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歐亞不動產估價師聯合事務所
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危老條例10%時程獎勵將於（下周一）5月11日屆期，為了趕搭「末班車」，今年4月申請案量呈現大爆發。據最新統計，台北市光是4月申請件數就達到119件，新北市4月件數也有51件，雙北案量分別創下各自單月新高紀錄。 官員表示，接下來雖然時程獎勵逐年降低，但規模獎勵也即將登場，仍有機會為基地爭取最佳容獎。 危老熱度持續，自危老條例上路以來，從2018年平均每月申請件數僅11案，持續成長到2019年平均每月36案，一直到今年前三月平均約81案，呈現倍數成長。 由於危老條例中的10%時程獎勵，到今年5月11日就要屆期，不少建商、地主趕在這之前遞案申請，近一個月來，危老申請件數遞案狀況踴躍，案量大爆發。
目前全國4月危老申請件數統計雖尚未出爐，不過據了解，台北市、新北市4月單月申請量，都已寫下新猷。 台北市建管處副總工程司洪德豪表示，北市今年前四月危老申請件數共213件，其中光是4月就有119件，占前四月件數的一半以上，是危老條例施行以來，北市首度單月破百件，也創下單月最高申請量。 新北市都更處則表示，近期承辦人員的公文接不完，今年前四月共收到84件申請案，其中有51件集中在4月，申請件數同樣也是歷來單月新高。 除了4月申請案量大增外，由於5月11日前遞案仍可適用10%時程獎勵，預計5月初申請案量還會有一波衝刺。 營建署提醒，民眾可把握最後期限，目前也已協調地方政府，即使5月11日當日在下班前掛件，或以郵寄方式提出申請，如申請案未經駁回，一樣可適用10%獎勵，保證申請人權益。 民眾申請案件如有文件未補齊，營建署也請各地方政府依規定給予一次補正機會，補正期限則由地方政府彈性訂定。至於10%獎勵屆期後，是否會影響危老熱度？官員表示，時程加規模合計最高也可拿到10%獎勵。
新北市都更再添一案，樹林區樹林國小周邊一處占地866坪的老舊磚房及違章建築，即將進入都更程序，規劃興建地上15層、地下4層住商大樓，事業計畫已核定發布實施，等待權利變換計畫完成即可申請建照重建。房仲業者分析，當地高價新案已有賣破4字頭，本都更宅也有機會衝破4字頭行情，不過樹林在地建設不強，房價天花板高度低，區域房價期望性不高，若有知名大賣場進駐店面更能拉抬周邊房價。 都更目標位於啟智街、育英街及復興路所圍街廓，基地面積約866坪，地上建築多為老舊磚房及鐵皮臨時建物，緊鄰樹林國小，周邊300公尺就有校門口古早味麵店、大胖韭菜盒等餐飲店，走到最近一家便利商店只要3分鐘，距離樹林車站只要5分鐘車程，生活與交通機能便捷。
新北都更處更新事業科科長鄧涵瑛表示，當地現況多為屋齡30至50年的小吃店或鐵皮屋，部分鐵皮屋內還停放車子，幾乎都是違章建築，由於本都更案是民辦案件，都更處於2016年4月收件，審核期間針對都更宅的車道出入口多次研議，最終決議將出入口遠離樹林國小校門，直到今年4月才核定發布實施事業計畫，目前除了少數住戶無法聯繫，整合過程從未遭遇住戶抗議，整合率將近百分之百。
新北市都更處說明，該違建群已於4月20日核定發布實施，後續將進入選屋分配的權利變換階段，都更重建後將興建地上15層、地下4層住商大樓，地面層規劃6戶店鋪，2樓以上規劃110戶住宅；除此之外，更新後原建築物車道出入口將遠離樹林國小校門，避免進出車輛影響學生的通行權益，還會於基地內自行退縮4公尺以上做為人行步道，協助增進行人的通行安全。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，樹林國小周邊平均房價約每坪26萬元，而且以公寓居多，新大樓房價則在每坪41萬元上下，如果未來推新大樓建案，推估住宅每坪價格介於42至50萬元，至於是否會推升周邊房價，因僅為改建新大樓，並無其他建設題材，對房價的帶動有限，若有知名大賣場進駐店面，對於周邊房價支撐則有強化作用。 台灣房屋智庫經理陳炳辰說明，樹林區房市熱區除了鄰近北大具備學區收租價值，樹林車站附近也是房市重點，目前當地高價新案已有賣破四字頭，此都更宅應期望比擬該案，不過由於樹林在地建設不強，天花板高度低，區域房價期望性不高。
房價連年高漲，短短幾年就可能出現完全不同的價格，若是當初沒有馬上下手，現在就只能看著房價翻漲而望洋興嘆，使不少民眾都相當有感。10年前德光建設在沙鹿所推出的別墅案「中港橘郡」，一度號稱是當時沙鹿、龍井地區最低總價的別墅案，「488萬元就能買別墅」，然而現在再去看近期開價，就會發現即使該區地處台中外圍的海線地帶，價格也翻漲2倍多。 「中港橘郡」當初規劃為將分多期推出的社區型別墅案，基地總面積約2萬坪，首期則以「挪威」、「丹麥」等2區為主打，基地面積各為1056坪、656坪，戶數則分別為41戶、22戶，由於位在沙鹿區自強路的10米計劃巷道內，沙田路黃昏市場就在旁邊，車程2分鐘又可由中興路連結中二高龍井交流道，生活交通機能都便利，再加上主打488萬元就可以全區最低價入手，當時吸引不少首購族的目光。 而根據實價登錄成交資訊，該社區在10年後的現在，近2年來的成交價約落在825~1055萬元，漲幅達1.69倍，而目前同社區在《591》上刊登之物件開價，更直接飆漲到1180~1630萬元，漲幅最多更可達3倍，漲勢驚人。
對此，太平洋房屋沙鹿台灣大道加盟店副理黃崑鋒指出，該社區在一月份時，第3期的捷克區才成交一筆價格為1180萬元的透天店面，而社區內成交價從730~930萬元都有，價格上在這10年來確實有明顯的漲勢，而周邊未來還有光田綜合醫院沙鹿院區的加持，「預計還會再有一波起勢」。 台灣房屋智庫經理陳炳辰指出，海線如清水一帶多有建商獵地建房，推出不少大樓產品，當地主流自住首購市場青睞的大樓物件價碼就已經來到500~600萬元，若是透天別墅自然不可能再有過去400~500萬元的行情，多可來到均價700~800萬元，而一般房市都有所謂向下僵固特性，雖然近十年房市歷經谷底反轉，但此類過去偏屬較低價的區段已低無可低，更有成長空間。 不過，海線房市依舊有興利建設尚未到位，陳炳辰認為現況仍以當地本身是否具備優勢為主，像沙鹿因交通機能佳，又相對鄰近市中心，加上還有大學城等租屋市場，就會比起梧棲、清水來得好。
新北市板橋區1處屋齡約50年的獨棟透天厝，因漏水問題無解，屋主一家多年來，飽受潮濕過敏等折磨，決定自行危老重建更新，以基地25.7坪迷你面積通過審核，住屋將改建為6樓電梯大樓，房價預估從原有2千餘萬，翻倍為5千餘萬。 這棟位於板橋區太和街巷弄中的4樓透天厝，為屋主黃姓夫婦約10年前，以2050萬所承購，由於當時屋齡39年，黃姓屋主買房後，花費700萬進行整修，不只打掉所有牆面，只留下梁柱進行大整修，更把所有管線、化糞池等一併整建更新，也將屋頂加固防水，希望老屋翻新後，可住得長久。 裝修1年完工後，黃姓夫婦帶著2個孩子搬入新家，不料隔沒多久，只要遇連日降雨或颱風大雨，屋子必定漏水，修繕業者抓漏發現，因屋子與鄰棟牆面距離太近，雨水積在接縫處，最後修繕無果，屋主只好用壁紙遮起牆面，索性「眼不見為淨」。
這棟透天厝長期下來，除濕機雖保持常開，天花板、牆壁盡是水痕，嚴重處長壁癌，壁紙也因此脫落，電器更常跳電故障，「壞了好幾台冷氣」，樂器也因潮濕走音變調，甚至2個小孩常過敏打噴嚏，黃太太身體也因此不好，萬念俱灰下，黃姓夫婦決心賣掉房屋，尋覓下一個舒適新家。 黃太太說，賣屋時，才發現原有100坪、4層樓空間，權狀僅有1、2樓的32坪空間，其餘3、4樓都為增建，雖掛賣2000餘萬，最後仍未成交。而黃太太看房，發現板橋一處推案為危老改建案，因此結識危老重建推動師，有了危老更新的想法。 黃姓夫婦想要整合包含住屋，前後2排、共14間透天厝，一起危老更新，發信召集所有住戶開說明會，當天發生地震，住屋牆面出現裂痕，更加深黃姓夫婦重建更新的決心，不料，住戶大多沒有興趣，甚至有人認為他們找了詐騙集團。
黃姓夫婦說，鄰居有的剛花幾百萬整修房子，也有鄰居住屋多有增建，危老重建後，實際使用面積縮水，因此多無意願參與更新。他們考量房子已快走過半世紀，安全性堪憂，且鄰居時隔幾年就要整修，房子又有漏水問題，「等不下去了！」，因此決定自行重建房子。 該透天的危老重建計畫，今年4月以25.7坪基地獲通過審核，雖未打破新北市19.2坪最小紀錄，仍為新北少見的迷你基地案。 該案預計重建為6樓電梯大樓，今年底前動工、2021年完工，權狀為115.5坪，若扣掉電梯等公設，室內坪約還有77.3坪，雖少於過去100坪空間，因位處板橋市區，步行至捷運新埔站、板新站僅約15分鐘，房價可從原有2000餘萬，翻倍為5500萬元以上，屋主計算，扣除買屋、裝潢、營造成本，仍有數百萬至1千餘萬的獲利空間。 黃姓夫婦說，未來大樓重建後，將以自住為主，未來孩子成家後，也可居住在其中一層，「家人可住一起，又各自保留其獨立空間」，或是出租套房等，也可分層出售，讓自己有更多的選擇。
隨著疫情有趨緩現象，考量市區精華地難尋，一些大建商依然高價搶進蛋黃區高容積精華地，同時在缺工缺料帶動營建成本持續墊高，蛋黃區小宅推案售價都將站上3字頭，在土地資源集中大型建商與缺工、缺料、高地價情勢下，高雄中長期房價持續走高已成趨勢。 不畏疫情，高雄大型建商持續進場購地，包括城揚建設集團今年3月以總價約3.88億元、每坪約120萬元，購得美術館園區美術東二路與美術北三路的322.97坪特住五角地，城揚仍持續尋購蛋黃區精華地；京城集團也以總價約9.95億元、每坪152萬元，購入美術北三路近東二路約654.4坪商四土地，基地二面臨路，目前做為臨時停車場使用；永信集團也以每坪約31萬元含建照，向京城集團大股東購得仁武區赤德街約900坪澄清湖特定區住三土地。
城揚建設集團董事長楊振宗表示，蛋黃區精華地的地價日趨高漲，但考量商圈成熟與消費者接受度高，若有機緣仍將持續儲備推案需求精華地，但目前建築業界遭遇的發展瓶頸，除了南部缺工問題難解之外，疫情影響不少建築材料因國外運輸斷鏈的缺貨效應已快速擴大，包括砂石、電梯零組件、消防設備、衛浴設備、水泥、石材、五金材料等等，恐將影響國內建築工程進度，甚至帶動建築材料上漲與營建成本上揚。 統揚廣告總經理黃希成分析，目前大建商仍紛紛高價搶地，北高雄精華地迭創新高行情，以當年SARS時期美術館園區的住宅區地價，17年來，從每坪僅約11、12萬元，漲至當前達120萬元，漲幅高達10倍，相對南高雄中正辦公商圈，17年來地價僅回到當年百餘萬元水準。 黃希成認為，雖然上半年受疫情影響，部分消費者抱持觀望態度，建商對蛋黃區小宅售價卻堅守。但是，下半年預期疫情趨緩，包括25期重劃區、高鐵左營站區將陸續推出的預售大樓，售價都將站上3字頭，中長期高雄房價反映土地與營建成本墊高，跟隨台北經驗，房價因稀有價值，逐步向上走揚的機會也將增強。
台北市A辦奇貨可居，最近又有新亮點！今年下半年將有近三年規模最大的A辦、原台北學苑原址的「中壽敦北總部」大樓完工。根據證交所公告，開發金以每坪月租3,352～4,062元，向中壽承租五年，已挑戰區域新天價，站上4,000元大關，一舉坐上松山辦公「樓王」寶座。 高力國際調查，近幾年A辦市場持續炙手可熱，市中心更是奇貨可居，光是2019年A辦就罕見呈現「負供給」，不但新增供給掛「蛋」，更因為都更反而拆除8,852坪。 展望2020年，只有「中壽敦北總部」25,000多坪、「遠雄大巨蛋」辦公大樓10,220坪、及「新星興業仁愛大樓」1,514坪，總共3棟可望完工，若遠雄大巨蛋順利復工並完成辦公大樓，今年將總計有36,734坪A辦完工落成。 不過，最受矚目的是「中壽敦北總部」大樓，每坪月租已成功刷新松山區域新天價，一舉站上4,000元大關，躍居區域新「樓王」。
第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，這棟中壽總部大樓，由於絕大多數辦公室面積將自用，因此可能對外釋出的辦公室並不多；根據中壽和開發金4月27日在證交所的公告，中壽將把位於8、12、13和18樓辦公室總計1,847.92坪，出租給開發金，每坪月租介於3,352～4,062元。 對比內政部實價登錄資訊資料，松山區歷年最貴辦公「樓王」－敦北「宏泰世界大樓」，每坪月租最高為2,988元，排名第二的是小巨蛋對面的「台北金融中心」每坪月租最高2,899元，此次「中壽敦北總部」大樓躋身4,000元大關，已讓松山區新樓王排名全面洗牌。 高力調查顯示，「中壽敦北總部」為中壽2013年底得標的台北學苑地上權案，占地4,052坪，近期將完工，為地下5層、地上18層樓，坪數達25,000多坪，可望是最近三年台北市新完工A辦大樓坪數規模最大的地標，遠高於2021年將完工的「富邦長春」辦公室面積7,605坪、「全球人士希望廣場」4,603坪，及2022年將完工的「國壽松江」3,150坪。
台中十大豪宅再次洗牌！根據5月最新內政部不動產交易實價登錄顯示，擁有燙金門牌府會園道1號的豪宅「寶璽天睿」，一口氣揭露15筆交易，社區均價每坪66.3萬元，站上台中十大豪宅第二名，僅次於「大陸寶格」的67萬元。 據了解，此次揭露的成交資料中，買方以台商占大多數，比重超過七成，產業涵蓋製鞋業、汽車零配件與精密機械等，且不乏因為新冠疫情而「滯留」台灣者。 此外，同樣為義大利國寶設計大師Antonio系列作品的「大陸麗格」，也首見二筆實價登錄，均價為55.2萬元，與「雙橡園1617」並列第九名。 依據5月實價登錄調查，台中十大豪宅社區排行榜依序為「大陸寶格」、「寶璽天睿」、「由鉅大恆」、「寶輝秋紅谷」、「富邦天空樹」、「龍寶謙臻邸」、「龍寶四季臻邸」、「國泰層峰」、「大陸麗格」、「雙橡園1617」。 其中，「寶璽天睿」最受矚目的頂樓樓中樓戶，總面積322.6坪，以總價2億4,670萬元成交，拆算車位後單價為82.1萬元；社區的次高則出現在31樓戶，總面積209.1坪，以總價1億4,800萬元成交，拆算車位後單價為76.5萬元。
而「大陸麗格」的兩筆交易皆為後棟戶別，其中，5樓成交為B2戶別，總面積88.9坪，以總價4,214萬元成交，扣除車位後單價為52.6萬元，屬於相對較低樓層，也成為社區的定錨價。 而22樓戶，雖同樣為後棟，但屬中高樓層坪數較小的C2戶別，總面積66.4坪，拆算車位後單價站上58萬元。 台中市建築經營協會理事長邱名仕表示，「寶璽天睿」、「大陸麗格」兩案均坐落頂級地段，且為國際級大師之作，進入十大豪宅排行榜是意料中的事。 「麗格」的兩筆交易僅為暖場，不過能以3,000多萬元價格入手這個地段，且為義大利國寶設計大師Antonio Citterio在台唯一的系列作品，性價比極高，後續高樓層面惠中路戶別的實價登錄結果，值得觀察。
台中市過去繁華不已、百貨林立，如今當初老台中人最熟知的千越、龍心、來來、三商等百貨都倒光，不過採單店式經營的中友百貨，開幕28年來仍屹立不搖，去年總營收高達84.5億元；然而，由於為年代較久的百貨公司，經營制度上很多也與現今不同，最近臉書上就出現中友百貨內不是出租、而是直接出售，並且擁有獨立權狀的超奇特櫃位物件，就連經手仲介都直呼：「我也是第一次遇上！」 這個刊登在臉書上的物件，標明「中友百貨專櫃櫃位，獨立所有權狀、產權清楚」，地坪為0.94坪、建坪則有46.99坪，號稱櫃位由中友負責包租代管，也就是買下後完全不用管事，就可每月輕鬆收租4.15萬元，在中友7年一約的狀況下，將可坐收348萬元，強調「比上班族月新高、更比錢放銀行利息高」，目前開價1380萬元。
《蘋果新聞網》實際詢問經手仲介，他指出會有櫃位直接出售而非出租的主因，是由於當初中友在民國81年花費30億元打造成立的特殊募資手法，當時1~3樓都由中友自己處理，不過以上就有出現販售攤位來招商的狀況，「像是5樓就有規劃約40~50個櫃位，讓投資者去買，一次就是一格，然後共同持分」。 而這次他經手的待售物件，其實是兩小格櫃位加起來的面積，建坪雖有46.99坪，但土地持分僅0.94坪，「一個單位大概5坪多，那賣方有兩個就是10多坪，其他30多坪其實就是包含走道、大廳、電梯在內的公設」，雖然地坪不大，但是由於入手後能拿到經地政局公證後的權狀，每月還能穩定收租，加上完全由中友方面代管、不用擔心找不到租客的問題，也吸引不少對此奇特物件感到好奇的買方來詢問。 仲介指出，所有權人已經70多歲、年紀頗大，當初以一個單位約300萬元、總價約600萬元左右的價格購入此兩個櫃位，由於中友品牌力相當夠、直到近30年後的現在還是台中三大百貨之一，今年也剛續新一輪的7年之約，直到2026年都還能安心交給中友代管，而若甚至不幸中友倒閉，也因手頭上有權狀的關係，能拿到相當的補償金額，原先所有權人的太太一直希望他不要輕易拿來賣，然而為了一圓女兒的買房夢，才會決定脫手變現來資助女兒。
換算起來，這個櫃位物件的投報率約3.6%，雖然能穩定收租，卻有個致命缺點，「這個物件沒辦法貸款，得用現金購買」，仲介透露，當初買方在購買時，中友方面是有跟合作金庫配合的，不過由於該物件持分比低，加上不是實體建物、若買方出事根本無法法拍，詢問數家銀行都得到無法貸款的回應，只適合手頭有充裕現金的買方購買；但該名仲介也強調，即便一般投套物件投報率可輕鬆破5%，「但外面用這個價格也買不到這樣的投套產品，加上5~10年後房子老了，就沒這個價值了」。 台灣房屋崇德燊鴻店店東歐景山分析，中友百貨櫃位產權獨立，由中友統一回租後處理各櫃位承租事宜，優點是租金透明，管理成本和房屋稅等摩擦成本都很低，平均投報率有3~4%左右，因此交易釋出有限，這類產品因為投報穩定，安全性高，麻煩少，「容易吸引公教退休族群目光」。 不過要注意的，是此類商場櫃位型態的物件，銀行多半不放貸，需有足夠的現金購買，且產權土地持份少，若未來大樓都更後，分回比例低，以同樣為總價千萬左右的產品，置產族可以考慮公寓或華廈隔套產品，雖然管理成本略高，但投報率可望4~6%左右，且土地持有高，長期投資效益也更好。
工業機電系統整合工程廠亞翔子公司處分關島土地不動產，獲利約新台幣2.9億元，將貢獻每股獲利1.29元。 為整合集團資源與活絡資產，並改善財務結構，亞翔子公司L&K Engineering將關島塔穆寧市6筆土地賣予HONHUI GUAM LLC。 亞翔指出，交易土地共1萬8299平方公尺，折合約5535坪，交易總金額1920萬美元（約新台幣5.77億元），預計處分利益967萬美元（約新台幣2.9億元），每股貢獻1.29元獲利。 亞翔去年每股純益2.21元，預計每股配發1.5元現金股息，以5日收盤價25.5元計，殖利率約5.88%。亞翔至去年底每股淨值達34.24元，股價淨值比0.74倍。
根據內政部最新統計資料，今年第1季不包含中國大陸、港、澳人士的外國人，在台取得建物棟數共332棟，寫下16年來新高紀錄，且與去年同期相比成長46.3%；其中，以雙北以及台中市最受外資青睞。 不過，房仲業者分析，外資置產寫新紀錄反應近年國際局勢變化大，帶動部分台商回流布局，也吸引海外資金透過境外公司在台置產，由於統計資料未排除台商透過境外公司置產，此波外國人置產風潮，實際上有不少是台商所帶動。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，台灣經濟逐漸回歸基本面，不動產已從谷底回升，除了帶動本國買氣，也吸引外國人置產，另一方面，自美中貿易戰開打後，陸續有海外資金回歸或產業鏈回台部署，不少買方也透過境外公司進行資產布局。
從今年第1季外國人在台交易情形來看，全國移轉建物共332棟，建物面積共1.1萬坪，在六都個別表現上，建物棟數以新北市71棟最多，台北市與台中市皆以63棟並列第二位，接下來則是桃園市的44棟交易，高雄市則有36棟，台南市只有18棟。 郎美囡表示，六都個別表現可看出，外國人取得不動產仍以主要都會區為主，新北市房價低於台北市，但生活便利機能佳，一直都是買房主力區域。此外，國內豪宅市場盤整後近年穩健回溫，也成為外資族群看好也願意出手的時間點。 住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，雖然房地合一稅對外國人而言，轉手獲利的課徵稅率從35%起跳，但隨著全球資金寬鬆與降息風再起，具有收益的不動產仍能獲青睞，因此從台灣本地的市場來看，住宅產品在自用型買盤挹注下堪稱穩健，吸引有自用需求的外資願意購屋。 至於今年是否能延續外資買房成長的動能，台灣房屋智庫經理陳炳辰分析，隨著疫情趨緩，加上台灣政經局勢穩定，也因防疫有成而在國際上能見度大增，未來若全球產業布局發生變化，再度吸引海外資金回歸或產業鏈回流，就有望再度吸引僑外資身分購置房產。
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