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根據內政部最新統計,今年第一季花蓮房屋買賣移轉達748棟,較去年同期大增二成,創下近五年新高。 疫情重創各地經濟,花蓮房屋交易量卻創新高,台灣房屋分析,蘇花改打通花蓮與外地接軌的最後一哩路,加上花蓮保持零確診,近來吸引大批避疫人潮,帶動房市能見度提升,是近期花蓮房市逆勢升溫主因。 台灣房屋花蓮建國特許加盟店店東方慧娟表示,觀光一向是花蓮經濟的榮枯指標,自從今年初蘇花改通車後,花蓮觀光人潮就一路增加,新冠肺炎爆發後更是明顯,由於花蓮一直維持零確診,吸引大批民眾前往避疫,住房率都有八九成以上。
觀光消費人潮帶動在地就業機會,也刺激購屋需求,除了本地人,也有不少台北客看好花蓮未來發展、房市增值空間,在當地購屋置產,也有一些人買來作為休閒第二屋,或是為退休作準備。 觀察花蓮實價交易,當地以花蓮市區、吉安鄉交易最熱,合計占全花蓮住宅交易逾6成。 進一步觀察熱門產品,在花蓮市區以屋齡10年以上的華廈大樓、透天為最受歡迎,大樓每坪約16萬至19萬、總價520至850萬元間。透天以總價1100萬至1700萬較受青睞;吉安鄉以透天宅為主力,成交總價約落在750萬至1100萬元。 方慧娟表示,花蓮市、吉安鄉都有不錯生活機能,有教育、醫療資源 ,也有就業機會,只要物件價格合理,買方詢問度都很高。 其中花蓮市過去以透天為主力,近年因土地稀少,成本上升,當地建商開始推出大樓新案,順勢帶動鬧區華廈、套房等低總價產品買氣,吸引不少在市區就業的首購族進場買單。 吉安鄉房價由市區向外遞減,總價格區間較大,由於腹地廣闊,尚有不少可開發素地,對農舍、透天別墅等獨棟產品選擇性多,適合小換大、或具有三代同堂需求的購屋族。 方慧娟指出,花蓮受限交通條件,往返外地成本耗費高,不但難以留住人才,產業也無法深耕,房市一度陷入低潮,但今年一月蘇花改通車後,餐飲、旅宿等觀光產業大放異彩,市場信心明顯看多,後勢持續看好。
買房首重保值抗跌,畢竟一次要支付數百萬甚至千萬元,若房價可隨區域發展上揚,未來脫手還可賺到增值財。武漢肺炎疫情讓許多購屋族不敢前至案場或房仲店家賞屋,然而若能在市場低迷時進場,或許可挑到高CP值住家。《蘋果新聞網》委託僑馥建經統計高雄保值抗跌社區,挑選標準以屋齡10~20年中古大樓為基準發現,農16從實登上路至今大漲47.9%,而美術館中古大樓站2字頭均價。 僑馥建經總經理彭慶指出,該數據統計以屋齡10~20年中古大樓做基準,主因是屋齡10年內大樓較容易出現當年度有無大量新屋交屋,出現房價大幅上揚現象,而統計包括常見平均數與中位數,所謂中位數是指將數據按大小順序排列,形成一個數列,居於數列中間位置的那個數字,透過中位數可避免數據中有顯現極端值,拉高或降低平均水平現象。
統計發現,房價漲幅最多者位於農16特區,屋齡10~20年中古大樓每坪成交單價從2013年14.6萬元上揚至去年21.6萬元,漲幅47.9%,而區段中位數位於13.9~21.4萬元其數據與平均數落差有限,而歷年標準差落差4萬元左右。換言之民眾在該區購屋其購屋單價,若以2019年為例會在17.6~25.6萬元之間。 保值抗跌社區排行次位為有南台灣小天母美名的河堤社區,該區屋齡10~20年中古大樓,每坪成交單價從2013年14.5萬元上揚至去年19.4萬元,數據顯示增幅33.7%,但該區去年平均數遠高於中位數多出1.6萬元,顯示去年有不少較高單價住宅成交,而拉高平均數據。
而近年來房市交易熱絡的美術館房價從16.1萬元上揚至去年20.4萬元,增幅26.7%,美術館地區去年無論平均房價或中位數房價都首次站上2字頭,在過去統計中從未出現,房價亦創區段新高。 值得留意的是近年來新屋房價直逼豪宅聚落的文山特區,屋齡10~20年中古屋房價漲幅僅11.3%,無論平均數或中位數,過去7年最高與最低數據僅差2萬元左右。 高雄市不動產仲介公會理事郭銘揮指出,文山特區受惠於區段位於三民與鳳山屬高雄最多人口2行政區交會,因此近年來房市買氣熱絡,但區段新屋開價已比照美術館農16等豪宅聚落,成交價站上24~26萬元,甚至部分指標案開價挑戰3字頭行情,但該區中古屋因多屬自住剛性需求且缺少小宅拉高平均單價,因此價格長期穩定發展,較無大幅上揚或下跌跡象。
根據內政部統計資料,全國40年以上老屋占比已逾25%,其中台北市占比36%最高。台北市又以萬華區老屋占比最高,達51%,區內一半以上都是老房子。 台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,萬華區雖然房子普遍「老扣扣」,但受惠近年政府大力推動危老都更,區域大批老屋拆除重建,目前區內5年內新屋占比也是全市最高,達4.6%,形成新舊交錯的景象。 由於都更牛步,過去幾年國內住宅老化速度驚人,根據內政部不動產資訊平台統計資料,2014年全國40年以上老屋占比僅15%,至2019第四季,短短五年,40年老屋占比增加10個百分點至25%,總戶數已高達222萬宅。 六都以台北市40年以上老屋占比36%最多,平均屋齡為34.6歲,六都最老。
其次為高雄26%、台南24%。最年輕的是桃園,老屋占比僅14.1%,平均住宅屋齡為25.5歲。 觀察台北市,又以萬華區最老,目前區內共6.9萬宅,40年以上老屋多達3.5萬間,占比51%,等於每兩間有一間就是老房子。 張旭嵐分析,台北市萬華區開發早,加上早年龍蛇混雜,居住環境不佳,少有建商願意進場整合都更,老屋占比因此居高不下。 不過,她表示,近年北市大力推動東西軸線反轉計畫,西門町大復活,帶動北萬華都更熱潮,另外,捷運萬大線興建,許多建商積極在南萬華地區整合老屋改建推案,目前萬華5年新屋達3144戶,占比4.6%,已是全市最高。
台中市重劃區擁有較好的生活品質,近年來成為購屋人移居的首選。市調顯示,已發展十年以上的北屯11期及南屯七期南側,由於商圈機能發展完熟,不但獲得購屋族青睞,更吸引一線建商搶進推案,市場熱鬧滾滾。 根據台中市民政局統計2019年人口淨遷入數,北屯淨遷入數以3,682人奪冠,南屯則以2,398人排名第二;與舊城區如中區、東區、北區、西區等呈現人口負成長的區域比較,表現相對亮眼,也顯示人口移入重劃區的趨勢漸熱。 其中,業界人士普遍以商圈、捷運、學區做為生活機能的三大評斷標準,加上若有政府、民間大型投資建設案加持,除自住客外,也吸引置產族搶進。
台中市11期重劃區便具有以上特點,南北縱貫的崇德路沿線已發展成數個珠串型商圈,北側的洲際棒球場周邊未來還有漢神百貨、「市31」BOT案,以及延伸14期的小巨蛋開發案相繼進駐。 此外,頂尖國際私校馬禮遜美國學校、衛道中學,辦學卓著的仁美國小、四張犁國小都群聚於此,環境氛圍頗受國際人士與企業主青睞,已成為北台中換屋型置產熱區。 市調顯示,包括龍寶「仁美臻邸」、國泰「PLUS+」等案都在短時間內創佳績。最新預售案「陸府森山」,尚未開案就受網友廣泛討論,此案基地位於山西路與山西中街口,為崇德商圈核心鮮少釋出地段,規劃56、65、95坪,全棟52戶。 「陸府森山」也是北屯11期首棟宜居建築,戶戶設計植樹大陽台,頂樓的星空森林Sky Villa為空中花園式的多功能交誼會館,為陸府大樓產品首次規劃,相當吸睛。 而七期南側以文心森林公園為中心,鄰近IKEA、COSTCO、秀泰影城,以及大墩、公益路兩大商圈,機能與生活品質兼具,低密度、高綠覆的豪宅聚落也深獲頂級客歡迎。包括「太子咸亨」、「雙橡園1617」、「慶仁林境-森大樓」等都是市場指標。
其中,「太子咸亨」規劃地上23樓、地下三層,總戶數40戶,坪數約92坪,每坪單價45萬至50萬元。此案擁有2.8萬坪文心森林公園無價視野及窗景,目前銷售近五成,台商與中部企業主各占三成。 「雙橡園1617」擁有1,617坪廣闊基地,正對文心森林公園綠地景觀,獨有的Residence豪宅3.0頂級私宅,也吸引企業主目光。此案最近100%完成過戶,並以均價55.2萬元進入台中十大豪宅排行榜,是七期南側唯一入榜的建案。 「慶仁林境-森大樓」則以垂直綠化思維,打造出360度外圓內方的橢圓形美學建築,與南屯公園、大墩國中小等綠地相互呼應,戶戶享有層層覆綠的無限棟距景觀陽台,相當吸睛,尚未進場即掀起一波討論話題。 市調指出,後續還有國泰建設七期南側案,總銷35億元,也選在今年推出,備受市場關注。
近年房市回溫,自用買盤成為房市主力,好時價統整台北市各社區的生活機能狀況,發現捷運松山站、台北車站、中山站等三個站點周圍,是台北市生活機能最好的區域。房仲業者分析,台北車站與松山站都是台鐵所經的站點,中山區也是台北車站延伸區位,因此過去沿著軌道經濟發展的成熟商圈,機能也相對較好。 好實價表示,一般常見的生活機能包含公園廣場、文教機構、生活購物、交通運輸、金融機構、醫療設施等六類,簡單來說,就是滿足「食衣住行育樂」的需求,統整上述各類生活機能,考量距離遠近以及邊際效用遞減後計算生活機能的分數,再扣除鄰避設施造成的負面影響,取得最後的得分。 根據各個社區生活機能分數,好實價指出,透過地理資訊系統觀察,發現最好的生活機能落在捷運松山站,其次是台北車站及中山站周圍地區,而東門、中山國小、松江南京、忠孝復興、大安等站附近生活機能非常良好,這也符合一般市場認知,較好的生活機能分布在中山區、中正區、松山區、大安區及信義區,這些也剛好都是台北市蛋黃區。
北台灣房價居高不下,有些民眾索性往中南部置產,不過中南部未必便宜,例如朴子市近期就被網友點名,現階段要找千萬元以內的新案不易,房價水平幾乎追上嘉義市區,近期如四維路二段的電梯住商混合透天宅「豪冠丰藝」,開價也要2000多萬元,價格實在不斐。房仲業者分析,朴子為嘉義地區較繁華區塊,同時享有故宮南院加持,若有新案推出可能拉高整體房價,容易吸引往中南部置產的買家,尤其買不起嘉義市區者可能視為第二選擇,供需導致房價上揚。 網友在「Mobile 01」詢問朴子有哪些新建案,有人提及四維路大同國小後方的「豪冠丰藝」,討論到2000多萬元的售價時,多數意見認為朴子房價越來越貴,現階段不易找到千萬元以內的新案,2000多萬元的水準幾乎追上嘉義市區,甚至不比北台灣某些區域便宜。
若以嘉義市東區文化路的透天宅近5年實價登入來看,4層以下透天宅價格多在1100~2000萬元,只有零星幾筆超過2500萬元,例如今年2月文化路1~30號曾有一棟屋齡12年的4層透天成交,總面積80.68坪,售價就有4300萬元。由於文化路是嘉義市區精華地段,換句話說,「豪冠丰藝」的售價不只比肩市區,甚至比許多透天宅還高,不過該案涵蓋住商混合性質,售價考量難免不同。 「豪冠丰藝」位於朴子巿四維路二段98號,規劃地上4層電梯住商混合透天宅,預計2020年底完工,格局為整層大主臥房、4大房,共計5戶店面、12戶住家,店面建坪92~120坪,住家建坪80~90坪,售價依格局不同,店面價格2900~3600萬元,住家價格1800~2600萬元,主打靠近文化商圈且比鄰大同國小,周邊500公尺就有麥當勞、胖老爹炸雞等餐廳,距離朴子轉運站只要4分鐘車程,生活和交通機能便捷,目前剩2戶店面、3戶住家尚未售出。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,遠雄等知名建商陸續在嘉義地區推案,當地房價基本呈現上揚,其中朴子為嘉義地區較繁華的區塊,同時享有故宮南院加持,容易吸引往中南部置產的買家目光,尤其買不起嘉義市區者可能會將朴子當作第二選擇。她補充說明,「豪冠丰藝」涵蓋住商混合性質,雖然定位透天宅,因為涉及店面效益,售價可能會比居家透天還高。 台灣房屋智庫經理陳炳辰指出,朴子本屬嘉義縣在地較熱鬧的房市區塊,加上即便離故宮南院、高鐵站點仍有4、5公里的距離,這兩特點仍算區域話題,具錦上添花效應,若有新案推出更可能拉高整體房價,不過按照實價揭露觀察,透天產品平均總價位落在750~800萬左右,若是買在仁和一路、四維路二段等新屋自然都會在千萬以上,應還是有區段上差異。
疫情當下,不動產市場卻逆勢吸金,近期「世貿三館」、「大南港」等大案標出後,不動產標售案紛紛趁勝追擊。據調查,5月底前將有李方酒店集團的信義區小旅館、勝華科技的台中廠房、皇鼎建設的汐止廠辦等陸續開標,底價逾170億元,向投資人搶錢。 年初以來不動產標售強強滾,未受疫情影響,在央行降息、利率低檔,台商回流擴廠需求工業地和廠、辦等商用不動產之際,5月不動產標售案熱度不減。普華國際不動產7日順利標出大南港土地,12日將再登場兩場不動產標售,包括台北市信義區獨棟商辦和新北市新店大台北華城土地,總底價約11億元。 值得注意的是,這兩筆都是屬於李方酒店集團的資產,去年12月才處分台北車站商圈的「太空艙青年旅舍」,成交價約3.2億元,今年3月底也宣布暫時結束營業;接下來,其信義區「天勝商務樓」、新店大台北華城,也有待公開標售以活化資產。
緊接著5月13日勝華科技委託瑞普萊坊標售幼獅工業區4萬坪廠房、總底價89.68億元,還有勝華台中建國三四五廠、底價10.68億元;緊接著5月20日勝華科技占地1.53萬坪的台中潭子廠,也將以底價51.98億元標售。勝華科技2014年發生財務危機,向法院申請重整獲准後,陸續處分資產,包括楊梅幼獅廠、台中環中廠及潭子廠都待價而沽。 另外,普華國際不動產也將公開標售八德台安商圈商辦、內湖民權東路六段科技店辦及近臨江街夜市店辦共三筆不動產,總底價分別為7,800萬、5,200萬、4,300萬元,訴求交通便利、總價低,也同樣在20日開標。 普華國際不動產公司總經理田揚名表示,美中貿易戰及新冠肺炎疫情延續,台商回流加碼投資台灣明顯成長,在低利環境下,商用不動產有兩大產品直接受惠,一是台商回流布局的熱門標的工業廠房,二是總部辦公室需求升高。目前商用不動產中,商辦、工業地產已成為抗疫兩大熱門標的。
據全國不動產企研室統計,實價登錄最新揭露一筆台北市內湖區店面交易,位成功路四段、捷運內湖站旁,總面積41.26坪,在今年2月以總價高達1億900萬元成交,總價創一年來次高,僅次於去年9月東湖路1億1800萬元百坪店面。至於單價則高達264.2萬元,創下實價登錄有史以來第3高,可說絲毫不受肺炎疫情影響,交出亮眼成績單。 據全國不動產企研室調查,此筆交易為《翠湖大樓》1樓店面,位成功路四段55號,目前經營為《寶島眼鏡》,全國不動產內湖捷運店店長洪瑞喜表示,該店面位內湖湖光市場商圈,緊鄰捷運內湖站、CITYLINK內湖店,是內湖最精華熱鬧的生活圈,也是內湖店面最高價地段,向來少有釋出,每坪單價行情250~300萬元,該筆店面過去開價1.2~1.3億元求售,現在以1.09億元成交,單價高達264.2萬元,屬合理行情價範圍。
全國不動產總經理藍怡婷表示,湖光市場商圈除了擁有百貨、傳統市場、多所學校以及捷運站利多,還鄰近美國在台協會AIT,是內湖店面市場最高價地段,實價登錄歷年交易單價前3名皆位在該商圈,冠亞軍皆為湖光市場7坪左右小店面,因此分別創下279.7、275.6萬元高價,此次最新實價交易為成功路四段41.26坪店面,仍能以單價264.2萬元位居第3名、總價亦創近一年次高,實屬亮眼表現。 至於近一年總價最高交易,為東湖路120號《永泰金城》1樓店面,面積112.69坪,在去年9月以1億1800萬元成交,總價表現雖然不錯,但觀察實價登錄歷次移轉明細發現,前一手屋主在103年2月以1億3500萬元成本買進,持有5年多賠售1700萬元,虧損不小。 全國不動產內湖捷運店店長洪瑞喜分析,該筆店面前屋主在103年房市高點交易,每坪單價達119.8萬元,去年9月以104.7萬元轉手,雖賠售1700萬元,但仍屬合理下修範圍。觀察該店面地段,位東湖最熱鬧的東湖路,旁鄰肯德基、全聯福利中心,周邊店面月租金行情每坪3500~4000元,投資報酬率有3%,以在地與汐止消費人口為主要客群,因此店面每坪仍站穩百萬身價。
根據瑞普萊坊市場研究暨顧問部統計,今年前四月全台土地交易金額為破紀錄的1,088億元,已超過去年835億元的30%。 若加上7日標出的大南港案,土地交易金額累計突破1,300億元,其中建商購買46%,壽險業購買43%,兩者不相上下。 瑞普萊坊預期,後續無論土地標售、公辦都更、捷運聯開、公有地合建等開發題材的投資案都能一路長紅。 開發超過十年的大南港案,上周由富邦人壽以282.87億元、每坪375萬元取得,刷新南港的新地價,信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,台北市超過千坪土地就很稀有,這塊基地面積7,514坪的土地更是珍貴,最終標售結果也讓市場眼睛一亮,尤其在近期疫情等市場動盪下,標售結果可視為房地產風向球,為當前局勢帶出新風向。 商仲業者分析,以目前土地交易金額來看,壽險與建商不畏疫情影響,積極獵地補庫存的情況,今年全台已累計突破1,300億元天量,逼近去年上半年獵地金額,下半年是否延續獵地熱潮,則要看公部門是否再釋出土地標售,全年獵地金額是否再創新高值得期待。
富邦人壽7日以282.87億元拿下「大南港案」,根據第一太平戴維斯統計,今年壽險購置不動產金額累計已達622億元,創上半年壽險買不動產的十年新高紀錄。 商仲業者分析,2012年後壽險購置不動產收斂,多年下來累積大量資金,加上台灣基本面前景可期及低利環境等誘因,讓壽險回頭布局台灣不動產。 第一太平戴維斯統計,2020年至今壽險業出手不動產金額累計達622億元,不僅是近十年上半年新高,也遠高於2013年上半年472億元的次高表現,甚至超過2016年以後的全年交易金額,顯見壽險今年積極投資台灣不動產。 第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示,今年主要受惠兩大百億級大案,分別是3月底的世貿三館地上權案,由南山人壽以312.76億元拿下,溢價率17.41%;再來就是上周順利標出的大南港案,富邦人壽以溢價率9.64%、總價282.87億元得標。
對壽險業加速布局台灣不動產,瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析,在英國脫歐、美債利率下行壓力帶動贖回潮後,鉅額壽險資金回台布局成為新趨勢,且美中貿易戰爆發以來,政府鼓勵回台投資,也帶動產業回流,讓台北市辦公室供給量稀少,租金持續穩定上揚,拉高租金投報率及預期心理。 丁玟甄指出,壽險在不動產市場投資收斂多年,手中累計大量可運用資金,加上近年台灣商辦市場供不應求,看好未來發展前景,剛好今年上半年連續兩宗大筆標案釋出,一方面可消耗壽險預算,另一方面也能藉由素地開發打造新產品,創造租金收益。 此外,今年還將釋出的標案,包括國產署日前公告的「國泰營區地上權案」、緊臨「大南港案」約500多坪的「南港玉成段地上權案」,以及預計第3季釋出、規模同樣上看百億的「開發金控總部大樓」等,未來是否能吸引壽險業繼續投標,值得觀察。
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