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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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財政部國產署2日指出，國產署與地方政府合計辦理五件國有土地開發案，除新竹案仍在洽談，今年桃園市林口國際媒體園區四大案大致已完成簽約，預估可吸引民間投資143.3億元，創造總產值351億元，及3,526個就業機會。 國產署自2003年啟動國有土地開發案以來，與地方政府、各主管機關共簽約61案，估計收益299億元、預估吸引民間投資1,278億元。 官員表示，國產署去年推出的林口國際媒體園區設定50年地上權，今年上半年陸續完成簽約，其面積共7.8公頃、劃分為ABCD四塊土地。台灣三井不動產以9.2億元標得2.8公頃的A區，產值上看152.7億元，為四區最大者。
東森國際則用3.1億元標下2.2公頃的B區，產值約65.5億元。而三立影城以1.1億元、3.6億元分別標得C區（0.7公頃）、D區（2.1公頃），產值依序為68.9億元、64.1億元。 若按照規畫，國產署在林口國際媒體園區一案可獲得權利金共15.6億元、剩下約1.4億元為桃園市政府所有，但國產署可另外拿到50年地租約37.6億元。 國產署表示，過去每年大概都能推出五件國有土地開發案，為地方經濟注入活水，今年上半年另推出兩件，包括屏東菸葉廠旁立體停車場案、台東池上太陽光電專區等，兩案合計可吸引民間投資20.7億元、創造總產值41.1億元與289個就業機會。
新版危老條例新增規模獎勵，因此，內政部針對各縣市核准的危老案也新增核准平均基地面積，根據最新統計，核准平均面積最大的竟在彰化縣，目前累積核准5案，平均核准基地面積近720坪，最小的則是在屏東縣，目前僅核准1案、基地面積連30坪都不到。 至於，六都中，則以台南市平均核准基地面積最小、不到百坪、僅約92.17坪，台中市最大、約361.87坪。 根據內政部都市更新入口網發布的危老重建計畫受理核定數統計資訊，截至4月底為止，全國已核准的586個危老案，平均核准基地面積約237.26坪，各縣市中，以彰化縣的平均核准基地面積最大、約718.33坪，也是全國各縣市中唯一個平均核准面積超過400坪的縣市。
根據該統計資料，平均核准面積在百坪以下的縣市，包括宜蘭縣、新竹市、嘉義市、台南市、屏東縣與金門縣等6縣市，超過百坪、但不足200坪的則有基隆市、桃園市、苗栗縣、南投縣、雲林縣、高雄市、澎湖縣等7縣市，至於，超過200坪、不足300坪的則有台北市、新北市、花蓮縣與台東縣等4縣市，超過300坪、不足400坪的則有新竹縣、台中市等2縣市。 危老平均核准面積不到200坪縣市 佔比逾6成 房產業者指出，符合危老審議的必要條件為需要取得地主或是屋主的百分百同意，因此，根據官方統計數據的22個縣市，扣除嘉義縣、連江縣沒有申請案，基地面積不到200坪的縣市竟有高達13個，占比超過6成，其中基地面積不到百坪的縣市，佔比更超過3成。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雙北市危老的平均面積在200至300坪，在高地價的雙北市已經具備開發效益，因此件數較多，反觀台南高雄平均面積僅有約百坪的基地面積，可能連平面車位都做不出來，研判應是整合幾棟透天重建型態較為常見，尤其這些中南部區域因為重劃區土地多，慢慢去整合危老耗時費力可能不是他們偏好的方式。
桃園市大力推動公辦都更，2日舉辦復興路公辦都更招商說明會，繼2020年3月該案流標之後，此次招標共同負擔比上限調高、並將有占用的公有地切割排除等優化投標條件，加上位於地段極精華的桃園火車站商圈，吸引十家廠商參與，希望能吸引民間資金11億元，以活化舊市區閒置土地。
桃園市政府繼2017年中壢中興巷、2018年桃園東門停車場公辦都更，分別吸引昇陽建設、立信機構等開發商投資，持續推動包括龜山建國一村等公辦都更案。 此次再端出的復興路案、基地718.4坪，位於復興路、民生路及朝陽街所圍的商業區街廓，包含市有及國有等公有土地合計占約72％，現況除部分私有土地的老舊磚造、鐵皮房舍之外，公有土地為空地或停車場，預計7月9日截標。
桃園市住宅發展處處長莊敬權表示，復興路基地鄰近桃園火車站精華地段，周邊鄰地仍有擴大整合的可能性，加上桃園捷運綠線與台鐵桃園鐵路地下化等重大建設，未來極具發展潛力。
台北市等六大都會區分別公布2020年5月「建物買賣移轉棟數」，其中交易量最大為新北市4179戶，六都交易量合計為17210戶。永慶房屋業管部資深經理謝志傑說明，5月份六都買賣移轉棟數月減2.2%，謝志傑表示，由於房市交易與登記往往有1個月左右的時間差，所以5月買賣移轉棟數反映的是4月的市況。而5月買賣移轉棟數雖呈現負成長，相較於4月比3月的減幅11.2%已收斂許多，顯示4月時國內疫情逐漸受到控制，恐慌情緒沒有持續上升，但消費者對於疫情的恐慌並未完全解除，買方仍呈現觀望保守居多，讓疫情對房市的衝擊在4、5月的買賣移轉棟數上顯現。 另與去年同期相比，六都會區交易量皆呈現衰退的現象，六都交易量減少21.7%，其中台北市年減22.8%，新北市年減25.3%，桃園市年減13.2%，台中市年減27.0%，台南市年減24.4%，高雄市年減16.4%。謝志傑說明，通常第二季開始是房市旺季，而5月份的交易量與去年同期相比皆有10%以上的降幅，顯示今年房市確實受到疫情影響，導致傳統房市旺季不旺。 六大都會區2020年1-5月交易量年增率。
（資料來源：各市政府地政局；永慶房產集團研究發展中心彙整）
進一步觀察今年1-5月六大都會區買賣移轉棟數年減3.2%，其中台北市年增3.9%，新北市年減4.5%，桃園市年增13.4%，台中市年減1.5%，台南市年減10.9%，高雄市年減17.5%，謝志傑說明，今年第一季累計交易量與去年同期相比成長6.8%，但4月交易量開始受到疫情影響，累計年增率下降至2.7%，再加計5月後，累計年增率由正轉負，顯示疫情衝擊逐漸發酵。 六大都會區2020年5月建物買賣移轉棟數變化。
（資料來源：各市政府地政局；永慶房產集團研究發展中心彙整）
另由各縣市來看，南部縣市衰退幅度較中部、北部縣市明顯，主因是台南、高雄去年選後房市升溫，基期較高導致。不過，在現階段國內疫情控制得宜的情況下，民眾恐慌情緒解除，遞延的買氣有望逐步回籠，且觀察5月逐步脫離疫情衝擊的狀況下，也逐步解封，有望在6月恢復正常交易市況，回歸常軌。（相關報導：華爾街日報》經濟增長不看GDP看什麼？中國發展目標轉向可能衝擊國內外｜更多文章） 謝志傑進一步指出，國內疫情在3、4月為最嚴重的時期，不過在磐石艦隊疫情逐步控制之後，僅有零星確診個案，且國內已經數週無本土案例，確診病患中也僅剩12人正在住院隔離中，此波疫情大致上已告一段落。
國內對於疫情的管制措施也陸續解除，並開始著手經濟的振興方案，未來經濟有望逐漸回歸正軌。在利率維持低檔的情況下，買氣有望緩步回溫，建議若是有購屋需求的民眾，可以開始看屋比較，才能早日購得夢寐以求的好屋。
新北市三重地政事務所統計近3年年實價登錄租賃案件資料發現，三蘆地區租賃案件以住宅使用的大樓華廈為主，並以捷運蘆洲站聯開宅的432件為最大宗，至於各個捷運站周邊行情平均租金單價來看，以台北橋站2房產品、每坪911元居冠，店面則由三重國小站每坪2,359元獨占鰲頭，顯示公共建設完善，生活機能佳、交通路網發達，是租屋族首要考量。 三重地政事務所主任林圭宏表示，從三蘆租賃案件類型分布圖可知，三蘆租賃案件以住宅使用為主，比重高達8成，其次為商業使用、佔比15%及工業使用約5%。而租賃建物類型中，最受承租人青睞前三名分別為大樓華廈，總件數743件、比例約53%，公寓240件、17%及店面141件、佔比10%，顯示三蘆目前租賃作居住使用的標的，主要還是以具有電梯的大樓華廈為首選，其次才是無電梯的公寓，進一步觀察大樓華廈租賃數據，又為捷運蘆洲站的聯開宅以432件居首。
三重地政事務所亦統計各捷運站周邊500公尺內住宅及店面租賃行情，套房案件的租金總價行情多集中在10,000~16,000元之間，單價行情約落在每坪700〜1,400元；2房及3房租金總價則集中在15,000~29,000元，單價行情約落在每坪650〜900元，至於四房產品僅有蘆洲站的捷運聯開宅，每案租金總價約45,000元、單價每坪約667元。林圭宏指出，台北橋站因位處三重心臟地帶，擁有該區最熱鬧的商圈，人潮店面集聚，生活機能條件佳，且離北市亦僅一站之隔，無論兩房或三房單價皆明顯高於其他捷運站。
店面租賃方面，租賃總價行情約在50,000至100,000間，單價行情約落在每坪880〜2,300元，其中三重國小站周邊因包含正義北路及三和夜市，商業效益高，因此平均單總價皆位居各大商圈之冠。 林圭宏認為，三重、蘆洲區因緊鄰北市，且區內公共建設完善，生活機能佳、交通路網發達，加上二重疏洪道兩側及仁義自辦重劃區持續建設，除買賣交易量穩定外，租賃案件亦呈現成長趨勢，租賃市場需求旺盛，未來，捷運環狀線北環段於三重、蘆洲區共規劃4座站點，預期也可能對區域租賃結構發生影響。
嘉義縣大林夜市位於大林後火車站附近，因地點便利，為嘉義縣知名夜市之一，但日前傳大林夜市將搬遷，引發當地民眾熱議，大林鎮長簡志偉表示，大林夜市是許多民眾的回憶，攤販也擔心搬遷會影響生意，經公所側面了解，縣府將於夜市目前所在地進行都市計畫變更。 大林鎮公所表示，大林夜市為民營單位，目前共約有70多家攤販，因地主與攤販有契約關係，預計未來夜市將遷至大林自來水廠水源路對面的台糖未開發地，簡志偉表示，過去常有民眾會從外地搭火車前往，也有民眾擔心搬遷後停車不便，與鬧區有距離恐影響攤販生意。
嘉義縣府地政處重劃科長潘永豐表示，大林夜市目前的地點原地目為農業用地，夜市本就是違法土地使用，只是因有都更計畫做保護傘沒人檢舉，目前地政處已向內政部遞出土地籌畫企畫書，未來此地將興建商業區及住宅區，預計最晚明年6月前夜市攤販都還可持續營運，但確切的搬遷時間須詢問夜市負責單位。 潘永豐表示，此地目在1972年時就被畫為都市計畫的學校預定地，2012年教育部因沒有需求，解除此地的學校預定地，2016年內政部都市計畫委員會指定，以市地重畫方式辦理土地變更為建地，並限定地主須於2019年10月前將籌畫書送往內政部審核。2018年有約3成地主自主組成籌備會，其中有59%土地地主是台糖，因台糖不同意籌組市地變更，2019年6月改由縣府承接
量販超市版圖大洗牌！家樂福2日宣布一項重磅收購消息，該公司已跟總部位於香港的Dairy Farm（牛奶國際）集團簽約，將收購該集團在台灣的惠康百貨全部股份，包括併購頂好Wellcome、JASONS合計共224間超市，以及承接物流中心的資產及土地，整筆交易價值9,700萬歐元（約合新台幣32.3億元），預計2020年底完成。
而這也是家樂福繼2019年接手經營台糖量販及超市後，又一次擴大版圖之舉。目前家樂福全台共137店，其中，量販店68家、「便利購」超市店69家。 此次併購完成後，家樂福全台門市將一口氣增至361店，規模大幅擴增。 事實上，早在一年多前，市場上就傳出台灣惠康百貨將出售一事，期間對方也接觸過不同的買家，包括超市龍頭全聯也被探詢過意願，最後由家樂福出線。 家樂福總經理王俊超表示，此次併購後最大的戰略意義在於，補足家樂福原先相對較弱的「超市」版圖，一口氣增加224間超市通路（199間頂好Wellcome超市、25間JASONS MARKET PLACE），不僅將有助推升家樂福成為台灣市占率第二的超市通路，屆時家樂福在量販、超市、線上購物三大商模的發展將更全面，也更能相互資源整合達到「全通路」的綜效。 王俊超並指出，正式併購後將分兩塊進行，頂好Wellcome超市將全數更換成家樂福便利購招牌，由於頂好超市據點主要集中北部，且都搶占不錯的都會精華區位置，剛好可以跟家樂福目前據點互補；至於Jasons超市短期先以原品牌持續經營，未來將轉換成家樂福頂級超市。換言之，家樂福也將正式切入頂級超市市場。
王俊超說，此次收購案雙方歷經八～九個月正式商談，但「簽約只是一個開端，最辛苦的才正要開始」，他預計大概要花半年左右時間，陸續將頂好超市改裝、換招，希望最快2021年可以開始貢獻家樂福營運。 此外，由於台灣家樂福是由法國家樂福持股60％、統一集團（統一企業、統一超商）合計持股40％。王俊超也透露，未來在超市通路部分，可望跟統一集團有更多的合作，而法國總部也對台灣市場相當看好，給予很大的支持。 至於外界關心併購後的人員去留問題，王俊超也強調：「絕對不會裁員」，將比照去年接手台糖的模式，以尊重員工留任意願為前提，希望團隊共同努力，創造「1+1＞2」的效益。
和泰興業2日宣布，斥資5億元，分兩期改建彰化起家厝，第一期將興建為含蓋商辦大樓及物流倉儲中心的綠建築，繼續作為中部分公司使用，預計2021年5月完工，將打造為彰化東區新地標。 和泰興業表示，公司1963年在彰化設廠，早期生產不銹鋼餐具及廚具爐具，直到1990年代，取得日本大金空調代理權，才轉型成為中部分公司。 近年，隨著業務面及空調進出貨量的成長幅度，考量建物屋齡，以及原有的空間漸不敷使用，未來對應營業夥伴與顧客服務端，以現代化設計建築因應，以滿足成長需求。同時也希望藉由這次建築規畫設計，打造出一棟兼具商務辦公及倉儲物流機能的實用綠建築，作為引領業界的標竿。 和泰興業總經理王玄郎表示，和泰興業位於彰化的中部分公司，未來將作為有效率的倉儲物流，因應供貨需求成長，在有限的基地，規畫整體物流動線，加入垂直運輸動線，讓倉儲物流運轉順暢。
為呈現企業形象及理念，在整體建築設計，結合大金品牌意象與現代建築，展現新穎的商業機能空間。在充實商務機能方面，提供舒適明亮且分區明確的工作環境，有效提升內部營運效率，規畫整合相關機能及附屬設施，營運更加容易管控。 和泰興業指出，大金身為全球空調產業的領導者，擁有一條龍的產品線及全方位的設計規畫整合力，協助各行各業的客戶量身打造最適合的空氣解決方案。兼顧舒適與節能的空間、與自然共生的黃金級綠建築規畫，也會落實在本次和泰興業中部分公司。
台灣保德信人壽本周一（1日）截止投標，據悉，至少有台新金、第一金與聯邦銀三組買家出價，財務顧問高盛證券將採個別議價，由於決標並非採價格標，必須兼顧員工權益、後續增資準備等，金管會也開出多項審查原則，使得保德信人壽最終是否得以溢價出售的變數增加。 據了解，保德信人壽委託高盛擔任財務顧問，出價截止時間為本周一中午，目前已知呼聲最高、競標態度較積極的，有台新金、第一金與聯邦銀，均在期限內出價，但只有台新金發布重大訊息公告董事會決議參與標售。 經濟日報提供 經濟日報提供 依照遊戲規則，高盛並不需要告知出價的買家有多少競爭者，各家參與競標者因簽署保密協定，不得對外透露是否參與。據悉，目前各買家也還在等待高盛通知後續議價事宜，預期最快本周內有回應。不過，也有參加標售金融機構評估，以韓國保德信人壽出售作業，整整費時約三個月，台灣保德信人壽最終花落誰家，也不排除要等上一段時間才有明確結果。
據指出，台灣保德信人壽2019年底淨值90億元，今年第1季底降到近72億元，以韓國保德信人壽出售來看，是以淨值打折出售，售價淨值比0.8倍成交，因此台灣保德信人壽喊賣，一開始市場對其出售身價就以比照韓國案例而折價成交的預期較高，畢竟在國際會計準則新公報IFRS 17上路在即，潛在的增提準備金需求不小，加上將近千名員工有多少比率留任，也會占掉相當成本，因此保德信人壽最終是否能以高於淨值的身價出嫁，難度不小。 以目前已知三家潛在買家台新金、第一金與聯邦銀來看，都具有併購壽險、增加跨業綜效與獲利引擎的需求，但是否都有加價搶親的意願或能力，則見仁見智，市場傳出除了這三家可能還有別的神秘買家，台灣保德信人壽是否能有令人驚喜的賣價，值得關注。
另外據了解，原先被點名的玉山金、永豐金，最終未在投標行列。 保德信人壽標售案，是台灣金融市場沉寂已久再出現的出售案，近十年著名的保險公司出售案有南山人壽賣給潤成控股，中信金併大都會人壽、宏利人壽台灣分公司，紐約人壽賣給元大金等。 【記者楊筱筠、葉憶如、 邱金蘭╱台北報導】台新金控昨（2）日以重大訊息方式宣布，董事會決議參與保險公司股權標售案，將依照董事會決議內容，授權董事長執行標售案相關事宜。 市場認為，此次通過參與保險公司股權標售案，應與保德信人壽標售案的6月1日出價截止日有關。市場評估，保德信人壽去年底淨值90億元，今年3月底降到近72億元，評估理想價格約在57億到72億元。 金管會表示，保德信人壽標售結果尚未確定，若確定由台新金得標，後續台新金可能會有增資計畫，也要依規定申請投資，屆時金管會會看其財務規劃妥適性。
新冠肺炎疫情重創台灣飯店業，不僅有業者撐不下去裁員，甚至有飯店直接宣布歇業，也因此市場上近期傳出一份疑似觀光局內部文件，點名全台 17 家飯店業者有意出租或出售，總金額達近千億元，其中不乏台北五星級飯店，甚至著名觀光景點日月潭周邊的飯店也出現在名單內。對此，觀光局否認有這份名單，有飯店業者坦承「有接到財團詢價」，但目前沒有出租或出售計畫。 近期觀光業者間傳出一份疑似觀光局內部文件，內容點名全台共有 17 家飯店業者有意出租或出售，雖然直接未點名飯店名稱，但包含售價、樓層、房間數、特色等細節都標註得一清二楚，各自分布在台北、台中、南投、高雄等地區，並以台北市 10 間飯店數量最多。 檢視相片 ▲名單內容點名全台 17 家飯店業者有意出租或出售，其中不乏台北五星級飯店。
（圖／NOWnews製表）
根據名單內容，發現不乏有四、五星級以上的觀光飯店，像是台北市松山區的五星級飯店，出價高達 300 億元；位在中山區、開幕僅 5 年的五星級飯店，開價 260 億元求售；台中火車站附近飯店則開價 76 億元，號稱有五星級規格；就連日月潭也有飯店求售，開價 18 億元，特色還標註是風景區特色飯店。 事實上，今年以來受到新冠肺炎疫情影響，全台灣有不少旅宿飯店都傳出有意出售，近期討論度最高的就是台北文華東方酒店，業者無預警宣布自 6 月 1 日起暫停客房營運，同時還資遣客房部超過 200 名員工，讓求售、易主的傳言再起。 檢視相片 ▲傳出有意出售的飯店分布在台北、台中、南投、高雄等地區，並以台北市 10 間飯店數量最多。
（圖／NOWnews製表）
有名單中的飯店業者透露，確實近期有財團在詢問轉手意願，不確定他們的消息來源，但強調目前沒有出租或出售計畫；另有業者私下表示，因為疫情關係不少飯店都在咬牙苦撐，房地產市場也傳出有飯店求售的風聲，有可能因此才會有這份名單出現。此外，記者實際求證交通部觀光局這份文件的真實性，觀光局予以否認。
店面交易雖有降溫的狀態，不過仍有買家願意高價搶買金店面！台灣房屋智庫觀察2019年迄今六都最高總價金店面，結果發現雖然像是桃園、台中、高雄仍是以熱門商圈為主，但大方出手買下雙北市高價店面，則看準趨勢增值效益，至於台南市在北區忠義路三段上的店面，目前開設量販店街邊店，為土地上自建物件，自行而多元的運用，服務在地居民，顯然如今店面要以高價交易，除了熱門商圈外，還得具備更多元價值。 2019年迄今六都高總價大型店面以高雄市後驛高醫商圈，佔地1242.97坪的前家樂福量販店，以19.07億交易，居六都之冠；居次是台北市長安西路在2020年初交易的餐飲店面，總價來到11.58億，現況則仍以餐廳營業；第三名是台中市公益路商圈經營養生會館店面，2019年七月以近9億轉手。 台灣房屋智庫經理陳炳辰說明，誠然如桃園的高價店面出現在藝文特區熱門商圈，台中則在公益路商圈，高雄在高醫商圈，都是熱門商圈金店面，但像是雙北市與台南市的最高總價店面則反之，均非熱門商圈，以雙北市的兩高價店面來說，11.58億天價交易的台北市長安西路的餐飲店面，除了眼下餐飲店面收益，區塊多具備老屋都更價值，換算單坪土地價格達300萬，顯然看準未來都更趨勢增值價值，現在該處區域新案單價可來到七字頭，區位路段不錯的店面則有單坪百萬水準，都顯示未來改建後發展佳，讓整體土地建物高價成交。
另外，目前為銀行使用的新北市新店區的2.7億店面，陳炳辰說，目前該處金店面行情單價約就落在80-100萬，對比租金應會在單坪2000元左右，投報率可逼近3％，買方更看好未來當地將開發智慧產業園區，有助於這類商辦型態店面發展，棄黃金商圈卻以高價購置潛力地段，可說超前佈署，先下手為強。 陳炳辰進一步分析，事實上高雄市高醫商區2019年年中出現近20億店面交易，雖本屬當地黃金商圈，有影城、商場進駐，此店面過去亦作為賣場使用，但傳高醫買下規劃為醫療教學場地，並非對外營業店面，看中的更是未來土地增值效益，非單純在於商圈人潮因素，惟該地也有望在醫療產業帶動下形成醫院類型生活圈，增添區域發展多元性。 同樣的，像是2019年底賣出近九億的公益路商圈角店，以養生會館經營，為當地熱門商圈地段，然傳出新買家為建設公司，加上其鄰近多有豪宅，正隔壁的豪宅目前行情都在單價40-50萬，陳炳辰推測買家著眼點也是土地價值，這也是台中許多店面、老透天都高價出售予建商，有些建商甚至拆除屋齡僅十年的地上物亦不可惜，都成為天價店面交易的背後因素。
▲六都最高總價店面（圖／內政部實價網）
相較之下，2019年初桃園藝文特區的高價店面則全然屬熱門商圈特質，台灣房屋智庫經理江怡慧表示，桃園最高總價3.8億元店面，為桃園含金量高的藝文展演中心第一排，乃豪宅建案店面，該類產品多是精品名店、高級車品牌與大型金融業者等進駐，拉抬店面身價，賣一間少一間，具稀有獨特性與未來潛力發展等，吸引買方出手置產收藏。
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