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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
為降低中國武漢肺炎疫情對經濟的衝擊，台中市政府財政局宣布即日起至9月30日止，針對承租市有非公用不動產營業使用者，減收租金50%，市府承辦員表示，肺炎疫情日益嚴峻，希望租金減收能幫助承租人，目前已發文通知承租戶，盼助業者紓困。 肺炎疫情影響消費信心，民眾不敢出門消費，重創台中各大商圈，一中、逢甲店面空租情況創下新高，房東不得已都降租10%至20%，共體時艱；為了紓困商圈，台中市政府帶頭降租，凡是例如地上權標租或市有非公用不動產等，減租金50%、降低商戶負擔。
財政局說明，市府已發文通知公用不動產的承租戶，可檢附租金優惠申請書及營登等資料，提出申請，另已繳納減全額租金者，將退還差額，未來也將持續紓困，與民眾一同度過疫期。 群義房屋7期首領加盟店邱裕雄認為，近年實體店面一連受到消費轉變、電商來襲，這波又碰到肺炎疫情，零售業、餐飲業首當衝擊，連鎖品牌也停止展店計畫，最近也碰到有診所承租，卻因要避免疫情而縮手，店面普遍待租時間非常長，多數屋主都會降租來應對市場，尤其大坪數的店面或三角窗，受影響最嚴重。
縣市合併後高雄房市銷售在過去近10年中有了很大改變，那便是市場呈現從過去成屋銷售轉成預售市場，而這股預售朝的出現讓整體房市走向更顯得不確定因素提升。龍悅廣告最新市調統計，目前高雄包含預售與成屋供給戶約3萬3562戶，但有高達2萬9495戶屬預售宅，預售比約87.8%，其預售量仍持續攀高，更弔詭的是在各交易熱區中，目前預售供給都遠大於成屋，為史上首見。 高雄房屋市場調查協會理事長廖致傑指出，縣市合併前高雄新屋販售屬成屋市場，然經歷房市高峰買氣大幅提升，因此建商紛紛規劃預售宅，預售對購屋者來說最大好處是付款輕鬆，可分期支付2成自備款，通常時間會拉長至2年以上，而就建商而言，預售可有效控制風險，能賣就先賣降低未來建案成屋賣壓，若賣不動亦可到成屋重新包裝再銷售，「然成屋銷售時，賣得好或不好可從過戶數據看出端倪，但預售賣得好或不好，無法證實僅能靠打聽詢問個案市場資訊。」
高雄市目前處在新成屋供給過少但預售供給卻是史上最大量氛圍，依龍悅廣告統計目前高市已達149場，其中又以三民區30場、苓雅區26場較多，總預售量體來到逼近3萬戶，當中三民區就有5888戶，苓雅區則有3748戶，另楠梓、左營、鳳山、橋頭均有2000~3000戶，也就是說各區都是預售量遠高過成屋量。 皇苑建設董事長郭敏能指出，過去一年新成屋過戶大概就是6000~8000戶，目前市場上在銷售已是未來好幾年供給量，當中有很多20坪甚至更小極端小宅，也讓整體供應量出現大爆發，然該類小宅等成屋交屋時，購屋族容易發現其實際居住坪數在扣除公設比後，比想像小很多，購屋族不得不謹慎選購。
新北市泰山區近年隨著機捷、輔大醫院等建設到位，十八甲重劃區發展成形，生活交通機能健全，到台北捷運車程僅15分鐘，更能以2字頭買到住屋；未來更有塭仔圳重劃區開發，因量體不小，可望帶動區內房市發展。 新莊地政所在自家YouTube頻道，推出最新介紹泰山生活圈的實價登錄行情，讓有想在當地置產的民眾，瞭解區內行情。 泰山主要分為3個生活圈，包含泰林路二段與明志路一段沿線商圈，也是貫穿泰山主要幹道，沿線有多路公車通行，更有著名的麵線糊、胡椒餅等當地小吃，還有明志書院、泰山巖等著名古蹟，據實登揭露，公寓行情每坪約17~25萬，華廈大樓約20~28萬，新成屋約26~33萬。
泰山另一交易熱點為十八甲重劃區，因開發面積約18甲（約52800餘坪）而得名，區內採棋盤式規劃，現有公有市場、圖書館、運動中心等，公共設施完備，生活機能便利。隨機捷通車，泰山到北市中心車程僅15分鐘，加上台65線快速道路串聯高速公路，交通機能便利，區內行情約25~35萬，與鄰近的新莊副都心重劃區、頭前重劃區相比，價格親民許多。 另一生活圈為明志路三段與新莊中正路交會區域，因多屬工業區，周遭行情略低，約17~27萬。 即將開發的塭仔圳重劃區，主要分為自辦重劃和公辦重劃，目前僅接近新莊區泰林路一段，及中環路一帶的自辦重劃區完成，新成屋行情約30~35萬。
屋比房屋總監陳傑鳴分析，過去泰山缺乏便捷交通機能，又多為工業區，且腹地不大，少有推案，屬新北市房市冷門區，像是北市南港也是腹地不大，仰賴重大建設才帶動起來，因此泰山有了機捷通車、十八甲重劃區加持，確有吸引買盤進駐，發展若要更上一層樓，需跟新莊、五股做連結外，政府還需投入更多建設。 近年新北市府要打造「新泰五共同生活圈」，從新莊率先發展，逐步帶動五泰地區，值得注意的是，新泰交界的塭仔圳重劃區。陳傑鳴指出，該區為房市熱門區塊，建商推量不少，以靠近北市來說，新屋價約35~40萬，相對親民，但發展成熟仍需一段時間，建議民眾優先選靠近舊市區、捷運等區入手，機能較佳；而十八甲重劃區，因機能完整，新屋約25-30萬，價格親民，近年仍有推案，吸引不少首購族進場。
換屋族買起來，新北市中大坪數回溫！觀察新北市近五年50坪以上物件交易量，交易量明顯增加。統計實價登錄資料發現，2015~2017年間新北各區以淡水的交易量最多，不過2018和2019年林口連兩年居冠，2019年中大坪數交易高達1047筆，其次為新莊1015筆，淡水902筆，而新店和中和分居第四、五名。 台灣房屋智庫發言人張旭嵐指出，受限於總價考量，小宅成為近年不敗的熱銷產品，而中大坪數交易量增，反映著換屋族和置產型購屋者也動起來，這類買方靠著起家厝累積了一點換屋本錢，且工作穩定收入增加，不想再屈就舊屋小宅的生活空間，轉向低單價又發展成熟的重劃區。
張旭嵐指出，林口近年吸引了大量的財團投資，除了五星飯店、outlet進駐，機捷通車，機能更趨成熟，今年三井、東森、三立投資240億元打造林口媒體影視區，更提高了林口含金量和能見度。受惠利多建設，光2019年林口全年增加5501人，成為新北人口成長最快速的區域，就業機會可望再帶動林口的買氣。 台灣房屋林口A9加盟店店東周起帆表示，林口不乏百坪以上物件的選擇，近年房價盤整築底後，買氣回穩，加上台商回流賞屋潮，指標型高樓豪宅摩天41和晴空樹等大坪數建案，目前單價行情從30~40萬不等，總價普遍在3000~4000萬左右，吸引小企業主、醫生和台商等高資產族。 張旭嵐分析，新莊副都心重劃區因有合署辦公大樓，和機捷通車議題，新屋單價一度飆上六字頭，而近年價修後買氣回溫，新成屋單價落在42~46萬之間，百坪總價4000~5000萬。 而淡海新市鎮的部分，張旭嵐表示，在淡水行政大樓、運動中心、新市國小進駐，淡海輕軌通車後，生活機能越加完整，中大坪數住宅仍有置產或度假概念宅，如今淡江大橋已發包動工，估計完工後，交通問題獲得解決，可望再帶動一波買氣信心。
今年度受到疫情影響，不少店家關店、歇業，不過最壞時機也是最好時機，甚至罕見出現多筆「億」級店面，令人跌破眼鏡，包含新店捷運七張站旁、新店中興路二段上的「台灣科技總部」1樓、近360坪店面，以高價2.74億元成交；另外新竹竹北豪宅「若山NO2若合山」一樓店面，也出現兩戶店面過戶，成交總價分別為1.28億元、1.11億元。 根據內政部實價查詢最新資料顯示，新店捷運七張站旁、新店中興路二段上的「台灣科技總部」1樓，今年2月以總價2億7465萬成交，創下實價登錄以來新店店面總價最高交易。該建物屋齡22年，樓高共13樓，1樓店面總面積達359.1坪，並含3個坡道平面車位，車位總價達510萬元，拆算車位該店面每坪單價高達82萬元。
而買方則為投資圈的白氏資產管理股份有限公司，該公司成立於2005年，總資本額達1.5億，目前負責人為白蔡梅花，除了白氏資產外，尚有音樂王電子商務、僑銀企業總資本額高達5億元，而該企業前任負責人為白錦松，則是跨足股市界、投資界與金融圈甚至娛樂圈的低調大咖。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，「台灣科技總部」1樓沿線，以租金行情單坪2000元計算，月租至少65萬元以上，租金投報達2.9％，與現在雙北店面投報率均值2.5％，仍算維持平均值之上，推測應是看準報率而下手。 以月租金65萬元計算，粗估35年即能打平2.7億元，租金若每年固定調整，更能在30年內回本倒轉。 而第一太平戴維斯公共關係暨市場研究資深協理丁玟甄則分析，新店「台灣科技總部」周邊店面與住宅的連動率相關度高，分析目前該物件租客為台灣企銀，在經濟未明朗的前提下，租客是銀行，在繳租、租期相較其他行業來的穩固，應是另一個重要原因。 而跨出雙北的破億店面則出現在新竹竹北豪宅「若山NO2若合山」，去年9月罕見出現2戶億級店面，坪數破百坪，分別以總價1.28億、1.11億元成交，換算單價均約120萬元，躍身為竹北店面王。
其買方為天一電子，負責人為建商董事之一，市場推測左手換右手，自家拉抬交易，也不排除為行情定錨。台灣房屋竹北文化直營店店長陳熒竺表示，「若山NO2若合山」店面周邊多半是銀行業、高檔餐廳、診所、大型連鎖品牌居多，該筆交易也成為實價登錄上線以來，竹北億級店面最高單價。 郎美囡觀察近期億元店面交易，多數並未落在著名商圈，且買方選擇商圈大多以周邊居住密度或產業結構為考量，與過去偏好能吸引外地消費者的知名商圈不同，推測可能因這些區域單價較低，周邊還有產業發展或人口移入的空間，另一方面，買賣雙方對著名商圈的店面價格認知有落差，屋主大多惜售，也影響買方置產的選擇區域。 另外丁玟甄表示，在經濟前景不明朗的前提下，店面買氣不算暢旺，尤其在疫情影響下，多數投資方還是以觀望態度居多。不過的確有出現不同買盤，那就是回台避疫、手頭上有現金的民眾，在財富配置上趨向將資金流向不動產，但首先需要評估的就是投報率是否達到3％，另一個則是朝向選擇避險性更高的商辦。 而由於疫情發展還看不到盡頭，企業、個人在資產配置上也傾向保守，建議現階段可選擇精華區地段商辦、華廈或電梯大樓。商辦短期內仍供不應求，租金、價格都是走揚趨勢，抗跌保值性佳，目前也都明顯回穩。
北市大安區金華街近大安森林公園、永康商圈，區內有金華國小、金華國中、中正國中等明星學區，房地產業者向來譽為「燙金門牌」，不過實價揭露，這條街近年不只豪宅賠售，套房也賠，幾已淪為賠售一條街。 房仲業者分析，金華街在房市多頭時，挾地段優勢，新建案要價動輒百萬以上，房市轉空後，快速下跌，遲遲無法回到先前高點，是區域賠售連連主因。 根據實價資料， 金華街近一年共交易10戶，除了一間54年老公寓，轉手賺了200萬，其餘4戶電梯宅轉手，全數賠售。 其中賠最慘的是「九野」，去年5月5樓戶轉手，屋主預售時以1.28億元買進，以約1.1億出售，賠了1,842萬元。 實價資料該社區近三年共有三戶轉手，全部賠售，三戶都賠了1,000萬以上。 位於金華街106巷的一棟華廈，去年兩戶套房轉手，也都賠錢，一間賠67萬，一間賠157萬元。 最新一筆為「大安石翫」4樓戶，屋主2015年12月以1.1億購入，今年1月以1億元成交，整整賠了1,000萬元。單價也從先前每坪115萬滑落至103萬元。
又有房東降價求生，這次是位在台北市公館商圈周邊、位於羅斯福路四段的住商混和大樓「金站商場」，2樓51間商舖整合後，整層求租，總面積248坪，從50萬降到30萬元，招租人坦言，「租金一路降，從8折的42萬元開始，眼見疫情重創商圈人潮驟減，只好打6折求租」，不過商圈人氣不佳，目前只有2組人約看。 金站商場位於大安區羅斯福路四段200號，屋齡22年，為10層樓高的住商混和大樓，一樓為「鼎豐鴛鴦麻辣火鍋」以及「淘帽網」安全帽店，二樓為「金站商場」，共有51間商舖，目前閒置，三到五樓為「百老匯戲院」，六到十樓多為住家或個人商辦，從建物步行至捷運公館站只要7分鐘，交通和生活機能強烈。
招租人張姓男子向《蘋果新聞網》透露，多年前自己買下2樓其中一戶，由於「金站商場」店家都有簽署租戶規約，規約載明商場統一經營管理，不過一直沒人主導，隨著人潮減少、生意每況愈下，之後店家協議將每戶打通，將整層樓並對外招租，租金收益按比例分配，但其中有幾戶反對，整層樓閒置十多年，直到去年12月召開區分所有權人會議，他被推舉處理二樓事宜，才終於完成整合。
他說，整層樓共248坪，去年12月先以月租50萬元上網刊登，當時曾有一組民眾洽談未果，2月中旬打8折、降至42萬元，3月又有一組民眾洽談仍然失敗，一直到本月初，才又以原價6折、降至30萬元。 他向記者透露，約10年前王品集團就想以月租50萬進駐，當時有幾戶店家反對，眾人因此錯失租給王品的機會，如今即使以當年的50萬元祭出折扣價，詢問度依舊不高，「已經讓利很多，希望慢慢賺回當時的行情。」 至於招租條件，每年調漲3萬元租金，承租人每月還要額外支付1.2萬元的大樓管理費，若以承租五年來看，月租將從30萬逐年調漲至33萬、36萬、39萬、42萬元，他強調：「250坪只要30萬到哪找？若非疫情影響，連我都會心動。」 台灣房屋智庫經理陳炳辰指出，公館商圈整體平均的店面價位約在單坪月租金5000至10000元左右，但此店面稍屬外圍，又是二樓，加上坪數大，不利招租因素全部到位，但目前降租至單坪千元確實相當低廉，若仍難吸引如美妝百貨、服飾、餐飲等店面，恐仍出於公館商圈已多有同質性高業者，加上實體店面的零售景氣不振、疫情持續蔓延，也是影響因素，而其不分割店面處理恐也在於難以完整招租，短期內展望還是比較悲觀。
中國武漢肺炎疫情延燒全台，不少民眾寧願待在家也不願出門用餐，嚴重衝擊觀光餐飲業，損失慘重。中部成立超過30年的「台中擔仔麵」，近日華美西街的旗艦店罕見的出租給「家電特賣會」，業者坦言，確實是因疫情影響、嚴重衝擊生意不佳，許多訂桌都已經取消或延至6月，剛好有家人短期才借用場地開特賣會，但不會成為常態。 台中擔仔麵創立1986年，目前有總店及旗艦店，旗艦店位於華美西街二段、近文心路，2月份即因疫情衝擊，開出無薪假第一槍，負責人周文道坦言，現階段出席的客人減少，桌數也跟著減少，且許多婚宴以及企業、機關的春酒又紛紛取消，衝擊確實很大，生意大不如以前。
周文道舉例，以前婚宴可能一辦40、50桌，現在規模都以10桌左右的規模為主，有時候甚至一整天都沒有訂桌，實在很慘，不只人事管銷費用，還有龐大的地租費用，目前幸好地主願意降租減輕負擔，一起共體時艱，但細節不方便透漏。 台灣房屋智庫經理陳炳辰推算，以實價行情來看，以當地「純」土地行情每坪約600元上下，該地達700坪月租金應也要40萬元，但現階段確實許多房東都自願降租，比較常見的減租幅度大約都達10~20%居多。 至於為何近期竟變成特賣會？周文道指出，該地因為是承租使用，目前訂桌狀況不佳，正好家人需要場地舉辦特賣會，才會有短暫出借，算是活化場地，因為效果不錯，最近也有不少其他行業的人來詢問租借場地，不過他強調：「雖然有考慮短暫出租撐過疫情，但以長遠的經營方向，應該是這場特賣結束就沒有了，不會成為常態。」
美國設計師品牌ANNA SUI，風格強烈大膽，引進台灣後吸引一票粉絲，如今卻傳出將結束代理，全面撤離台，包括高雄大立百貨專櫃和林口三井Outlet的專櫃，都將在七、八月撤櫃；代理商向《蘋果新聞網》證實，因「品牌策略」調整做出決定，強調非關疫情，ANNA SUI員工將調往其他代理的品牌專櫃。 位於高雄市大立百貨A館3樓的ANNA SUI服裝櫃近期祭出「1折起」的優惠活動，櫃姊透露因結束代理、全面出清。 大立百貨亦證實，ANNA SUI並非單一櫃點的撤離，而是全台結束代理，這並非最近1、2個月的決定，自去年開始，代理商便已做出撤櫃的考量，並陸續敲定這件事，將商品集中，做最後的出清。
ANNA SUI係由美國華裔設計師ANNA SUI(蕭志美)於1980年創立，1991年在紐約首次公開發表服裝秀，並陸續發表時裝系列，1992年在紐約開設第一家精品店，發展至今，商品拓展至彩妝、護膚、香水、配件等產品，ANNA SUI在台灣的女裝由方亮公司代理、配件則由滿心企業所代理。 ANNA SUI無論在化妝品、配件和服裝，設計風格洋溢著濃濃的復古氣息和強烈大膽風格，其主打款式洋裝的平均價位在2、3萬左右。 記者致電女裝代理商、方亮股份有限公司，該公司品牌副理表示，方亮代理ANNA SUI女裝已長達20多年，強調「撤櫃與疫情無關」，ANNA SUI女裝業績一直不錯，並未虧錢，具體業績如何不便透露，僅強調撤櫃主因是公司品牌策略的調整，之後會將重心放在旗下代理的日本品牌，如：山本耀司、Y′S、plantation、Pallas等等。 據了解，目前ANNA SUI女裝在台灣還有高雄大立百貨專櫃、林口三井outlet專櫃。高雄大立百貨專櫃將營運至8月底，林口三井Outlet專櫃則營運至7月底，撤櫃後代理商會將員工調到其他代理的品牌專櫃。
潤泰創新國際（9945）董事長簡滄圳表示，儘管疫情來襲，但潤泰新今年推案計劃，並沒有改變，規劃推出五筆新案，總銷超過300億元；未來潤泰新耕耘的重點，會聚焦在台北市都更案，加碼台灣的腳步將加快。 展望2020年，簡滄圳表示，隨著這兩年房市買氣回溫，潤泰新手中新案也陸續宣告完銷，今年推出新案腳步也將加快，預計2020年規劃推出已完工的台北市「潤泰敦峰」、新北市新店央北案、板橋江翠A案、以及台北市兩筆都更案犁和段及臥龍街案，總計五筆新案。 簡滄圳表示，其中犁和、臥龍街二筆都更案，目前都已動工，屆時會視市況再決定要不要先預售。
新冠肺炎延燒迄今，簡滄圳表示，今年推案目前還不致因疫情改變，不過疫情延燒讓人心惶惶，但中長期看來，從台灣控制疫情成效、醫療水準和生活品質觀察，倒是愈來愈可以看到台灣的競爭優勢，有助吸引海外客源回來台灣置產。 最近潤泰新也頻頻出手獵地，日前才簽下台北市青田街地標「財團法人台北市天主教耶穌孝女會」的合建案，基地面積310.37坪，未來開發後地主分回比例為65％、建方潤泰建設平均約分配35％。潤泰新表示，將進一步開發為豪宅大樓。
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