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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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桃園市政府今（26日）標售機捷A10站、中路與八德3地區抵價地，共標售17個標號，22筆土地，吸引25封標單搶標，其中11個標號脫標，標出總價達31.1億元，標脫率達64.7%，整體溢價率2%，交易單價站穩3字頭，其中第13標號是唯一商業區土地，其餘皆為住宅區土地，此外位於A10站中標號10的單價最高，每坪以37萬元標出，為該區實價登錄以來最高土地單價交易紀錄。 本次標售地號共有17筆，最小面積從59.8坪到最大1658.6坪，標售底價每坪29.5~52.5萬元，其中標號13（新鼻段233、235地號）是本次唯一釋出的商業區土地，其餘土地皆為住宅區。標號13的土地面積約1490.5坪，地點緊鄰綠帶走廊，距離車站不遠，地段良好吸引2封標單搶標，最終以7億9889萬元由林姓男子得標，拆算單價為53.5萬元，同時也是標脫土地總價最高的一筆。
台灣房屋智庫經理江怡慧表示，機捷A10山鼻站鄰近海湖坑口工業區，當地與大山腳地區的發展息息相關，距離竹圍、南崁不到10分鐘車程，又與A9林口站僅一站之隔，進駐可以共享南崁及林口商圈，這對投資者是極大誘因。她補充說明，該區域多老舊透天社區，換屋需求量大，自2017年起新鼻段土地陸續就有權利買賣或持分移轉，投資非常看好當地發展。 其餘住宅區土地的標脫狀況，標售底價每坪29.5~52.5萬元，其中標號10（195地號）總共吸引3封標單搶標，最終以總價1億6816萬元由翔譽國際資產股份有限公司標脫，創下區域最高單價紀錄。江怡慧分析，該筆土地面積達453.8坪，距離機捷山鼻站不遠，同時鄰近公園第4預定地、綠帶走廊，整體綠覆蓋率高，地段位置良好，這些都是吸引進場標地的主因。她總結表示，本次標脫率達64.7%，可以發現投資者看好桃園的房市，因為桃園具備航空城計畫的利多，還享有機捷交通及各項產業動能，這些都會刺激開發者進駐，連帶吸引投資者進場標地。
觀察近期桃園機場捷運延線可釋出土地標案，可以發現許多建商有較積極搶進的跡象，昨（26）日寶佳集團就標下三筆土地，台灣房屋智庫經理江怡慧表示，知名建商進場標地，可以看出桃園房市整體動能有加溫趨勢，才能吸引開發商或是建商進場標地。 桃園市近幾年成為開發商積極插旗地區，主因雙北市房價過高，目前桃園市每坪房價尚有2、3字頭，加上低總價優勢，成為建商布局重點之一，包括寶佳集團、遠雄、麗寶、新潤等中大型建商均出手重押該區。
台灣房屋南崁中山直營店店長呂思賢分析，此次標售機場捷運A10山鼻站、中路與八德三地區區段徵收開發案土地，其中A10站重劃區緊鄰山腳商圈與南山路三段一帶，桃園市政府打造綠帶空間、景觀公園，同時有自行車道結合歷史古蹟，加上具有休閒農業等特色，可建構優質的生活環境。 呂思賢指出，A10站重劃區近海湖坑口工業區，土地行情相較於大竹與南崁建地價格，對建商更具有吸引力，雖生活商圈仰賴山腳商圈與上南崁商圈，但待未來重劃區啟動後，住宅推案相對A8、A9的長庚醫院站、林口站房價更親民，對在地工業區內或是機場就業人口等購屋族屬一大利多，更有機會成為台北通勤者青睞成為選擇居住地之一。
台北市公寓交易量出爐！從去年到今年第一季，內湖區公寓交易量都是全市之冠，甚至蛋黃區單價只要四字頭，來看我們的報導！ 東森財經記者李孟珊：「2019年內湖公寓，交易件數位居台北市之冠，而像是我現在所在的明湖國中小學區，緊鄰東湖和葫洲捷運站也有4字頭房價。」公寓需求高，看看最新數據，台北市公寓交易量從 2017到2019 年成長2.4個百分點，而到今年第一季，內湖公寓交易 90件位居全市之冠，其次則為北投及文山區。 房仲張明坤：「離捷運站稍微遠一點的地方有機會四字頭，甚至四字頭以下有機會買得到，很多剛開始工作在內科上班或是在南軟園區上班的首購族，他們可能會以內湖這個區域當作他們的人生第一個購屋的地方。」三房兩廳格局，東湖捷運附近，像這樣的30年舊公寓，整體約34坪，總價落在1500萬，平均單價只要40出頭，是不少購屋族的選擇。 民眾：「超商很近，不錯啊，然後停車位很多。」、「小孩子要上課比較方便，都是台北市區。」、「交通還是有台北市上的便利，有些地方房價可能不會像信義區貴成那樣。」其實除了公寓熱銷第1名的內湖區，均價43.4萬，二三名的士林區和文山區，公寓均價分別落在44.3萬、39.4萬，對於想卡位北市燙金門牌，預算有限的購屋族也是新選擇。
五二○新內閣上路，時代力量立院黨團昨對行政院長蘇貞昌新內閣提出期許，盼透過囤房稅等修法，真正落實居住正義。不過，內政部表示，大數據分析發現，台灣囤房問題有限，同時住宅從原來有多屋者手中移轉給首購族，整體朝向分配均衡趨勢發展。 時力黨團總召邱顯智表示，房屋租金已連續一一○個月上漲，除了雙北之外的四都房價都創新高；且根據央行統計數據顯示，台灣近幾年房貸與建築貸款的總餘額已經超過ＧＤＰ的一半，遠超過世界認定百分之四十的泡沫化指標；因此提出「房屋稅條例修正草案」，透過囤房稅讓空屋釋出，避免囤房。
時力所提修法內容明定，在持有三戶房以下的稅率將不受影響，在擁有第四戶房產之後，會課以較高的稅率，藉高稅率作為讓房價恢復正常化的手段。 邱顯智表示，內政部次長花敬群過去還是教授時說過，把房地產當經濟的火車頭是錯誤的，應該課以持有稅率，現在當了官卻態度大轉變，打臉過去的「花教授」。時力期許新內閣接下來要對高房價有所作為，讓房價回歸到正常水準、空屋有釋出使用的動機。 民眾黨發言人楊寶楨也說，蔡政府二○一六年能提出「住宅三箭」，四年過去了，承諾的居住正義到底還要等到什麼時候？楊寶楨呼籲，政府必須課徵囤房稅，達成健全房市、公平交易的效果，真正實踐居住正義。 內政部表示，房屋稅籍資料顯示，持一間房子者占總數七成五，持兩戶者占一成五，持三、四戶者均占百分之四，狀況尚屬均衡，並無明顯分配不均的囤房現象。 內政部表示，多屋者在這段期間擁有的住宅數量減少約一萬三千戶；目前市場動態，擁有少屋者買屋多、賣屋少，擁有多屋者則是買屋少、賣屋多，住宅分配是從原來擁有多屋者手中逐漸移轉給首購族，整體住宅權屬的分配正朝向均衡趨勢發展。
冠德建設再拿下大台北都會區的捷運聯開案，26日宣布獲選「新北環狀線秀朗橋站土地開發案」最優申請人，冠德表示，看準中和、新店產業聚落帶來辦公的穩定需求，冠德將興建總建坪達1.5萬坪的辦公和商業大樓。 新北市捷運環狀線車站陸續徵求投資人合作開發土地，去年中原站、中和站已由新美齊連續拿下；秀朗橋站招商昨天出爐，由冠德建設取得，接下來還有景平站、橋和站、板橋站等將陸續招商並決標。 冠德建設副總經理張勝安表示，全案位於中和成功路和景平路口西北側，將興建20樓、地下5層的辦公和店面大樓，總樓地板面積約1.5萬坪。冠德看好新店、中和又是主要的產業聚落，看好此一聯開案的前景。張勝安說，目前站區附近住宅行情每坪約55～60萬元，雖然附近沒有辦公產品行情可供參考，但預期辦公行情將和住宅差不多。
據內政部公佈最新實價揭露資訊，黎智英也有買的民權東路一段豪宅「忠泰M」於今年3月交易14樓戶，總價來到1.0639億，為社區最高，總坪數為125.68坪，單價是102.14萬，謄本資料顯示買方為來自台南的艾立家興業有限公司，而近期也見台中客砸1.79億北上購置敦南街豪宅，首都豪宅仍顯。 台灣房屋智庫經理陳炳辰指出，直轄市一向有較佳的區域開發規劃，商圈具備人潮，居住環境擁便利機能，工作機會較多，重劃區發展也強，都是六都不動產發展空間大的優勢，因此如台中會吸引像是鄰近彰化、南投等民眾前進買房，而台北市更是不少中、南部高資產族群投資、移居選項。 而緊鄰捷運中山國小站、豪宅規格打造的「忠泰M」，全社區僅32戶，總樓層16層，陳炳辰分析，其平均單價在95~100萬左右，高樓層可破百萬，低樓層則落至8字頭，惟地點仍稍近林森商圈，且周邊無高價豪宅聚集，較是身價上吃虧之處。 另外，過去曾傳出賠售超過2000萬的豪宅「玉山石」也在3月見交易，7樓戶以1.79億成交，單價是119.41萬，坪數為168.49坪，成交價位持平。陳炳辰說明，也是忠泰建設豪宅規格打造的「玉山石」，位於中山北路二段林蔭大道上，樓高17層，總戶數只有29戶，平均單價在120萬，此次成交中低樓層戶，價格合理。該地段屬黃金門牌，多有百萬單價豪宅，也很多A辦大樓，商圈機能佳，具備抗跌特性，若非買到高點，或個人資金因素，應不至於重演賠售窘況。
不畏新冠肺炎疫情衝擊，中央銀行昨（26）日公布，4月購置住宅貸款、建築貸款餘額續創歷史新高，在房市剛性需求支撐下，房貸餘額年增率還衝上近十年新高；不過，象徵房市供給面的建築融資年增率罕見下滑，顯示建商推案轉趨觀望。 央行昨日公布國銀消費者貸款餘額，其中，4月國銀房貸餘額突破7.5兆元，來到7兆5,313億元，續創歷史新高，月增372億元。 央行指出，4月購屋貸款年增率6.73%，增幅創近十年糕點，增加主因為房市自住剛性需求支撐，今年前四月，六都買賣移轉棟數年成長2.7%。 數據顯示，房市買氣未受明顯衝擊，不過，建商推案卻出現觀望氣氛轉趨濃厚的訊號。
資料顯示，4月建築貸款餘額為2兆1,790億元，續創新高，並較3月增230億元；不過，4月建築貸款年增率降至14.24%，低於3月的14.29%。 與去年同期相較，建築貸款餘額增幅下滑，央行官員解釋，主要是今年前三月，住宅類核發建照年增率大減所致；去年1~3月年增率高達17.9%，今年1~3月，年增率落至6.1%。 對於建築融資與建照核發增長率下滑，是否代表受疫情影響、建商推案出現裹足不前情況？央行官員表示，以建照核發而言，宅數仍持續增長，只是增速不如過去那麼快，且建商推案通常都會走個二、三年，會不會因為疫情而延後開工，仍待觀察。 新冠肺炎疫情蔓延，政府祭出紓困政策，加上3月下旬央行降息1碼（0.25個百分點），央行日前公布，台灣銀行等五大銀行，4月新增房貸利率落於1.381%，刷新歷史新低。
隨著疫情逐漸降溫，建商購地卻迅速升溫，北高雄大漢神巨蛋百貨生活圈，2個月內竟然成交達28.5億元、合計2313坪的住商土地！顯示高市熱門商圈精華地，建商搶地大戰又將開打，高地價墊高房價的戲碼持續上演。 包括巴巴事業3月底以總價約13.39億元，每坪約208萬元，購得北高雄農十六特區明誠三路、龍德路口角窗約644坪商四土地。該基地位居大漢神巨蛋百貨生活圈與農十六特區的核心地帶，鄰近凹仔底森林公園、高等法院高雄分院與明誠辦公商圈，目前由國泰世華銀行明誠分行承租，租期到2022年10月。 高雄推案龍頭建商之一的城揚建設集團，4月底也以總價約8.34億元、每坪約92萬元，取得位於明誠一路、鼎山街口約907坪住四角地，基地位於天天新黃昏市場對面，為鼎山商圈稀有大面積精華角地，業者打算採取樓高15層的首購、首換大樓設計與高質感規劃。
今日下午土地市場又傳出，5月下旬城揚建設集團再度以總價約6.78億元、每坪約89萬元，購得明誠一路、鼎中路口約762.55坪住四土地，目前地上物為馬自達汽車銷售展示中心與海棠紅美食館。 合計從3月底至5月下旬，大漢神巨蛋百貨生活圈方圓2公里範圍，在短短不到2個月，已成交28.5億元精華地，地價維持高檔行情，卻也讓不少地主抱持待價而沽心態，明誠一路仍有住四土地，每坪開價達100萬元，在熱鬧商圈大筆精華地釋出逐漸稀有情勢下，是否能夠高價成交，引起許多建築業者關心。
上市營建股「股王」和「EPS獲利王」華固建設（2548），26日召開股東會，順利通過配息7.5元。董事長鍾榮昌表示，在疫情穩定後，預期下半年房市交易量將優於上半年，商辦、廠辦市場較有機會量價齊揚。華固商辦占比已從二成拉高到三成，看好疫後房市，將加碼進貨。 鍾榮昌表示，華固已儲備雙北市五筆商辦及廠辦用地，總計約8,500坪，為後續營運成長動能，未來五年土地庫存無虞。 鍾榮昌表示，2020年原本在市場一片看好的氛圍中，但新冠病毒迅速蔓延全球，可說是今年全球經濟突發性的一隻「超大黑天鵝」！各行各業皆受到衝擊，疫情發展充滿高度的不確定性。 至於房市方面，鍾榮昌認為，中美貿易戰方興未艾，台商大陸的布局可能為了分散風險、再加上租稅大赦的政策鼓舞，重做MIT製造業榮景的絕佳契機，「商辦、廠辦」市場，很有機會呈現價量俱增的走勢。
至於住宅市場，可能要面對一～二季的沉澱，待疫情解除，市場將回歸基本面，預期下半年交易量應優於上半年，全年住宅市場仍可維持「價穩量溫」的溫和走勢。 華固去年合併營收高達198.19億元，年增327.33％，合併稅後淨利為31.42億元，EPS高達11.35元。 在今年推案計劃方面，華固總經理洪嘉昇表示，計劃推出台北市內湖「華固智富中心」商辦大樓，總銷38億，去年8月動工，採邊建邊售，預定2021年9月完成交屋。 台北市士北科「華固創富中心」商辦大樓、總銷44億，去年9月動工，採邊建邊售，預定2021年11月完工交屋。 新北市方面，板橋「華固月河」住宅總銷44億，今年4月動工，採邊建邊售，預定2023年6月完工；新莊「廠辦園區」總銷約75億，上周正式開工動工，邊建邊售，預定2022年5月完工交屋。
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