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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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實價揭露，新店湯泉社區一間大坪數住宅交易，屋主6,700多萬買進，5,600多萬賣出，6年賠了1,135萬元。觀察湯泉社區近一年實價資料，有13筆有前一手買進價格，其中10筆獲利，三筆賠售，都是大坪數，而且坪數愈大賠愈多。 台灣房屋智庫經理陳炳辰表示，房市轉為自住市場後，大坪數產品總價高，需求明顯減少，價格明顯滑落。新北市尤其明顯，以新莊副都心、林口為例，大坪數產品單價都回落至三字頭與二字頭，且欲振乏力。
新店湯泉社區位於新店溪園路、環河路，為新店早期開發大型社區，屋齡約16、7年。社區坪數多元，從小套房到百坪豪宅都有。區域近中央路商圈，捷運十四張站、小碧潭站，近年房價上漲不少，均價在每坪46萬元上下。 觀察實價資料，近一年有前一手交易行情的，大多數都獲利出場，獲利金額從數十萬到400萬元。 其中一間位於5樓的16坪小套房五年內轉手三次，最先總價690萬，2017年屋主以750萬轉手賺60萬，去年6月接手屋主再以776萬賣出，再賺26萬元。
但只要坪數稍大，就面臨賠售。其中去年5月一間位於10樓，含車位約65坪的戶別，以2635萬元賣出，賠了95萬元。 去年11月，一戶含車位68坪的3樓戶賣出，入手價2,650萬，賣出價格2,100萬元，賠了550萬元。 最近一戶，今年一月8樓大戶轉手，總面積達138坪，售價5,650萬，相較2014年買進價格6,785萬元，賠了1,135萬元。 陳炳辰表示，近年房市買氣回升，多數地區房價都已回穩，賠售物件大幅減少，不過，大坪數高總價物件，難受剛性買盤青睞，也不吸引高資產族群出手，目前仍經常出現降價賠售情況。
沉寂多時的高市三多商圈近期房市推案爆發，且買氣出現大幅提升現象，由甲山林機構操盤的都山林開發大樓預售造鎮「繽海」，從3月中旬開始正式對外販售，在疫情下至今2個月已售出200戶，佔總戶數3成，值得留意的是該案大量採用南屋北賣方式，且許多產品規劃屬1房1廳1衛，透過包租代管提升北客南下置產意願，經證實有3分之2成交戶為中北部購屋族。 去年郡都建設、甲山林與海悅廣告所合資的「都山林開發」，購入位於苓雅區三多四路與自強三路口，原先為北部建商華固建設所持有的土地，土地面積1117.7坪屬商五用地，成交總額為約17.5億元，換算每坪成交達157萬元。
近期於該地推出大樓預售案「繽海」，建案正對85大樓，區段屬亞洲新灣區，周邊為三多商圈，社區戶數達601戶，每坪28~34萬元，單案總銷70億元。 甲山林機構高雄主委徐瑞政指出，肺炎疫情已很長時間沒本土案例，因此甲山林上周開始全台舉辦說明會，當周就賣出30戶，建案從3月15日開始銷售至今2個月已售出200戶，販售類型許多屬1房20坪以內住家，建案規劃包租代管服務，目前B棟1房全完銷，客源中有3分之2屬北部置產客，購屋原因在於長期資產配置。 三多商圈近年來推案量大幅提升，除「繽海」外，京城集團也將在區段推出大樓造鎮案「世界心」預計520檔期進場。
而日本大和房屋及台灣大陸建設合資成立的汎陸建設，去年以每坪186萬元購入前鎮中山二路與林森四路口面積1550坪角地，未來將規劃首購與首換宅，預計不久將進行銷售。另全台最高飯店豪宅「遠雄THE ONE」也將在下半年進行交屋，三多商圈房市交易將在近期到達歷史高峰。 高雄房屋市場調查協會榮譽理事長蔡紹豪分析，三多商圈屬於亞洲新灣區發展核心，在公共建設陸續到位，房市買氣也有所提升，雖然近年來高市居住人口有往北高雄移動趨勢，但三多商圈因地段精華且仍屬高市地王，首購宅有機會創2字頭尾巴高房價，豪宅更挑戰4~5字頭，未來幾年區段將是南高雄交易最熱絡區。
實價揭露，基隆指標豪宅「信義君悅NO.1」今年2月11樓戶交易，總價3200萬元，屋主大賺1032萬元出場，獲利率近5成。該系列豪宅第2期去年2月20樓戶交易，屋主持有近5年獲利1410萬元，獲利率也達54.8%。 全國不動產企研室表示，觀察該系列豪宅歷次交易，都有亮眼獲利，可說是基隆最賺的豪宅大樓，也打趴一堆台北市豪宅。 根據全國不動產企研室統計最新實價登錄資料，基隆信義君悅NO.1今年2月11樓戶交易，約90坪，總價3200萬元，屋主於102年以2168萬元買進，大賺1032萬元出場，獲利率高達47.6%、近5成。 另外該系列豪宅第2期信義君悅NO.2-柏悅府在去年2月，20樓戶交易，約108坪，成交3980萬元，屋主成本僅2570萬元，持有近5年獲利1410萬元，獲利率達54%。
全國不動產指出，信義君悅NO.1自去年迄今幾乎都有數百萬元以上的轉售價差，低樓層2樓戶也分別賺了817、742萬元，除了今年2月獲利1032萬的11樓戶，去年12月也有1戶同樓層戶別以2400萬元售出，屋主大賺854萬元，獲利率也超過5成。 信義君悅NO.2-柏悅府除了去年2月20樓戶狠賺1410萬元，近1年歷次交易最新成交戶為去年12月成交的82.95坪2樓戶，前一手屋主於103年5月以1930萬元入手、大賺870萬元，投報率也有45%。 全國不動產基隆仁愛店店東杜芳珍表示，信義君悅NO.1、信義君悅NO.2-柏悅府位於田寮河岸旁，屬基隆最貴的地段之一，由基隆最知名建商白天鵝建設打造，第1期預售推出時從每坪開價25~26萬元起，第2期則來到每坪27~28萬元。
白天鵝建設近年又推出河岸第一排的第3期「璽悅」，不斷推升此系列豪宅身價，帶動信義君悅NO.1、信義君悅NO.2-柏悅府每坪價格來到36~38萬元，至今單價已飆漲超過10萬元，不只是基隆最貴的豪宅大樓之一，也可說是最賺的豪宅社區。 全國不動產總經理藍怡婷分析，近年房市下修，全台許多住宅紛紛出現賠售狀況，北市豪宅更出現許多一口氣慘賠數千萬的個案，信義君悅NO.1、信義君悅NO.2-柏悅府有如此高的獲利率，確實相當罕見。 該系列豪宅不只是基隆最賺豪宅大樓，信義君悅NO.2-柏悅府24樓146.79坪頂樓戶曾在107年6月創下5350萬元天價，也是基隆市信義區住宅大樓史上最高總價，單價更來到每坪38.5萬元水準，讓前一手屋主大賺1614萬元。
市調統計，北台灣今年首季銷售中建案共1465個，較上季減少52個，中止連續二季上揚。與去年同期相比，也減少66個。住展雜誌研發長何世昌表示，市場原本認為疫情干擾，房市不會太好，但首季買氣意外穩定，銷售中建案因而逐漸減少。 台北市、新北市首季銷售中建案數量均明顯減少。其中，台北市今年Q1建案210個，較前季減少13個、季減幅約6％。新北市Q1建案444個，較前季減少17個、季減幅約4％。 台北市Q1建案數量最多的行政區，前三名為北投（32個）、中山（28個）、內湖（25個）。 何世昌分析，北投近年推案數量激增，加上有不少建案因區段位置與機能不佳，銷售時間長達數年，導致全區建案數量偏高。若扣除區段不佳的建案，近年位於北投精華區或捷運沿線的建案銷售狀況普遍不錯，建案數量由2019年Q3高點的37個減至32個。 新北市建案量前三名為淡水（57個）、林口（53個）、板橋（44個）。
何世昌指出，淡水輕軌通車，雖帶動新建案房價緩步上揚，但也因價格上漲，買氣稍微減弱，市況沒有通車前熱絡，建案消化速度因此放慢。 不過，與大台北其他區域相比，淡水仍是成交量相對高的區域，因供給量龐大才會使建案數居高不下。 桃園今年Q1銷售中建案達392個，上季略增2個，建案數最多的行政區是桃園區，高達73個，也是北台灣建案數最多的區域。 桃園近幾季待售建案量持續走高，主因是推案量實在太大，幾乎是遍地開花、包括中路重劃區、舊市區，小檜溪重劃區，藝文特區都有不少推案。由於目前籌備中的建案仍多，預期今年桃園區建案數還可能繼續成長。 何世昌表示，銷售中建案數量減少，顯示市場買氣穩定，建案能夠順利去化，賣壓暫時獲得紓解。雖然今年Q2開賣的建案量能可觀、經濟展望保守、就業市場惡化可能衝擊房市，但建案定價策略若能務實、讓利、建案數量可望持續減少。
房屋稅單陸續寄發，台北市豪宅屋主今年會很有感，一名王姓婦人向《蘋果新聞網》投訴，指房屋稅從去年的13.4萬元漲到15.3萬元，漲幅15％，但實價登錄卻顯示，她家的房價跌近千萬元，質疑政府搶錢，「是土匪嗎！？」 台北市在2011年實施豪宅稅，包括總價8千萬以上，或單價百萬以上且超過80坪的高總價房屋，並調高持有3房以上的稅率，因路段率調高、加上若是新成屋，甚至有房屋稅因此增加10倍，屋主1年需多繳百萬元，引發外界反彈。北市府之後調整房屋稅新制，現行就2014年7月新建房屋，以及原豪宅稅適用範圍，調整房屋新標準單價（新標單），由於較原有標單高1～3倍，因此新標單2018年起採緩漲制度，每2年依序由7折、8折、9折緩漲，至2024年後即不打折。 而今年度恰巧從7折變為8折，不少豪宅屋主近日收到房屋稅單，較去年要被多收數萬元不等，相當有感。王女告訴記者，房屋稅從去年的13萬4221元，漲到今年的15萬3487元，需多繳近2萬元、漲幅約15%，王女說，從實價登錄資料顯示，她的房子從2011年登記後，同社區單坪一度開價達110萬，如今社區單坪跌破100萬，僅有90幾萬行情；房子總價跌近千萬，卻要多付約2萬房屋稅，質疑房屋稅徵收機制不公。
記者實際查訪，王女所擁有的房子，位於北市中山區吉林路上，鄰近松江南京捷運站、長安國中、長安國小、光華商場、欣欣影城、華山文創園區，以及吉林、伊通等公園，生活機能絕佳。 王女住屋位於低樓層戶，含3車位共約130坪，扣除車位後約95坪，雖為一層2戶，但有獨立電梯進出，具高度隱私性，格局為4房2廳2衛，更以木質牆面做隱藏式房門，飯、客廳格局顯得更加寬敞，裡頭又擺設多幅畫作與藝術雕塑，顯見其生活品味。 王女指出，2010年以8000餘萬買下該預售屋，每月要付10餘萬房貸；起初房屋稅約每年3萬7千元，入住後沒多久政府祭出豪宅稅打房，抑制炒房客，她只有一間房用來自住，也沒其他房子，卻認定她所居住的房屋，需徵收豪宅稅；2015年收到房屋稅單，要繳13萬多，但她不是住在忠孝東路、仁愛路，而是中山區吉林路，申訴後調整剩12萬8千餘元。
王女曾住美國，職業是鋼琴老師，丈夫是結構工程師，因教琴需要大空間擺鋼琴，因此賣掉大安區房子，買下吉林路的住宅，她抱怨，「教鋼琴的鐘點費每小時才1500元教鋼琴課掙錢，夫妻都是領薪族，對於貸款、每月管理費、小孩的教育費，都有預算控制」，但政府在她買房後，突然弄出一個豪宅稅，增加負擔，讓她措手不及。 王女指出：「雖然有些人說，住這樣的房子，多2、3萬付不出來嗎？」，但「就像牛肉麵漲價，也要看市場願不願意接受，而不是政府說了算，應該要跟納稅人說明，相關認定徵稅程序與做法。」 對此，北市稅捐稽徵處人員表示，王女的房屋雖然房價下跌，仍符合8000萬的豪宅標準，而豪宅稅調整標單，係以按固定比率120%加價方式(1+120％)，評定房屋現值，也就是一般房屋稅的2.2倍。 王女今年房屋稅打8折為15萬3487元，若至2024年後不打折，記者實際換算，屆時王女就要繳約18萬的房屋稅。 稅捐稽徵處統計，今年適用新標單的新成屋與豪宅，約3萬戶，平均稅額約9000餘元。據悉，其中不到1萬戶的屋主遭課豪宅稅，記者從豪宅房屋稅為一般屋房屋稅的2.2倍回推估算，今年北市豪宅稅收約1.4億餘元，而去年豪宅稅從打7折到今年打8折回推，去年北市豪宅稅收約1.22億。不過實際總額仍以稅捐機關統計為準。
區段好的環境永遠不缺承租方，尤其是緊鄰捷運站開發案，往往可吸引許多企業關注。今日「高雄市凹子底停5 BOT案」市府與一功營造簽約，總投入金額約3.5億元，未來將結合停車場規劃商業空間，建物為地上9樓及地下1樓，然具市場傳言，該案雖未動工，但已有不少大型企業有意願進駐，當中不乏台灣5大金融機構洽詢。 凹子底停5開發案位於左營孟子與文強路口，基地緊鄰捷運生態園區站1號出口，面積約372坪，目前規劃停車場使用，未來將打造成為一座複合型停車商場空間。一功營造執行董事林尉棋指出，除停車空間外有6個樓層規劃商業空間，可做為辦公室或相關商業行為，目前已有醫美、健身房、金融業者前來洽詢，預計2023年全棟完工，承租方願意洽詢主因是看好區段發展且又緊鄰捷運站口。
高雄市近年來有許多BOT商場開發案，如位於凹子底重劃區核心地段南屏路及神農路口，聯上集團取得「凹子底立體停車場BOT案」開發案，該開發基地面積逾2500坪，聯上董事長蘇永義指出，目前該開發案在都審中，總投資額約23億元，預計將有4個停車場樓層，7.5個樓層屬商場，周邊未來將有富邦、義联與已完工興富發「悦誠廣場」等，4大百貨群聚將是南台灣最大百貨商圈。 富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析，該類商場結合停車空間開發，對於提升區段交通便利性大有幫助，短期或許看不出來房價漲跌，但中長期來說將會是當區地標建築，保守估計對房價有拉抬5~10%可能，而隨著可開發土地越來越少，公私部門合作的地上權住宅與商場，未來也將增加。
食品大廠聯華食品（1231）14日公告董事會決議購買土地案，將斥資新台幣約10.64億元，向中化合成生技公司買下位於桃園市觀音區工業區段的土地，面積約7,093.02坪，預計作為該公司未來長期發展需求之用。在疫情之下仍持續投資擴產！ 聯華食去年12月才公告，向金日昌工業買下基隆市安樂區不動產，包含土地1,606坪、建物815坪，總金額約新台幣4億元。據了解，主要是作為新的鮮食廠之用，可望逐步取代原先位於基隆的鮮食舊廠。
換言之，聯華食半年內就有兩筆不動產投資，總金額達14.64億元。 聯華食是國內知名零食大廠，旗下有萬歲牌開心果、杏仁小魚、可樂果豌豆酥、卡迪那洋芋片、元本山海苔等知名品牌及產品，同時也從事鮮食代工，例如便當、三明治、飯糰、壽司、涼麵等產品，主要供應國內超商通路。目前聯華有三個鮮食廠，分別位於基隆、中壢跟彰化，零食廠則有一個，位於林口。 聯華食今年首季合併營收20.98億元，年減0.95％；歸屬於母公司稅後淨利0.98億元，年減10.6％；每股稅後盈餘0.56元，少於去年同期的0.63元。
近年積極轉型當包租公的紡纖廠宜進（1457）今（14）日公告處分位在忠孝東路四段的不動產，予航運商萬海，交易金額5.34億元，宜進可獲得處分利益約2,500萬元，換算可貢獻每股獲利約0.08元。 宜進此次處分位在忠孝東路四段285號14樓等四戶房地及車位，其中土地折合約55.34坪，建物約535.92坪，另外加上3個車位，交易對象為萬海航運。 宜進主管表示，此次處分主要是為了活化資產，希望保留更多現金以因應新冠肺炎對經濟的衝擊。 由於國內紡織業經營困難，宜進去年底就宣布，旗下台南廠的加工絲部門從今年元旦起停產，台南廠相關土地及廠房將出售。另方面宜進則積極獵地、獵房，布局不動產收租，轉型當「包租公」。 宜進今天公布第1季財報，受新冠肺炎疫情影響，宜進今年首季稅後淨損4,351萬元，比起去年同期因為有出售土地的利益挹注大賺2.46億元，「由盈轉虧」，換算每股淨損0.19元，為連續第2季虧損。
武漢肺炎影響餐飲業生計，不少佛心房東願意共體時艱暫緩漲租時程，不過鄰近於松菸文創園區的白暮蛋餅先生2號店，卻在本月在10日暫時休業，並懸掛布條無聲抗議表示：「可愛的房東是在哈囉～要漲個天價！祝你找到天真的房客囉！我們真的做不下去了～親愛的你們後會有期。」 《蘋果新聞網》循線找到白暮蛋餅老闆白先生，他表示背後原因與租約到期，房東一開口就「漲天價」有關，只好被迫搬遷，也順利找到鄰近捷運市政府站1號出口的店面重新開張。 白先生說，松菸店面約10坪左右，三年前開張，今年租約到期，本來租金4.9萬元，房東一口氣要漲到6.1萬，一次調1.2萬元，漲幅24％，「我們小本經營不能接受，尤其又在肺炎最嚴重時要調漲，加上附近店家坪數更大的也才5萬多，一次漲到破6萬，實在不能理解；但這是房東權益，掛布條除了抗議外，用意是在讓客人知道我們要搬家了」，白先生表示雖然房東後續願意將租金調整至5.5萬元，但他們仍舊退租。
目前新開幕的市府捷運站店面約15坪，白先生透露，租金比4.9萬還少。而在網路上頗富盛名的白暮蛋餅先生，主打鐵板脆皮蛋餅，從早上七點就開始營業到下午三點，讓晚起的消費者也能享用到早餐，最便宜單價35元到百元都有，選擇性眾多口味也多元。 中興大學行銷學系副教授蕭仁傑表示，單一個案不便以偏概全去討論，不過在肺炎影響之下，聽到比較多數房東是願意共體時艱，用降租、停止漲租等方式度過這一段時間，也可留住房客讓店面持續有營業。而該案的房東也許已經找到人承租、房東房客或有其他因素，在商言商都需要通盤了解。 台灣房屋智庫經理陳炳辰指出，這兩處店面距離不遠，不過隨著觀光潮退，松山文創園區周邊店面已遇衝擊，如今再遇疫情更是雪上加霜，先前又遇連接起該處與國父紀念館、市府商圈、忠孝東區的大巨蛋爭議，當地商圈命途可謂多舛，平均來說，租金行情方面兩間店面周邊，長期都落在單坪3000-3500元，該店面若只有十來坪大小，又為巷弄，租金會落在五萬元以內，或許房東口袋已有承租候選名單，不畏景氣漲租。
藍心湄所經營的KIKI餐廳復興店，驚傳下月將吹熄燈號，過去她曾提及，開店時遇到不停漲租的問題，外界認為，疫情重創業績，加上租金壓力，才讓餐廳關門。房仲以行情推算，該店月租金約為40萬元，若是尚未有其他餐廳進駐，持有者因口袋深，將有能力因應一段時間空置。 KIKI餐廳全盛時有10家店，其中不少店因店租太貴收攤，她曾透露：「房租是大問題，每年以2成的漲幅攀升，後來4家店都自己買下來…。」可見房租壓力對餐廳經營，影響甚鉅。 該店位於北市中山區復興一路上，緊鄰微風廣場商圈，附近有連鎖KTV、影城等，調閱謄本資料，該店面為3層樓，權狀面積約77.62 坪，產權2/3為一建設公司，另1/3為葉姓自然人， 台灣房屋智庫經理陳炳辰分析，該地段臨大馬路，租金行情單坪約落在6000~8000元，整體換算月租金為40萬，不過該地段離忠孝東區有一定距離，雖鄰近捷運南京復興站，但已脫離一線商圈。 陳炳辰認為，附近客群多為上班族，推測該店客群多為仰賴名氣而來，雖然本國客群，不受觀光疲乏影響，但實體餐飲店也受景氣不振干擾，且商圈人氣也偏弱，加上近來疫情，成為最後一根稻草，都是可能的關店因素。
屋比房屋總監陳傑鳴表示，近幾個月北市各商圈受到肺炎疫情衝擊影響，商圈內店家業績明顯萎縮，倒店、關門情形相當普遍，以指標的東區商圈來說，短短5個月店面待租量就攀升了2成以上，有200間以上店面目前待租中，足可見肺炎疫情衝擊下，店面商家的慘狀。 陳傑鳴表示，近來國內頻頻零確診，加上日前母親節檔期，民眾外出消費用餐信心確有提升，但多數餐廳業績仍未回到正常狀態，只回復平日業績的6-7成，顯見消費者因肺炎影響，外出用餐仍有疑慮。估計這波肺炎疫情只要一日不停歇，餐廳要回到過往人潮，並不容易，若成本無法打平，未來仍將有更多店家選擇退出市場。 陳炳辰預期，該店面後續適合餐廳進駐，而房東大多口袋深，若真的暫無租客，應也有能力支撐一陣子的空置。
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