|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈主任(Mia #230) 王詠樂主任(Zora #212) 陳盈如(Becca#235)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
不動產買賣價金信託近三年加速成長，今年首季已逾675億元。據信託公會統計，不動產買賣價金信託在2017年只有258.4億元，但到2019年已逾644.8億元，是2018年的2倍多，今年首季更來到675.8億元。 信託公會理事長雷仲達表示，內政部為保障民眾購買預售屋的權益，訂有五種預售屋履約擔保機制，分別是：「不動產開發信託」、「價金返還之保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」與「公會辦理連帶保證協定」。
如果建商選擇以不動產開發信託或價金信託機制為消費者提供預售屋的保障，消費者所繳納的訂金、簽約款、開工款及各期工程款將可納入受託銀行所管理之信託專戶，由受託銀行依工程進度撥付專款專用，以避免建商不當挪用興建資金，可降低建案無法順利完工的風險。 信託公會秘書長呂蕙容表示，在預售屋擔保信託中，如賣方發生無法依約定完工或交屋時，除有應依法院強制執行之裁定、命令辦理者外，消費者原則上就其所繳之款項範圍內取得建商之受益權，可向受託銀行請求分配財產。 但是如果建商並未將民眾所繳款項交付信託，即使民眾取得建商的受益權，受託銀行亦無財產可供分配，所以消費者於繳款後，千萬記得要到受託銀行網站查詢自己所繳納的價金是否交付信託，隨時掌握交付信託之價金明細及相關資訊，才能確實維護自身的權益。
竹北土地市場暌違八年再現百萬成交價，2019年底高鐵特區、面水圳森林公園北側第一排的最後一筆509坪商業區建地，由大硯建設旗下的家瑞開發以5.8億元拿下，單價每坪114.8萬元創新高，業界推估未來推案房價4字頭起跳，竹北精華區房價已直逼新北二線城鎮。 2011年底國泰建設以每坪105萬元買下水圳森林公園南側土地，創下竹北地價首次突破三位數紀錄，後來推出「國泰TWIN PARK」熱銷，平均房價站上每坪42萬、最高達每坪48萬元，成為竹北豪宅房價指標；不過實價登錄實施以來往後八年，竹北土地未見百萬單價成交。
實價登錄顯示，這筆位水圳森林公園北側土地成交單價達每坪114.8萬元，買家是家瑞開發和威盈投資，房地產業者表示，近年竹北住宅區土地多已達每坪70萬元，而商業區容積高出住宅區五成，這筆土地是最後一筆面公園北側建地，突顯其稀有性，而水圳森林公園周邊豪宅林立，包括「國泰TWIN PARK」、「太子中央公園」等，「若山2期若合山」房價更曾站上5字頭，迄今為竹北第一豪宅。
基隆市政府地政處今天公布最新1期（去年10月至今年3月）地價指數與前一期比較，微幅上漲0.42%。市府指出，在住宅區、商業區、工業區地價均微幅上揚，並未受到新冠疫情衝擊影響。 地政處表示，「都市地區地價指數」用以計算不同時期點地價變動幅度，掌握全市及各區地價行情漲跌趨勢。為辦理地價指數查編作業，地價人員定期蒐集交易實例，在住宅區、商業區及工業區土地中，選取中價位地價區段並查估其區段地價，以作為地價行情指標。
內政部會定期於每年1月15日及7月15日發布都市地價指數資訊，提供各界作為瞭解近期地價趨勢參考，民眾也可在買房時做為參考。 地政處說，整體而言，基隆市本期地價呈現微幅上漲趨勢，變動情形可從3項指數來看：一是住宅區指數：隨著基隆市交通建設與重大計畫推動，公共設施與生活機能逐步到位，加上近郊新建案持續推出，帶動周遭成屋行情，本期住宅區地價上漲0.53%。 二是商業區指數：雖受觀光人潮減退影響，但各區生活圈發展成熟，民生消費型態之商業活動穩定，本期商業區地價微幅上漲0.25%。 三是工業區指數：近期基隆市工業區立體化方案推動及基隆河開發管制禁令解除等利多因素，工業區區位優勢提升，本期工業區地價微幅上漲0.28%。
國際局勢動盪，接連受到美中貿易戰及新冠肺炎疫情影響，台商回流加碼投資台灣明顯成長。經濟部統計，截至2020年4月底，投資台灣三大方案已帶動約465家企業投資，投資總金額已達約9,800億元，破兆在即，連帶讓商用不動產中的「總部化商辦需求」及「工業地產」，逆勢成為兩大熱門標的。 普華國際不動產總經理田揚名表示，目前低利環境下，商用不動產有兩大產品熱銷，受惠台商回流布局，工業廠房成為熱門標的，尤其在美中貿易戰下，帶動去年工業地產成交超過800億元；二是總部辦公室需求升高，近期購置設立金融保險業總部包含陽信銀行、和泰產險、泰安產險、國票金及玉山銀行等總部已超過260億元。 除了商辦市場延續去年買氣，田揚名也表示，2018年美中貿易戰以來，工業不動產市場受惠於台商大規模回台投資，全台工業區土地交易金額迎來又一波漲勢，去年突破800億元大關，2020年新冠肺炎疫情雖影響訂單，工業地產仍成交約129億元，第1季商用不動產成交金額約196億元，工業部分就占65.8%，是2020年房地產市場交易的兩大核心之一。
商辦市場受到疫情干擾，後市多空紛雜，不過高價辦公室租賃仍有成交個案，引起市場關注。最新實價揭露資料顯示，台北市今年第一筆實價租金4,000元案例出現在地標101大樓，39樓租金每坪4,148元，新租客並非公司行號，據了解是法國在台協會，目前正在裝潢中。 實價登錄資料顯示，今年3月台北101有一筆新的租賃紀錄，每坪月租金站上4,148元，暫居台北101史上第三高紀錄，總月租金合計來到229萬元，坪數高達552.2坪。
據悉新租客應為法國在台協會，將從原址的敦北商圈辦公大樓搬進信義計畫區。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，信義計劃區內的指標A辦大樓，包括台北101、南山廣場與國泰置地等，每坪4,000元租金相當普遍，同時區域內近兩次的地上權標售案，都吸引壽險業者投標，顯見區域內的辦公室租賃市場長期看好。 曾敬德指出，商用市場雖然也受到疫情影響干擾，不過辦公、廠辦及工業地產，受惠台商回流以及分流辦公政策，以及物流需求拉升等因素，受疫情衝擊程度相對較小。 世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶則說，目前台北商辦空置率已處於歷史低點，促使許多A辦房東對租金水準態度強勢，且未因新冠疫情延燒而改變。
先前世邦魏理仕針對企業租戶所做的疫情影響調查結果顯示，近四成租戶曾向房東探詢短期降租、提供較長免租期或裝修補貼的可能性，惟目前台北商辦租賃市場表現穩健，短期內辦公大樓房東降租意願低，預料2020全年台北商辦租金將維持溫和上揚走勢。 信義全球資產認為，北市精華區辦公室大面積租賃供給有限，所剩大面積空間不多，難以滿足大型企業整合內部聯合辦公之需，信義世貿商圈租金上揚趨勢仍未改變，目前空置率下降至2%以下來到1.84%；加上近期許多老舊辦公大樓都更改建，供給減少有利北市辦公租金持續走揚。
第20款 1.標的物之名稱及性質（如坐落台中市北區ＸＸ段ＸＸ小段土地）: 台北市內湖區舊宗段4-5、4-8地號 2.事實發生日:109/5/6~109/5/6 3.交易單位數量（如ＸＸ平方公尺，折合ＸＸ坪）、每單位價格及交易總金額: 土地面積：2,342.22平方公尺（708.52坪） 建物面積：12,635.08平方公尺(3,822.11坪)，另有150個車位 交易總金額：NTD 2,228,880,000元整 4.交易相對人及其與公司之關係（交易相對人如屬自然人，且非公司之關 係人者，得免揭露其姓名）: 長虹建設股份有限公司，非關係人 5.交易相對人為關係人者，並應公告選定關係人為交易對象之原因及前次移轉之 所有人、前次移轉之所有人與公司及交易相對人間相互之關係、前次移轉日期 及移轉金額: 不適用 6.交易標的最近五年內所有權人曾為公司之關係人者，尚應公告關係 人之取得及處分日期、價格及交易當時與公司之關係: 不適用 7.預計處分利益（或損失）（取得資產者不適用）（遞延者應列表說明 認列情形）: 不適用 8.交付或付款條件（含付款期間及金額）、契約限制條款及其他重要約定 事項: (1)第一期款：10% (2)第二期款：10% (3)第三期款：10% (4)第四期款：70% 9.本次交易之決定方式（如招標、比價或議價）、價格決定之參考依據及 決策單位: 決定方式：議價 參考依據：參酌市場行情及不動產估價師事務所之估價報告。 決策單位：董事會
10.專業估價者事務所或公司名稱及其估價金額: 中華徵信不動產估價師聯合事務所：NTD 2,327,995,230 元
歐亞不動產估價師聯合事務所：NTD 2,350,000,000元
11.專業估價師姓名: 中華徵信不動產估價師聯合事務所：黃景昇 歐亞不動產估價師聯合事務所：黃昭諺 12.專業估價師開業證書字號: 黃景昇：(99)北市估字第000157號 黃昭諺：(104)高市估字第000104號 13.估價報告是否為限定價格、特定價格或特殊價格:否或不適用 14.是否尚未取得估價報告:否或不適用 15.尚未取得估價報告之原因: 不適用 16.估價結果有重大差異時，其差異原因及會計師意見: 不適用 17.會計師事務所名稱: 不適用 18.會計師姓名: 不適用 19.會計師開業證書字號: 不適用 20.經紀人及經紀費用: 信義全球資產管理股份有限公司，780萬元(含稅) 21.取得或處分之具體目的或用途: 因應台北總部中長期發展需求 22.本次交易表示異議之董事之意見: 無 23.本次交易為關係人交易:否 24.董事會通過日期: 不適用 25.監察人承認或審計委員會同意日期: 不適用 26.本次交易係向關係人取得不動產或其使用權資產:否 27.依「公開發行公司取得或處分資產處理準則」第十六條規定 評估之價格:不適用 28.依前項評估之價格較交易價格為低者，依同準則第十七條規 定評估之價格:不適用 29.其他敘明事項: 無
南港躍居各大建商卡位的熱門戰區，宏盛建設6日公告，以每坪約260萬、共31.67億元買下南港路上1,537坪土地，創下近8年來最大購地手筆。宏盛建設董事長林新欽表示，看好「東區新門戶」潛力，宏盛將和持分地主一起開發商辦大樓，未來總銷估計上看200億元。 林新欽表示，宏盛多年來沒有買進土地，在看好台商回流潮下，今年來積極加碼補庫存，尤其是台北市。宏盛繼2月買進北市內湖8億元土地後，昨天終於搞定南港這塊地，在鴨子划水兩、三年後終於整合地主，宏盛買下其中1/3持分、約1,537.41坪；未來將與另2/3持分地主合建，全區加起來規模約4千多坪，為台北市少見的大面積土地。
林新欽表示，這塊地位於南港路上，距離國揚「大南港案」不遠，為工業區土地。原本宏盛計畫全區4千多坪統統都買下，預計花費100多億元，但由於地主條件未談攏，目前確定宏盛買3成持分，其餘7成持分再以合建方式參與全區開發。 林新欽表示，南港為北市東區新門戶，諸多重大建設和公共投資都集中在此，陸續有不少企業前往南港設立企業總部大樓，而宏盛過去在南港尚未「插旗」，此次終於卡位南港。他指出，估計未來全區總銷規模上看200億，待變更設計後，2020年底前先申報開工，不排除邊建邊售或先建後售。
燁輝(2023)董事會決議出售屏南工業區部分土地予大恆資源科技股份有限公司、兆恆能資科技股份有限公司兩家公司，預計分別獲利2.7億元、4.08億元，共計獲利約6.78億元，將用來充實公司營運資金。 燁輝公告，出售屏東縣佳冬鄉屏北段兩筆土地予大恆資源科技，交易土地共36,766平方公尺、折合為11,121.595坪，土地交易總金額為3.85億元，預計處分利益約2.7億元。 燁輝另將佳冬鄉屏北段三筆土地售予兆恆能資科技，土地共65,286平方公尺、折合為19,749.112坪，土地交易總金額為6.14億元，預計處分利益約4.07億元。
華固(2548)4月受惠大直商辦案首筆交屋金25億元入袋，4月營收衝至26.24億元，創7個月來新高，月增達15.18倍，年增22.05倍，前4月營收36.43億元，年增2.38倍。 國票金控以56.7億元買下華固大直商辦案9個樓面，瑞昱也買下國票金控大樓2樓樓面及停車位，交易總金額7.3億元，在第2季底前華固大直商辦案64億元金額將全部入帳，法人對華固第2季業績表現樂觀以待。 華固今年入帳來源為天母豪宅「天鑄」，及新北「新代田」成屋銷售，首季營收營收10.19億元，毛利率為23.98%，稅後純益為1.54億元，年增52.2%，每股純益0.56元。
普華國際不動產公司總經理田揚名指出，隨著防疫新生活運動興起，也掀起宅經濟風潮，如由藝人代言麵條就高達數十種，這波自煮風潮帶動超過百億商機，近期超市及量販店買氣大增，整體業績逆勢成長兩至三成，預料將成為商用不動產投資新亮點。 普華國際不動產今天公布接受客戶委託辦理公開標售精華收益店面，標的包括台北市大安區安和路頂級超市店面、信義區光復南路精華店面以及台中廣三SOGO商圈店面，總底價接近13億元。 其中位於安和路的店面，沿街商業活動串聯、消費者購物方便，目前為國際知名連鎖集團進駐台灣後，首兩家開幕超市分店之一，建物面積約530坪，三角窗廣告效益佳，長期穩定收租，租金投報率超過4%。
位於台中廣三SOGO商圈美村路精華店面，建物面積約626坪，由知名美妝超市、便利商店及餐飲業承租，地段精華、近勤美綠園道、台中金典酒店及金典綠園道，周邊百貨購物商場及飯店旅館聚集，目前為滿租狀態。 田揚名表示，新冠肺炎疫情讓逛街人潮銳減，多數仰賴人流車流的店面立即受到影響，有的商圈短期希望房東降租，有的商家乾脆先關門休息暫停營業避免損失擴大，銀行屬於金融營業服務業並未收到太大影響。 信義區光復南路精華店面標的建物面積約636坪，目前旗艦店面由銀行業承租，其他為旅館業者，標的地段佳，吸引商務及購置傢俱人潮，因應周邊地區商辦新增供給有限、異地辦公需求增加，也可轉型做為商辦及零售店面使用，投資自用皆宜。
史上標售金額僅次於台北「京華城」的所有權土地，台北市「大南港土地」標售案已倒數計時，預計7日下午開標；據悉已有12組領標，包括六組金融保險公司、六組建設公司和開發公司。商仲顧問業者對於全案成功脫標抱持樂觀態度。 負責標售的普華國際不動產公司總經理田揚名6日表示，「大南港案」占地7,514坪，由七家公司擁有，分別為國揚34.06％、和桐子公司和信成10.43％、工信子公司展邦建設14.36％、威力國際15.94％、弘輝開發建設11.16％、宇盛開發7.66％、定利開發6.39％。由於底價在265億元上下，幾乎與「世貿三館」地上權底價相當，再加上購買標單資格限制三大類，競標門檻非常高，商仲直言「如果自備款沒有160億，幾乎無法出手。」
田揚名表示，此次標售有兩大特點，一是標售底價不對外公開，只有購買標單的投資人才能看到底價；二是參與投標資格特別設下「高門檻」，限定只有上市櫃公司、金融保險業，或實收資本額50億以上的公司法人、公司淨值50億以上的公司法人等三大類可購買標單；至於投標資格則不限制獨家投標，而是可開放二家以上共同投標，但限定都為公司法人。 普華分析，此次競標高門檻，若決標價格抓280億元，再加上建築造價每坪20萬元、可移入容積30％加總，未來總建坪大概有6萬坪，建築造價就要120億元，總投入成本高達400億元；以銀行融資額度六成來看，投標人至少要拿得出自備款四成、大概160億元，才能上得了牌桌。 業者分析，要拿得出160億元現金，來開發這塊地的，金融保險業幾乎都沒問題；但對於建設公司和開發公司來說，「幾乎一個巴掌就可以數完，所以門檻是相當高。」 田揚名分析，目前金融保險業對大南港案，傾向開發為具有租金收益的商辦、酒店式寓所，依目前商辦區域行情估，三年半開發完成後每坪將有110～120萬元，每坪月租上看2,600元，租金收益率約2.8～3％。至於建商傾向開發為一半住宅、一半辦公的複合式造鎮案，估計完工後價格住宅為每坪120～130萬元。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。
