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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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加速推動危老重建，內政部營建署再釋出利多。據悉，營建署近日預告修正危老容積獎勵辦法，針對面積不滿200平方公尺（約60.5坪）的小規模基地，若周遭確實已無其他符合規定基地可整合，導致無法取得任何規模獎勵，此時可額外取得2%容積獎勵。 未來公告實施後，等於不分大小基地在危老條例實施第四年期間，都可取得至少10%以上容獎，預計將可再帶來一波危老申請熱潮。 危老條例10%時程獎勵已在今年5月11日屆期，取而代之是時程、規模雙軌制。在時程獎勵方面，危老條例施行第四年起逐年依序採8%、6%、4%、2%、1%，直到施行第九年歸零；規模獎勵則是針對達200平方公尺以上基地可得2%，每增加100平方公尺再加碼0.5%基準容積。
且時程加規模不超過10%。 不過，立法院修法期間，民進黨立委張宏陸、國民黨立委林奕華都提到，有些危老基地並非不願意整合更大面積，而是受限於都會區而導致整合困難，希望營建署提出配套措施，鼓勵這類小面積老房也能參與重建。 營建署配套近日出爐，官員表示，根據各地方政府受理危老案件統計，約有三成左右的申請案重建面積未達200平方公尺，平均可取得的容積獎勵額度僅16%（含時程及其他容獎），為增加小規模基地參與危老重建誘因，因此預告修正危老容積獎勵辦法。
辦法規定，面積未達200平方公尺，且鄰近已無可整合基地，客觀上無法往外擴大整合面積者，在申請危老重建時，可額外得到2%的容積獎勵。換言之，辦法修正後，若在危老條例施行第四年內，這類小基地遞案申請，除可得到8%時程獎勵外，還可得到2%小基地容獎，合計仍可得到10%。 官員表示，目前辦法仍在預告階段，徵求各界意見，未來還需經過內政部法規會等程序，預計今年7、8月才會正式發布實施。 據了解，此修正辦法不設「回溯條款」，因此小基地2%容獎必須自發布日起才能生效，這段期間遞案申請的小規模基地尚無法適用，等到未來正式發布實施後再送案，將較為有利。
今年促參簽約金額能否達到千億元目標備受關注，據財政部掌握的案件，今年內可簽約的三大案包括：林口國際媒體園區招商案C、D基地，規模95.84億元，台鐵南港玉成段都更案，規模60億元，及新竹縣促進民間參與高效能垃圾熱處理設施投資BOO案，規模46.1億元。 財政部官員表示，今年促參案件雖然沒有像過去出現單件百億元的大案，但隨精華區大片土地逐漸開發完成，大案案源減少很自然，但整體促參動能仍相當穩定。 去年民間參與公共建設案件95件，民間投資金額達1,745億元，是歷年第三高，僅次於2010年2,241億元及2018年2,373億元，官員強調，這顯示民間積極且樂觀參與投資公共建設。
至於政府推動促參的效益，官員指出，2002年至2019年民間參與公共建設簽約1,742件，民間投資金額約1兆7,214億元，契約期間減少政府財政支出1兆6,282億元，增加財政收入9,894億元，並創造逾28萬個就業機會，對經濟成長有具體貢獻。 林口媒體園區招商案C、D基地3月已順利標出，將引進影視音及關聯產業進駐，新北市經發局表示，將讓訪客深入體驗影視製作並參與拍攝過程，預計投資超過95億元，創造3,700個就業機會，帶動影視音產業多元形態的發展與林口地區的經濟。 台鐵南港玉成段都更案，基地面積逾3,300平方公尺，緊鄰台北市市民大道七段，就在捷運昆陽站旁，位於台北市東區門戶計畫範圍軸帶，目標要打造A級商辦，將透過權利變換方式實施。 新竹縣促進民間參與高效能垃圾熱處理設施投資BOO案，5月6日已公告審核結果，後續將與申請人辦理議約及簽約作業。
營建署表示，目前危老申請狀況高度集中在六都，尤其又以台北市、新北市、台中市申請最踴躍，核定件數都已破百件。而危老條例並未規定最小面積限制，截至今年5月31日止，全台危老核准平均面積約667平方公尺，未來將鼓勵民眾或建商積極整合大面積基地。 危老條例自2017年上路以來，由於沒有最小面積限制，大至上千坪建案，小至不到20坪基地，大小案件都有例可循。根據地方政府及建商公布資料，全台面積最大危老案件是台中市的皇普莊園，面積高達3,400坪；面積最小案件位於新北市板橋區仁愛段，只有不到20坪。 危老條例過去讓人詬病是因為沒有最小面積限制，導致城市出現紙片屋，不利整體都市規劃及再生。因此營建署趁著今年立法院針對危老時程獎勵屆期而修法的時機，納入規模獎勵，就是希望鼓勵整合大規模基地。 官員表示，雖然此次預告修正危老容積獎勵辦法新增「小基地獎勵」2%，但那僅是針對客觀上無法再擴大整合的案件。
高雄市過去長期以來市郊1字頭、市區2字頭僅精華區有機會挑戰3字頭房價趨勢，近年來出現鬆動，除市郊1字頭房價慢慢往末端邁進，若想要擠進高雄5大豪宅，其成交若沒有每坪單價突破55萬元，還無法榜上有名。《蘋果新聞網》委託樂居網針對高雄指標豪宅房價排行發現，若以單戶單價成交高低排序，前5個社區分別為「國硯」、「京城KING PARK」、「高雄HH」、「皇苑世紀館」與「景中泱」，當中41戶每坪逾55萬元豪宅中「京城KING PARK」成交23戶佔比達56%。 該統計以單戶成交單價排列，排行首位為國揚建設位於亞洲新灣區「國硯」，該戶於2012年成交，當時位於32樓以每坪68.66萬元，總價1.72億元售出，排行2~8名全為京城建設位於農16特區凹子底森林公園首排，超豪宅案「京城KING PARK」，每坪成交單價從65.76萬元至63.55萬元，而第9~10名則為「國硯」。
單價成交排行直到第24名才出現非「國硯」或「京城KING PARK」社區，而是南台首棟普立茲克建築獎得主奧地利建築師Hans Hollein作品「高雄HH」，每坪成交單價最高為58.78萬元。排序至第38名則為豪宅品牌皇苑建設同為位農16特區「皇苑世紀館」，每坪最高成交單價56.15萬元。而第41名才出現非「國硯」、「京城KING PARK」、「高雄HH」與「皇苑世紀館」的第5高豪宅社區，位於澄清湖風景區湖岸排「景中泱」，每坪最高成交單價55.57萬元。 統計發現「京城KING PARK」在最貴住宅排行，前10戶佔7名額，另3名額為「國硯」。直到排序至41名時才出現非「國硯」、「京城KING PARK」、「高雄HH」與「皇苑世紀館」的第5高豪宅社區。前41高豪宅房價已出現「國硯」、「京城KING PARK」與「高雄HH」洗榜現象，當中「京城KING PARK」佔比23戶達56%，「國硯」與「高雄HH」分別佔8戶均為19.5%，另「皇苑世紀館」與「景中泱」分別各1戶。
樂居網創辦人李奕農指出，高雄房價最高排行可看出3大豪宅分別為「國硯」、「京城KING PARK」與「高雄HH」，當中「京城KING PARK」每坪成交單價均價為59.4萬元為高雄第一豪宅，而「高雄HH」每坪成交單價為57.3萬元排行次之，「國硯」因屬較早完工豪宅，加上又有高低樓前後棟價差，每坪成交為35.75萬元，而目前每坪成交單價突破5字頭，還有豪宅「雄崗信義美術館」，每坪53.7萬元。 上揚國際高雄業務三處總經理黃惠玲指出，豪宅產品必須具備特殊性，其房價才較具保值抗跌機能，以販售的「京城KING PARK」為例，為南台灣唯一國家耐震與綠建築雙標章，目前成交房價許多已站上6字頭，購屋客層多為企業主不少屬於上市櫃老闆。
高雄商辦去年起掀起一波熱潮，城揚建設「時代總裁廣場」已接近完銷，興富發「高雄CBD」正預售中，另京城集團將在九二八檔期加入戰局，農16特區的「京城PARK TOWER」開價每坪40萬起，可望創高雄商辦新高價。 「京城PARK TOWER」將由上揚國際建築團隊負責行銷，上揚董事長林聰麟指出，「高雄每20年的商辦換屋潮」值得把握，由於高雄近20年新的A級商辦寥寥可數，未來三、四年無論在地大企業或跨國企業，對於高雄商辦的需求將出現大爆發。 林聰麟表示，去年底「年代數碼科技」一口氣租下農16的「京城總部大樓」三個樓層，便是明顯例子，目前高雄的商辦租金，北高雄平均每坪800到1,000元，農16特區的商辦約1,200元。
他說，值此低利率時代，對追求永續經營的企業，買進商辦相對代算，標的應是全新的A級商辦，老舊商辦不會是企業的理想物件。 林聰麟指出，京城集團關係企業京成建設，將在農16推出的「京城PARK TOWER」售價尚未最後定案，但第一排景觀樓層「一定是每坪40萬起跳」，預定九二八檔期正式公開。 上揚國際營業三處副總蘇順益表示，目前高雄的商辦大樓售價平均約25到37萬元，每坪平均月租金介於500到1,200元間。其中，自行銷售的興富發「高雄CBD」每坪開價就介於25～37萬元之間。 至於與統一夢時代廣場一路之隔的三發地產商辦，原本預定第三季推出預售，不過，三發地產業務部經理陳靜慧指出，由於正與潛在需求企業規畫符合客戶需求的空間，同時為了興建指標性的智能大樓，正考慮建材與技術的全新運用，因此將延到明年推出。 她表示，初步規畫179戶，一樓將作為商場使用，將從55到140坪，價位也可能從原本平均28到30萬元再向上調整。
近年辦公市場供不應求，帶動租金水漲船高，壽險與建商等業者相繼獵地打造辦公產品，根據商仲業者統計，截至2027年，台北市中心辦公大樓將陸續有48萬坪新供給量，若再加計南港區的20萬坪辦公大樓，至少有近70萬坪、超過兩個信義計畫區的供給量。 商仲業者指出，目前信義計畫區約有30萬坪供給量。而台北市擬興建的辦公大樓案具規模個案達30件，雖然70萬坪供給量是七年間陸續釋出，但未來的供給量仍然相當可觀。 今年有不少指標大案看好辦公市場，第1季有世貿三館地上權案，今年最大宗的所有權土地大南港案，將開發為複合式辦公大樓。皇翔建設握有的台汽北站土地，也決定棄飯店改商辦。 第一太平戴維斯市場研究部資深協理丁玟甄分析，以短期三年內來看，辦公市場變化不大，依舊是供不應求的賣方市場，但按照目前興建進度，2024至2025年後辦公室開始陸續供給，屆時，除信義計畫區或台北雙子星等大案，座落位置較弱勢的辦公大樓可能轉為買方市場。
信義全球資產統計上市櫃交易，截至今年5月底，土地交易總金額來到839億元，台北市土地交易最熱絡，台中則躍為土地交易第二熱區，其中又以興富發建設砸127億買了兩筆台中七期土地最大。台中土地市場已成為建商、壽險角逐之地。 信義全球表示，台中土地近幾年持續受到建商、壽險關注，今年相同，截至5月底土地交易金額已突破100億元，來到158億元。 觀察這五年，上市櫃建商以興富發建設最敢投資， 自2014年到2020年，總購地金額達323億元，其次為總太建設94.5億，第三名櫻花建設約80億，第四名為興富發集團旗下潤隆建設57億，第五名為遠雄建設37.8億。
信義全球資產表示，壽險業也來角逐台中土地，看準台中商用不動產市場，國泰人壽在2018年以76.64億元買下西屯區土地，日後將規劃興建複合式商場，包括飯店、商場及商辦。 另外台中精密機械科技創新園區、中科、台中市科技工業區，帶動中部產業轉型升級，吸引高科技人口進駐，台中也成為高級進口車商投資熱點，今年汎德永業即以4.99億元買下西屯區土地，未來將規劃興建展示服務中心，包括藍寶堅尼、Jaguar Land Rover等也看準台中市場，砸重金蓋旗艦中心。 信義全球資產公司中區營業部經理張現傑表示，台中有國際機場、台中港、高鐵烏日站，不僅吸引國泰人壽看準交通優勢來台中打造物流中心，也帶動建商前來獵地。壽險業投資以總部及複合式大樓收益型為主，科技傳產主要購買工業區廠房，除了科技大廠尋工業用地外，進口車廠也開始布局台中土地，台中成為大型企業插旗之地。
受到新冠疫情衝擊，西班牙快時尚品牌Zara母公司Inditex10日宣布將關閉1,200家門市，約占全球據點的16％，多數集中於亞洲與歐洲。Inditex表示，今後將積極拓展線上銷售，未來三年預計砸下10億歐元投資電商業務。 Inditex表示，關店計畫將於今明兩年展開，除了Zara外，旗下其他品牌Massimo Dutti與Pull＆Bear多家據點也將陸續關閉。這些關門店面約佔整體營收的5～6％，包含美洲100家據點。但Inditex在台灣的23家門市（包含9間Zara）不受影響。 Inditex財報顯示，本財年首季（2～4月）營收年減44％至33億歐元，跌幅高於市場預期。上季虧損4.09億歐元（包含3.08億歐元關店與裝修支出），遠低於去年同期的獲利7.36億歐元。
受疫情影響，Inditex業績慘淡但情況逐漸改善。財報顯示，5月營收年減51％，但過去一周的銷售額僅下滑34％。截止8日為止，Inditex已重啟約78％門市，預計6月底多數市場全部門市可望恢復營業。 隨著各國政府放寬防疫限制，各大零售商開始重開店面，期待顧客需求回升、客流量恢復，但現實情況恐難如願。儘管Inditex將首季業績下滑歸咎於疫情衝擊，但這卻無法掩蓋電商崛起、自家營運遭線上服飾商威脅的事實。 而這正是Inditex決定關閉這1,200家門市（以小型店面為主）的原因，該公司決定未來營運重點將放在業績良好的大型店面與線上銷售。 Inditex預期，在小型店面關閉後，客人將轉往附近大型門市或他們自家網站消費。 財報顯示，Inditex上季線上銷售年增50％、4月網路業績更爆炸成長95％。該公司樂觀預估，線上銷售在整體營收的占比，將從去年的14％升至2022年的逾25％。
位在台中市後火車站復興路上，有一間房間數共有51間的「鳳城大飯店」，因價格親民、房間整潔，過去是不少外地人造訪台中時的首選；不過，這間開了21年卻在2017年宣告停業的老飯店，如今開價近億元求售，仲介指出在台中火車站前後站打通後，後站物件價值增漲，鳳城大飯店就接到不少詢問。 鳳城大飯店為一棟10層樓高、權狀坪數418.6坪的物件，由負責人李坤銘在1998年開設，由於享有原台中火車站後站的地利之便，又緊鄰台中文創園區，距離一中商圈更只需10分鐘左右的車程，住宿一晚也只要880~1800元，加上還得過不少優良旅館的榮譽證，即便房間不大，但對於有短暫過夜需求的旅人或商務客來說，算是經濟實惠的選擇。 不過，在當地經營20年左右，鳳城大飯店卻在2017年年底歇業，如今更在售屋平台上開出8888~9800萬元的價格求售，《蘋果新聞網》致電經手的李姓與邱姓仲介，他們指出，李姓老闆為來自北部的前職業軍人，個性嚴謹，因此過去都是自己經營，衛生評價都還算不錯，現在因為他年事已高，加上人已經回到北部，才會決定要出售。
邱姓仲介更指出，其實鳳城大飯店早在過去就有數次求售的紀錄，因為地點好，加上屋況維持良好，所以過去曾經開價到2億多，再慢慢降到1億多，當時就有人出價9300萬元，「不過屋主比較有原則，這價格不到他的底價，所以也沒賣成」。 至於目前為何在售屋網上會開出2種截然不同的價錢，2人則指出，屋主比較是那種老一輩的單純想法，認為我要賣就是要實拿多少錢，也不太用網路，所以價錢的部分都是仲介去開的。 不過，2人都異口同聲表示這間旅館雖然屬於高總價物件，但詢問度相當高，已經接到不少準備買下來做商旅的客戶，或者是準備買下來改成套房物件的投資客的詢問，陸續都有人在洽談，認為隨著後站的打通與發展，有望出現能達到屋主心中底價的買方。
對此，台灣房屋智庫經理陳炳辰指出，台中車站周邊飯店旅館確實一度具備不錯身價，包括李芳集團在2016年以24.6億買下前金沙酒店，同年在同一區塊的建國路上也有3.6億的整棟11層樓旅館出售，後續由前市長林佳龍推出大車站計劃，推展車站周邊新風貌，都讓此區在三年前熱鬧非凡。 然而隨著景氣走弱、觀光潮退，李芳艾美酒店的改建開幕腳步也傳暫緩，該地段持續沒落，陳炳辰認為如今此類物件既不搶手，還屬燙手山芋，如同屬車站商圈的北車、西門町商圈也多傳旅店脫手，只不過因為北車仍屬首都商圈，加上還有老屋改建價值，依舊有高價承接者；鳳城大飯店目前開價已跌破億元，確實具備相對低價吸引力，有望見成交喜訊，卻也難掩商圈與該類物件現況走弱的窘境。
溫哥華將成為亞馬遜的非官方第二總部，橡樹嶺Oakridge辦公空間將是業主爭奪進駐及投資項目之一。 毋庸置疑，溫哥華已經成為亞馬遜第二總部（HQ2）的最大贏家之一。今年年初，亞馬遜決定放棄在紐約市設立第二座總部的計劃，在亞馬遜取消紐約市的計劃後的計劃是占據加拿大郵政The Post辦公樓及兩座大樓全部共計113萬平方英尺的辦公空間，這足以容納多達1萬名員工，使亞馬遜成為溫哥華市中心最大的企業僱主。 加拿大郵政和亞馬遜在溫哥華已經產生了相當大的影響力。隨著這些高科技巨頭的入駐會帶動高科技產業集群發展，吸引其他跨國公司的加入，使得溫哥華市的辦公空間供應量顯得異常緊張。 根據業界長期的預測，在加拿大郵政大廈開業後的幾年內，亞馬遜可能會在溫哥華進行更大規模的擴點，超越目前的計劃和租賃協議。 而橡樹嶺Oakridge辦公空間將是業主爭奪進駐及投資項目之一，交通便捷，提供理想及優質工作空間，投資或自用，它也將成為城市中最理想的選擇。 同時，溫哥華購買辦公空間無海外買家稅，無維護成本，年投報率在3％左右，辦公室租金行情去年成長20.9％，加上加幣達到10年來新低 1：22，最高可達1：30。
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