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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
根據今（29）日最新出爐的2020年第1季國泰全國房地產指數，相較上一季呈現「價漲量縮」，相較去年同季則是「價量俱穩」，總體來說第一季疫情對房市買氣，影響並不大；不過，疫情持續延燒全球，展望未來房市，將是牽動價量變化最大關鍵。。 國泰房地產指數指出，國際經濟金融情勢方面，受到新冠肺炎疫情全球擴散，影響全球供應鏈、股債市場與油價劇烈震盪，各國紛紛調降本年度經濟成長率預測值，並調降利率因應。國內央行也於3 月份理事會通過決議調降政策利率0.25個百分點及推出中小企業融通機制。隨著肺炎疫情擴散，對於國內出口與內需經濟都受到相當程度影響，勢將影響國內消費信心及就業市場。
惟自住需求仍在且房貸利率維持低檔，就第一季觀察疫情對房市買氣影響不大。 長期而言，新冠肺炎疫情後續發展、金融機構不動產授信風險控管情況及全球央行量化寬鬆政策之推動，在各方因素交互影響下之房市發展，將是接下來的觀察重點。 本季房市受新冠肺炎疫情影響，因三月後疫情始擴及全球，對桃園以北市場，較有衝擊，本季供給量縮因有延推個案之情形，剛性需求能否支撐買盤為後續觀察重點。 至於新竹、中南部，則無明顯受其影響。
房仲統計4月業績指出，受疫情影響，房市旺季不旺，與3月相比，六都交易量均減少，台北減5%最少，其餘都在一成以上。 永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，第二季是房市交易旺季，購屋需求出籠，但因買方大多希望撿便宜，屋主則因國內防疫有成，紛從急售轉為惜售，不願調整售價，房市出現「你不降我不買」拉鋸戰，交易量因此反而比先前疫情吃緊時還少。 根據永慶房屋統計4月內部交易量，相較3月全台減少11%。六都均減少，台北小幅減少5%，新北量縮10%，桃園減14%，台中量縮13%，台南與高雄也分別減少14%與16%。
與去年相比，全台交易量較去年同期也減少14%，新竹縣市是唯一正成長的都會區，量增6%，其餘六大都會區均量縮，台北與新北均減少17%，桃園量縮10%，台中減少9%，台南與高雄表現最弱，均量縮22%。 謝志傑分析，受到疫情影響，近二個多月來，無薪假、失業潮新聞頻傳，民眾對於消費與支出都轉趨保守，不過由於購屋需求仍在，第一季房市交易仍有穩定表現。 進入第二季，4月看屋量並沒有減少，只是出來看屋的民眾，普遍抱著撿便宜的心態，出價意願較3月少約一成。反觀屋主，由於房貸利率位處歷史低點，沒有急售壓力，加上國內防疫有成，屋主不願調整售價，雙方價格認知差距難拉近，交易量因此減少。
肺炎疫情肆虐全球之際，台灣房市交易量卻出現逆風飛揚狀態，六都3月份共計5.33萬移轉棟數，不僅比2月份多，與去年同期的4.99萬棟，更增加了6.8％；其中台南房市不僅交易量具備優勢，與前波高點相比，房價漲幅更達7.85％，整體房市仍舊熱絡，房仲全聯會榮譽理事長李同榮便針對此狀態做出「四大見解」做出分析。 李同榮指出，首先台灣過去面對金融海嘯股災、SARS都未出現拋售潮，在降息跟低房貸利率的政策下，市場游資有機會進入房市，房市短期可望回歸「價穩量溫」之局勢。其次，美中貿易戰並未因疫情稍歇，甚至已經從貿易戰變成全球生產秩序重整，回台的閒置資金可望推動房市未來走向「價穩量增」。第三點，是台灣目前工商用地、商辦、廠辦等房市三寶，因應台商回流持續看好，在疫情逐漸趨向穩定後，預期此波地產發展將全面看好，並成為台灣房市30年來最關鍵的一次機會點。
第四點，要看2020年下半年全球經濟回穩後，剛需撐盤之外換屋市場信心恢復後也會進軍市場，盤整後將呈現「價穩量溫」的信心走勢發展。 李同榮更指出「台南房市七最」，包括「房價基期六都最低」、「新大樓交易量最低」、「抗跌性最強」、「房價回升空間最大」、「交易量回升最大」、「最近十年成交量占比在六都最多」，以及「新屋占比六都最高」等，都顯示出台南房市火燙的程度。他舉台南中西區「遠雄頂美」為例，位處台南市中心，也享有「運河星鑽計劃」、「商20市地重劃」等利多，產品又是區內稀有的37～45坪、三面採光、方正格局，搭配遠雄企業團超越業界的「5525保固承諾」，締造推案迄今僅六個月內即進入最後個位數席次的倒數階段。投資置產族趁防疫時期進場，預期將可獲得意料外的價值。
為了讓民眾更瞭解房屋的現況，自5月1日起，內政部宣布，成屋買賣定型化契約及不動產說明書，均應載明建物有無中繼幫浦機械室或水箱及行動電話基地台設施等資訊，使消費者充分掌握這些重要資訊，避免日後滋生交易糾紛。 內政部指出，去年已修正「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」及「不動產說明書應記載及不得記載事項」，規範建商或不動產仲介業，應充分揭露買賣標的樓頂平台有無經區分所有權人或管理委員會決議，同意設置的行動電話基地台設施，及建物中有無中繼幫浦機械室或水箱；若有，應敘明所在樓層，以提供消費者更詳實的房屋現況重要資訊，有助消費者作成正確的交易決定。
內政部表示，新修訂的成屋買賣定型化契約將於5月1日上路，民眾在簽約前，記得詳閱契約內容，若發現建商提供的契約，違反應記載及不得記載事項規定，可要求建商修改契約條款，保障自身權益；同時也可向成屋建案所在地直轄市、縣(市)政府反映，要求建商限期改正，若屆期未改正，可依消費者保護法第56條之1規定，最高處30萬元罰鍰。 內政部提醒，5月1日起不動產仲介業受託銷售成屋物件，應使用新版的不動產說明書向買方提供解說，並呼籲民眾購屋前應停看聽，審慎評估是否符合自身需求及財務能力。 若民眾發現仲介未依修訂後的不動產說明書製作及提供解說，可向仲介經紀業所在地的直轄市、縣（市）政府提出檢舉。民眾如有需要新修正公告版本可至「內政部地政司全球資訊網」查詢使用。
房市短期持有仍有賺頭，今年第1季個人房地合一稅大幅增加，全國房地合一稅收18.63億元，跟去年同期相比增加98%，其中桃園市、台中市年增超過100%，房價最高的首善之都台北市，今年第1季房地合一稅收狂增205%。房仲業者認為，今年第1季轉手獲利出場遭課房地合一稅，多半是2017年房市谷底時買進，除了反應房市揮別落底開始復甦，也顯示短期轉手開始有賺頭。 2016年房地合一稅上路，指的是房屋及土地，以合併後的實價總額，扣除實際取得成本後，按實際獲利課徵所得稅。
根據規定，國人持有不到一年出售，要課45%的最高稅率，持有1~2年課35%；超過2年、未逾10年課20%；持有超過10年則課10%，由於短期轉手獲利課以重稅，因此當年房市交易直接喊凍。 不過房市落底後，近年開始緩步復甦，根據財政部統計資料顯示，年增幅最大為台北市，房地合一稅收共1.86億，年增幅205%。 至於稅收總額最高為台中市，共4.55億、年增幅171%，稅收第二高者為高雄市，共3.34億、年增88%，稅收第三高者是台南市，共2.10億、年增59%，桃園市稅收總額雖未擠進六都前三名，但今年首季共1.54億，年增幅高達161%，為年增幅第三高的都會區，至於新北市首季房地合一稅1.69億，年增幅僅18%，是六都中首季成長最少的都會區。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，由於房地合一是在2016年上路，該稅收翻倍不僅反應市場復甦，更顯示短期換手已漸成市場主流，尤其房市盤整時買方趁勢低價入手，在近期多選擇逢高出脫，是稅收水漲船高的原因。 郎美囡表示，近年全台各都會區皆有投資方著手資產布局，且首購及換屋等剛性自用買盤穩固，在交易量穩定發展的前提下，房地合一稅持續增加，其中台北市近來不乏高總價不動產成交，帶動稅收大幅成長，而台中市人口正成長，以其便利性與捷運綠線話題，也提升區域亮度及置產買盤意願，讓稅收居冠六都，同樣有人口紅利的桃園市今年首季成交量不俗，讓房地合一稅倍數增加。 住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，相較於奢侈稅無論賺賠都得課稅的作法，房地合一有賺才要繳稅的制度，會讓許多發現苗頭不對的屋主會趁早下車，2016年前後的預售在近年陸續交屋，房價穩中帶堅卻難以暴漲，讓許多屋主願意讓利下車，應是稅收增加的另一個重要因素。
根據財政部最新房地合一稅收統計，今年第一季全國達18.6億元，較去年同期大增一倍。六都以台中市單季稅收4.5億最多，稅收成長最大為台北市，較去年同期增加二倍。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，近年不動產市場明顯復甦，房價止跌回穩，不少地區已回到高點。先前在房市盤整時，不少人危機入市低價入手，今年首季雖面臨新冠肺炎衝擊，但市場交易價量穩定，轉手多有獲利，因此稅收大幅增加。 財政部資料顯示，房地合一稅2016年上路後，稅收一路跳增，2017第一季全國稅收僅約2.4億，2018年成長到3億，2019年增加到9.4億，今年首季再翻倍至18.6億。
彰化縣政府29日辦理彰化高鐵特定區區段徵收土地標售，共標脫13筆土地，土地總面積逾5.97公頃，標得總價款17.46億元，標脫率達32％。其中，最受矚目的標的，位於中央氣象局田中氣象站教育園區附近的第二種產業專用區，單筆面積達逾2.68公頃，標出總價逾8.5億元。 此次公告標售包括彰化縣田中鎮高鐵段461地號等42筆土地，雖處於新冠肺炎防疫期間，但彰化高鐵特定區區位良好，價格合理，仍吸引19件投資人進場投標，且部分住宅區土地有多人搶標情形。此次投標件數計有19封，共標脫13筆土地，分別是住宅區12筆及產業專用區1筆，標得總價17.46億元。
由於彰化高鐵特定區區內道路，均已開通，且鄰近溪州花博公園、田尾公路花園，及田中工業區、社頭織襪產業園區，聯外道路四通八達，除原有大社路、斗中路連通田尾鄉、北斗鎮外，東彰快速道路林厝交流道連接田中高鐵站，讓彰化、南投地區來往更方便，吸引了中央氣象局前往闢建田中氣象站教育園區及彰化基督教醫院投資興建。 此外，該特定區的旅館區及住宅區，亦有民眾陸續建築開發，已逐漸帶動區內建設，後市看好，前景可期。彰化縣地政處表示，今年下半年度將繼續辦理本特定區土地公開標售，歡迎地方鄉親、各界企業主踴躍投標入主，帶動地方發展，共創彰化榮景。
防疫期間，不少商場及辦公大樓加裝消毒感應設備，無形中增加成本，位於新北市汐止遠東世界中心的B1美食街，日前就貼出公告，表示「因應新冠肺炎加強消毒及防疫收費通告」，本月起每個櫃位加收500元「防疫費用」，引發攤商抱怨；對此，美食街房東、遠雄集團回應，「遠雄明白防疫期間攤商的辛苦，願意共體時艱，依照櫃位營業額做出租金調整，且降幅絕對超過500元。」 在汐止遠東世界中心B1美食街經營小餐廳的老闆抱怨，「疫情嚴重影響餐飲生意，房東還以增設酒精消毒的名義調漲店租」，並附上公告內容佐證。 對此《蘋果新聞網》求證遠雄集團，發言人楊舜欽解釋，因應防疫需求，在汐止遠東世界中心B1美食街內每日加強地板、按鈕、門把、廁所等消毒作業，也加裝熱顯紅外線監控出入者體溫、以及增加排煙系統、空調送風相等系統保養消毒，另外也增聘保全加強進出門禁管制。
而這些費用總計為60萬元，管委會在討論之後決定為了全民防疫而每月增加500元的管理費，直至疫情結束。 經投訴之後，楊舜欽說明，「管理費與租金不同，不能相提並論。」此次降租並非因為管理費用調升爭議，而是集團全面性降租，包含遠東世界中心55攤商、遠雄U-town50個攤商，以及出租給其他公司行號、營業據點的店面，租金皆會同步調整、檢討。 楊舜欽表示，降租計算方式,可能會使用同期營業額落差去計算，因此各攤位調降幅度不同，另外對於公司行號等降租方式，則要與各公司各別相談後才有辦法計算，降租部分沒有標準，或是精準的計算方式，無法計算降租的總金額。 不過楊舜欽也私下透露，遠雄是房東，當然不希望房客離開；且同時我們也有據點是租客的角色，各行各業多少在營收上都受到疫情影響，也能感同身受租金壓力，但防疫期間共體時艱，降租期限目前則是沒有時間點。
單坪百萬「豪宅」空降基隆？仁愛區劉銘傳路上一棟五層樓公寓，其一樓近期招售，8.21坪開價988萬元，每坪約120萬元，比附近行情每坪15至30萬元高出許多，引發外界好奇基隆房價是否大躍進。房仲業者分析，基隆具備商用價值的一樓店面單坪破百萬元不少，但普遍集中在夜市附近，該物件鄰近連鎖速食店面多少拉抬房價，附近亦有高價住宅、在地飲食商圈，這些因素都會增加屋主的開價信心，單價雖然偏高但能理解。 房仲在臉書社團《基隆 房屋租售 不動產買賣》刊登招售訊息，這棟屋齡36年的公寓位於仁愛區劉銘傳路，招售的是一樓，8.21坪開價988萬元，主打開放式空間且空間寬敞。建物周邊300公尺就有肯德基、小公爵漫步咖啡輕食等餐廳，步行3分鐘能夠抵達郵局，開車到基隆醫院只要10分鐘，生活機能還算便利。
不過觀察實價登入資料，建物附近公寓每坪約15至30萬元，單坪破百萬明顯高於市場行情，例如劉銘傳路11巷18弄就有屋齡43年的四層公寓同樣出售一樓，格局為2房1廳1衛浴，11.94坪開價280萬元，換算每坪23.5萬元，2019年9月已經售出，價格亦是遠低於本筆物件，因此有人質疑總價988萬可能少打小數點，實際應為98.8萬元。 《蘋果新聞網》據此致電房仲，對方告知售價完全遵照業主指示，廣告沒有誤植價格，不過確實引發議論，有民眾甚至打電話質疑價格真偽，「大家都說價格比附近貴很多，甚至懷疑我們少打小數點，不過988萬元千真萬確，屋主可能是想多賺一點，只要想賣我們就會幫忙刊登。」
台灣房屋智庫經理陳炳辰指出，基隆具備商用價值的一樓店面，在熱鬧夜市附近能超越單坪百萬元並不少見，該物件總價不到千萬，而且鄰近連鎖速食店面等高價億元交易地段，附近亦有高價住宅、在地飲食商圈等，這些都會是屋主信心開價因素，因此制定單坪破百萬元的售價，單價雖然偏高但能理解。 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，物件售價明顯高於行情通常有兩種可能，其一是具備店面效應，附加經濟價值才會導致價格攀高，其次是佔據整合戶的關鍵位置，待價而沽才能肆意拉高價格，雖然兩種可能性較為常見，如果屋主原本就保留議價空間，純粹想以詭異價格吸引買家好奇，可能也會刻意制定背離市場的價格，藉此增加話題性與曝光度，不過無從得知該物件是否符合這些動機。
最新實價登錄揭露，豪宅王「One Park Taipei元利信義聯勤」15樓戶，以總價3.37億元成交，經查謄本買家為美國旭日高分子有限公司，再添僑外資買豪宅的案例。房仲業者指出，去年僑外資買房頻頻，包括「西華富邦」頂樓、「和平大苑」、「敦南寓邸」等都出現僑外資身影，但今年是否能延續僑外資買房熱度，仍待觀察。 去年12月，「One Park Taipei元利信義聯勤」15樓，成交在總價為3.37億元，面積約156.22坪，扣除車位單價約245萬元。經查買家為美國旭日高分子有限公司，登記為僑外資，營業項目與不動產租賃相關。
除了「One Park Taipei元利信義聯勤」，2019年有僑外資交易還有豪宅「西華富邦」頂樓戶，以及「和平大苑」、「敦南寓邸」等。台灣房屋智庫經理陳炳辰分析，去年受美中貿易戰影響，不少兩岸三地乃至海外華僑企業家，積極將資產重新配置，將海外經商的資金回台布局。 陳炳辰指出，由於僑外資背景相對神秘，一來能免於曝光，二來以僑外資購入，不論在投資開放比例、實收資本額報備、投資金額許可申辦等規定都較寬鬆，自然是這些身分特殊的買家不錯的選項，2019年豪宅復甦後有不少僑外資身影，但今年是否能延續僑外資買房熱度，仍待觀察。
信義全球資產公司今天表示，武漢肺炎蔓延，對產業影響分化，辦公、廠辦及工業地產影響較小，投資人持續布局；飯店旅館及零售店面，可搭配重建或裝修，轉型規劃長遠發展。 信義全球資產公司經理王維宏表示，商用不動產目前觀察到的現象，首先是新創服務產業租賃需求增加，使得頂級辦公空置率持續降低，帶動租金創新高；其次，疫情重創旅遊及觀光業。 王維宏指出，上述產業租賃空間多集中在B級辦公大樓，部分業者或有降租、搬遷等需求，企業可能為了降低營運成本，考慮移往租金較低的廠辦區設立總部，如內湖、南港，或另尋新北、桃園捷運沿線大樓。 他說，工業地產因疫情影響，將加速台商回台投資，尤其以桃園及中南部等土地單價較低的地區設廠較受青睞。
信義房屋表示，受武漢肺炎疫情影響，國際金融市場經濟及產業受到嚴重衝擊，包括航空業、觀光業、餐飲業等皆受到有史以來最嚴厲的考驗，觀光業因各國陸續宣布封城，今年2月來台觀光旅客數僅剩35.7萬，較去年同期減少62.6%。 另外，受疫情衝擊的運輸產業，過去一週台灣的國際航班數量減少一半，總體旅客量比去年同期減少84%；餐飲、零售業也無一倖免，3月至4月營業額至少衰退3成，許多業者因為吃不消而停業。
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