別達62.7萬元、17.4萬元，新北市、桃園縣、新竹縣市、台南四大都會區更較去年同期出現0.3~7.5%漲幅，又以台南市的7.5%漲勢最兇，台中則跌不到1%幅度、屬於價格盤整。
高市近年來推案量大幅提升，無論市區指標豪宅，或是戶數動不動就超過500戶精華區小宅，當各式各樣高單價與總價宅推出，受限在地購屋族經濟能力有限，許多建案都會標榜「南屋北賣」銷售思維。《蘋果新聞網》依高市地政局資料統計，歷年北客南下購屋比重僅佔全部交易6~9%，即便去年韓流效應宣傳的沸沸揚揚，其僅增加約0.49%北部購屋南下置產，整體成效不佳。 高市地政局揭露歷年北中南東與離島地區至高雄市購屋比重發現，南部地區包含嘉義、台南、高雄、屏東與澎湖，從2013年起至2019年，每年購屋總量介於2.2~3.4萬戶間，其佔整體購屋比為86.86%~89.64%。
而北客至高雄購屋歷年成交介於6.43~9.02%，成交戶數介於1832~3603戶間。而去年受到韓流效應影響，其北客南下購屋為1832戶，就戶數來說創統計後歷史新低，但若考量整體房屋交易量，佔比約7.15%，較2018年6.66%，微幅增加0.49%。 高雄房屋市場調查協會榮譽理事長蔡紹豪指出，南屋北賣的產品較容易出現兩類，第一類屬於造鎮型精華宅，建案規劃精美公設，並提供完善24小時飯店式管理，打著高租金投報吸引北客青睞，該類住宅多控制總價帶，總價不高但單價略高於市場區域行情，但就北客來說每坪2~3字頭房價不貴，因此吸引部分購屋族青睞，「另類產品屬於高總價豪宅，該類豪宅多屬全國指標建商推出頂級住宅，吸引北部高資產如上市櫃公司富豪置產。」 住商不動產民族大順加盟店經理蔡卓翰指出，中北部購屋族會南下高雄置產，通常會選擇具地標代表性物件置產，如農16、美術館、高鐵商圈、文化中心商圈、亞洲新灣區與愛河風景區沿線，而一般投資型客戶以選購總價500~750萬元2房為主，該類購屋族看重區段高租金報酬，且評估因生活圈具重大建設，物件會具增值潛力。
協助客戶度過新冠肺炎疫情的艱難時刻，壽險業最大房貸承作公司─國泰人壽14日率先宣布，針對六大對象提供半年內、千萬元以下房貸利率減1碼（即0.25個百分點）的措施，最低利率降到1.07％。 國泰人壽房貸紓困的六大適用對象，一是救護醫療人員；二是疫情防治相關人員，如海關、檢疫人員、藥師等；三是確診遭隔離患者；四是因疫情無法回台者；五是自主健康管理者；六是非自願性失業或放無薪假者，到8月底前都能提供申請，但房貸減碼的適用期間就是到今年9月底止。 協助受新冠肺炎疫情影響者，銀行房貸利率除了跟著央行降息，先降1碼，公股銀行再額外提供房貸再降息1碼的紓困措施，民營銀行則是主動對受疫情影響提供必要的協助；國泰人壽是壽險業第一家祭出房貸降息紓困措施。
國壽表示，其房貸客戶約13萬戶，目前其房貸利率區間約是1.32～1.72％，申請減碼後的利率可降到1.07～1.47％；房貸利率減1碼，為期半年，900萬元房貸大約就是省息1.1萬元左右。 目前各大壽險公司的新冠肺炎紓困措施，多是保單借款利息緩繳三至六個月，房貸本息亦是緩繳三至六個月。 據壽險公會統計，22家壽險公司目前只有九家公司還有經營房貸，即國壽、富邦人壽、新光人壽、三商美邦人壽、中華郵政壽險部、台灣人壽、保誠人壽、全球人壽與宏泰人壽，各家利率及加碼幅度各不同。 但如南山人壽、中國人壽、遠雄人壽等主要壽險公司則是已不承作房貸。 壽險業房貸業務到去年底約7千億元，第一大即是國泰人壽，約有3,400多億元，市占率約48.5％左右，其次是富邦人壽亦有1,800多億元，第三大是新光人壽的400多億元，三商美邦人壽、中華郵政壽險部則各有300多億元，壽險因資金成本較高，房貸利率平均會比銀行略高一些，但各公司對其優質客戶亦有提供超低利率房貸，也有比銀行房貸利率低的專案。 這波國壽房貸紓困措施，只提供半年降息1碼，協助房貸客戶度過此次難關，但若愈晚申請的客戶，適用降息期間愈短。
實價揭露，新竹一家電子業者砸2.39億買下竹北「若山NO2若合山」兩間店面，每坪120萬，為竹北億級店面新店王。 「若山NO2若合山」位於竹北市嘉豐南路一段，此一社區以高綠覆率著稱，全社區大小植株近1.2萬棵，有全台最綠社區之稱。由於極具特色，房價也高，實價資料，該社區平均房價一坪46萬，最高成交到一坪55.6萬元，為新竹豪宅最高價。 台灣房屋智庫經理江怡慧表示，「若山NO2若合山」不僅住宅行情高，店面也貴。2017年2月，若合山一間店面以總價1.03億元交易，每坪105.9萬元，為新竹首見億元店面成交單價突破100萬元。 去年9月，該社區兩間店面分別以總價1.28億元與1.11億元成交，單價均為每坪120萬元，再創新高。二年多時間，該社區店面單價漲幅達13%。 台灣房屋竹北文化直營店長陳熒竺表示，「若山NO2若合山」店面周邊多半是銀行業、高檔餐廳、診所、大型連鎖品牌居多，價格因此有撐。江怡慧表示，兩間店面購買時都是空屋未帶租約，顯示買方相當看好竹北人口成長以及高消費能力。
本土連鎖伯朗咖啡館，在黑金全盛的2014年全台擁有60間店面，去年底傳出大幅度通盤整頓營運狀況可能不如預期的店面後，當時全台家數剩44間，時隔4個月，根據官網統計，目前僅剩38間店，而本月過後，台中東海大學店也即將熄燈，屆時店家數又將再減一，業者證實：「營收不如預期，暫時撤守中台灣。」 值得注意的是，伯朗咖啡館東海店是目前全台中唯一一間僅存門市，熄燈消息一出，等於短時間內伯朗咖啡將全面撤出中台灣市場，僅剩北台灣護盤。 伯朗咖啡東海大學店於2013開幕，位在東海大學圖書館內，店內寬敞明亮，放眼望去戶外就是東海大學的美麗校園，在樹蔭與微風助攻下，是不少台中人在東海校園散步後，休憩的第一選擇，但營運7年終不敵環境變遷。 住在附近的李先生表示，每天早上都會在校園散步，當作運動保養，沒想到散步的終點站伯朗咖啡館貼出公告即將歇業，也讓他感到有些不捨，他說伯朗咖啡館的早餐其實很不錯，加上咖啡香與美景，很容易讓人放鬆心情，唯一缺點就是廁所要繞比較遠。
瑞普萊坊市場研究暨顧問總監黃舒衛分析，伯朗咖啡館營運最主要是受到便利商店及平價咖啡崛起的衝擊，目前又備受手搖飲料、外送、新品牌的威脅，尤其受疫情影響，想泡在咖啡廳的人越來越少，營收成長趕不上租金、人工成長速度，等於「開一天賠一天」。 觀察同質性連鎖咖咖啡廳龍頭星巴克，黃舒衛表示星巴克的客單價、品牌忠誠度都高，相較伯朗咖啡館能撐得起固定成本，另外現在的便利商店還有座位區讓消費者可以坐下來聊天，店內還有各式食物可以選擇，當黑金市場依然暢旺，品牌黏著度較低的經濟行消費者悄悄改變消費習慣，也是考驗實體店面的應變能力之時。 伯朗咖啡媒體公關則證實東海大學店熄燈消息，但強調並非受到疫情影響，早在疫情之前該店就列入觀察，公關坦言是因東海大學店的營收達不到預期目標，目前就先終止租約歇業因應；由於對於撤守中台灣，公關表示現階段撤店後，台中暫時零店面，但拓店計畫沒有停歇，仍然有在選點，至於何時在攻入台中市場，目前時間未定，但會秉持伯朗一貫的舒適大空間再與大家見面。
在高雄新堀江商圈營業逾10年的享通愛迪達文橫店上月悄然歇業，業者低調表示，除業績受武漢肺炎疫情影響，大跌5成之外，主因也和「租金有關」，據瞭解，業者談減租不成，房東還想再漲，才忍痛收攤止血，文橫店舊址已高掛招租廣告，22萬元月租金不變，但房仲業者評估，目前景氣差，新堀江退租潮顯現，除非房東降價，「否則很難租出」。 享通愛迪達文橫店位於新興區文橫二路上，為透天三層樓店面，隔著一條馬路就是新堀江商圈，現今已經歇業，掛上大幅醒目招租廣告標榜，「8.2米大面寬、廣招醒目、歡迎各大餐飲、服飾及百貨品牌行業進駐」，在人車稀少的大馬路上更顯淒涼。
新堀江商圈曾是體育用品店的一級戰區，僅管商圈逐漸沒落，但步行3分鐘的距離，就有4家店，市場競爭激烈，已歇業的享通愛迪達文橫店開業十幾年，是享通在新堀江的創始店；去年12月，業者去年在150公尺外另開「享通愛迪達堀江旗艦店」，總坪數129.5坪的三角窗店面，月租34萬元。 享通老闆接受《蘋果新聞網》電訪時說，該店租金22萬，近幾年新堀江逐漸沒落，加上疫情衝擊，「生意掉了4-5成才會撤租」。記者追問撤租是否和房東打算漲租有關，老闆不願多談，委婉表示，「新堀江高租金、空屋率也高，只有運動用品店開的下去。」
但據可靠消息指出，該店租約為階段性漲租、每3年漲1萬，近期要談新約，因疫情衝擊生意，原要商談降租，但房東不願，老店才因此收攤。 記者以租房名義致電招租仲介，對方表示，該店出租1-3樓，月租金22萬；記者調閱謄本，該店總坪數97坪，一樓店面16.4坪，若扣除騎樓8.9坪，換算每坪租金行情約2500元。 住商不動產高雄新堀江加盟店店東柳柏壽分析，在3年前來看，該店租金合乎市場行情，但現在景氣不好，新堀江退租潮顯現，22萬月租較高，「估計降到18萬應有望出租。」不過他也透露，去年就聽到消息，指享通租下前身為「佐丹奴」的三角窗店面後，就打算收掉愛迪達文橫店。 住商不動產高屏澎區資深協理林祺博分析，「愛迪達等品牌業者的付租力長期穩定，租給他們，勝過租金高卻租期短的業者」，近期不少案例都是承租方長期經營得不錯，卻因房東漲租而歇業，「退租後店面空租期很長，租不出去」，變成兩敗俱傷的局面，房東因應局勢在合理範圍適當減租，提高承租方意願。
美妝生活用品連鎖龍頭寶雅近年強攻台北蛋黃區，今年不僅攻進信義區北醫附近，預計5月開出大店，14日更重訊公告承租台北東區忠孝東路三段原國產服飾NET忠孝三店，1～2樓總計約500坪，將規畫寶雅大店，但開店時程還在評估，也是繼去年忠孝明曜店之後的東區第二店。 根據寶雅公告，新承租店面每月租金180萬至212萬不等，承租期達十年。而原承租戶NET忠孝三店則已結束營業，將於4月17日迎來永福樓原址的NET最新形象旗艦大店。 寶雅首季雙通路品牌包括POYA寶雅與寶家POYA HOME合計開至238家店，其中寶雅230店、寶家8店，在新開店挹注下，1～3月累計營收達42.66億、年增12.36％；不過三月受疫情衝擊明顯，僅成長1.81％， 唯在新優惠促銷帶動下，有望在第二季維持成長動能。
目前寶雅、寶家仍持續在北台灣展店，尤其是台北市蛋黃區開店，包括信義區北醫、北投均有寶雅新據點籌備，預計於5月開幕；而新議約的東區二店原訂6月開幕，但因裝潢時程可能延遲，目前開幕時程未定。 寶雅目前在台北忠孝東路有二家店，一是五段永春站店、一是去年開幕的東區明曜店，預計開幕的東區二店，位於忠孝東路與復興南路口黃金三角窗，正對SOGO復興店、隔街SOGO忠孝店。 而無獨有偶，在東區穩占三店的國產服飾龍頭NET，在忠孝東路上既有三家店，目前忠孝三店結束並由寶雅取代，預計4月17日開旗艦大店高達600坪，集結所有男女裝與運動、兒童系列等產品。 NET目前全台超過156家，疫情期間電商與街邊大店相對成長，NET、寶雅積極布局台北東區亦成房地產市場另一指標。
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