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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
國產署昨（27）日公告今年首批設定地上權案共15宗標的，將於6月29日開標。其中以國泰營區基地最受矚目，權利金底價約61億元，為市價四成；另外緊鄰「大南港案」超過500多坪的南港玉成段地上權，也可能吸引不少投資人出手。 此案被視為國產署手中最後一張「王牌」，是台北市精華區少見大面積且街廓方整的土地，此次用途轉為商用區，容積率也大幅提高，國產署官員樂觀預期，應可吸引不少業者。 國泰營區案位於松山機場南側，曾在2014年、2015年由國產署辦理公告招標，但當時由於房市較冷，加上土地分區僅能興建住宅等因素，最後以流標收場。國產署今年捲土重來，首批設定地上權案就釋出國泰營區案，希望吸引市場目光。
國產署指出，這次重新公告的國泰營區基地，除了土地使用分區由住宅用地變更為商業區，容積率也從200%提高至400%，基地面積近3,000坪，附近金融、辦公大樓林立，是台北市精華區少見大面積且街廓方整的土地，是世貿三館案後，市場詢問度最高的地上權案。 不過由於國泰營區基地鄰近松山機場，依據民航法有限高60公尺的限制，業界也會將此限制列入考量；另外目前北市商辦多轉向信義區，壽險業者日前也都已多次出手搶地，此案最後會不會「雷聲大、雨點小」，6月底開標時將見分曉。 位於北市南港區玉成段標的，面積約536坪，底價落在5.76億元，每坪權利金約為107萬元。由於該使用分區為第三種商業區，在商辦需求仍舊強勁下，且緊臨「大南港案」，因此備受關注。
自房地合一稅在2016年元旦正式上路後，房市投資族越來越少，逐漸轉換成以剛性需求為主，不過不少人除了在買屋自住外，還是會考量到未來若要換屋或是脫手，會不會有更大增值空間。根據估價網站分析過去7年多的實價登錄資料，整理出這些年來「重複交易」物件之價格變動狀況，發現六都之中，以台南市轉售最賺，平均每次出售都能賺達15.7%。 「重複交易」其實就是指同一物件有2筆以上交易紀錄者，也就是轉手物件之價格變化情形，從估價網站「好時價」彙整之六都數據中，可以看出在台南市為獲利最高的城市，平均每次交易賺 15.7%，而平均持有期間也為最短，僅2.3年；而在獲利與賠售比例上，台中市以高達9成屋主都有獲利的情況下奪冠，反觀房價為全台最高的台北市最慘，有近3成的屋主都賠售出場，平均獲利也僅5.9%，顯示出當前房市「北冷南熱」的氛圍。
好時價產品總監丁肇毅分析，整體房市熱絡的地方，獲利情況相對較佳，尤其是 自房地合一稅上路以來的房價盤整期間，北部區域房市呈現閉鎖狀況，讓想透過不動產累積財富的投資者們吃了悶棍；而房價基期較低、入手門檻也較低的中南部區域，則逐年翻漲，讓多數屋主們在轉售時嚐到甜頭。 清華大學科管院榮譽講座教授指出，一般房屋的交易及持有成本平均約有10%，當中包含仲介費、增值稅、借貸成本等，即便台南市為六都中轉售房屋獲利最高者，但若扣除此持有成本，再除上其持有時間，年報酬率還得打個折扣，「更別提台北賠售遠比想像中的高」，特別是當前又有武漢肺炎疫情的衝擊，建議民眾在配置個人資產時，別輕易就決定「危機入市」，還是多考慮是否為好投資標的再下手。
新冠肺炎疫情影響下，商仲高力國際表示，全球景氣不明、美中貿易戰後續、地緣政治風險及兩岸關係議題等，都將影響台灣經濟表現，由於上半年不動產投資市場已遭疫情打亂，預期今年投資力道將放緩，但下半年的投資亮點及布局策略，應落在收益型不動產如辦公室、工業地產及土地儲備等三選項。 高力國際資本市場服務部執行董事黃正忠認為，上半年房地產受疫情影響，交易量恐停滯，但目前央行調降利率，待疫情穩定後，可望吸引資金進入土地及商用不動產市場，並反應在辦公室、工業地產，以及土地儲備等三大類。 以土地市場來看，高力國際認為，台北市精華地段的世貿三館地上權案以312.76億元順利標脫，台中七期土地也標出83.76億元的亮眼成績，都是貢獻第1季的指標案件。
全台未來有「建設利多」的六都核心土地，都將是投資人眼中出手的選項。 商仲業者指出，土地投資多半看好未來發展性，投資策略上也是中長期的考量，加上利率低，在疫情期間依舊能吸引投資人出手，只是下半年是否延續交易熱況，也要看市場釋出的狀況。 辦公室需求上，黃正忠認為，租金仍會穩定成長，除大台北地區以外，台中市辦公室市場也邁入發展黃金期，尤其是經濟及商業重鎮的七期新市政商圈，不少建商在此大舉買地，打造企業門面升級、軟體科技業、回流台商等需求的頂級商辦。 工業不動產部分，則是自用擴廠需求為主。高力國際董事總經理劉學龍分析，疫情使全球製造業供應鏈重整，廠商投入生產設備自動化的投資，可望為台灣帶來新一波智慧工業不動產契機。 劉學龍建議，瞄準工業地產的投資方，可視產業需求及聚集屬性布局，其中北部仍以產業聚落桃園市與新北市為主。
高雄市政府積極推動綠屋頂政策，並實施立體綠化補助，對象包括都市計畫內領有使用執照之「透天建築物」、「公寓大廈建築物」及「其他建築物」等3種型態，最多可補助建築物屋頂綠化改善工程經費49%，個案最高補助金額上限分別為新臺幣「10萬元」、「80萬元」及「50萬元」。市區一些新成屋大樓案，業者則在頂樓空中花園設置開心農場，讓住戶可享受都市農夫般的種菜樂趣，獲得住戶高度讚賞。 高市府工務局指出，108年綠化補助計畫，完成補助達14案，增加本市綠化面積805平方公尺，截至109月1月底，高雄厝797件共約1.5萬戶，屋頂綠化面積約47萬平方公尺，估計每年將可減少二氧化碳排放量達9400公噸。 108年獲得補助的翁小姐表示，隨著年紀漸長時常憶起過去與長輩一同下田耕作的生活；透過市府工務局的補助計畫，不但重溫兒時回憶，親手種植的蔬果更是安心食材，可為家人烹煮出一道道健康佳餚。
高雄市區不少大樓建案紛紛採取立體綠化設計，同時在建築園冶獎帶動下，包括景觀陽台、中庭綠化造景與頂樓空中花園設計等，讓社區綠意十足且綠覆率提高。2020建築園冶獎高雄優質大樓得獎社區之一的寶家建設永靖街「大謙」新成屋大樓案，業者除了在頂樓規劃空中花園，特別安排開心農場，讓住戶可種植藥草或蔬菜植物，享受都市農夫般的私家田園種植樂趣。 「大謙」專案經理李潤勳說，市政中心商圈的生活機能充裕便利，卻有不少換屋族，期待能在社區享受綠意環境之外，也期盼空間使用機能更豐富，因此特別利用頂樓空間設置開心農場，讓住戶可輕鬆休閒與賞景，這也是爭取換屋客層好感的有利設計模式。
台中一中街北側的「益民一中商圈」，造鎮店面完工10年，經營狀況始終不佳、乏人問津，甚至招來大量娃娃機店，近期管委會打算轉型引進以台版「築地市場」之稱的「富地市場」，出招拯救商圈，不過業者坦言，受疫情影響，因避免人潮過多，將延至6至7月開幕。 台中一中街是最知名的學生在地商圈，消費人潮不亞於逢甲商圈，今年即使受中國武漢肺炎影響經濟消費，周末還是有絡繹不絕人潮；惟一中街北側的益民商圈，2010年造鎮210間套房店面、8棟旗艦店、2棟補習大樓，建商曾誇口：「把一中街複製過來」！豈料落成至今，人潮一年比一年少。 在這經營韓裝的王先生說：「過去管委會舉辦許多活動，想方設法卻帶不起人潮，多年下來都是處於要死不活的狀態，一中街人潮根本無法吸引到這邊來，常常一天營業額不到一千元，後來乾脆收起來。」生意不佳，益民商圈租金效益也不斷下降，1樓店面租金從8年前的5~6萬元，至今只剩2萬元、甚至1萬多元都有，也讓夾娃娃店大肆進駐，今年管委會再找來審計新村團隊進駐，打造「富地市場」，打算再公共空間擺攤，扭轉商圈頹勢。 負責招商的團隊、地表最潮執行長吳宗穎說：「因為一中益民商圈真的沒落太久了，這次向管委會承租800多坪的空間，以開放式的場域，集合因此希望帶進不一樣想法，不只是夜市也是市場，將成為另一個台中文創觀光景點。」
目前該市集初步規劃平日40餐飲攤位、假日市集結合文創手作至100攤，據了解，一格攤位租金計價，月租1至2萬元。吳宗穎表示，上周開始招商，目前已經有50~60組詢問，不乏有網路知名店家及老店都會進駐，原本自己也以為疫情會讓商家縮手，但反應超乎預期。 吳宗穎分析，其實疫情確實有影響經濟，但是對餐飲商家，這是一個低成本低門檻進駐熱門商圈的方式，加上重新打造的新商圈、裝置藝術等，吸引對很多年輕創業家具吸引力，目前暫定6至7月正式開幕。
開發金控預計今年底搬遷至位於台北市敦化北路的新總部大樓，至於位於南京東路五段的舊總部大樓，董事會今天決議，將公開標售全棟建物及其座落土地。 開發金控位於南京東路五段的總部大樓屋齡約35年，地上16層、地下3層，由於地點鄰近捷運南京三民站，周邊機能也頗為成熟，先前外界也評估有都更可能。 開發金控4月中旬舉辦法說會時，便有人關注舊總部大樓的處分問題，當時開發金代理總經理許道義回應，總部大樓為中華開發資本所有，待開發金總部搬遷至新大樓後，原總部大樓不論繼續持有、出租，或是都更處分，年底前會決定，「目前不排除任何可能性」。
開發金表示，預計今年底搬遷至敦化北路的新總部大樓，由於舊總部大樓無使用需求，基於資產活化考量，決定公開標售。 對於開發金最終拍板採公開標售方式，住商不動產企劃研究室經理徐佳馨分析，開發金總部大樓屬於北市次級辦公商圈，離內湖、南港都不遠，地理條件不錯，而且整棟出售是優勢，不論改建或是找物業管理維護都比較容易，「要找買家，應該有機會」。 至於可能買家，徐佳馨認為，對建商而言，這塊基地固然大又方正，但產品定位仍有待規劃，相對於建商的顧慮，壽險業手上滿滿現金，資金壓力又沒那麼大，「比較有機會」。
受惠台商大舉回流和擴廠，帶動中台灣辦公需求，據商仲顧問最新統計，全台最夯辦公商圈聚焦台中七期重劃區，近幾年成交價格已攀升15％，租金也首度站穩1,000元大關、大漲逾25％，多家金控壽險紛紛「錢進」七期開發商辦大樓。 高力國際27日公布調查指出，受惠低利環境、資金寬鬆、台商回流、企業擴編等多重因素，台商重鎮的台中市直接受惠，尤其是七期更是兵家必爭之地。 高力國際資本市場部執行董事黃正忠表示，台中七期向為中台灣最重要的金融保險業重鎮，富邦金控、新光金控、中信金控、三商美邦等金控、壽險業都插旗設立中台灣企業總部；另外，會計事務所「四大天王」中，勤業眾信去年進駐中信金控「台中金融大樓」後，累積已有三大事務所插旗，僅安永辦公室還位於台灣大道。 高力國際調研部董事梁儀盈表示，七期已成為企業新設或搬遷的首選，吸引建商紛紛推出商辦大樓，包括興富發集團「鼎盛BHW」、「CBD時代廣場」、「NTC國家商貿中心」等辦公大樓，短時間內就被掃光。
至於只租不售的辦公大樓也同樣受企業主青睞，包括豐邑集團「市政核心」、中信金控旗下「台中金融大樓」等頂級商辦，進駐率提升、租金也持續攀新高。 黃正忠分析，近幾年七期主要商辦大樓成交行情、租金走勢雙雙開出紅盤。原本每坪成交均價落在25～30萬元，近2年則推升至30～35萬元，漲幅逾15％；至於租金行情，近年新建商辦大樓已突破千元大關，漲幅逾25％；以「豐邑市政都心廣場」、「親家T3」、「鼎盛BHW」、「CBD時代廣場」、「聯聚中雍大廈」等指標案最受企業主青睞，部分頂級大樓每坪月租可達每坪1,100～1,200元。 至於進駐率，則由2018年第二季的54％拉升至2019年第四季的83％，一年半攀升近30％，主要租戶以金融及專業服務、資訊業為大宗。
台灣房屋智庫根據實價登錄統計，去年六都商辦交易件數2207件，年成長37.3%，其中，台北市、桃園與新北三大城市件數皆創5年新高，桃園年增幅高達1倍，爆發力最為強勁。 不過今年受到疫情干擾因素，商仲顧問高力國際認為，上半年商辦投資力道將放緩。 台灣房屋智庫整理近5年六都商辦交易件數，2015年交易總件數為1851件、2016年為1383件、2017年1504件、2018年1608件、2019年為2207件，一舉突破2000件大關，年成長37.3%。 台北市2019年交易件數為670件，為六都商辦交易王，年成長58%；居次者為新北市的513件、年增35.7%；居三者為桃園的407件、年增1倍；位居第四為台中市的338件，年減11.7%，是六都唯一衰退城市；高雄市件數為206件、年增21.2%；台南為73件、年增37.7%。
單就交易件數觀察，台灣房屋表示，台北市670件、新北市513件與桃園407件，均刷下近5年新高；受惠於美中貿易戰開打，轉單回台灣生產、製造，因產線增加台商尋地、尋廠的需求更顯旺盛，帶動2019年商辦市場交易的暢旺。 商辦需求增溫連帶讓價格上漲，實價登錄統計顯示，新北市與桃園市商辦平均單價分別為每坪新台幣33.2萬元、27萬元，年增20.3%、26.8%，至於台北市平均單價為每坪64.7萬元，比2018年略為衰退4.1%。 不過，今年遇到武漢肺炎疫情影響，商仲顧問高力國際認為，全球景氣下行風險高，以及持續存在的美中貿易戰後續、地緣政治風險及兩岸關係等議題，都將影響台灣經濟表現，恐打亂房地產投資步調。 高力國際進一步指出，六都在去年投資動能已達偏高水位，後續擴張力道可能放緩，還有自用及投資型買方多已提早布局，且資產加值持續成長；在無進一步投資利多及疫情干擾下，預期今年上半年在商辦投資力道恐趨緩。
據最新實價登錄資訊，今年1月在市民大道三段，鄰近光華商場、鈕承澤入住知名豪宅「明日博」周邊的1間4層樓公寓產品，以整棟2.28億出售，按謄本資料顯示，該買方最終應會應整合3連棟公寓社區及隔壁的土地，一共203坪，若以此次土地單價396.7萬推估，整合總價應會來到8億，而買方登記為若水環境整合股份有限公司，具建商背景，不脫整合土地後推出建案。 台北市可利用素地少，不少建商都收購老舊建物，看準土地價值推出建案，若土地大而完整，又在市中心地段，單價都相當高，台灣房屋智庫經理陳炳辰舉例，如2018年信義計劃區大型土地單價都達400萬以上，當年大直水岸近300坪土地也賣到單價300萬，而本次交易單價逼近400萬，也為當地數一數二高價，僅有畸零地會來到這價碼。此處雖非一級豪宅區，又有高架橋不利房價發展，但緊鄰百萬單價豪宅，也算市中心地帶，未來推案仍會是高價社區，9字頭至百萬以上都不成問題。 另外，此處緊鄰抽水站是否有噪音或其他居住疑慮，陳炳辰說明，抽水站確實可能在檢查、保養時間會發出聲響，但多在白天上班時間，又或是颱風期間會有較頻繁的運作，加上目前建案隔音設備完善，應不至於影響起居。
美股強，台股今（27）日開盤也順勢大漲，營建股在國揚（2505）扮演領頭羊上攻之際，也開出紅盤。國揚題材不斷，除了今年將邁向完工交屋高峰之外，還有即將在下（5）月公開標售的台北市「大南港土地」，標售案看俏，國揚飆漲停，破前高。 國揚今天股價開高走高，中場即飆破漲停板，強鎖22.55元，漲幅達9.76％，上漲2.05元。成交張數突破8,800張。 國揚2020年本業將有大爆發，總計有總銷30億元「南方莊園」、70億元「國揚矽谷」、22億元「翡翠森林三期」三大案完工，交屋量達130億元；法人預期，下半年將進入完工入帳高峰。
武漢肺炎搞亂全球腳步，英國及澳洲確診病例持續攀升，至今英國確診人數超過13萬人，死亡人數逼近2萬人，倫敦確診及死亡人數佔總數三分之一，首相強生（Boris Johnson）一改佛系態度，3月23日宣布封城後沒幾天也不幸染，還一度住進加護病房，所幸脫險。當地房市更被病毒劃下休止符，當地房仲指出，沒人看屋，交易幾乎是冰封；現在封城還要延到５月７日，對房市更是雪上加霜。 英國面對疫情態度兩極 移民英國多年、定居倫敦的港人George表示，住英國10多年了，從沒聽過封城，早知疫情會變成這樣，之前就回香港。從事金融業的他最怕休市，「倫敦是首都、金融中心，所有都要運作，不可能停擺。」
他又指，交易員無法離開公司作業，必須回辦公室或去BCP site（業務連續性計劃據點）上班。 對於疫情，他是憂心忡忡，對英國人面對武肺態度兩極化感到傻眼，有些同事是「佛系」，有些是「緊張大師」。他指，同事跟朋友去法國旅行後，同行朋友已染疫，同事也出現症狀，他還繼續上班會，「整層同事都嚇死了」；也有疑似染病的同事，說出門跑步就去跑步。英國人不像中國或亞洲，相當服從政府，當地人管你什麼14日居家隔離令，「他們認為自由民主國家，就有人身的自由。」 不過排隊囤積糧食也不是亞洲人的專利，George指，有同事已存了1個月糧食還不夠，一聽到封城，立馬去排隊買足4個月存糧；部份人凌晨頂著寒風，在室外攝氏3、4度的氣溫下，排了一小時的隊，就只為了搶衛生紙，有夠辛苦。 股市大跌後房市恐緊追 雖然當地有不少銀行推出冠狀病毒抗疫紓困方案，免抵押，免本及免利息，為期3個月優惠。雖然如此，當地沒人敢去看屋，零成交，George指出，房價雖未見大跌，但相信股市大跌之後，房市也會跟上腳步，預計第三季後，倫敦房市可能出現大跌。
專營倫敦及曼徹斯特中古屋買賣的英匯英國物業顧問葉桃樂表示，英國疫情急速轉差，讓中古屋交易「冰封」，而這兩個城市的租屋市場，當地留學生就佔了3成，因為不少台灣、港生回國，中東國家都「急CALL」學生回國，讓當地租屋市場大受打擊。他估計，若疫情沒好轉甚至更差，未來一至兩個月，房價將會大跌「整個經濟都會崩盤」。 物資囤購墊高超市股價 另一位股票分析師孫柏文在2017年賣出香港所有房產，移居英國唸書，「看到1月底到武漢封城那時，無症狀者都可以傳染，我早就做好心理準備，這波疫情遲早會來到倫敦，我連冰箱、冰櫃都買多一台裝滿食物，暫時可以頂一個月。」當初還懷疑自己是否有被害妄想症，「但事實證明不是太誇張。」 他說到當地情形，英國人買得太誇張，很多貨品早已斷貨，「即使美國股市大跌，沃爾瑪（股價）都創新高」，記者訪問時，他還大推超市概念股可以炒多轉。他也說這次武肺是2008年翻版，最績優股都呈現賣壓，黃金是最終極避險工具「都被拋售，應該是見底信號。」
他笑稱好比白銀，如果跌破10美元（折合台幣300元），就要全壓一把。 澳洲鎖國觀光業衝擊大 鎖國的澳洲上周五已累計超過6000確診，當地搶購日用品情景處處可見，住在凱恩斯的香港人Sunny到超市Coles，超市貼出告示，衛生紙每人限購一條、洗手液限買兩瓶等；麵粉、糖、泡麵早就搶購一空。 當地人也不會戴口罩，更不會鼓勵戴口罩，他們都認為有病才要戴，防疫意識比較低。 從事水底攝影的他，每次跟船出海拍攝賺生活費，鎖國後，國外旅客進不來，船公司生意差，上船人數太少就會取消，他指自己是「手停口停」，之前是5日工作，日薪約200澳元（約3892台幣），現在一星期只工作2~3天，船公司預計會再撐兩個月，他得再找兼職貼補家用。
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