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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
受到疫情、以及高雄市長罷免投票的雙重影響，高雄建商推案態度保守，5月僅有三個建案申報開工、總銷9.43億元，只比2016年10月的1.6億元高，創下歷史次低紀錄；不過，由於國內疫情趨穩，建商樂觀看待下半年房市，因此，下半年推案量可望回升。 高雄市不動產開發公會統計指出，今年5月建商申報開工新推案量只有9.43億元，比去年同期的137.96億元，年減93.16％，接近窒息量，累計今年前五月推案總銷約423.01億元，跟去年同期的422.38億元相較，微幅縮水0.15％。 高雄新推案總額的歷史最低紀錄是2016年10月的1.6億元，今年5月的推案總額9.43億元，屬歷史次低，高雄市不動產開發公會祕書長林佩樺說，主要是受新冠肺炎疫情、及高雄市長罷免投票的雙重影響。 林佩樺表示，2016年10月的1.6億元，是房地合一負面效應，高雄房地產將在下半年回歸正面發展，因為利率仍低、房屋銷售良好、加上買氣向上，因此，下半年的申報開工案量，可望勝過上半年。
房仲統計台北市實價登錄第一季資料，近四年台北市住宅購屋總價超過六成在2,000萬以下，總價超過9,000萬元的住宅，近四年的交易占比逐年減少，今年首季占比僅剩1.3%。 大家房屋企研室主任郎美囡指出，住宅市場以自用、首購居多，低總價為其訴求，總價2,000萬以下占比最高，至於高總價市場，雖不時有指標性豪宅交易揭露，但比例偏低，且多數高端買方期待價修，容易陷入價格拉鋸，因此成交不易。 觀察近四年住宅交易總價區間，1,001~2,000萬元占比最高，四年都在35%以上，交易比例次高者為總價1,000萬元以下，交易占比都在23.7%以上，第三高為總價2,000~3,000萬元，且此區間有逐年成長的趨勢，今年首季達到20%。
整體來看，購屋總價在3,000萬以下共佔整體交易約80%上下。郎美囡分析，房市自盤整以來，主力買方為主，其中又以首購居多，因此購屋偏好低單價、低總價，主力房型在二房以內，隨著房市逐漸回溫，換屋族也陸續進入市場，三房的交易增加，此外，不少交易屬於住宅大樓含車位，因此購屋總價在2,000到3,000萬的比例增加。 觀察總價區間表，總價超過7,000萬至9,000萬、9,000萬以上交易比例呈現逐年降低的走勢。住商不動產企研室經理徐佳馨表示，近幾年海外資金回流，不少人將大筆資金停泊於不動產，豪宅總價高、風險低，是資金投放的標的之一，不過近期商用不動產更為熱門，且產業回歸也需要大筆資金，因而稀釋了高端住宅的需求。
新北市位於泰山區明志路的海砂屋一案辦理拆除，同時也拆除了新北列管的26案921地震紅標建築物的最後一棟，新北市都更處指出，防災都更除了增加容積獎勵50%，還有補貼一年份租金，以及房屋稅和地價稅減免，提升住戶都更意願，使得全案15戶全數同意，不到半年送件申請都更。 城鄉發展局黃一平局長表示，新北市幅員遼闊，境內仍有許多亟待拆除重建的危險建築物如海砂屋等，市長侯友宜上任來努力都更三箭策略推動多元都更，除了民眾熟知「都市更新條例」及「危老條例」重建方式外，更針對鼓勵海砂屋及危險建物改建推出獨有的「防災都更」政策，訂定「防災型建築加速改善要點」自今年3月23日起續行3年，提高民眾重建的誘因。
而此案重建前為1棟5層共15戶之建案「歐式花園新城」，面積為504.5平方公尺，除了是新北市921地震列管的紅標(不堪使用)建築物外，去年又鑑定為海砂屋，房屋海砂侵蝕情況的非常嚴重，室內剝落且鋼筋裸露，現況已無人居住。 透過辦理「防災都更」，獲得增加原容積50％獎勵及租金、稅金補貼終於拆除，後續再取得建造執照後即可動工興建，預估將興建為地上13層的大樓，讓住戶不必再擔心受怕，早日搬進新家。
在重大交通建設與南科效應持續發威下，今年前5個月，台南市新申報開工大量區，主要以南科周圍區域房市為推案主戰場，包括永康、安南、善化區等，為伍透天產品以2530戶成為主流，公寓大樓產品達2163戶居次，永康區首購大樓與安南區透天產品量體居冠亞軍，都是南科新貴客層鎖定購屋重點物件。 依據台南市不動產開發公會最新申報開工資料顯示，今年前5個月，台南市透天申報開工戶數達2530戶，以安南區的761戶居冠；公寓大樓新申報開工達2163戶，以永康區833戶排行第一。5月份台南新申報開工量體，透天達332戶，公寓大樓僅270戶，仍以透天產品居多，安南區即有9場透天案開工。
由於台積電將陸續於南科投資興建5奈米與3奈米製程新廠，預計投入約1.5兆元資金，可望增加上萬人就業機會。受此重大投資計畫激勵與快速路網建設，鄰近南科的安南區、善化區透天住家，與永康區的輕豪宅大樓都不受疫情影響，顯示南科工程師的購屋買氣依然強勁。 安南區在北外環快速道路建設與鄰近工業區的大量就業機會帶動，購屋需求提高，透天市場蓬勃成長。 深耕安南區透天市場的嘉韙建設業務經理莊郁民指出，目前台南科學園區的高科技就業人口達8萬餘人，龐大居住需求，帶動南科周圍善化、安南區一帶的透天市場蓬勃成長，並透過快速路網，連結至永康、安南區，都出現南科工程師客層購屋蹤影，由於南科園區內的台積電、聯電等半導體大廠，工程師客層收入水準高，也成為大台南房市首購產品推案建商積極爭取購屋客源。
基隆輕軌捷運進度備受關注，基隆市政府交通處長李綱表示，目前進度是基隆輕軌綜合規劃報告預計6月底完成期末報告，李綱強調「基隆輕軌絕對是玩真的」，希望今年底通過綜合規劃，明年完成細部設計，力拚明年底動工，2027年完工。 基隆市議員莊錦田在市長施政總質詢關切前瞻基礎建設基隆輕軌進度？交通處長李綱說，基隆輕軌捷運到現在為止，進行非常順利，可行性研究去年4月提送交通部，6月獲行政院核准，8月綜合規劃，今年3月期中報告審議通過同意備查，希望6月力拚期末報告通過送國發會，趕著年底綜合規劃通過。 李綱舉捷運民生汐止線為參考，從2005年提到現在還在綜合規劃階段，所以，基隆輕軌僅2、3年就已經走在前面了，今年底綜規順利通過，明年細部設計，力拚明年底動工，這絕對是玩真的！
李綱指出，基隆有兩大交通建設，都是市長林右昌親自率員到中央爭取，除了輕軌，另一個就是國道中山高速公路拓寬，都講了30年，5月13日可行性研究也進行招標，高公局主導，都不是基隆市政府在做，都會順利進行。 莊錦田則建議基隆輕軌應預留兩條支線，眼光要放遠，一條通往安樂區延伸到新北市金山區、萬里區，一條中正線可往八斗子、延伸到新北市瑞芳，甚至宜蘭。 行政院原則同意以全線四軌辦理後續綜合規劃，全線約19公里，沿線擬設南港展覽館、樟樹灣、汐科、汐止、五堵、北五堵、六堵、七堵、八堵、三坑、基隆及延伸至基隆旅運智慧大樓，共計12站。 預期效益可強化基隆通勤化軌道服務、增強東幹線運輸能力，帶動基隆河谷廊帶產業發展及促進觀光發展，減少轉乘及提供舒適、便利、服務優質的公共運具，未來具有延伸彈性。
軌道經濟學一直是房市不敗定律，也是民眾購屋時一大考量因素，永慶房產集團統計台北市擁有3鐵共構的車站交易量，南港車站以766筆居冠，近期利多消息不斷的南港車站，具備台鐵、高鐵、捷運三鐵共構優勢，加上重大建設不斷進駐，吸引許多企業插旗，帶入大量就業人口，替房市增添動能被譽為房市的明日之星。 盤點雙北市擁有「三鐵共構」轉運樞紐的車站，分別為「台北車站」、「南港車站」和「板橋車站」，根據內政部實價登錄資料統計近1年3鐵共構站周邊1公里內住宅價量，由「南港車站」以766筆交易拿下冠軍。永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示，自2015年台北市政府啟動「東區門戶計畫」，將南港打造成具備「軟體、會展、交通、新創、生技」等五大功能中心，在便捷的交通帶動下，加上國家會展中心、國家生技園區、北部流行音樂中心等重大建設陸續到位，同時緊鄰信義計劃區以及內湖科技園區的優勢，讓車站周邊機能更加成熟，整個南港也因車站發展受惠。
謝志傑表示，南港車站周邊房市穩定發展，且房價又相對北市蛋黃區親民，公寓平均單價落在47.9萬，民眾主要購買路段在東明街、研究院路、重陽路一帶；電梯大樓平均價格落在61.1萬，交易熱門路段為園區街、興中路、重陽路、南港路二段等。 交易排行第二名的是「台北車站」，謝志傑說，台北車站位處台北市最核心位置，匯集台鐵、高鐵、淡水線、板南線及機場捷運線，在交通上占有舉足輕重的地位。周邊商圈發展成熟，如京站百貨、新光三越、微風北車，同時緊鄰中山商圈及西門商圈，近年市政府力推西區翻轉，眾所矚目的雙子星開發案也於去年簽約啟動，此區公寓平均單價落在52.0萬，熱門交易路段在中山北路二段、重慶北路二段、林森北路；電梯大樓平均價格落在68.3萬，民眾偏好購屋路段為民生西路、中山北路一段、承德路二段和林森北路。 位於新北市板橋精華區的「板橋車站」是新北市交通核心樞紐，在去年環狀線通車後，更串聯起中和、新店、新莊等生活圈，讓交通機能更上一層樓。
周邊房市除了有豪宅聚落的新板特區外，也有文化路生活圈以及學區完善的海山生活圈等，吸引不少雙北通勤族和有學區考量的家庭作為首選。謝志傑表示，板橋車站周邊公寓平均單價落在36.9萬，民眾多偏好於購買在中正路、文化路一段、民權路；電梯大樓平均價格落在49.5萬，成交路段為中正路、中山路一段、府中路、漢生東路一帶。而媲美信義計劃區的新板特區，房價與周邊住宅有所區別，平均價格約落在50~70萬之間，近1年有交易的指標建案包括「橋峰」、「畫世紀」、「國家世紀館」、「超級F1」、「馥華雲鼎」等。 謝志傑表示，區域發展通常都會以交通樞紐作為中心擴散，3鐵共構車站更會成為該區域的商業及經濟重心，住在周邊除了可以享受到便捷的交通機能外，還可以享受到齊全的公共建設和豐富的商業機能，同時讓房價獲得支撐，再加上近期利多消息不斷，為區域房市增添薪火，後市仍可期待。
潤泰創新國際董事長簡滄圳9日在股東會後表示，新冠肺炎就像是第三次世界大戰爆發，各國無一倖免，衝擊各國經濟；所幸利率持續下調，且疫情把多數台商留在台灣，未來台商回流需求仍將持續，潤泰新看好未來房市，已備妥上千億土地存量，未來十年案源無虞。 簡滄圳表示，最近央行持續降息，不少人進場購屋保值，加上國內疫情趨緩，五月成交量比三、四月增加一～二成，在大環境有利房市下，潤泰新推案信心也攀升，預計近期就會推出今年新案。 簡滄圳指出，今年潤泰新最大案是原本微風二館舊址的「潤泰敦峰」，目前已完工落成，總銷160億元，每坪開價落在180～220萬元，預計六月中旬正式公開，推出後將可賣一戶認列一戶，為2020年業績主要來案；另待售新成屋則有「松濤苑」、「潤泰京采」等，都是今年可供銷售和認列的案源。至於第二季新案有甫推出的新店「潤泰央北」，目前已銷售近兩成；銷售中的預售案還有板橋「潤泰鼎峯」、「潤泰峰匯」；另板橋江翠「潤泰文樺」預計七月推出。 此外，潤泰新也相當積極耕耘台北市都更案，其中北市臥龍街全家福海砂都更案本月24日可望動工，希望讓原住戶早日搬回新家；另外還有北市犁和公辦都更案，目標年底前動工。 看好台商回流，商辦將是潤泰新下波重押的範疇，包括北市東區門戶超級大案「南港之心」公辦都更案正積極規劃中；南港玉成段案為潤泰新攜手日本三菱地所，依7比3比率合作開發的住商複合大樓，預計2020年底動工。另松山車站大樓、南港車站大樓，則為持續貢獻營收的金雞母。
皇翔建設董座廖年吉昨天主動爆料，台汽北站不蓋飯店了，要全部改為辦公大樓；相對之下，宏普建設投資興建，下半年即將開幕的北市忠孝東路「三井花園酒店」（Mitsui Garden Hotel），宏普表示目前大樓已完工並點交給三井，「宏普要當個快樂包租公！」不受飯店寒冬影響。 新冠肺炎改寫飯店業生態，皇翔董座廖年吉自爆台汽北站萬豪飯店案「不玩了」，至於預計2020年下半年開幕營運的日本「三井花園酒店」在台首發案是否如期開出？宏普建設經理詹俊炫表示，「那要看三井花園飯店的規劃，宏普建設只是單純當一個快樂的房東。」
詹俊炫指出，此大樓位於北市忠孝東路三段，佔地面積450坪，規劃為地上17層、地下5層，房間數約300房的飯店大樓，雙方合作模式為宏普興建大樓，完工後租給三井不動產經營飯店，租賃期為20年。詹俊炫說，雖然疫情衝擊全球飯店市場，但對宏普沒有影響，而且大樓已完工點交，也開始收取租金，因此後續是否如期在下半年開幕營運，宏普無法主導，只要當個「快樂的包租公」就好。 詹俊炫表示，去年「宏普世貿」大賣，新成屋銷售順利，宏普營收28.86億元，稅後純益達6.08億元，EPS為1.83元，較2018年成長。展望2020年雖無新案完工交屋，主要會靠新成屋銷售，但「三井花園酒店」、「宏普世貿」辦公大樓將提供穩定的租金收入。 宏普表示，受惠貿易轉單、台商回流，房市可望隨疫情趨緩而回穩，看好中長線房市。宏普也重兵部署商用不動產，若加計住宅部分，包括大直金泰段、新店斯馨段、內湖舊宗段、北投士林科技園區軟橋段等，合計總銷將逾400億元，將在這兩年積極推出搶市。
皇翔建設董事長廖年吉今（9）日拋出市場震撼彈！「台汽北站飯店案，要全部改為辦公大樓！」 廖年吉今天在主持股東會中，針對股東提問台汽北站的進度和開發方向，除飯店已和萬豪酒店簽約之外，另外還有一萬多坪面積，目前作何開發用途，經多年討論，是否已有方向？ 廖年吉親自回答：「計畫趕不上變化！」現在的變化，是我本來簽了飯店，但是現在飯店還能作嗎？現在我全部轉型了啦！要全部改為辦公大樓！謝謝這位股東的關心。
全坤建設(2509)今日舉辦股東會，全坤建設表示，今年「全坤雲峰」、「全坤尊峰三館」皆步入銷售尾聲，目前「全坤威峰」約剩20多戶餘屋。今年推案聚焦雙北市，包括信義三興公辦都更案以及重慶南路、貴陽街都更案進行中，至於衡陽路危老案案則預計明年中取得建照，案量約20億元。 全坤建設表示，去年北市環河南路「全坤雲峰」進入銷售尾聲，五股「全坤尊峰三館」也完銷，北市貴陽街「全坤威峰」也持續進行交屋及餘屋銷售，目前約剩20多戶餘屋，目前全案已交屋達9成。而在西雅圖建案「O2」也招租達95%。另外。北市府信義三興公辦都更案也已通過事業及權利變換計劃公辦公聽會、通過公辦都更專案審查會議，也與地主辦理重新選屋分配。
推案部分，全坤建設發言人韋建玲表示，新北市八里中庄段個案將採先建後售，預計規劃小坪數產品；北市信義三興公辦都更案則有機會在今年底取得建照，預計明年中旬推出；衡陽路危老合建案基地338坪、總銷約20億元，預計明年中取得建照、下半年推案。北市還有2塊都更案進行中，重慶南路案基地522坪，總銷約12億，貴陽街2案基地約310坪，總銷約11.5億。 至於美國市場，西雅圖建案「O2」將持續對外招租，另帶租約的「V5」案，有計劃持續整合周邊土地，採更大規模開發。針對疫情衝擊房市，韋建玲表示，確實近期買氣受到影響，全坤將會視疫情、國內外經濟情勢狀況與市場狀況，適時審慎推案，確保最佳獲利空間。
哪裡開房仲店最賺？屋比房屋根據主要都會區去年實價交易金額、房仲店數，推估每家平均傭收，答案出人意料，由台南市以平均單店一年傭收1,666萬拿下冠軍，其次為新北市1,620萬、高雄1,553萬元。 台北市去年每家房仲店平均傭收僅1,081萬元，在主要都會區中，敬陪末座。 屋比房屋統計實價資料，去年全國房市交易總額約3.56兆，若以7成是仲介成交、並以不動產實際成交價金4%計算下，台南開設房仲店可能最具有賺錢潛力，全年單店傭收估算平均可達1,666萬，其次依序為新北、高雄、桃園、新竹。 另外，彰化、雲林、南投，過去大家忽略的市場，單店傭收估算達1,810萬，比台北及台中的房仲店賺的還多，潛力也很大。 屋比房屋總經理葉國華表示，雖然台灣房市復甦腳步仍緩，離每年35到40萬件買賣移轉量仍有差距，不過，以北部仲介店頭每月經營成本約100萬、中南部60萬來看，目前傭收狀況已有相當利潤，也難怪今年以來各品牌仲介業者機展店，擴展市占。
葉國華指出，過往仲介品牌都將目光集中在六大直轄市與新竹縣市等地區，其實最具展店潛力的地區不僅限於這些地方。根據實價資料顯示，雖全台房市交易金額有超過8成集中在六大直轄市，但市場餅雖大，競爭者也眾，目前13大品牌仲介展店高達八成以上也集結在六都，市場競爭其實相當激烈。 屋比房屋彰雲投加盟總部執行長兼彰化不動產仲介經紀商業同業公會副理事長翁偉賢表示，彰化、雲林、南投等縣市，因房價較低、過往大品牌仲介布局較少，但其實市場交易量能雄厚，若能搶足市占，在鬧熱地區，單店月傭甚至可達200萬以上，優質房仲要營運獲利不難。 翁偉賢指出，目前直轄市都會房價高漲，隨著捷運等建設逐漸外擴，未來買盤將逐步外溢到周邊縣市，以目前彰雲投潛力市場來看，彰化市、員林鎮、斗六市、虎尾鎮、草屯鎮、南投市都是各據題材的潛力市場。 屋比房屋即已瞄準「彰雲投」區域加速推動加盟擴展市占，在員林成立「屋比房屋彰雲投加盟總部」，5月已全面進駐，積極搶食這三縣市的房仲大餅。
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