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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
疫情稍微緩和，不動產市場在低利之際，持續吸引游資關注。根據高力國際今（28）日公布的最新研究報告指出，全台六都，各擁題材，其中台中市，商用不動產的最夯題材，是辦公室！至於台南市，買盤最瘋的是土地，高雄市則以觀光題材相關的飯店最夯。 其中台中市，在這份台灣六都不動產投資回顧及產業機會研究報告中顯示，2020年第一季的辦公室平均空置率已降到17％，指標大樓租金每月每坪已站穩1,000元大關。 今天高力國際公布「台灣六都不動產投資回顧及產業機會」研究報告指出，台中市為中部地區的交通樞紐，也是中部的經濟及商業發展中心，經濟發展主要來自於大肚山麓所建構出來完整的產業軸帶，其中工具機產業更位居全球第四大出口國，再與積體電路、精密機械、光電面板、自行車、航太等產業互相串連，成功發揮發揮群聚效應。新市政商圈為大肚山產業軸帶一環，產業聚集效應明顯，對企業租戶最具吸引力，已成為新進台中設點及企業搬遷的首選。 高力國際資本市場服務部執行董事黃正忠分析，台中市支撐此波進駐熱潮的前三大產業為金融保險業、科技媒體電信業與製造業，使得辦公大樓空置率由2018年第二季的46％，下降至2020年第一季的17％；指標辦公大樓租金每月每坪已站穩1,000元。 台中市更是去年六都中土地交易最活絡的都會區，主要是建商進場補充土地原料、本地電子製造業擴廠及產能回移，以及國有地標售熱度提高所致。 高力國際統計2011~2018年，平均每年土地交易量為240億元(7.8億美元)，而2019年土地交易量創下653億元的高點，高出歷年2.7倍。2020年迄今台中市土地成交金額達176億元，其中有近83%位於七期，顯然各方人馬於精華區獵地的企圖心不減。
台南市，也深具傳統產業基礎，包括紡織、汽車及零組件、食品、塑膠製品等，近幾年隨著南部科學園區台南基地的進駐，帶動包含光電、積體電路、精密機械、生物技術、通訊、電腦及其週邊設備等高附加價值產業。 黃正忠表示，因產業結構影響，台南市辦公、零售及旅館等商用不動產投資機會相對較少，交易動能主要來自於土地。 2019年包含平實營區、永康創意設計園區等，所釋出的大面積方正土地，2020年在不畏新冠肺炎疫情干擾下，星鑽區段徵收區土地也繳出標售成績單，總計2019年迄今台南土地脫標金額達278億元。 至於高雄市，則具有海陸空交通優勢，為台灣第一大港灣城市，也是一個以重工業與基礎工業為主的城市。近年高雄市政府積極城市轉型，陸續投入許多公共建設，並積極打造亞洲新灣區，發展海岸觀光與經貿商務。 高雄市也因產業結構影響，商用不動產投資不如雙北都會區活絡，2015~2019年商用不動產成交金額總計僅達338億元；其中最具代表性的為2016年的台灣人壽斥資165億元購買「漢來飯店」與「漢神百貨」大樓，及2019年海霸王集團以54億元標下「君鴻國際酒店」。扣除前述兩大指標成交個案，高雄市當地的商用不動產成交仍以零售店面為最大宗。 黃正忠表示，高雄近兩年較具指標性的土地交易，分別位於北高雄與南高雄。北高雄為2018年第一季富邦人壽斥資78億元取得捷運紅線R13站凹子底站旁商業區土地地上權，將開發為結合零售商業及旅館的複合開發案，並預計於2022年完工；南高雄為2019年第一季汎陸建設以29億元購買亞洲新灣區內住宅及商業區土地，預計將興建為旅館及住宅大樓。
高雄市「蓮潭湖畔地上權開發案」27日第五度公告招商，地上權存續期間70年，地租年息率3％，權利金底價26億6,260萬元，將於今年9月23日開標，這是高雄市政府繼成功完成水京棧H2O國際酒店、舊龍華國小商業區、以及漢神百貨對面商業區等土地設定地上權招商後，最受外界矚目的大型商業地上權招商開發案。 「蓮潭湖畔地上權開發案」原由高雄觀光局負責招標，曾經流標四次，原以設定地上權方式辦理，權利金底價23.69億元，前三次招標分別是2015年9月、12月及2016年5月公告，最後一次是2018年10月24日第四次公告招標，並改為BOT，開發權利金1.5億元、營運權利金累進最高4.5％，不過因都只限制興建觀光旅館的商業設施，全數流標。 高雄財政局表示，根據都市計畫，該基地為「觀光發展特定專用區」，容許使用項目比照最具彈性的商業區，可做為最多元的商業、休閒、娛樂使用，得標廠商得依都市計畫使用項目，可以自由發揮，不另設限，但不能興建住宅。 財政局說，雖然此次地上權底價從以前流標的23.69億元，提高到26.62億元，但營運期間也從50年拉長到70年，反而更有利開發商的財務效益。 該案基地坐落高雄市左營區蓮池潭南岸，坐擁環潭第一排景觀，三面臨路，東臨50公尺翠華路、南臨即將拓寬為24公尺勝利路，基地方整，形狀略呈梯形，面積為46,613平方公尺（約14,100坪），建蔽率50％，容積率300％。
財政局說，該基地屬高鐵左營站周邊北高雄都會發展核心地區，經華夏路串聯高鐵左營站、新光三越商圈，經新莊一路連結高雄捷運紅線凹子底站、漢神巨蛋商圈，均為人口、商業活動快速成長與密集地區。 該局表示，基地鄰人文、歷史、宗教、文化薈萃的蓮池潭風景區、左營舊城區與眷村文化區，吸引國、內外大量遊客造訪，除台鐵左營站正位於開發基地旁，直接提供與捷運、高鐵的快速軌道運輸連結外，翠華路直接連通國道10號，連結國道1號與3號，更提供了快速便利公路運輸服務的優勢。
大直豪宅「西華富邦」再添二筆新交易，都是由原住戶加購，其中台積電創辦人張忠謀家族3月以2億元再入手加購4樓一戶，面積約165坪，每坪137萬元，謄本資訊顯示，買方登記為夫人張淑芬的偉儀藝術有限公司。 根據最新實價揭露，原本即擁有一戶「西華富邦」的張忠謀，近期再以2億入手一戶低樓層戶別，成交單價每坪不到140萬，成為實價登錄該社區的最低行情。此外，22樓戶別在2月也以總價2億、單價每坪174.5萬元成交，新買主亦為該社區原住戶加購。 「西華富邦」住戶個個身價不凡，包括張忠謀、水龍頭大王吳材攀家族、印尼紡織大王宋良浩孫子宋大江等，過去高樓層創下每坪逾290萬元高價。
隨著豪宅市場下修，去年42樓頂樓戶出售每坪為264萬；另外因樓層景觀差異大，高低樓層價差將近一倍。 根據台北市地政雲百大社區統計，「西華富邦」完工五年以來，累計已有131筆實價交易記錄，總交易金額達337億元，平均每戶交易總價為2.57億元，堪稱近年台北賣的最多的豪宅。 信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，許多地標豪宅這幾年陸續完工，吸引高資產族群換屋，包括「西華富邦」、「華固天鑄」、「和平大苑」、「琢白」等，即使當前受疫情與股災影響，但指標豪宅仍維持穩定銷售狀況。由於指標豪宅銷售持穩，另部分企業主可能受疫情影響，需要資金調度而出售閒置資產，也有觀望一段時間的買盤近期等到合理價格進場，近期台北市豪宅成交速度反而加快。
商用不動產雖被疫情打亂了投資的步調，但也有部分企業因此危機入市，積極進場投資，近期上市櫃公司因合併及擴充需求，積極尋找大面積辦公當企業總部，台北數百坪及千坪面積難尋，許多企業轉往內湖找整棟廠辦。近3年內科整棟廠辦交易特別受到上市櫃青睞，成為大型億級交易熱區，根據信義全球資產公司統計上市櫃2018~2020年交易，共有9筆整棟交易，又以舊宗段總金額占為最多，總交易金額來到60.13億元，未來舊宗段將成為市場關注焦點。 隨著大型企業逐漸往內湖移動，內科廠辦空置率維持在低檔，而西湖段已被壽險及上市櫃公司插旗，若有辦公廠辦釋出很快就能找到承租戶，已趨近於飽和狀態，現階段要進駐西湖段成本相對高，選擇也較少，因此許多企業將目光轉往文德段、舊宗段，可用相對較少的成本取得整棟廠辦，做為自家總部。
2020年金額最高的一筆整棟廠辦交易就出現在舊宗段，萬海航運以22.88億元買下長虹新世代科技大樓A棟全棟，拆算2樓以上廠辦成交單價約50.2萬元。 依據信義全球資產公司統計內湖土地開發率，西湖段及文德段土地開發率已接近飽和狀態，分別是86％及91％，幾乎沒有素地可供開發，大型廠辦供給逐漸減少，業者往舊宗及潭美段開發，而舊宗段目前開發率已達75％，近10年開發率增加26％，未開發土地還有將近4萬坪；此外，未來舊宗段將會有10棟以上的廠辦即將完工，將新增2萬多坪總樓地板面積，包含長虹新世紀大樓B棟整棟將釋出2,000多坪廠辦面積，相當適合當企業總部，詢問度高，以及聯虹識野科技大樓將釋出3,000多坪廠辦面積。 ID-2576115 ▲2018~2020內湖整棟廠辦交易(上市櫃)（圖／信義全球資產公司整理） 信義全球資產公司經理王維宏分析，目前企業需要大面積整棟交易，多數會落在舊宗段或潭美段，可用相對實惠的成本取得整棟廠辦。而帶有穩定租金投報的產品則較受壽險業青睞，例如台灣人壽已經在舊宗段佈局。未來內科將會有2條捷運線完工，從動物園站到劍南路站的「環狀線東環狀」，貫穿舊宗段到文德段再到西湖段；另一條從大稻埕到汐止的民生汐止線，行經內湖舊宗段，預估舊宗段售價及租金將會有一波漲幅趨勢。
不畏疫情、台灣房市買氣強強滾，國銀也趁勢搶攻。中央銀行統計，2020年3月底國內購置住宅貸款餘額約7.5兆元、續創歷史新高。國銀除提供優惠房貸利率搶客，高薪、收入穩定的特殊族群也成為爭取優惠條件的加分項目，國銀紛鎖定「薪轉、軍公教、高薪」三大族群來搶市。 國銀觀察，據中華民國不動產仲介經紀商業同業公會統計，2020第一季全台買賣移轉件數約7萬件，較去2019年同期成長約8％，顯示房市交易依然熱絡，加上央行3月下旬降息1碼（1碼為0.25個百分點），帶動銀行紛紛調降房貸利率，降低有意購屋民眾的負擔，增添買房意願。 各銀行除提供優惠房貸利率搶客外，還款天期、貸款成數高低，也是民眾的比較重點。
此外，「身分」類別也是成為爭取優惠條件的加分項目；例如，銀行過去喜愛承作的公教人員或專業人士房貸，不外乎看準穩定收入來源、高還款能力，以「軍公教」而言全台約有66.2萬人，土地銀行、國泰銀行主打此類族群，土銀打出利率最低1.31％起、最長可貸30年；而國泰世華銀最低1.61％起，最長可貸30年。 而一向被視為高薪族的醫生，其中「牙醫」占比約21.3％、每月薪資約15萬元，也較一般上班族條件優渥，則成為上海銀行首選標的，利率最低1.31％起（機動計息）；最高可貸80％。 永豐銀行則鎖定往來企業的「薪資轉帳用戶」，協助企業掌握營運概況之外，再切入員工個人服務，深化與客戶合作程度，也讓公司行號對外召募新人時，進一步塑造優質、提供穩定打拚環境的企業形象。永豐銀行指出，薪轉戶申辦房貸，利率最低1.38％、最高可貸85成，還款期限最長為40年、寬限期三年等。
疫情趨緩、國旅市場回溫，但奢華酒店品牌台北文華東方酒店驚傳因邊境管制尚未解除，短期內接不到國際高端旅客訂房生意，決定自6月1日起暫停客房營運，並資遣房務、客房業務、大廳接待，以及洗衣部員工，估計人數超過200人，成為台北第一家大幅裁員的國際觀光飯店。
勞動部表示，台北文華東方總計有863名員工，飯店部門有500多名，預計在6月7日裁員212人，已經符合大量解僱的條件。 台北文華東方酒店員工近600人，業主開泰豐投資經營並與飯店共構的文華精品員工則約有200多名員工，每月人事成本近5千萬元，新冠肺炎疫情爆發後，資金壓力沈重。 由於近年台北文華東方酒店求售的市場傳言不斷，惟開泰豐均一律予以否認，如今飯店決定暫停客房營運，再度引發外界高度聯想。 台北文華東方酒店是在27日上午作出暫停客房營運的決定，飯店並在下午召集將被資遺的員工說明重大決定，由於事情完全無預警，讓許多員工感覺錯愕。
據了解，疫情除重擊台北文華東方酒店，連帶酒店業主開泰豐企業投資的文華精品受到影響，為樽節人事成本，文華精品亦已進行人事調整，包括工程部、財務部與管理部門都有員工被資遺。 新冠肺炎疫情爆發，嚴重衝擊觀光飯店，為減少損失，文華東方酒店全球總部率國際連鎖酒店之先，自3月起宣布啟動減薪方案，董事成員減薪25％，其他同仁減少工時或無薪假，減薪幅度10％至20％。 以奢華酒店為定位的台北文華東方80％的住房客人為國際客，因邊境管制，外國客無法入台，住房生意較台北都會其他觀光飯店更嚴重。由於定位高檔頂級，故台北文華東方在防疫期間不願降格以求，低價切入國旅市場，住房率較台北其他飯店更低。
台灣疫情趨緩，台北文華東方仍決定暫停客房營運，對此酒店回應表示，主要是疫情仍在全球蔓延，國際高端旅客對無症狀感染仍然憂心，全球跨境旅遊要全面恢復「將是一極為漫長的過程」，因此決定定暫停客房營運。 台北文華東方表示，酒店會依照調整後的營運規劃，對員工的工作進行調整並會依據勞基法相關規範資遣部分員工。台北文華東方沒有明確指出，飯店客房究竟何時復業，僅表示在疫情過後，國際觀光旅遊盛況重新啟動之時，台北文華東方會盡快回復全館運作。
大南港土地標案於5月7日開標，隨著6月中旬交割、獲利入帳腳步接近，主要土地持分的國揚（2505）、工信（5521）及和桐（1714）近日股價開始加溫，27日股價同步上漲1.65～1.94％，間接受惠股國產（2504）更勁揚2.1％，激勵上市營建股指數強收294.33點上漲0.85％，創下今年2月7日來波段新高。 台股加權指數近日來到「萬一」大關，各類股開始呈現類股輪漲，今年來漲幅數倍生技防疫股，27日資金撤出大跌，資金轉戰至近期具有題材族群，營建股向來擁有高殖利率題材，是存股族喜愛的族群之一，配合5月初大南港土地標案順利由富邦人壽得標，依表定時間將在6中旬交割入帳，國揚、工信及和桐第二季獲利將大進補，市場法人買盤持續逢低進駐，推升股價緩步揚升。
據統計，營建股或與大南港土地標案相關的個股中，國建、鄉林、遠雄、國產、華固、和桐、工信、國揚、冠德、總太等十檔個股，27日成交量都在一千張以上，屬於市場人氣指標，且除了冠德及總太成交量較前一天減少外，其餘八檔都大幅成長四成到四倍，另冠德、總太、國建、工信等均獲得法人近5日積極敲進。 統一投顧指出，大南港7,514坪土地標售案7日開標，最終由富邦人壽以283億元、溢價率9％標得，換算每坪土地售價高達376.5萬元，創下南港區域土地單價新高；按主要土地持份者國揚、工信、和桐公告持分換算，約各可貢獻每股盈餘（EPS）7.9元、5.1元、1.7元。另工信還有遞延處分利益尚未認列，可再額外貢獻EPS達1.06元。 投顧法人指出，因大南港案土地標售價格創當地區域新高，帳上同樣擁有南港土地庫存上市櫃公司也值得留意，預期國產、南港、長虹、潤泰新、台肥等，將是間接受惠標的。
興富發集團總裁鄭欽天27日主持「興富發金山凱悅溫泉酒店」開工典禮，他致詞時感性地表示，以前他來金山只是個過客，這次有機會蓋這麼好的飯店，希望以後不再只當一個過客；而這也是北海岸第一座、更是唯一的五星級飯店。至於下半年房市走勢，他表示「應該不錯吧！基本需求很穩定在走。」以興富發集團來說，每年都有4,000～5,000戶的成交量，目前都在水準以上。 鄭欽天表示，很多朋友問他為什麼要來金山蓋飯店？其實他平常假日時就經常到金山老街，而當初到金山買地時，就比較過宜蘭礁溪、新北市金山兩地的條件，最後評估金山土地成本較低，住房率也跟礁溪差不多，且交通條件比礁溪方便很多。 鄭欽天表示，這座飯店位於金山老街商圈，面積共4,271坪，預計投資15億元開發，引進凱悅（Hyatt Regency）品牌進駐，2022年開幕，每晚均價房價預定5,000元以上，假日和旺季目標1萬元。
此外，飯店緊鄰還有2千多坪土地，計畫開發銀髮長照事業。 談到未來怎麼看台灣觀光產業？鄭欽天謙虛表示：「這我就沒那麼內行了！還是委託專業的凱悅飯店來經營管理。」對於是否擔心疫情持續影響觀光產業？鄭欽天說：「還好吧！」，他指出，一般國內度假旅館有95％是台灣人，這是經過很多市調結果，相信再過幾個月疫情會緩和。 目前興富發布局全台飯店可謂「遍地開花」，包括金山凱悅溫泉飯店、台中日本大倉久和飯店、台南Aloft雅樂軒飯店、高雄凱悅飯店，全部完工將有726房；其中進度最快的是台南Aloft雅樂軒飯店，預計2021年完工開幕，接著金山凱悅酒店將於2022年完工開幕。
誠品生活 (2926-TW) 今 (27) 日召開股東會，董事長吳旻潔表示，除敦南店因租約到期熄燈外，因應體質調整策略，上半年將有 6 間據點結束營業，下半年還會「用力關」，關店不見得是壞事，「開對店才是好事」，也會積極選址開新店，並敲定東南亞首店將插旗馬來西亞吉隆坡。 吳旻潔坦言，受疫情影響，誠品生活業績「3 窮 4 絕」，營運表現不理想，雖然 5 月各店業績逐步回溫，但前 5 月營收仍年減 2 成，影響較大的店別主要集中在北部，包括信義、松菸、台北車站、西門町、南西等據點。 除營運大受疫情衝擊外，誠品生活今年以來也持續傳出關店消息，吳旻潔表示，除敦南店因都更、租約到期等因素，將於 5 月 31 日關店外，包括台東、台南安平、士林、高醫、實踐等據點，都將結束營業，上半年共有 6 間據點關店，但並非不看好市場或經營不善，而是體質調整策略。
吳旻潔並說，下半年還要「用力關」，包括百貨高樓層店別或老舊社區店，預計關閉 1 至 2 個據點，同時也會積極選址開新店，如在國內開展新的社區小店，及佈局與全通路方向符合的據點。 吳旻潔也指出，誠品開店原則分為三項指標，分別為未來性、獲利性與公共性，若一項都無法達成，就會選擇關店，但她也強調，不要害怕關店，「關店並非壞事，不關店也不見得是好事，但開錯店一定是壞事，開對店才是好事」。 海外市場方面，吳旻潔也透露，未來將插旗馬來西亞吉隆坡，展店規模將達上千坪，原本計劃明年開出東南亞首店，但受疫情影響，時間點可能有所改變。 此外，誠品生活近年來積極佈局全通路市場，吳旻潔表示，今年底將落實線上線下全通路串連，全新電商平台預計 12 月上線，搭配建置倉儲物流供應鏈，將提供會員 24 小時到貨服務。
大隱開發以波浪型線條在紅樹林打造的當代建築聚落，多次獲得國際建築權威媒體報導。其中，大隱開發與知名建築師李天鐸首度攜手的豪宅作品「海納川」，更被列為世界先進設計地標建築，在台灣豪宅圈掀起一波風潮，更因此吸引不少豪宅圈企業主成為大隱的品牌鐵粉，期待大隱再次進軍北市推案。 今年520檔，大隱開發真的進軍台北市，一出手就直取最核心的信義區松山新站前423坪土地，再度與李天鐸攜手推出「信松廣場」。 大隱開發團隊此次挾品牌、地段、案量優勢在台北最核心的信義區推出總銷70億的指標大案「信松廣場」，規劃樓高88米、三面臨路的廣場建築，前方視野無遮擋，地標性特別強，包括近幾年積極轉型電商的五分鋪實力盤商，和信義計劃區A辦內上班跨國企業高階管理層買主，都是首波訂購的客群，就是看上個案具地標性且門牌能見度高的優勢。
同時，著眼於新興都會客群家戶人口數降低、購屋偏愛交通與國際商貿機能匯聚熱點的趨勢，全案規劃20～58坪。 「廣場建築見證城市歷史文化與商貿發展的進程，必然偉大。」大隱開發董座張裕能表示，大隱不會讓松山新站廣場旁這塊基地平庸，將結合松山車站環境與文化脈絡，把「信松廣場」打造成媲美紐約時代廣場、巴黎里昂車站廣場、大阪道頓崛廣場和東京JR三手線澀谷站廣場的全台首座廣場建築。 「信松廣場」周邊擁有200年歷史、台北信仰中心的松山慈祐宮，聞名國際的饒河街夜市，對街就是潤泰新打造的松山新站，導入CITY LINK商城與日本蔦屋書店，氣氛宛如東京JR山手線在澀谷站廣場，在川流不息的人流中感受到商業活動蓬勃發展的氣息。 在地段上，它比鄰信義微風和24小時營業的信義誠品書店，是北市少見新舊融合、同時又擁有文化歷史底蘊、建築全新風貌的區域。據了解，自520案前、籌備的接待中心搭建階段，就有許多粉絲衝著大隱品牌前來詢問。
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