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歐亞不動產估價師聯合事務所
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過去房市景氣好的時候，小套房投報率可達7~8%，也因此成為不少投資客下手目標，位在台北萬華區康定路上的「台北晶麒」，就是將在原址經營30年的「麒麟飯店」改建成坪數約16~55坪飯店式精品住宅，預售單坪開價甚至超過75萬元，孰料現在淪為投資客慘賠套牢物件，雖然最近傳出有網紅以破千萬元的總價購入一間套房，但仍有屋主以慘賠近200萬元的價格脫手。 根據一名萬華當地的房仲業者透露，屋齡5年的台北晶麒戶數達687戶，內部多以套房房型為主，當時大多為投資客買來置產投資用，然而因為戶數多，出入人口就相當複雜，讓投資客想轉手變現，「光我們公司萬華分店就接了30多間該案的屋主委託。」 不過由於當時入手價格可達7字頭，根據《樂居網》統計，近一年平均成交價僅為每坪61.05萬元，使不少投資客慘被套在最高點，賠200~300萬元的狀況都屢見不鮮。
《蘋果新聞網》實際查詢實價登錄資訊，台北天麒社區近一年來共有26筆成交，裡面就包含了14筆的套房物件交易，總價約落在850~1250萬元不等，每筆交易都是第二手、甚至第三手，而14件中竟然就有11件為賠售，金額則是從17~197萬元不等，當中僅有一件為平轉、不賠不賺；至於剩下的2個賺錢脫手物件，則分別漲了30萬元、82萬元後售出，但可以發現這2件交易應屬特例，社區轉手行情相較第一手屋主的購入價，還是以賠售為大宗。 不僅如此，該名萬華當地仲介更透露，網紅YouTuber愛莉莎莎日前公開自己以千萬元的價格在台北市買下一間10多坪套房的物件，根據影片中視野可看到的市容、房型、價格等因素來推斷，其實就是在台北晶麒社區。 而愛莉莎莎在影片中曾透露自己貸款800萬元，若根據貸款7~8成計算，總價約會落在1000~1200萬元之間，加上該物件的權狀坪數17坪左右，若扣掉公設等部份，也差不多是10坪左右，相當有可能是在去年11月時分別以1180萬元成交的16樓戶，或是以1030萬元成交的18樓戶；記者實際與愛莉莎莎聯繫訊問，不過經紀人則代為轉達，表示關於買房還有地點的決定都是比較私人的人生規劃，不方便對此做出任何回應。
台灣房屋智庫經理陳炳辰指出，該社區戶數多達687戶，位置在南萬華，居住氛圍稍複雜，周邊住宅老舊，目前單坪行情約在60萬，仍高出在地行情1~2成，但更早購置者多有買到7字頭的高點，恐難再覓得高價承接的下一手買方，若不賠售，只能再待有緣人。 陳炳辰說明，購置該社區多打算置產出租，然而當地既無高價支撐利多，社區租金行情也比周邊高出3~4成，此處與新北市三重區也不遠，走出台北市的租金更為便宜，都難受租屋族群青睞的因素，自然不易再令出租置產客承接，社區窘況都添雪上加霜。 陳炳辰建議，不乏民眾見低總小宅好入手，進而搶進，然而這類物件也多有戶數多、居住分子複雜，房價支撐力道弱，特別是如果區域位置有太多同類競品，不論想置產出租、轉手賺價差，價格都會受區域市場考驗，應仍回歸區域行情為考量，勿購置價格落差過大的物件。
啟赫營造名下全新建案淪落法拍，位於北投區石牌路二段巷內的6層華廈，其5、6樓將於7月初第一拍，拍定後點交，主要用於償還積欠京城商銀的1億1520萬元債務，不過停車場承包商透露，啟赫營造並無繳清工程尾款，持續欠款將會拆除停車場，更替拍賣增添變數。法拍業者分析，當地周邊行情單坪60~65萬元，建物5、6樓一拍底價都超過80萬元，預估很難拍出，第三拍或有機會成交，單價是一拍5折的50萬元上下，買家可能集資代繳停車場工程尾款，設法讓物件解套。 該華廈位於北投區石牌路二段343巷12-1號，其5、6樓將於7月8日進行第一拍，每層只有1戶，5、6樓各有1個車位，格局為1~3房，面積分別是80.2坪與68.5坪。5樓底價6681萬元，單坪約85.7萬元，6樓底價5419萬元，單坪約81.6萬元，車位價格都是250萬元。 法院筆錄顯示，本次為拍賣抵押物強制執行事件，物件用於償還啟赫營造積欠京城商銀的1億1520萬元。
法院於3月17日派員勘查屋況，發現大門未鎖，5、6樓無人使用，不過有接到自稱停車場承包商的意見，對方直指啟赫營造積欠工程尾款，持續欠款將會拆除停車場。 據了解，啟赫營造並非首次傳出營造糾紛，2019年7月啟用、斥資4.6億元的桃園市中壢區「自強多目標立體停車場」，原本也由啟赫營造承攬興建，不過同年9月爆發資金短缺問題，該公司突然宣布倒閉，停車場的營運則改由岳洋股份有限公司負責。 鑫創資產總經理黃瑋諭表示，建物周邊行情單坪60~65萬元，5、6樓一拍底價都超過80萬元，預估很難拍出，即使二拍價格也才貼近市價，第三拍或有機會成交，單價可能落於50萬元上下，價格是一拍底價打5折。他還透露，建物部分外牆設有圍籬，籬笆至今尚未移除，5、6樓為空屋狀態，不過底下樓層內有擺放雜物，尚不清楚是否有人使用。
有關停車場承包商的說法，黃瑋諭認為建物如果順利拍出，買家會設法讓物件解套，多半選擇集資代繳積欠尾款，也有可能要求啟赫營造出面，通過訴訟由法院裁決賠償責任歸屬，不過代繳尾款的可能性比較高。 寬頻房訊發言人徐華辰表示，北投區石牌路二段能選擇的新案不多，目前只有343巷的馥裕軒建設「天母磺溪小天晴」以及大邑開發「大邑詠天母」，比對兩個物件單價，前者介於73~80萬元，後者介於67~75萬元，本次拍賣價格偏高，預估二拍才有機會拍出，價格比較符合當地行情，買家將以自住客為主。他補充說明，該案並非坊間誤傳的「大邑詠天母」，大邑詠天母的投資建設為大邑開發，並非啟赫營造，不少房仲平台都誤植為相同建案，目前只知拍賣為抵押物強制執行事件，但不清楚整棟建物是否信託，或是啟赫營造掌握的餘屋剩5、6樓，因此僅拍賣這些樓層。
台南鐵路地下化前鋒路張宅拆除工程，將於11日重新啟動，自救會長陳致曉今日（9）北上行政院前舉辦記者會陳情，強調當年苗栗大埔徵收案歷經8次訴訟結果、3次定讞才拆除，如今南鐵官司只有一審判決，質疑民進黨政府並沒有給予與苗栗大埔居民同等的司法救濟機會。 鐵道局日前發文前鋒路1號張宅，表明將於10日中午12時斷水電，11日逕行拆除。由於張家拒簽拆屋同意書，再加上文史團體疾呼保存張家百年古井，拆除行動仍充滿變數。 南鐵地下化全線原預定拆除340戶，經磋商協調後，仍有數戶堅決不點頭。
鐵道局原於今年3月發文強拆，但考量當時行政訴訟判決尚未出爐，工程再次緊急喊卡。4月都市計畫訴訟一審判決居民敗訴，自救會再提上訴，訴訟持續進行。 陳致曉感嘆，「難道民進黨治下的南鐵居民，比當年國民黨治下的苗栗大埔居民更為低賤，更不具人權，更不配獲得司法救濟？」也有民間團體聲援，當年苗栗大埔張家（張藥房）強拆案，民進黨大力反對，「平平是張家，一樣強拆不同意戶，證明強拆同一色，悔錯看對象。」
台中7期豪宅競爭激烈，市政路豪宅案「白朗峰」(更名)，原本是由富邦建設及香港商新朗地產攜手推案，總投資金額達120億元，興建地上41樓，有私人泳池、健身房及空中花園等設施，吸引將近20戶香港豪宅客購入，不過今年卻傳出富邦退出合作案，意味這棟豪宅將成為台中首例港商投資的豪宅案，預計928檔期重新開盤。 這棟豪宅「白朗峰」位於市政路、近文心路的豪宅案，過去命運多舛，經歷過4次更名、1次變更設計。2014年預售原名「市政富邦」，屬160、180坪超大坪數豪宅，但開工後遇房市景氣下滑，2015年旋即改案名「富邦豪庭」、「富邦新市政」，同時坪數修正120、130坪，每戶總價拉到億元以下，因此全案拉長總工期達5年，港商接手成屋後重新命名「白朗峰」。 業界知情人士表示，近年高價豪宅市場銷售不易，該案推案時遇不景氣、正處豪宅高點，且七期豪宅重品牌，餘屋競爭力也相當大，備受市場考驗。
今年該豪宅成屋後，再遇到肺炎疫情肆虐影響買氣市況，市場傳出富邦建設有意退出合作案，未來將由香港商新朗地產全盤接手，取得百分之百主導權。記者致電富邦建設對此不願多談、另外致電給新朗地產已證實。 香港商新朗興業台灣分公司業務總經理曾士祈指出，因雙方交易細節因正在洽談階段，仍不方便對外透露，「但該案近期進入成屋收尾階段，總投資案近120億元，將在928檔期正式公開」。
值得一提的是，該案在富邦建設退出後，也將成為全台中第一棟純港商投資大樓。 據了解，該案因香港商背景，至少將近20戶都是由香港「VVIP」豪宅客購入，本地客反而是個位數，曾士祈坦言，1年多前自從反送中事件爆發後，加速香港客購屋力道，直到近期「港版國安法」，都讓該豪宅詢問度增加，只不過卡在肺炎疫情關係，現在無法實際來台看屋。 另外，該案由理查·麥爾打造白派建築，也是台中唯二普立茲克獎得主建築代表作；另一則是台中歌劇院的伊東豊雄。曾士祈認為，理查·麥爾在全台共有2處作品，其一為台北指標豪宅「琢白」，戶戶140坪、開價3.2億元；相對於「白朗峰」單價6字頭、主力總價1億元以下，對豪宅客更具吸引力，在地豪宅客會是接下來強銷重點。
根據房屋稅籍資料，今年第一季全國平均住宅坪數為40.4坪，10年間增加1.5坪，六都中以台南市48.4坪面積最大，10年間增加3坪也最多，其次是台中市增加2.4坪，雙北與高雄市則是增加1~2坪間，只有桃園市10年成無增減。 根據今年第1季統計資料，全國平均住宅坪數約40.4坪，桃園以南皆超過40坪的大小，台南市平均住宅面積更高達48.4坪，惟雙北市居住面積不足全國平均，北市僅落在30.7坪，新北市甚至只有29.8坪。 台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，台南最多有天有地的透天產品，不僅土地持分大，使用空間大，有利三代同堂，是長輩們的最愛，加上台南房價仍維持低檔，小宅需求度不高，因此六都中，仍以台南人居住品質最好，最能享受寬闊舒適的居家空間。 進一步從各坪數占比資料統計發現，台中雖然仍以25~35坪產品為主流佔21.5%，但65坪以上的房屋次多，佔了19.5%，也比十年前的14.4%增加了5個百分點。
房仲業者指出，中科精密機械等發展穩健，低調但又財力堅強的傳產企業老闆，成了大坪數豪宅最強力的支撐買盤，也讓大坪數的比例成長。 至於台北市平均住宅面積雖然有30坪，但事實上若以比例來看，台北15坪以下的物件佔12.7%，是六都中佔比最多的城市，15~25坪也佔27%，合計25坪以下小宅共39.7%，而新北市25坪以下產品則佔43.7%，顯示雙北房屋有大四成都是小宅。 張旭嵐指出，大多數人的印象就是台北房價高，所以套房和小宅最多，事實上台北市素地有限、都更進度慢，舊公寓華夏還是比較多，且多屬正常三房產品；而新北不乏大型重劃區，可規劃建地較多，雖然單價已相對低，但為了降低購屋門檻，新案大多走兩房或小三房路線，平均坪數在30坪以內，符合小家庭需求，大舉搶攻低總首購市場。
有鑑於紐約、東京等一線「國際城市」定位，台中積極建構國際門戶，在各項重大建設陸續到位下，吸引不少國際飯店爭相插旗精華地段，尤以七期新市政中心戰況火熱，包括萬豪、喜來登、大倉等知名大飯店皆已蓄勢待發。 眼見接軌國際在即，台中一線建商如寶輝、聯聚等，接連進場搶推指標新案，下半年大案齊發，區域房市再起高峰。 台中飯店市場向來是熱門焦點，近年一線建商看好後市大舉獵地，攜手國際連鎖飯店品牌進軍七期，如興富發建設投資「大倉新頤酒店」現已動工，預計2022年完工。 另外，市政路沿線除了指標的日月千禧酒店外，據悉豐邑機構及台中商銀於市政路上的新建總部，分別計畫引進喜來登大飯店、萬豪酒店，新力旺也和知名國際酒店合作，插旗市政路、惠來路口，市政路「國際大道」藍圖逐漸成形。 住商不動產七期南屯店協理黃權銘指出，位處市政路以北的新市政中心為七期核心，本就是豪宅、商辦聚集地段，吸引回流台商及企業主、高階主管搶進置產。 如今傳出五大國際飯店集團陸續進駐，七期房市連帶效應已浮出檯面，包括「寶輝Sky Tower」近期率先公開，聯聚、雙橡園則後腳跟上，屆時將引爆激烈廝殺戰。
此外，目前新案開價已站穩6字頭，但近2年建商購地不斷甚至屢創新高，長遠來看，房價漲勢不容小覷。 市場盤點市政路周邊豪宅新案，今年由寶輝建設擔任領頭羊，於市政路、惠文路口推出「寶輝Sky Tower」，全案承襲豪宅王「寶輝秋紅谷」規格，採SC鋼骨結構建造，並再度攜手洛杉磯知名建築師Scott Johnson設計獨步台灣的玻璃帷幕外觀。 有別於以往的是，此次規劃70至90坪精品宅邸，為寶輝在七期首件採標配銷售建案，因產品極具稀有性，吸引二代企業主、菁英人士高度關注，開案不到一周，詢問熱度飆升。 總銷百億大案「白朗峰」同樣受矚目，其基地位在市政路近文心路，與台北信義區知名豪宅「大陸琢白」系出同門，外觀由白派建築大師Richard Meier操刀設計。
此案以單梯核心筒結構，連接不同高度的南、北塔樓，矗立七期豪宅群中格外亮眼，室內裝潢則由設計界巨擘YABU PUSHELBERG掌舵，可謂台中新一代國際建築指標，全案規劃均質130坪產品，每坪開價60萬至75萬元。 展望第3季之後，則有聯聚、雙橡園接連進場。聯聚即將推出的「聯聚瑞安大廈」，基地座落在市政路近河南路口，規劃均質60坪含標配產品，每坪開價60萬元起。 另外，雙橡園開發繼「雙橡園1812」、「雙橡園S1特區」創下未公開即完銷驚人紀錄後，下半年趁勢推出市政、河南路新案，產品規劃45、60、90坪，亦在市場造成話題。
實價揭露，台中赤鬼牛排先前位於大墩路的店面，去年底以約8.7億轉手，比對買進價格，房東賠了2,180萬元。資料顯示，房東賺了租金，但賠了房價。 從台中逢甲夜市起家的「赤鬼牛排」，原本在公益商圈大墩路承租三角窗店面，2017年傳出因無法負荷每個月80萬元租金，且房東還要漲租，決定搬家到台灣大道。原本的店面閒置10個月後，轉租給健身中心。 根據實價資料，此一店面，房東最初在2013年10月取得，當時取得價格為8億9,378萬元，一坪約296萬元。房東持有五年後，去年12月以8億7,198萬元轉手，換算賠了2,180萬元，每坪單價也降至289萬元。 台灣房屋智庫經理陳炳辰指出，台中公益路商圈發展近20年，最初租金便宜，吸引大批主題、異國餐廳進駐，成為全台知名美食商圈，但隨商圈成形，人潮湧入，房東紛紛漲租，2015年後不斷傳出店家因無法負荷租金，撤出商圈。 赤鬼牛排就是上波出走店面之一，赤鬼搬走後，店面空置很長一段時間才由健身中心接手承租。陳炳辰說，該角店總面積達301坪，除了租給健身中心，另分割多間店面使用，依目前租金行情，若該店面全部出租，換算投報率應有望達2%，推測帶租約，加上店面位置佳，為買家願意出手因素。
世邦魏理仕公布最新調查指出，後疫情時期，台灣七成零售業者，謹慎看待未來展店租賃計劃，不過疫情也激勵宅配需求，有高達八成的餐飲業者，計畫強化線上行銷，揮軍宅配。 世邦魏理仕8日公布「2020年亞太零售業即時意向調查」指出，進入後疫情時期，亞太國家和城市有高達六成零售業者，認為要恢復疫情前營收水平至少需六個月。 其中台灣方面，高達七成零售業，謹慎看待未來展店租賃計劃，並採取更嚴格的評估流程，包括：租金占成本比例、審核新展店評估決策、審查單位層級提高等。顯示出疫情對於租賃決策的影響甚劇，可能影響未來租賃需求。 世邦魏理仕台灣顧問及交易服務部主管陳頌民表示，疫情下各地政府祭出嚴格的出入境管制，許多國際品牌於年初已安排來台的實地訪察行程被迫延期，展店計畫也因整體經濟走軟而暫時無限期遞延。
至於在餐飲業方面，高達80％業者預計將持續強化線上銷售管道，顯示疫情以來，餐點外送、冷凍熟食宅配的龐大商機，可能成為未來常態性的販售模式。 總體觀察亞太城市調查結果，不分業種約38％亞太區零售業，計畫今年底前專注於增加線上銷售量能，37％則計畫縮減實體銷售據點。 對於店面租賃，有58％的亞太區受訪者表示，受疫情影響，對於店面租賃需求採取更嚴格的評估流程。顯示未來零售業店面新增租賃需求，恐將減緩。 至於餐飲業，調查結果顯示，亞太區50％受訪者將縮減店面數量或面積，另有31％則計畫增加線上銷售通路。 世邦魏理仕預期，拓展電商通路、整合實體店面，將是零售業未來半年內將產生的兩大變革。 世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶表示，不同零售業種，面臨疫情衝擊程度不一，關鍵在於人力需求及互動體驗模式，以餐飲業、美妝保健等情境體驗為尊的產業而言，專注整合實體店面，將是未來的主要策略。導入數位工具，如運用社群媒體行銷、電子商務銷售等，為長期發展的關鍵營運策略。
新光三越集團旗下轉投資新光影城，全台第四店桃園青埔新光影城，將首度脫勾百貨系統首家，匯集電影、美食與購物的新形態複合式影城，預計7月15日試營運。 新光三越指出，新光影城桃園店以4億打造6,800坪複合式影城；儘管複合式影城早在近三年從秀泰影城、國賓影城等全台橫掃卡位，但此次桃園店則以脫離都會型百貨商場定位，往郊區購物中心打造新型態影食地標，主要瞄準大桃園地區與赴華泰名品城outlet購物客、以及台灣八景島的觀光客，除了影城外，國人熟悉的商場美食街專區超過20家餐廳進駐。 其中包括Texas Roadhouse德州鮮切牛排、點點心、這一小鍋、大師兄銷魂麵舖、TIGERROAR EXPRESS韓虎嘯等共計17間桃園百貨獨家餐飲。
此外，新光影城自有「句商店」，則是結合迪士尼、漫威、華納、環球、日本動漫、台灣國片等眾多角色的電影周邊商品旗艦店，加上新光三越集團轉投資的蘋果專賣店iStore、與小米專賣店等3C旗艦店，有望帶動高營業額。 新光影城至今逾30個年頭，原本由西門町獅子林戲院起家，創造不少票房傳奇，自2015年獅子林改裝易名台北新光影城，而20年前更隨著新光三越台中店拓展、台南西門店拓展而開出三家店，至今全台三家店，此次桃園店宣稱脫勾百貨打造影城美食複合店，無疑成為新光影城轉型里程碑。
頂新集團旗下連鎖麵包店「布列德」8日在官網公告，表示「因營運調整與疫情衝擊」，將於6月30日停止實體門市的營業。據官網顯示，目前布列德在台共九家店，集中在雙北地區，分別位於士林、新店、中和、板橋、蘆洲、新莊、萬華、大安區等，這些門市將全數在6月底收攤！ 布列德原是味全公司於民國96年創立的品牌，當時還是頂新集團三董魏應充擔任味全董座的時代，以引進日本新一代複合式連鎖麵包店經營模式自許，還特別成立味全「麵包事業部」，準備加速搶進烘焙市場，更一度喊出50家店以上的拓展目標；但102年4月，味全將布列德的麵包生財設備、存貨及商標等資產出售予頂新，當時布列德也僅約15家店。 布列德從味全的一個品牌、麵包事業部，到成為獨立的一家公司，儘管店數並不多，但實收資本額高達2.5億元，以同屬連鎖烘焙店來看，比統一聖娜多堡實收資本額6,500多萬還高出許多。
據悉，布列德除了台灣，也曾在大陸展店，但店數規模並不大，頂新今年也以新品牌「貝瑞」在大陸開麵包店。而在台灣布列德門市收攤後，是否將傾全力拓展大陸市場，尚不得而知。 業內人士表示，其實布列德台灣門市將收攤的消息日前早有耳聞，分析原因除了受疫情影響外，至少有兩大關鍵因素，首先是「滅頂」風暴重創，布列德剛賣給頂新不久就發生台灣食用油風暴，後來又出現連串「滅頂」行動，網路上抵制、拒買聲浪席捲頂新集團各大相關企業且延燒數年，布列德麵包店也受波及。 其次是定位不明，台灣烘焙市場競爭激烈，除了連鎖店、獨立店、便利商店，加上近年受電商蓬勃發展之賜，網購美食蔚為風潮，許多網購小品牌前仆後繼興起，競爭加劇下，若品牌或產品缺乏差異化特色，加上店數規模又不夠大，難成為顧客指名的品牌，更遑論衝高市占率，被淘汰也是時間問題而已。 不過，布列德公告指出，未來將朝更多元的營運模式，以全新面貌跟顧客再次相見。據了解，由於布列德另有一中央工廠位於新北市五股區，同業指出，若保留生產財，未來轉型為代工模式，或是走網路品牌經營，都是可能的選項，後續發展值得觀察。
根據內政部不動產資訊平台資訊統計，全台灣10年來房屋貸款成數平均為6成，去年全國平均6.2成略高10年均值，但值得注意的是，10年來平均還款年限卻多6.5年，專家分析，三原因造成環款年限拉長，低利率、寬限期、銀行年限放寬，也造就購屋族不急著還款。 根據數據顯示，10年來還款年限最低的時間點落在2010年，全國平均還款年限為15.83年，對比去年同期創下新高的22.33年硬生生多了6.5年。以向銀行貸款 1,000萬為例，假設房貸利率2%，採本息平均攤還，20年的房貸，月付50,588 元；30年房貸，一個月繳36,962元；40年房貸則月支出30,283元，一個月最多差到近2萬元。 台灣房屋智庫經理陳炳辰認為，近年銀行對首購族放貸條件寬鬆，年限也可以拉長至最高40年，再加上房貸利率頻頻創新低；近幾年房價所得比未下降還上昇，也促使許多購屋族不得不選擇更長期的年限，以減低每月房貸還款壓力，這些都是導致房貸時間拉長的因素。
另外還一點則是，不少首購族會使用寬限期來減低初期購屋的資金壓力，也是拉長還款年限的原因之一；大部分寬限期為3年，期間只需繳利息不還本，看似輕鬆付款，但第4年開始每月還款金額將飆升至原本的3倍。 陳炳辰舉例，若貸款金額為800萬元、利率1.6%、還款年限20年，使用前3年寬限期每月繳款金額10667元，但是過了房貸寬限期3年(36個月)後，每月繳款金額將飆至44817元，差距高達快4倍，相對的房貸壓力也跟著水漲船高。 陳炳辰進一步說明，台灣不少區域房價抗跌的背後，就是以這種高槓桿的寬限期延長戰術，當房價上漲時能夠大發利市，不過房價下跌時，要轉貸恐怕沒那麼容易，也不建議自住客以此模式做為購屋考量。 房貸專員也建議，有房貸需求的首購族要多比較各家房貸的相關規定，需特別注意是否有提前清償需支付違約金的相關條件，或是特別規定在兩年內不得清償完畢、不能提前塗銷不可賣屋等條件，貸款人也須注意貸款和收入的平衡，免得遭到斷頭，得不償失。
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