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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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距離危老重建條例10％時程容積獎勵截止日，已不到二星期，全台申請潮呈現「史詩級」爆量湧現、直逼500案。其中富邦集團日前砸下每坪1,205萬元天價，併入台北市「富邦產險大樓」隔壁百坪鄰地，基地一舉擴大至1,023坪，將申請危老重建。市場預期，開發後市值估計達180～200億元，可望是身價最高危老案。 內政部營建署統計，截至2020年3月底止，全台危老案申請743件、已核准487件；其中台北市已核准142案，新北市129案。業者估計，至5月9日危老重建條例的10％時程容積獎勵申請截止日，累計3年全台核准件數可望突破500件，為「史詩級」爆炸量，明顯「超車」都更條例上路20幾年才857案的速度。
寸土寸金的台北市，為全台危老核准案最密集的都會，基地不到100坪的案件有38案，占26.76％，其中基地不到50坪有6案、占4.22％。 由於危老案無最小面積門檻，即使1坪也可以申請，在鄰地整合不易之際，預料在危老政策下，未來奈米級基地、或面寬狹窄的「紙片屋」，將會是天龍國的「特產」之一。 目前台北市已核准的危老案中，最小基地，為中山區遼寧街45巷的26.62坪案，未來重建後將是面寬大約4.3米的5樓建築。至於最大基地為內湖潭美工廠；另外最特殊不動產，更涵蓋老戲院日新戲院、老教會財團法人天主教耶穌孝女會。 若要觀察未來重建後身價最高的危老案，將以「富邦產險大樓」最具指標。
「富邦產險大樓」位於仁愛路、建國南路口，占地916.8坪，所有權人為富邦產險、富邦證券，民國73年完工，使用分區為住3及住3之2，容積率為225％、400％；經921災損後，2016年申請都更改建為地上35樓、地下6層的豪宅商業大樓，3樓以上豪宅約131戶；但由於都更龜速，2019年撤件、改走危老，目前屋齡36年。 最近富邦於2020年4月1日砸下12.9億元，併入鄰地仁愛路三段74號1～3樓和76號1～4樓的107.08坪土地，及237.52坪建物，每坪土地平均取得成本達1,205萬元、創區域天價，如此一來「富邦產險大樓」危老重建基地將一舉擴大為1,023.88坪。 宏大國際資產公司總經理陳益盛表示，目前仁愛路三段「宏盛帝寶」已站穩每坪200萬元行情，依斜對面「富邦產險大樓」併入鄰地後面積有千坪基地估，每坪身價170至200萬元算是合理；若依未來可獲得容積獎勵、移入容積推估，危老重建後身價將上看180至200億元。
政府為了解決年輕族群購屋問題，於桃園龜山區釋出破百公頃素地規劃A7重劃區，近年發展持續加溫，加上建商土地成本取得相對便宜，願意回饋給民眾，推案以2字頭親民開價，幫助青年順利成家。自機場捷運通車後，該區成為北台灣重劃區中成交比例最高的熱門區域。 A7重劃區以捷運機場線體育大學A7站為基地發展，區內各大建設都是進行式，雖然目前尚看不出生活機能，但中華郵政物流園區已開始興建動工，佔地約19.4公頃，斥資220億元打造複合式營運中心，採前店後廠的規劃，前方為商場、旅館類項目，滿足區內民生需求，後方則是物流園區，網購包裹的集散地，另外還規劃辦公大樓、滯洪池、形象公園綠地等，初估可創造6千個工作機會，受惠「宅經濟」發威，「物流倉儲」成當紅主流，勢必將帶動區內發展。
另一大型建設樂善科技園區佔地約22.23公頃的土地，由致茂電子、順達科技與禾陽國際三家公司共同取得，另有華亞科技園區、華亞科技二期等擴建計畫，都可預期將會帶進大量就業人潮，住宅需求基本買盤將陸續湧現。 目前A7重劃區多數主攻首購商品，購買族群以雙北客、林口長庚醫護人員居多，因為公路系統很發達，加上捷運通車，現在中壢以北、中山高沿線的重劃區，以抵達交流道10分鐘的車程內，公園綠地、醫療建設、學區等各項基礎設施皆已到位，開價2字頭房價，除了A7重劃區已找不到。 而區內大批建商進駐推案競爭激烈，有興趣的買方可多方議價，現在正是搶早的時機，以時間換得房價增值空間，更應把握台灣央行睽違多年大動作降息一碼，房貸利率來到史上低點的難得機會，趁早進場做「超前部署」。
桃園龜山A7合宜住宅明年將解除5年限制買賣禁令，從過去法拍轉手紀錄，約有3~7成獲利空間，若以承購平均單價15萬，50坪、總價750萬物件推算，轉手約能獲利200~500萬，由於獲利空間、量體均大，房仲預估，明年起將會有一波轉售潮。 A7合宜住宅位於龜山區文青路、文學路一帶，共有「遠雄文青」、「麗寶快樂家」、「名軒快樂家」及「皇翔歡喜城」等4社區，總戶數約4000餘戶，當時提供本人，或直系親屬名下無房產者抽籤申購，中籤率僅18%。 由於A7合宜宅有所有權登記日起5年，不得出售的禁令，近年來陸續有40餘戶，利用法拍突破5年禁賣令，拍定價單坪約19~26萬，獲利高達3~7成。
中信房屋捷運林口站加盟店店長李文傑分析，A7重劃區近期推案量體大，預售屋早期行情單坪23~24萬，如今市面建案開價達30萬，區域平均單價約27~28萬。A7合宜宅由四大建商闢建，不像過去國宅給人素質不佳的印象，預估轉手將有一定獲利空間，但法拍價僅能作參考，實際價格仍要交由市場定錨。 不少屋主申購A7合宜宅時，抱著投資心態入場，楊姓住戶觀察，入住4年來，社區點燈率僅約7成，若有自住需求，實際入住率將更高，空屯未出租，也未自住，研判就是為投資承購。楊姓住戶說，近期未聽聞鄰居有要轉手的訊息，但他以自住為主，且住得習慣，不會有轉售的念頭。
觀察實價登錄，A7合宜宅2016年上半年開始交屋，預計2021年上半年將屆滿5年，即能解除禁賣令，李文傑預估，明年初A7合宜宅就會陸續私下轉售，等到禁賣令一解除，再進行過戶。 至於公宅、軍宅、國宅有套利空間？住商不動產企研室經理徐佳馨解釋，公宅、軍宅、國宅等有2、5、10年不等的禁賣閉鎖期，因持有時間長，在房市多頭，大多轉手時都能獲利，不過中南部也有公宅賠售的例子，民眾若要入手國宅等，建議選區位、機能性的標的下手。
不畏新冠肺炎疫情打壓，南科成功帶動台南房價，台積電新廠效應更是顯著，科技人南移進駐，府城房地產市場遍地開花欣欣向榮，從東區到北區、永康到安南，透天別墅、首購小宅各行其道，尤其九份子重劃區更是兵家必爭之地，中鋼、義聯都在九份子擁地布局，戰況激烈，房價穩定走高。 資深建商說，台南產業園區發酵，科技產業聚落發展藍圖吸睛，如台積電加大投資力道，位於南科的5奈米廠已進入試產，後續還有3奈米新廠規劃動工。永康物流園區同樣形成相關產業鏈，廠商加碼投資，就代表大量就業機會，人口移入是這波台南房價硬挺的主因。 根據統計，2020年第1季台南房屋交易熱區分布在永康、東區、安南、北區、安平區及南區，其中永康連續五季維持全南市最高。 信義房屋表示，住宅需求就是房市基本面，工作機會多寡更是關鍵，目前南科就像竹科一樣，不僅提供台南人就業，就連外地人也會進駐，提高居住需求，對房市有正面助益。
泰嘉開發總經理呂金發指出，看好台南九份子重劃區熱度，這裡是台南1字頭房價最後灘頭堡，而且愈來愈稀少，義聯集團泛喬建設購地深耕，連中鋼集團中鴻都擁地萬坪蓄勢待發，九份子重劃區是建商以及購屋者兵家必爭之處。 資深建商表示，九份子重劃區經過評比，取得國家級純住宅低碳家園認證，為南部第一，區內地價與房價持續走揚，展現高度活力，吸引台南在地以及高雄建商逐鹿，如泰嘉、皇龍、邰欣、義聯泛喬、鉅曜、長盈建設等持續插旗，讓九份子房地產市場熱鬧滾滾。 呂金發指出，九份子重劃區有鹽水溪及嘉南大圳為伴，地理位置具高度親水性，過鹽水溪即是台南熱鬧的中西區、北區，生活機能便利。目前泰嘉在九份子重劃區有約十筆建築基地，預計興建20棟以上建築，最近更在緊臨學校用地第一排取得建地，對區內發展潛力有十足信心。
資深建商說，受惠南科擴建，台南房地產市場蓬勃，市區1字頭房價快速消失，目前只有九份子重劃區及較偏遠的舉喜重劃區還有1字頭價格，一般咸認依九份子重劃區目前熱銷速度，房價將快速站上2字頭，1子頭房價成為絕響。 呂金發表示，九份子重劃區親水性相當強，由於基地廣闊，未來將比高雄河堤社區更完整，區內五棟住宅蓋起來之後，地形地貌就完全不同了，緊接著將會有大坪數、總價5,000萬元左右的透天別墅出現，高級住宅區的形象更穩固。 台南市政府官員說，為落實節能減碳，行政院決議整合地方政府推動減碳城鎮，於2020年完成北、中、南、東四個低碳生活圈，其中台南市「打造永續低碳社區的九份子高度卓越計畫」獲得南部第一，取得國家級純住宅低碳家園認證，進一步躍進成為「國際級低碳純住宅示範社區」，形塑生態、低碳、健康、舒適、安全等五大國際居住水準，讓台南更宜居。
不少屋主期待老屋更新重建，讓房價翻倍鑲金，「危老」更新因條件較寬鬆，被視為「都更特快車」，成為近年老屋更新最常用的手段，但危老更新重建，是否壓縮原居住面積、以及支應營造成本等，仍要視立地條件、區域房價行情，才能評斷是否有重建價值，專家認為，以小面積的基地來看，房價單坪50萬以上，為危老更新價值的初步評斷門檻。 都更過去推動20餘年，因繁雜程序、曠日廢時，動輒10年以上才有機會完成，甚至有釘子戶問題，才有了《危老條例》誕生。
危老不用像都更達面積1000平方米（約302.5坪）的基地限制，只要住戶百分百同意，可獲最高40%容積獎勵，若整合順利，約半年可走完相關程序，總計2年內完成整建，成為近年老屋重建最常見的手段。 危老開發業者「佳彬開發」總經理許鑅波指出，危老因基地面積較小，大型建商多不感興趣，若是建商有利可圖的案子，地主與之合建，雖不用出資，卻要被分潤至少一半面積，除非地段精華，老屋改建後的價值，扣除成本、建商分潤，地主能拿回的房屋價值比原有多，才有意願與建商合建。 不少地主考量建商分潤，壓縮原有居住空間、價值，近來危老趨向自建模式，地主紛紛找上建經公司、營造團隊，協助規劃設計、融資、蓋屋等，地主再將多分回的戶數銷售，所得償還融資等相關成本。
什麼房屋才有更新價值？許鑅波指出，因危老面積多不大，若以自建來說，扣除相關成本精算，在不大幅削減原有居住面積下，房價單價達50萬，才多有更新價值，北市各區多沒問題，新北市則要像板橋、新店，或是捷運周圍區域，才有機會進行更新，最後仍要視立地條件評估。 許鑅波舉例，像是團隊協助的北市和平西路案，低矮平房經危老更新後，將蓋14樓高的電梯大廈，地主可用土地1坪換7坪建坪，房價單坪更從60萬飆破百萬，讓老屋成功鍍金。 各縣市政府建管或城鄉單位，設有相關窗口，提供民眾洽詢危老更新相關問題，有些縣市甚至培訓相關從業人員成危老推動師，設工作站為民眾釋疑。地主危老合建，也可找信譽建商評估；若要自建，則可詢問品牌建經公司，或是建築師等相關團隊等。
相中中台灣企業辦公需求的潛力，多家金控壽險紛紛超前部署！「錢進」台中市七期重劃區開發商辦大樓，如今商辦商圈的聚落成形；據高力國際27日公布最新調查指出，近幾年台中商辦售價漲已逾15％，租金也大漲逾25％。 高力國際調研部董事梁儀盈27日表示，多家金控、壽險等業者早在多年前便看到台中七期辦公市場的潛在需求，早早前進台中設點，而且部分更是直接買地購樓。 高力國際資本市場部執行董事黃正忠表示，台中七期向為中台灣最重要的金融保險業重鎮，目前富邦金控、新光金控、中信金控、三商美邦等指標金控、壽險業者都在台中七期設有中台灣企業總部，甚至四大會計事務所，繼勤業眾信去年進駐中信金控臺中金融大樓後，累積有三大已經駐足在七期，僅有安永的辦公室還位於台灣大道辦公商圈上。
梁儀盈表示，台中市七期商圈內辦公大樓的進駐率由2018年第二季的54%，成長至2019年第四季的83%，一年半內增加近30%，可見需求強勁。 支撐此波進駐熱潮的產業類別除了金融及專業服務外，很大部分是來自於資訊業，包括網際網路產業、軟體服務業如資訊安全、APP開發、程式設計開發等業務，均是七期商圈最主要的辦公室租客。 梁儀盈指出，台中七期商圈發展日趨成熟，產業聚集效應越來越明顯，已成為台中市新設立公司的選點以及企業搬遷的首選，也促使在地建商紛紛投入商辦大樓開發，近幾年新推辦公室建案不但逐年增量，銷售也展現不錯佳績，包括興富發集團鼎盛BHW、CBD時代廣場、NTC國家商貿中心等辦公室建案，都在推案短時間內銷售進度超前。
至於，只租不售的辦公室也同樣受到歡迎，包括豐邑集團市政核心大樓、中信金控旗下臺中金融大樓等頂級商辦，進駐率提升，租金也持續攀新高。 高力國際黃正忠分析近幾年台中市商辦買賣價與租金的走勢，前幾年台中市商辦均價每坪落在25至30萬元，近2年則推升至每坪30至35萬元，漲幅超過15%。 至於，過往最令人委屈是台中商辦租金每月每坪不到1千元、約700至900元，而近年新建商辦大樓已一舉突破千元大關，租金漲幅逾25%。
壽險看好投報率，近三年大買素地。根據第一太平戴維斯統計，台灣壽險業者近三年在不動產投資方面，買進「素地」的金額與投資比重，均有攀升趨勢。 2016、2017年壽險業者買素地的金額比重，未超過全年不動產投資額的四成，2018年起，比重已逾七成，2019年雖比重略減到66%，但今年南山人壽以312.76億元搶下世貿三館原址用地，更是典型純素地自行開發的案例。 商仲業者分析，由於台北市土地缺乏，壽險業者開始傾向購置土地，轉為自行開發的角色，因透過集團式的管理與規劃，可能創造更高的租金收益。
根據第一太平統計資料發現，近五年壽險業購置不動產的方向調整，2016年壽險合計購置不動產金額達389億元，包括買下廠辦、零售百貨及飯店等，素地占比僅39%，2017年則因房市落底影響，商用不動產市場欲振乏力，全年主要都是零星的商辦交易累計落在114億元，素地交易占比僅占兩成。 2018年隨著市場盤整後，統計資料顯示壽險全年交易來到254億元，而素地交易占比拉高到76%，2019年全年壽險業共計出手395億元，包括信義行政中心地上權案等，素地交易比例也有66%，今年截至目前壽險出手不動產已超過300億元，主要是世貿三館地上權案順利標脫之故，同樣也是四家同搶素地的案例。
商仲業者表示，2018年南山廣場啟用後，辦公室市場迎來供不應求的熱況，且短期在三到五年內台北市辦公室幾乎無新增供給，對於壽險業者而言，尋求穩定的辦公室收益率，除了出手購置成屋型辦公室，另外則是自行開發。 不過，瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析，近年市場上不動產釋出標的減少，且合乎金管會對於壽險業不動產最低投報率限制的選項不多，也因此壽險業開始對於開發型的土地感興趣，轉向出手土地或地上權的標案。 第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄指出，相對整棟具規模的商辦減少釋出，近年市場上偶有土地或地上權案標案，對於壽險業者而言既能夠取得具規模性的量體，旗下也有營建能力可以投入自行開發，以創造更高的租金收益，短期內壽險出手購置不動產仍會偏向買地興建的可能。
中央銀行明（27）日發布3月全體國銀購屋貸款等消費者貸款餘額統計，市場預料，3月房貸與建築融資續創歷史新高的機率很高。 央行上月發布2月國銀消費者貸款餘額，其中，房貸、建築貸款餘額分別增至7兆4,558億元、2兆1,279億元，雙雙締造歷史新高紀錄，這顯示房市需求與供給面，尚未受到疫情的衝擊。 央行日前發布，五大銀行3月新承做購屋貸款536.86億元，為三個月新高，月增73.36億元；更令市場關注的是，五大銀行新增房貸利率首度跌破1.6%，3月落於1.593%，為歷史新低紀錄，月減0.018個百分點。 央行經研處副處長吳懿娟指出，3月購屋貸款增加，主要是自住戶的購屋需求、部分地區有新建案完工交屋，以及六都買賣移轉棟數增加所致。
在房貸利率部分，很多銀行積極承作優質客戶，給予較優惠的房貸利率，加上建案完工後，整批分戶貸款的利率較為優惠，以及央行3月中下旬降息1碼，眾多因素，促使3月房貸利率跌破1.6%大關、落於1.593%，為歷史最低水準。 截至第1季底，房市各項數據均顯示，新冠肺炎疫情暫時未對房市景氣造成明顯衝擊，對此，吳懿娟說，全球疫情變得比較嚴重是在3月下旬後，根據房仲業者的看法，還需要觀察4月的成交量，才能慢慢看出疫情對房市的影響。 央行上月統計顯示，2月國銀房貸餘額月增307億元、至7兆4,558億元，年增率6.45%，為2010年8月來逾九年半新高。
新冠肺炎疫情打亂2020年全球商用不動產投資步調，展望下半年，專業不動產投資顧問公司直指投資亮點及布局策略，將聚焦在收益型不動產，例如：辦公、工業地產，以及土地儲備等三大類。另外疫情也改變消費和工作模式，線上購物、線上辦公及會議需求殷切，在疫情風暴下，一般倉儲及冷鏈倉儲也躍居為明日之星。 高力國際27日指出，受台廠擴大在台產能，帶動產業發展契機，2019年全國土地與商用不動產買氣大爆發，全年成交總額突破4,000億元，創高力國際自2007年統計以來歷史新高。不過，2020年受到突如其來的新冠肺炎衝擊，全球景氣下行風險高，以及持續存在的美中貿易戰後續、地緣政治風險及兩岸關係等議題，都將影響台灣經濟表現，恐打亂房地產投資步調。
除了國際經濟情勢之外，國內變數還包括2019年六都投資動能已創歷史新高，後續擴張力道可能放緩，還有自用及投資型買方多已提早布局，且資產加值持續成長；在無進一步投資利多及疫情干擾下，預期今投資力道恐趨緩。 高力國際資本市場服務部執行董事黃正忠表示，2020年下半年的投資亮點及布局策略，將聚焦在收益型不動產，例如：辦公、工業地產，以及土地儲備等三大類。 高力國際董事總經理劉學龍表示，值得注意的是，此波疫情改變人們的工作及消費行為，減少外出接觸及消費，居家辦公及線上購物帶動使得當前宅經濟當道，則帶動一般倉儲及冷鏈倉儲需求。加上5G時代將要來臨，遠端工作需求增加，資料中心雖在台灣尚未發展成熟，但以中國大陸、香港及新加坡發展的軌跡來看，資料中心也將成為潛在投資機會。
新北市豪宅過去主要座落板橋，新店區近年隨著不少科技業總部進駐，逐漸有豪宅聚落成形，像是五峰重劃區內的「鑫洋百景」，其中26樓戶、坪數為178.4坪，今年1月交易總價達1.06億，創下新店豪宅實價登錄次高紀錄。 板橋過去憑藉優異商業交通機能、新北市中心等優勢，吸引豪宅聚集；近年新店區有宏達電等多家電子業總部進駐，由科技新貴帶動豪宅市場。屋比房屋總監陳傑鳴指出，像是宏達電總部旁、大台北華城、五峰重劃區等，都有建商規劃豪宅產品，新店區整體房市像是過去的內湖科技園區，由科技業帶動，房價表現佳，甚至比台北市文山區還要好。
據實價登錄揭露，位於北新路一段的「鑫洋百景」，坪數為178.4坪，包含建物與3車位，屬於樓中樓的毛胚屋，今年1月交易總價達178.4坪，扣除車位換算單坪68.7萬，雖然單價不算高，總價創社區新高，也締造新店區豪宅實登次高紀錄，僅次於「寶徠花園」頂樓戶的1.09億，調閱謄本資料顯示，「鑫洋百景」頂樓戶，買方為崔姓自然人。 台灣房屋智庫經理陳炳辰表示，該社區高樓層平均單價多在65~70萬，此頂樓戶單價上，不如稍低的樓層，原因來自毛胚屋。而五峰重劃區、捷運七張站生活圈，為新店區高價住宅區，億元住宅多聚於此，而「寶徠花園」、「美麗殿」不僅總價破億，單價分別為80.8萬、72.8萬，即使「鑫洋百景」總價站上次高寶座，頂樓戶則未破7字頭。 陳炳辰說明，該社區緊鄰捷運新店區公所站，生活機能佳，當初建商主打最後一塊大型基地，高樓層也具備景觀視野，當初開價在70~80萬，目前實登價碼則在50~70萬，對照區域高價宅行情多在6字頭，這次「鑫洋百景」頂樓戶交易行情屬合理價位。
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