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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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儘管3月新屋市場受到疫情干擾，推案量驟減，不過據市調機構最新統計，在1、2月推案爆量下，推升今年首季北台灣預售、新成屋推案量達2,709億元、年增34.1%，創近六年來新高。值得注意的是，因近來建商希望現金早點入袋為安，縮短銷售期下，第2季推案量會更大，預期會突破3,500億元。 住展雜誌研發長何世昌分析，這波疫情持續愈久，對房市破壞力會愈大，目前看起來疫情恐會拖到下半年，愈來愈多建商體認到建案「延推無濟於事」，尤其新案如果建照到手且接待中心也搭好了，箭在弦上不推也不行，如果不現在推，疫情目前看不到終點，又再面臨建案要哪時推的窘境，因此不少建商逐步改弦易轍、加緊腳步推案。
何世昌指出，這波疫情已長達四個月，目前為止並未看到緩和跡象，不少建商改採加緊腳步推案策略，希望縮短建案銷售期，讓現金入袋為安，因此第2季推案量會更大，整體今年上半年案量料將超過6,200億元，較去年同期約5,300億元、年增16.9%。 據住展雜誌最新統計，國內疫情今年1月就爆發了，不過因台灣以往有SARS經驗，因此1、2月建商推案意願仍強，僅前兩個月案量就接近2,000億元，較去年同期爆增逾千億元，3月在國內外疫情擴大下，才讓單月推案量僅剩742.38億元、年減幅約33%。 在1、2月建商推案爆量下，推升北台灣今年首季推案量達2,709億元、年增34.1%，創下2015年以來的近六年同期新高；以區域來看，首季推案量最大的是新北市，案量突破900億元。以增幅來說，台北市、桃園市最高，其中台北市推案大多集中在市中心，桃園市則集中在重劃區。 今年首季推案量最少的縣市為基隆市，案量僅12億元，較去年同期銳減逾八成，年減幅也是各縣市之冠；何世昌分析，基隆推案少的主因是買氣不佳，業者推案意願不高；較令人意外的是新竹地區，新竹今年首季推案量僅197億元，比去年同期減少近二成，顯示建商似乎擔憂疫情對電子產業的衝擊而放緩推案。
新北市新店區民安青年社宅規劃14層住宅大樓，預計今年底動工、2023年完工，提供1~3房型194戶社宅，設有公幼、店鋪等，距離未來輕軌安康站步行不到10分鐘，交通機能佳，專家預估，周圍租金單坪約1000元打8折推算，未來社宅租金約800元。 民安青年社宅基地面積約841坪，位於新店安坑地區的安民街3巷內，鄰近2022年完工的安坑輕軌安康站、國道3號安坑交流道，交通機能佳，附近有安康派出所、及人私立高中等機能，周圍商店小吃林立，生活機能完善。 民安青年社宅正進入基本設計階段，預計最快今年底動工，興建地上14層、地下3層的建物，1樓將規劃150坪公幼、20坪店面，3樓以上設有194戶社宅，包含80戶1房型（8坪）、75戶2房型（12~16坪）、39戶3房型（22~24坪）等。
社宅將結合社福、管理需求，融入綠建築、無障礙、通用設計、智慧社區等理念設計；內部公共空間配置上，各層走道採大面積開窗設計，增加自然採光、通風，而更設有數位電錶，提升電能使用效率，更可達到節能減碳目標。 新北城鄉局企劃建築科科長黃永盛指出，基地原址為台灣日光燈新店廠，由土地所有權人捐贈給市府，屬工業區變更回饋用地。未來市府將以都更分回宅、區段徵收土地、工業區回饋地等多元方式，實踐新北市萬戶青年社會住宅政策。 台灣房屋智庫經理陳炳辰指出，安坑地區在新店區中，房價較親民，租屋市場不乏學生族群，平均租金單價為1~2千元區間，因房價偏低，房租投報率高，以周圍租金8折推算，未來社宅單坪約800元起。 陳炳辰補充，安坑地區屬新店外圍區塊，未來雖有輕軌等重大公共建設，評估後續發展空間較為溫和，社宅以地區性質來看，以小坪數產品最具吸引力，但設立後，不至於對區域房市產生影響。
今年第1季六都買賣移轉棟數較去年同期相增加6.8%，顯示首季買氣持續走升，住商機構根據六都買賣移轉棟數及家戶數，統計第一季各都的家戶購屋比，桃園市家戶購屋比1.17%、台中市1.06%，代表每100戶就有1戶買房子，買氣最強勁。 大家房屋企研室主任郎美囡分析，桃園市及台中市人口正成長，提升區域買氣，且這兩都在重畫區都有大量推案及交通建設等議題，此外，這兩都房價相對便宜，因此第1季家戶購屋比在都1%以上。 今年第1季六都家戶購屋比強弱不同，桃園市及台中市表現最亮眼，桃園市第1季家戶購屋比1.17%，跟去年同期相比年增0.24個百分點，台中市1.06%、年增0.1個百分點。
雙北表現平穩，台北市家戶購屋比0.64%、年增0.09個百分點，新北市0.83%、年增0.02個百分點。南部今年首季走弱，台南市0.75%、年減0.03百分點，高雄市0.72%、年減0.12個百分點。 郎美囡表示，桃園市及台中市有人口紅利加持，各項建設也增加房價回漲想像空間，不僅有剛性自用買盤撐量，投資置產也挹注成交量，如桃園航空城話題增溫強化在地置產意願。 雙北則是受市場信心帶動成交量也走升，但購屋門檻高，反映在家戶購屋比的增幅較小。台南及高雄去年上半年交易熱絡，帶動房價走升，買方轉為觀望，今年缺乏提振市場的議題，區域買氣降低。 住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，疫情籠罩，買方出價積極，賣方拉高議價空間，因此首季交易量不減反增，由於疫情仍在發展，建議有需求買方可持續積極看屋、多方參考，有機會找到理想房子。
新北市自2019年9月1日推動「擴大五股都市計畫發布前試辦計畫」，解決五股垃圾山亂象，清查後，563家業者願意合法化，其餘不願配合的業者預計於5月前陸續完成拆除。新北市長侯友宜日前率隊拆除「鑫順工程行」違章建物，並強調對於毀壞市容、影響公共安全的違法業者沒有妥協空間，要讓市民有一個安居樂業的好環境。 為拔除五股「城市之瘤」污名，整頓五股垃圾山分為四個階段，第一、二階段已將重大汙染及佔用國用地的違建悉數拆除；目前進入第三階段，拆除無意願合法化也不回應通知的業者。侯友宜呼籲，有意願接受輔導的業者，應儘速向新北市府申請合法納管，6月底後仍未申請，將列入第四階段拆除名單。
另外，附近汽車旅館業者「貝多芬」響應新北市府計畫，已自行拆除部份違章建築，預計5月中拆除完87棟建物，侯友宜也前往關心地主對土地的規劃，針對可能發展成休閒農場的土地，也責成農業局輔導地主轉型，共同為五股開闢綠地整理環境，為居民增加休閒空間。 消防局表示，「擴大五股都市計畫發布前試辦計畫」透過變更編定完成產業納管，輔導業者依法申請使用執照。新北市府2019年底已全面清查五股垃圾山802家業者，目前有意願合法化的業者已達563家，剩餘不合法業者將分為四階段執行強制拆除，期望改善五股垃圾山之環境品質，打造讓市民安心、安全、安居的三安城市。
市調統計，北台灣今年Q1推案量達2,700億元，較去年同期大增近700億元、年增幅逾三成。住展雜誌研發長何世昌表示，疫情籠罩，北台灣卻出現推案量、房價齊揚好光景，主要是有SARS經驗，市場免疫力較強，Q1房市仍處於馬照跑、舞照跳氛圍中。 根據住展雜誌調查，國內疫情雖在1月就已經爆發，今年1、2月建商推案意願仍高，光是前兩個月推案量就接近2,000億元，較去年同期暴增逾千億元，3月雖受疫情衝擊年減三成，累計Q1推案量仍達到2,709億元，創下2015年以來、近六年同期新高。 在北台灣Q1推案量最大仍是新北市，達900多億元。增幅較大的是台北市與桃園市，台北市推案大多集中在市中心，桃園市則集中在重劃區。
Q1推案量最少的縣市為基隆市，案量僅12億元，較去年同期銳減逾八成，主要是區域買氣不佳，業者推案意願不高。較令人意外的是新竹地區，新竹今年Q1推案量僅197億元，比去年減少近二成，顯示建商似乎擔憂疫情對電子產業的衝擊而放緩推案。 何世昌指出，目前看起來疫情恐會拖到下半年，越來越多業者體認到建案延推無濟於事，加緊腳步推案、縮短建案銷售期讓獲利入袋為安反而比較有用，預料Q2推案量會更大，有機會突破3,500億元，今年上半年案量料將超過6,200億元。
中南部地區近年建案愈來愈講究綠化，加上台中宜居建築法案通過，新建築紛紛在社區打造上千坪花園或垂直綠化，再搭配水池造景，形成微氣候來調節小環境，房價至少高1成，專家則提醒，交屋時都很漂亮，但許多購屋族根本沒有維養的習慣，造成養護不周、植栽枯死，這點要特別留意。 台中目前最普遍可看見的綠色新大樓，以單元2、3重劃區居多，該區因採低密度規劃，大樓案都必須「拉瘦拉高」，形成大面積的庭園，如新成屋「陸府植森」就保留約800坪做為中庭花園，二期「陸府觀森」同樣保持綠化特點；另一指標案「精銳Garden One」，規劃720度立體綠化森林與社區私人湖泊。 以成交行情觀察，台中強調綠建築的建案，多為知名品牌建商，房子的保值跟市場指名度非常高，房價可高於區域行情1成，如單元2精銳、陸府等綠色品牌建商，成交價每坪最高可達5字頭，最低也要4字頭，為當地房市領頭羊。
住商不動產南屯店協理黃權銘說：「單元2以極高綠覆面積成為豪宅新聚落，房價成本更高，但也受到不少企業主二代及台商青睞。」而且這股綠風潮也吹進成熟的七期豪宅區，豪宅一哥聯聚建設也一改過去新古典建築風格，新案「聯聚瑞安大廈」首度結合高空綠意，顯示綠色奢華已成當今居住主流。 而在垂直綠化最著名的則是公益路「磐鈺雲華」，為了打響「綠色地標」稱號，業者還特地製作「植物手冊」。包含規劃植物可攀附的攀爬網，形成生態跳島、空中花園，交屋後，建商也將代管3年，形塑綠色外型並建立植栽養護SOP。磐鈺建設總經理張立杰說：「要在颱風、地震都多的台灣，把綠色植栽搬到高樓上，這非常困難，中間經歷過許多測試及腦力激盪，光是工程興建就花了5年光陰。」 台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰提醒，新屋落成因為有建商維護，往往是最漂亮的時候，但購屋族也要考量自己的生活興趣及習慣，「看得喜歡、自己不一定喜歡種」，後續怎麼維護、怎麼保養，才更為關鍵，提升房價保值力。
京城建設董事長蔡天贊個人與好友名下的高雄亞洲新灣區精華土地，將在下周公開標售，由於該地是「鑽石核心地」，儘管正處疫情期間，但詢問度很高，大型開發商領標踴躍，若順利脫標，將創下高雄土地成交總價最高紀錄，且預估未來整體開發耗資至少150億元，可望興建超高住宅、商辦或住商混合大樓。 蔡天贊與友人共同持有、位於高雄亞灣特區中華路、新光路口的2,966.92坪「特商三」精華地，委託戴德梁行公開標售，將在4月30日截止投標並開標。由於底價不公開，只對領標者揭露，但據本報取得資訊顯示，總底價約68億～69億元，以土地面積2,966.92坪推估，換算每坪底價約230萬元。
業界表示，如果該筆土地在下周順利標出，將創下高雄土地成交總價最高紀錄！目前高雄市土地單筆交易金額最高紀錄，是興富發集團在2012年8月向蔡天贊個人買進的美術館特區土地，面積2,470.71坪、總價達56.83億元；次高紀錄則是京城建設2013年4月向高雄地政局標得的1,394.82坪美術館區土地，總價約42.71億元。 戴德梁行指出，這塊土地帶有舊建照，到期日是2029年，得標者有充分時間可以規劃想開發的產品，因此，儘管目前處在疫情期間，但此案「詢問度很高，領標也很熱烈」。 戴德梁行表示，該地使用強度超高，可興建樓地板面積將近7萬坪，如果興建成本控制得宜，只要每坪房價25～35萬元便可獲利，遠低於目前的區域行情。 戴德梁行說，目前高雄需求增溫的辦公大樓，也是一個規劃方向，開發商也可比照隔壁的「遠雄The One」，投資飯店和住宅的混合產品，不過飯店另有其它設計和設備的考量，開發金額會高一些；而無論是住宅、飯店或商辦，包括土地價款和建物興建，未來開發商投資總額約150億元，可望為高雄帶來可觀投資及就業機會。
新北市中和區復興段一處14戶老舊磚造公寓、鐵皮屋，近來都更案事業計畫經新北市府核定，未來完成權利變換計畫後，將重建為地上20層住商混合大樓，若是整合順利，估計最快2年動工。專家評估，未來新案開價上看5字頭，都更效益不小。 該都更案基地面積約482.6坪，位於中和區中正路、中興街、板南路所圍街廓，鄰近景安捷運站約500米，附近有金山板南公園、復興公園，以及當地舊有商圈，生活交通機能佳。 不過，該都更案14戶房屋，多為1、2樓老舊公寓、搭建鐵皮屋，全都是違建，經建商整合後，初步達到8成同意，提出的事業計畫近日遭市府核准，將闢建地上20層、地下5層的住商大樓，共有88戶住宅，房型2~4房，坪數約15~35坪，另規劃3戶店鋪。
新北市政府都更處人員指出，原地主19人，經核定同意剩15人，研判地主可能買下土地整合，目前不同意戶僅3人，同意比例達8成，通過都更門檻。而該案在小組審議、公聽會等階段，地主僅對建物抗震、法令、設計上有零星意見，跟過去都更案相比，意見並不多， 規劃團隊邱建築師說明，該案由建商投入主導，目前有3名不同意地主，「不願接受訊息，拒絕與建商談」，因無地上物、僅有土地，因此無代拆問題，但實施者沒有放棄，將繼續與地主溝通協調，後續將進入權利變換計畫階段，讓程序走下去。 實價登錄揭露，景安站周遭5年內，新案每坪成交均價上看5字頭，區域公寓行情約為3~4字頭，屋比房屋總監陳傑鳴評估，若該案興建完成，預計開價將攀升至5字頭，都更效益不小。 陳傑鳴指出，捷運景安站距北市僅一站之隔，又有環狀線共構題材，近期周圍房市買盤熱絡，加上未來興建中的萬大線完工通車，環狀線便利性更加提升，該都更案未來釋出後，只要開價別過高，預估市場性將很不錯，值得購屋者留意。 市府持續推動「捷運蓋到哪、都更做到哪」政策，都市更新處事業科長鄧涵瑛說，因捷運闢建後，沿線土地、房屋價值高，更有誘因吸引民眾進行老屋更新、重建，又都市計畫相關規定，距離捷運近的話，劃定更新單元門檻較低。
新冠肺炎疫情重創旅宿業，台南市大型飯店平日住房率驟降到5成，業者亟思轉型求生，香格里拉台南遠東國際大飯店即日起將客房轉為小型辦公室，提供企業異地辦公場地，吸引不少科技業公司詢問。 新冠肺炎疫情讓旅宿業幾乎停擺，部份旅宿業者因為來客數低迷不振，甚至轉型「防疫旅館」，其他業者也紛紛思考不同經營方向求生。 隨著政府發布11處景點國家級警報、國軍敦睦艦隊確診士兵全台趴趴走，各縣市居家隔離、檢疫的需求人數增多，各企業也讓有接觸疑慮的員工自主健康管理，旅宿業者轉經營異地辦公，頗受企業歡迎。 香格里拉台南遠東國際大飯店相中企業異地辦公的需求，主動清出15坪套房改成小型辦公室，房間擺設符合1.5公尺安全社交距離，可提供企業3人以下異地辦公，另外有37坪的宴會廳改為大型會議室，提供企業10人以下辦公。 業者的異地辦公方案立刻吸引10家科技公司人事部門前來洽詢，香格里拉台南遠東國際大飯表示，企業甚至可租下一整層或者半層樓，每間房間的平均價格會更有優惠，並可使用飯店內的各種設施。
台北市信義區知名豪宅「琢白」又見揭露，位於16樓戶於去年底交易，總價來到3.4億，單價是200萬，守住200萬俱樂部底線，坪數為195.7坪，謄本資料顯示買方為自然人，特別的是，該筆交易無法從調閱謄本得知買分身分，只僅能知曉其在忠孝東區擁一不動產，相當神秘。 位於捷運象山站豪宅區塊的「琢白」，樓高31層，豪宅規劃設計，台灣房屋智庫經理陳炳辰表示，周邊豪宅包括「台北信義」、「寶徠花園」、「冠德遠見」、「慕夏四季」等，惟屬「琢白」以200萬俱樂部之姿稱霸該區，不脫名人齊居、知名度高等因素，其高樓層身價都在單坪220萬以上，低樓層才可能低於200萬，而這次交易中樓層僅以200萬成交，實算是滿低的價位，預售時的3、4樓戶都曾賣到200萬，是否屬個案值得後續觀察。 而信義計劃區部分豪宅仍有景觀上會出現嫌惡設施的疑慮，陳炳辰分析，不過觀察台北市豪宅區塊，信義計劃區近年包括「琢白」、「皇翔御琚」、「冠德信義」、「文心信義」等豪宅都見200萬交易身影，而大安森林公園、大直水岸一帶豪宅的高價成交狀況則屬零星，雖不脫惜售因素，卻更彰顯信義計劃區有行有市的光芒。
4月初一台怪手緩緩開入台中太平吳家戲院——「天外天劇場」，現場拉起封鎖線，工人、地主、文史團隊對峙不下，最後文化部急發出一紙公文「暫列古蹟」，延長續命半年期限，不過事情未落幕，近500坪的劇場依舊寂寥破敗，7年的產權糾紛、粗估近3億元的土地利益，在文化資產的前提下，沒有開發商敢碰，文史團隊、NGO團體、地主及土地掮客，不同時機點介入，角力才正要開始。 台中市東區原天外天劇場建築建於1930年代，位於後車站復興路四段138巷內，距離台中車站不到1公里，是最後一座日治時期的老戲院，也是台灣僅存樓地板面積最大的歐式圓頂老劇場，被譽為「台灣寶塚劇場」。謄本顯示，現址使用分區商一土地，主要土地包括兩筆地號，合計占地約427坪，所有權人超過40位，多數是王姓家族第二代，散居各地、年事已高，少數新地主則是2018年取得，也被外界視為是這波引戰先鋒。 由疑似「土地掮客」的新地主先發起的「4月怪手之戰」，對戰意味濃厚，打算趁著中市府發布不予指定為古蹟、不登錄為歷史建築之際，順勢拆除建物，未料到，文史團隊等二派人馬直接攔胡成功續命。地主之一的陳先生無奈說：「過去超過15次的專家會議、7年的文化審查，市府已經一再駁回文化價值審議，等了這麼久，卻不能修、不能拆，合理嗎？」 雖然外界認為宣示大於實際，不過檯面下的運作，大家各就各位，讓原本單純的文化保存，進一步演變成動輒數億元的利益爭奪，各路人馬對劇場未來各有想法。 擁有主控權的二代王姓地主，其實早在5年前就曾想拋售土地，包含劇場400餘坪土地、連同周邊私有的既成道路共700多坪，開5億元天價要賣。
一名知情建商私下表示，該地未鄰主要道路，行情沒有這麼高，價格太貴了，也對道路用地價值認定不一，所以沒有考慮，但優點在於商業區及危老價值，每坪單價應該5字頭。不過，建商也說：「文資問題太棘手，應該不會有開發商想碰，不如去買附近的『肉地』。」 但近年卻有投資勇者悄悄看上這，近期建物產權轉至新地主來瑪科技名下，過去有豐富土地重劃經驗，從2018年取得不到10坪的土地產權，變曾於一個月劇場闖關審核失敗後，兩度動員工人拆除宣戰。土地開發私下說，這就是俗稱的「土地掮客」或「任務型地主」，專門處理疑難整合之事，讓事情變得更複雜。 記者實地找到新地主陳先生，他不諱言的說自己雖非繼承取得，但堅稱地主都是最大受害者，其他王家第二代地主年紀平均都已經70~80歲，去年一位高齡102歲的王姓阿嬤剛過世，究竟誰還能等這麼久，更無奈嘆道「就算文資團體錢湊得到還不一定買得成，這幾乎可說是霸王硬上弓，外人來決定私產要怎麼使用，大家都不尊重法治程序。」 會這麼說是因為民間團體正進行最後一搏。以年輕人為主的文化復興組合經過多次歷史登錄駁回、不具文化價值，不氣餒再發起「一人一信」，主張政府應出資徵收；而從商業活化角度的中區再生文化協會則宣示以「一人一萬」，打算湊足3萬人、群資3億元搶救，近期就將上線募資，但這幾乎是不可能的任務，都是朝向保留建物角度出發。
中區再生文化協會蘇睿弼坦言說：「錯過了早期時機點，現在產權更複雜棘手，新地主打算先解決建物、再整合產權，盤給開發商，大家心知肚明。」陳先生則說，「不管如何，大多數地主的意見都是不該任意強迫他人財產使用，很多長輩連文化古蹟都不懂，這次延長半年已經是最後期限！」 記者實地前往查看，位於復興路138巷弄中的劇院，主要進出道路有著8間民房，其中一間85歲的許阿伯，年輕時從事水電行業，50多年前以總價12萬元向當時戲院王姓第一代地主買下房屋，他悠悠說：「其實要怎樣住戶沒意見，人家說的價值我也沒什麼感覺，未來要拆要蓋不要影響到周圍住戶就好。」 長期整合老舊產權的蘇睿弼認為，其實大家的目標都是「活化」，但保存建物沒有共識，不過最好的狀況是取得文化登錄資格，再引入財團改建承租經營，既能符合商業效益，也能兼顧地主權益，活化地方。
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