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歐亞不動產估價師聯合事務所
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歐亞估價實績
補充公告本公司與非關係人就台北市士林區三玉段 二小段631地號等10筆土地調整合建分配比例案之 鑑價報告
信義兒福B1-2基地設定地上權案二度公告招標，國家住都中心昨（21）日舉辦說明會，希望透過減租、降門檻等利多吸引投資人。國家住都中心表示，雖然市場對於地上權住宅產品較陌生，但未來出租住宅完工後，將可發展全齡生活圈，結合醫療保健、零售、金融保險業等商業空間，潛在商機無窮，也期待此案能夠扮演「觸媒」，帶動周邊都更。 國家住都中心去年首度公告信義兒福B1-2基地時，因為市場對於地上權住宅興趣缺缺，導致無人投標而流標。
今年再度公告招商，仍決定採設定地上權模式，有業者認為，此案在推動上確實會比較辛苦。 國家住都中心執行長張溫德表示，希望藉由此案發揮觸媒效果，帶動周邊都市再生，並吸引年輕人入住，帶動大五分埔地區發展。他指出，過去業界比較習慣的方式是權利變換，但住都中心嘗試導入永續經營的概念，結合都更實施者與出租經營者，打造複合服務型出租住宅。 國家住都中心組長林啟賢表示，此基地使用分區為第三種住宅區，除住宅外，也允許從事醫美、坐月子中心等醫療保健服務業，符合一定條件也允許從事零售、金融保險業、事務所等，有不少潛在商機。 為吸引業者投標，國家住都中心釋出利多，包括放寬申請人資格、首期租金打八折、延長權利金繳付期程等。
新冠疫情影響不動產市場信心，勤業眾信21日指出，包括商辦大樓、零售店與旅館飯店、住宅開發與租售、工業廠房等四種不動產深受衝擊，且「土地開發、辦公室、經濟環境、店面和旅館」五大指標表現均呈現下滑態勢。 勤業眾信21日發布《2020不動產業趨勢展望》報告指出，新冠疫情延燒造成不動產上游營建業，面臨進口建材原料斷鏈、人力短缺等問題，而企業面臨經營困境或因實施遠距辦公，商辦租賃需求減少，進而導致開發商推案進度延遲、租售業未來交易表現不如預期等衝擊。 以商辦而言，各企業因疫情採取遠距工作，短租型聯合商辦空間的需求將大幅下降，且未來租戶對於商辦大樓的防疫衛生要求會更加嚴格，避免疫情風險，管理業者必須增加對大樓科技設施的投資。
而零售店、旅館等因出差及旅遊住宿需求大幅減少，還有消費性產品及餐廳等店家的歇業風險增加，承租人可能因經營壓力而退租，房東租金來源將受影響。 工業廠房部分，疫情導致供應鏈斷鏈，需求面可能減少，倉庫或廠房租售業務將受到波及。住宅開發與租售方面，因民眾現場看屋意願降低，進而影響仲介或開發商的銷售狀況。 勤業眾信不動產負責人楊清鎮建議，業者應積極強化數位技術來提升客戶體驗，即使疫情過後市場需求回溫，「線上看房」仍會成為長期趨勢，不動產業者要避免在轉型浪潮中被淘汰。此外勤業眾信也建議，不動產業還要顧及資安問題。
南臺灣即將迎來世界級的建築地標！龍巖集團邀請日本建築藝術大師安藤忠雄操刀設計的【光之丘生命紀念館】，今（21）日上午在高雄市內門區舉行動工祈福典禮，由龍巖各事業群主管、監造建築師、營建公司總經理等地方代表共同持鏟動土。 龍巖表示，將建造地上5層樓、地下3層，樓地板總面積近一萬坪的生命追思藝術殿堂，整體工期預估約為四年左右。 此外，為了實現安藤大師所倡導「與自然共生」的理念，龍巖不惜巨資邀請國內知名豪宅景觀設計團隊-老圃造園公司負責統籌園區內的景觀植栽，讓四季都能有花卉美景來呼應大師的建築作品，因此光之丘的總工程費用將超過20億元。
住展雜誌最新統計，北北桃今年首季新建案房價與歷史高點僅差8.4%、8.6%、9.9%，新建案價格持續碎步向上挺進。房產專家指出，其實買方只要挑對產品，如中大坪數或豪宅產品，或過去漲多、現在回檔區域購買，就有機會撿便宜。(房貸年限拉長 降低購屋壓力) 例如台北市小宅價格較強勢，買方較無便宜可撿，中大坪數與豪宅產品相對划算，以信義計畫區來說，豪宅在房市高峰期每坪成交價250萬至290萬元，現在回落在190萬至260萬元，價差一至二成。 新北市過去價格強勢區域如板橋、新莊、汐止等地，現在區域房價則偏弱勢。如新莊副都心房市景氣高峰時，區域每坪成交價48萬至60萬元，現在是39萬至50萬元，價差16%至18%。
桃園方面，大園、蘆竹、八德、青埔等區，先前炒作情形嚴重，景氣下滑後，房價回檔修正幅度較多，尤其青埔特區在多頭高峰攀升到「坐3望4」，現在每坪成交價區間約22萬至35萬元，價差12%至25%左右；另外，中正藝文特區高峰時新建案每坪成交價35萬至50萬元，現在約30萬至40萬元出頭，價差15%至20%。 住展雜誌最新統計，雙北市、桃園市三大都會區首季新建案房價分別達85.1、39.2、22.8萬元，與區域房價高點僅差都不到一成。
永慶房屋統計指出，受疫情影響，近期現場看屋量略減，不過，透過網路看屋來電量與去年同期相比成長約25%。 台北市以文山區、北投區物件詢問度最高，新北市則以板橋區來電詢問量占整體行政區逾兩成最熱門。 永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，農曆年後是購屋旺季，通常看屋量會明顯增加，今年受疫情影響，春節過後的2、3月現場看屋量不增反減，4月國內疫情有趨緩跡象，現場看屋量才略微回升。 網路看屋來電量則是一路逆勢增長，今年2-4月與去年同期相比增加約25%，顯示民眾購屋需求仍在，雖減少外出，仍會透過其他方式看屋、詢問。 永慶房屋統計今年2月至4月雙北市網路看屋來電資料，台北市來電量前兩名為文山區及北投區。 謝志傑表示，文山區及北投區皆屬台北市蛋白區，房價相對親民，是首購族取得台北市門牌的熱門區域。來電詢問的產品也以總價帶1,000萬至2,000萬，低總價產品為主。
來電詢問排名第三的行政區是中山區，來電詢問同樣以1,000萬至2,000萬產品最為熱門，其中又以兩房物件詢問度最高。 新北市方面，板橋區來電詢問量占整體行政區逾兩成，排名第一。 謝志傑表示，板橋區是一直是新北市熱門交易行政區，與台北市僅有一橋之隔，無論交通、生活機能都相當成熟，再加上新北市政府坐落於此，來電詢問數量最多並不意外。板橋區的熱門詢問總價帶也是以1,000萬至2,000萬為主。 新北市來電詢問第二名為新莊區，熱門詢問總價帶為1,000萬內，占比約44.8%。謝志傑指出，新莊區近年來建設利多不斷，尤其是環狀線通車後，買氣明顯升溫，目前區內總價1,000萬內的公寓、大樓等物件，購屋CP值高，相當搶手。
中央與地方政府力拼台中機場國際化，將分三階段推動機場與周邊區域發展，長期計畫將以發展大型園區為目標，引進智慧機械與航太產業，讓機場園區成為台中新門戶，台中產業園區再添一座，為大雅區預售新案添柴火。 根據台中市國土計畫原則，將在台中國際機場西側辦理「台中國際機場門戶及周邊整體開發」案，以航空服務為核心，並發展大台中具備機械產業及航太零組件產業，完整上下游供應鏈體系。而大雅區在計劃中屬於「水岸花都策略區」之一，被評估為整個台中地區居住用地需求度最高、最須優先增設居住用地的區域。 大雅區也因緊鄰西屯核心、中科園區，加上未來重大開發建設挹注動能，建商持續看好搶地推案，開發腹地逐漸外溢擴散。
台中市建築經營協會理事長邱名仕指出，除了台中國際機場整體開發計畫外，雙港輕軌的捷運橘線更是促進地方經濟的重要舵手，捷運橘線連結台中港、台中機場、水湳智慧城、洲際棒球場等重要據點，題材不斷。 挾著機場園區利多，建案趁勢進場，像是久未在大雅區推出新案的久樘開發，在學府路與雅環路口公開「大林路新案」，坤悅開發位在大雅中清路與中清北街口的新案「坤悅雅樂」鄰近大雅商圈，而在去年推案的「富宇楓采」，主打抗PM2.5科技健康宅，主力客群為中科新貴、新婚家庭。 隨著土地價格高漲，大雅區的透天新案衝破2000萬元門檻，像是「藍鵲嘉德堡」開價1700~2300萬元，大雅在地建商系列透天案「中科峇里島No.11」，馨雅建設的「馨雅馨傳圓滿No.18」，開價從1480萬元起。
遠端工作已是全球趨勢，隨著許多企業提前部署新型冠狀病毒防疫工作、紛紛啟動異地辦公措施以確保維持正常營運，香格里拉台北、台南遠東國際大飯店看準此一辦公新型需求，在近期推出異地辦公專案，針對企業不同需求，規劃「客房方案」及「會議室方案」，成為防疫期間的新商機。據了解，南部其他飯店業者如麗景和麗尊酒店，也有推出行動商務辦公室，在疫情期間的詢問度和訂購率微幅增加1-2成。 根據香格里拉台南遠東國際大飯店公關經理卜怡筠表示，在今年疫情較為緊張期間，有很多人在家辦公或異地辦公，企業為避免員工交叉感染，不讓員工集中待在同一間辦公室，但要臨時租用有空調和設備完好的辦公室，也有一定困難，因此業者針對此一需求推出「行動商務辦公室」方案。 「行動商務辦公室」每天使用時段為上午8點至下午6點，每間配備的辦公桌椅至少相隔1.5公尺社交距離。
「客房方案」贈送免費使用健身俱樂部以及行政樓層貴賓可享受的豪華閣禮遇，包含全天輕食飲品、晚間雞尾酒及精緻小點。業者表示，專案推出後吸引不少企業及商務人士詢問。 在費用上，租用香格里拉台北遠東飯店的辦公客房一個月以上，平均每人每日場地使用費最低不到600元；香格里拉台南遠東飯店的辦公客房則提供企業專屬和更隱私的空間：包下整樓層每日房價1296元，半樓層每日房價1620元，業者也提供十人以下「會議室方案」。 高雄麗尊酒店總監陳昱璁表示，在疫情之前就有推出將客房轉租成商務辦公室給客人使用，在疫情發生後詢問度和訂購有微幅增加1-2成，因企業有南北商務出差或辦公需求，需要住宿、用餐、咖啡廳會客等，飯店的功能有其便利性，有望成為未來趨勢。不過，陳昱璁提到，目前觀察下來是以短期任務或出差的客群為主，較少長期使用。
今年新冠肺炎疫情攪局下，六都中古屋待售量半年以來增加14.4%，但是開價方面卻僅修正3.3%，而近十年來房價已水漲船高，購屋人只好拉長房貸期數來減輕壓力。根據內政部不動產資訊平台統計，近十年來六都房貸的貸款年限平均拉長四年。 最新統計資料顯示，隨著30年期的房貸逐漸盛行，國人購屋貸款的期限也逐年拉長，2010年第1季六都購屋貸款的期數多在216期至226期，平均貸款年限約為18年。
隨著房價水漲船高，貸款年限也不斷拉長，內政部不動產資訊平台最新統計，六都民眾在2010年第一季貸款約18年，去年第三季增加到22年，創統計以來新高，研判應與30年期房貸民眾接受度逐漸增加有關，有趣的是，房價最貴的台北，貸款21年就能還清貸款；房地業者直言，2011年至今，民眾薪資漲幅明顯跟不上房價漲幅，亦是貸款年限拉長的主因。 統計資料顯示，六都之中平均貸款年限最短的是房價最高的台北市，平均貸款21.8年，新北市、桃園市與台中市的貸款都是22.6年，台南市為22年，高雄市為22.5年，相較於10年前都增加了3~4年，反應面對低利率與為了有效降低每月還款壓力，國人對於20年以上的房貸接受度逐漸增加。
以貸款1000萬元，利率1.4%，貸款20年為例，本利平均攤還試算，平均每月房貸金額約4萬7797元，如果拉長到30年期則每月房貸就降至3萬4035元，不過還款時間拉長，累積必須償還的利息金額也會增加。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，過去購屋普遍以20年期最常見，不過近年銀行對於房貸條件偏向寬鬆，甚至連優惠房貸都給予最長30年，還有寬限期3年的條件，加上利率條件越來越優惠，不像早年有些購屋者認為銀行利息高，希望早點把貸款還完。 屋比房屋總監陳傑鳴表示，2011年至今，台灣民眾每人每年可支配所得已達34萬左右，增加23%，但房價卻上漲34%，「所得明顯跟不上房價漲幅。」 陳傑鳴說，目前國人平均購屋總價約900萬上下，以自備款2成、貸款20年、利率1.6%來說，每月本利攤還房貸金額高達3.5萬，一年約42萬，甚至高於民眾可支配所得，為降低民眾購屋壓力，政府、銀行甚至推出貸款年限拉長，如高雄銀行在去年推出「安居高雄」市民首購優惠房貸專案，最長貸款年限40年，利率1.6%；星展銀行也推40年房貸。 陳傑鳴提到，過去大家不喜歡貸款時間太長，但現在真的買不起，若以首購剛需產品來說，購屋初期資金不足，民眾就會選擇25-30年房貸。
109年度高雄地王商圈仍由大遠百商圈連續七年蟬聯，公告土地現值維持每坪約188萬元，加上亞洲新灣區公共建設將陸續完工，區域房市前景看俏。都山林開發去年購得三多四路85大樓對面的1117坪商五基地今早動土，正式推出總銷70億元「繽海」輕豪宅大樓預售案，規劃18~38坪的1~3房，並以豐富休閒公設與地王商圈優勢訴求，受到業界矚目。 都山林開發去年購得三多四路85大樓對面的1117坪商五基地今早動土，正式推出總銷70億元「繽海」輕豪宅大樓預售案。（圖：業者提供） 由郡都集團、甲山林機構合資成立的都山林開發，去年以每坪157萬元高價，從華固建設購得的三多四路1117.73坪商五基地，今早動土正式推出總銷約70億元「繽海」輕豪宅大樓案，規劃580戶1~3房住家與21戶店面，建築規劃由高知名度的許堅倚建築師事務所、陳致吉建築師事務所、林耿徽建築師事務所負責 ，結構設計為豪宅設計團隊的賴建成結構技師事務所；公設設計為域研近相空間設計有限公司。
都山林開發負責人唐承指出，「繽海」位於亞洲新灣區核心區，加上85大樓將由海霸王集團投資開發轉型，具備絕佳地段與商圈優勢，我們最在意也是最重要的，就是要讓消費者可以買得起市中心的房子，替消費者圓一個家的夢想，特別提供首付28萬元起優惠購屋方案。 唐承表示，亞灣區匯集多項重大建設，今年即將全數完工，包括高雄展覽館、高雄市立總圖書館、輕軌第一階段、海洋文化及流行音樂中心、港埠旅運中心等重大基礎工程的落成，未來迪卡儂、大倉久和飯店、遠雄洲際飯店都即將開幕，有利帶動房市熱度。 「繽海」1F規劃挑高7米且面寬30米迎賓大廳、多功能媽媽教室、讀書閱覽室、交誼廳； 2F安排ＫＴＶ、兒童遊戲室、運動Bar、休閒遊憩區；頂樓設計空中無邊際泳池、星空sky lounge、天空之橋、空中露營活動廣場、BBQ烤肉區、陽光曬衣平台、觀景休憩平台、綠野天空步道、空中主題花園、空中海景健身房、空中森林花園、空中水景沙發交誼廳等共20項休閒公設。
台中七期豪宅「聯聚和平大廈」先前爆出18樓頂樓戶遭法拍，今日第三拍開拍，總坪數142坪加4車位，底標價4620萬，單價下探32.5萬元，約為市價8折，原先業者評估三拍有望拍出，不過今日無人投標而再度流標，下階段將進入應買程序，三個月內買方皆可用底標價4620萬向法院承購，專家不諱言指出，高總價的法拍案，通常手頭資金充裕，現在七期的選擇不像20年前，更新、更豪華的豪宅林立，富豪不見得要出手。 這棟屋齡21年的經典豪宅「聯聚和平大廈」，規劃一層兩戶，而西式新古典主義的建築外觀、頂樓的Sky Lounge Bar等頂級的公共設施，一度成為七期豪宅仿效的地標因住戶惜售，實價登錄上路以來，僅3筆紀錄。 根據法院公告，拍賣債權人為玉山銀行，事由則為清償債務。
第一拍於今年4月9日，當時拍賣底價達7220萬流標收場；很快進入同月30日第二拍，價格直接降到5776萬，今日進入第三拍，就算減價2600萬，一坪下探最底價32.5萬，也乏人問津流標收場。 台灣法拍屋行銷副理林開泰分析，「能買得起這類高總價的法拍案，通常手頭資金充裕，現在七期的選擇不像20年前，更新、更豪華的豪宅林立，富豪不見得要出手。」，林開泰說明今日無人投標而再度流標，下階段將進入應買程序，三個月內買方皆可用底標價4620萬向法院承購，假若三個月內無人購買，是否會進入第四拍，則要看債權人有沒有再提出聲請。
日 期：2020年05月21日 公司名稱：士開 (5324) 主 旨：補充士開與非關係人就台北市士林區三玉段二小段631地號等10筆土地調整合建分配比例案之鑑價報告 發言人：曾毓文 說 明： 1.契約種類:合建分屋 2.事實發生日:109/5/21~109/5/21 3.契約相對人及其與公司之關係: 交易對象：非關係人 與公司之關係：無 4.契約主要內容（含契約總金額、預計參與投入之金額及契約起迄日期） 、限制條款及其他重要約定事項:
1.契約主要內容: 本案合建土地面積約1666.29平方公尺，折合約504.05坪，房地分配比例調整為 地主62.5%，本公司37.5%，預計投入營建相關費用約新台幣7.6億元。
2.契約起迄日期：合約簽訂日起至交屋完成。
3.限制條款：無。
4.其他重要約定事項：無。
5.專業估價者事務所或公司名稱及其估價結果: 專業估價者事務所：歐亞不動產估價師聯合事務所 估價結果：合建比例為地主63.46%；建方36.54%。
6.不動產估價師姓名: 黃昭諺
7.不動產估價師開業證書字號: (104)高市估字第000104號
8.取得之具體目的: 合作興建住宅大樓出售。
9.本次交易表示異議之董事意見: 無
10.本次交易為關係人交易:否
11.董事會通過日期: 不適用
12.監察人承認或審計委員會同意日期: 不適用
13.估價報告是否為限定價格、特定價格或特殊價格:否或不適用
14.是否尚未取得估價報告:否或不適用
15.尚未取得估價報告之原因: 不適用
16.估價結果有重大差異時，其差異原因及會計師意見: 無
17.會計師事務所名稱: 不適用
18.會計師姓名: 不適用
19.會計師開業證書字號: 不適用
20.其他敘明事項: 無
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