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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
內政部日前公布重劃區低度使用（用電）住宅調查，調查對象為全台26個指標性重劃區，總體空屋率達16%，其中10處空屋率超過20%，空屋率最高的是南台南站副都心第一期的81.1%，第2、3名分別是台中黎明自辦市地重劃的51.2%以及桃園中路重劃區的42.4%。專家指出，根據用電量試算空屋率存在盲點，例如房子沒人住公設點燈仍有用電量，評估標準為人詬病，不過仍有參考價值，其中南台南站副都心第一期處於發展階段，最大利多來自鐵路地下化，當地增設南台南站，不過台南並非房市交易熱區，這類缺乏區域特色的重劃區一旦推案量失衡，空、餘屋現象勢必增加。 低度用電住宅調查即是所謂的空屋調查，由於重劃區大樓林立，用電情況經常成為檢視入住率的參考指標。
內政部調查2018年11、12月26個指標性重劃區，總體空屋率達16%，其中10處空屋率超過20%，空屋率最高的是南台南站副都心第一期，區內有349宅，其中283宅空置，空屋率達81%；第2高的台中黎明自辦市地重劃區有2052宅，其中1050宅空置，空屋率51.2%；第3高的桃園中路重劃區有3078宅，其中1306宅空置，空屋率42%。 除此之外，空屋率超過30%的重劃區，分別是高速鐵路桃園站特定區的36.2%、桃園中路重劃區的42.4%、桃園經國重劃區的37.6%、北投奇岩重劃區的41.4%、中和華中橋西側區段徵收區的30.5%、台中黎明自辦市地重劃的51.2%、南台南站副都心第一期的81.1%，這起處空屋率相對偏高。 台灣房屋智庫經理陳炳辰指出，南台副都心區塊目前仍屬正在發展階段，最大利多來自於鐵路地下化，當地增設南台南站，進而能與市中心緊密連結，不過台南即便歸為六都，也本非房市交易熱區，因此像這類重劃區若無特殊的區域特色，如國平重劃區有海港與豪宅等區域房市特點，遂見重劃區房市買氣，否則一旦推案量失衡，便多有空屋餘屋壓力。
不過陳炳辰也認為，目前推斷空屋方式乃以低度用電判斷，也就是每月用電低於60度判斷為空屋，然而即使是沒有公共用電的透天厝，只要隨意開個長管型日光燈，一整天都有2度電，一個月下來便達標60度電標準，另外如有電梯的大樓、公用電多的社區也會影響用電度數，這也是此類空屋判斷方式長期以來都難解的問題，恐還讓所謂餘屋的量能有所低估。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，桃園市的重劃區眾多，近幾年推案量也相當大，而中路重劃區以純住宅居多，商業氣息較不濃厚，平均房價約每坪26萬，在桃園市屬中高價位，然而近期桃園市討論度較高的重劃區有八德擴大、青埔高鐵特區等等，不少新建案的價格在20萬出頭，又有交通建設議題，吸引力較高，此外，航空城及小檜溪重劃區也備受矚目，買方被分散到其他區域，因此稀釋掉中路的需求量。 營建署自2014年起展開低度用電住宅調查，鎖定台灣較具指標性、屋齡5年內的新建餘屋，原本統計15個重劃區，從2018年第四季又納入11個重劃區，其中包括五股洲子洋、桃園中路重劃區、重陽重劃區、機場捷運A7站等較新的開發區。根據營建署說法，低度使用（用電）住宅比例偏高，不代表房子一定滯銷，數據僅供參考。
國家住都中心將在新北市中和區保二總隊基地，打造317戶警消專案社會住宅，將規劃公用廚房、客廳，預計明年1月開工、2024年完工，警、消人員若未住滿，將開放一般民眾申請入住，房仲預估，區域機能佳，以周圍行情推算，該社宅單坪租金約1000~1500元。 保二總隊基地面積約1.43公頃，位於景平路、景德街所圍街廓，緊鄰捷運環狀線景平站，周圍有大潤發、愛買、2處傳統市場、7處超市、興南夜市等，生活購物機能便利。 住都中心將在該基地西側約0.42公頃，預計打造地上20層、地下4層的警消社宅大樓，其中1~2樓規劃托育、托老及店鋪空間，3樓部分規劃為社區公共空間，如閱覽室、健身運動空間等，其餘空間及4樓以上，將規劃有317戶社宅，按照6:3:1比例推算，1、2、3房型分別約有190、95、32戶。 住都中心綜合業務部組長許國璋指出，該社宅小套房，除個人衛浴、居住空間外，因應需求，特別規劃有公用廚房、客廳；從發放問券調查，雙北警消約有1千多個社宅單元需求，扣除路程太遠者，將有空間開放給一般民眾承租。
至於基地東側約10.01公頃，將透過都更方式興建辦公廳舍綜合大樓，未來將有保二、保三、保七、民防指揮管制所及警察通訊所等機關進駐，預計今年12月辦理招商，許國璋說，將設置體技場等共用空間，配置上更集約，整體空間更能有效利用，另外也會規劃社宅，對外承租。 台灣房屋智庫經理陳炳辰表示，該社宅位於捷運環狀線景平站旁，可享受區域生活圈機能，就當地住宅大樓月租金約單坪1500~2000元、公寓1000~1500元，社宅若以區域行情打8折計算，租金約1000~1500元，估計單人套房應該最熱門，而警、消收入待遇不錯、成家者也多，2~3房型應會受到青睞。
武漢肺炎從2月初開始襲擊全台房市，當中對於大坪數豪宅買氣影響更為劇烈，《蘋果新聞網》依據鼓山區實價登錄揭露大樓統計發現，今年首季3000~4000萬元豪宅僅實登13件，4000萬元以上更僅剩下3戶，若將3000萬元以上豪宅交易與去年相比，首季減少逾6成，成為這波房市交易下買氣最受影響商品。 鼓山區內有農16與美術館2大豪宅聚落，而近年來在缺少新成屋大量移轉下，可視為高市整體豪宅買氣指標。統計近年來該區3000~4000萬元與4000萬元以上豪宅買氣發現，3000~4000萬元每年約介於82~153戶，而4000萬元以上則僅剩下28~64戶。去年鼓山區3000~4000萬元成交153戶、4000萬元以上則為34戶，換算季均分別為38.25與8.5戶，若將3000萬元以上加總共計46.75戶，與今年首季16戶相比，今年呈現大幅滑落65%。
永慶不動產中華藝校加盟店店長郭銘揮分析，通常3000~4000萬元大樓成交多數屬百坪以上面公園景觀宅，目前如農16內凹子底森林公園或美術館美術公園，中古屋景觀宅每坪可成交逾35萬元，部分中高樓層可挑戰4字頭行情，但該類產品在武漢肺炎疫情下，高資產客相對較不會進場置產，因此成交量出現大幅衰退，然在近2周買氣有些微提升現象，購屋族有因肺炎疫情暫緩而提升。 然而在不景氣下高市豪宅品牌皇苑建設卻出現買氣成長，董事長郭敏能指出，目前成交約30戶豪宅，當中以「皇苑御寶」交易量較踴躍，今年有機會挑戰年業績30億元目標，品牌優劣決定是否吸引高資產族青睞。 從過戶資料看來包括「京城KING PARK」、「高雄HH」、「美術帝國」等指標鼓山區豪宅，今年都有過戶資料，但至今仍無實價登錄紀錄，推估可能是時間差導致尚未揭露。郭敏能分析，這波疫情下許多台商資金回流，並會將部分資產移回台灣且可能往房地產購屋佈局，整體房市不至於太悲觀，而台灣在疫情下因防疫有成，也會加速台商更願意在台置產，豪宅買氣在後疫情時代會逐漸回溫。
南台灣近年來吹起一股地上權宅推案風潮，購屋者置產後僅有房屋所有權並無土地產權，每年不用繳納地價稅但必須支付地租，隨著使用時間年限縮短，殘值逐年下滑，但因房價僅所有權房屋6~7折，對首購族來說是可快速成家方法。專家分析，買地上權宅要以預售為主，且成屋後可越快搬入越好，其使用年限從建商與公部門交地日開始算起，等同使用年限開始倒數。 高雄市吹起地上權宅必須回到2017年，當時永信建設於鳳山區五甲地區推出地上權造鎮案「R5新世界」，該案基地超過3070坪規劃26~52坪、2~4房，當時打出每坪最低13萬元優惠，吸引許多年輕族群即便對於地上權宅認知不足，仍瘋狂進場置產。爾後出現包括「微笑時代」(更名國揚時代)、「韻綠」、「全民大樂」與去年底進場至今已售450戶，位於河堤社區預售案「河堤世界」等，目前全部地上權宅都屬於1字頭房價。 今年在武漢肺炎疫情下仍大賣的「河堤世界」，其開價每坪18~20萬元，價格等同緊鄰京城集團大樓案「閱河堤」6折。
住商不動產民族大順加盟店經理蔡卓翰指出，地上權要賣得好有幾個先天條件，必須位於市中心精華區且區內已出現缺地潮，而每坪成交單價必須低於市場上所有權住宅，才較有機會吸引購屋族，民眾選購地上權宅雖不用繳納地價稅，但每年須支付地租，而地租計算標準會因公告地價調整而不同，「選購地上權最好從預售階段就買，透過分期付款降低購屋壓力，另地上權年限計算標準為建商與官方交地日，換言之如成屋後，晚1天購入就損失1天使用權。」 地上權宅著重在其房屋使用權，其貸款成數相對一般所有權宅低，而未來在轉手時，其殘值也會因使用年限減少而下滑，而因中古地上權宅貸款成數較新屋更低，轉手時要找到可1次拿出2~4成自備款的購屋族有一定難度。 上揚國際董事長林聰麟分析，地上權宅對精算投報率的購屋族是不錯投資標的，主因是出租時租方不會因標的是地上權還是所有權差異，必須繳納更多或較少租金，而地上權購置成本僅市價6~7折，若算投報率都有5%以上，這也是精華區段地上權買氣熱絡主因。
全國不動產統計實價資料指出，新莊副都心中央路近一年賠售連連，包括新富邑、新潤都峰苑NO1，中央公園等近一年都有住戶賠售四、五百萬元以上出場，副都心中央路已成賠售一條街。 全國不動產新莊頭前店店長陳珮心指出，新莊副都心最貴時，房價一度站上6字頭，房市轉弱後，修正也最有感，中央路因規畫多個大坪數豪宅，現在房價回落到每坪38~46萬元，因此過去在副都心買在房市高點的民眾，現在只要轉手，成交就是賠售。
根據全國不動產企研室統計新莊副都心中央路近一年中大坪數社區賠售紀錄，共有九筆，分布在四個社區，其中最多賠了950萬元，最少賠451萬元。以成數來算，最多賠了近三成。 分析多個賠售豪宅，全國不動產新莊頭前店店長陳珮心表示，主因出在許多投資客遇到建商賣得更便宜的窘況，加上副都心新建案持續競推，過去套在高點、有資金考量的人，只好進一步壓低售價比線上建商便宜，才能順利轉手。 全國不動產總經理藍怡婷分析，過去房市多頭時期，重畫區中大坪數產品在投資客拉抬之下，來到相對高點，現在房市回歸基本面，以中小坪數的首購剛性買盤撐盤，加上現在建商賣得更便宜，使得買在高點的投資客只能認賠殺出。
歷經7次標售均流標的墾丁泊逸度假飯店，日前進入應買公告，傳出一家科技公司以約2.23億元承接。實價資料，這家飯店，2015年由墾丁度假村以8.7億向六福集團買下，持有5年轉手，最終只剩2億多，賠了6.47億元，代價慘重。 寬頻房訊發言人徐華辰表示，墾丁泊逸度假飯店今年第二輪三拍流標後，有人願意以底價承接，主要是三拍底價一坪僅3.9萬，已相當便宜，若進入四拍，可能有人會出競標，因此投資人乾脆出手接下，預料未來轉手應有獲利空間。
墾丁泊逸度假飯店位於屏東縣車城鄉海口港旁，原為六福集團旗下六福莊渡假飯店，2015年墾丁度假村以8.7億元買下，改名墾丁泊逸度假酒店，繼續經營。 墾丁旅遊本來很夯，飯店民宿都爆滿，但2018年後受遊客負評影響，加上陸客來台人數大減，接連傳出大型飯店遭法拍，墾丁泊逸渡假酒店也因積欠銀行債務，去年7月淪落法拍市場，一拍底價約5.84億，和當初取得價格已大砍約2.8億。 徐華辰表示，此飯店第一輪四拍全流標，進入第二輪後，前三拍也流標，三拍飯店主體底價約1.91億，員工宿舍約3128萬，合計約2.23億，換算建坪每坪僅3.9萬、3.4萬元，未來轉手已有獲利空間，因此有人搶在應買階段即以底價承接。
金融股王上海商銀（5876）本（6）月慶祝成立105週年，原位於台北市民權東路與中山北路交叉口的總行大樓，規劃進行都更，也已完成拆除並開工動土，預計2023年落成啟用。 上海商銀指出，新總行大樓將是該行在台復業的第5代總行，更是該行55年來的最大工程案。舊總行大樓原為美琪大飯店，該行1989年由董事長榮鴻慶主導購入，經翻修後使用近30年。考量銀行營運規模持續擴大、不敷使用，同時兼顧安全因素及擴大國際視野，因此於2011年啟動重建專案。 上海商銀指出，重建專案歷經7家國內外建築師事務所競圖，經過3階段評選，最後由擅長整合永續綠能、科技意象及人文理念的潘冀聯合建築師事務所負責規劃設計。
上海商銀新總行大樓重建方案由最初擬定的「自辦都更」調整為「容積移轉」，最後適用申請「危老重建方案」，並於2019年6月獲准通過，成為台北市商辦適用危老條例的第2例，取得34%的容積獎勵，容積率由560%（商四特）增至750%，容積樓地板面積增加約1343坪。 該案落成後，基地面積約705坪，預計興建地上16層地下4層的現代商業大樓，總樓地板面積（含地下四層約2196坪）約8782坪，總工程費用約26億元，預計2023年完工啟用。 除了前瞻的建築規劃，建築結構也以超耐震規格設計，其耐震係數高達法規的1.5倍，並配備樓板調諧質量阻尼器（TMD），及結構健康監測系統（SHM）。新建的總行大樓也將申請綠建築標章，以符合當前國際的潮流，期望2023年正式成為台灣全新的建築地標。
沉寂多時的士林紙廠舊廠區開發案，曾被台北市政府納入「士林再生計畫」，卻遲未有下文。近期開發商提案，盼解除容積獎勵、建物高度等限制，北市府傾向鬆綁，負責規畫的陽光士林開發公司低調表示，因時空背景不同，盼有調整空間，但開發期程未定。 鄰近士林捷運站的士紙舊有廠區，占地約4.3公頃，早年1994年都市計畫變更，從「住宅區」變「第三種商業區（特）」容積率維持225%，但不適用都更容獎，且建物高度不超過30公尺，形同僅能蓋約10層樓。北市府於2015年喊出「士林再生計畫」，納入士林地區的諸多民間開發案，涵括士紙舊廠區，但遲未有下文，由於士紙舊廠區的基地方正、鄰近捷運周邊，市場預期仍具潛力及價值。
日前北市都委會討論士林區通盤檢討，負責士紙舊廠區開發案的陽光士林開發公司，再度向北市府提案，盼解除容積獎勵、建物高度等限制，並提及開發構想，擬打造商務旅館、混齡住宅及文創體驗區。 針對士紙舊廠區開發案是否鬆綁？北市都發局表示，當初都市計畫變更時，記載不能申請都更容獎，但內政部已解釋，都更容獎屬於法定權利，因不違背中央法令，經府內討論後，所以同意解除限制。 都發局說，既然同意放寬都更容獎，沒道理限制樓高，但都委會尚未審議通過，近期先找士紙開會，了解未來開發強度，目前開發基地容積率225%，若以都更容獎最高1.5倍計算，容積率最高可達337.5%。 陽光士林開發公司低調表示，士紙舊廠區的周邊建案，樓高大多超過30公尺，且時空背景不同，希望北市府能調整，回持續努力溝通，但實際的開發期程仍未定。
好樂迪（9943）15日股東常會通過配發每股現金股利4.9元，以當日收盤價67.5元計算，現金殖利率7.25％。好樂迪董事長顏瓊章表示，今年營收受疫情影響將比去年小幅衰退，但仍會加快展店，從一線城市擴及具潛力的新興城市，採小而美的展店策略、並尋找合適物業，以自購方式減少租金成本。 股東會中也針對KTV雙雄好樂迪與錢櫃股份轉換案報告，公平會去年8月發函禁止結合，錢櫃已於10月向台北高等法院提起行政訴訟，希望整合兩家公司營運規模與資源、提升經營效率。 好樂迪目前全台52家門市，包含台中西屯、屏東東港的二家V-MIX，預計上半年在宜蘭設置新店，持續落實全台布局的展店規劃，並將淘汰老舊門市設備，採雙品牌策略，推出V-MIX主打科技新潮風格，搭上先進設備與多樣餐飲，發展中高階市場，拉高客單價挹注營運獲利，減緩少子化帶來的衝擊。
綠電正夯！財政部國產署15日公布招標2020年第三批太陽光電土地、預計7月15日開標，包括桃園觀音案、苗栗竹南案、台南歸仁案、屏東里港案等四案，面積總共2.89公頃，合計每年售電收入約1,438萬元，標租20年商機為2.87億元。 國產署副署長游適銘指出，近一年來我國太陽光電土地標租率近九成、市場反應熱絡，雖然回饋金比率底標僅3％，但部分案件因多家企業搶標，像嘉義大林案同時有10家企業投標，回饋金比率喊到23.8％、競爭激烈，顯見民間廠商已嗅到綠電商機。 國產署官員則分析，近幾年太陽能面板價格較過去更平價，發展綠電成本降低，而且國產署打理好行政程序也是重點，像協調用地變更、請台電先行保留變電箱所屬饋線與對應容量，每一件的裝置容量下限就是基本的饋線保證容量，業者需做的只有投標跟專心建置發電設備，投資意願自然提高。
舉例來說，像今年第三批光電標的，桃園市觀音區案面積為1.16公頃，保證金115.8萬元，原本土地是鄰近的三塊用農牧用地，國產署整理好、綁在一起做標租，投標裝置容量設定為1,158KW～2,895KW（峰瓩），每年售電收入至少579.6萬元，國產署已請台電保留1,158KW饋線保證容量。 而屏東縣里港鄉案同樣也是大案，面積1.29公頃，保證金128.4萬元、裝置容量1284KW～3210KW，每年售電收入至少642.6萬元以上。 另外兩案則面積較小，售電收入有限。苗栗縣竹南鎮案為0.25公頃、保證金24.5萬元，裝置容量為245KW～612KW，每年售電收入約122.6萬元以上；台南市歸仁區案為0.19公頃、保證金18.7萬元，裝置容量為187KW～467KW，每年售電收入僅93.6萬元以上。 游適銘表示，據國產署初步規劃，2020年第四批太陽光電招標預計今年9月公告、10月開標，目前仍在前置作業期間。
以24小時聞名的生活五金用品店「小北百貨」，今年不受疫情影響，依然全台擴點；而四月底在台中北屯開設的旅順店，因為有著尖尖的藍城堡屋頂意外爆紅，可以算是最夢幻五金行了；而該店面的前身是一間幼兒園，因租約到期小北百貨就順勢展店，小北百貨表示目前全台共有141間門市，總目標是全台500間門市，有適合的空間都會去評估。 位於旅順路二段的城堡小北百貨，前身是連鎖幼兒園快樂斑比北屯分校，大大的溜滑梯與尖尖的城堡十分吸睛；因租約到期之後，4月小北百貨就強勢開幕，周邊屬於北屯鬧區，有不少買場林立，包含特力屋、家樂福街邊店，而周邊也是北屯人覓食區，人潮十分穩定。 而新開幕的小北百貨旅順店，保留城堡屋頂，黃色的小北百貨招牌顯眼，呈現十分有趣的對比，小北百貨公關吳姓主任表示，當時確定設點時，本想將建物拆除重建，但也因建物本身可愛的造型而作廢，只進行消防管線與等修整，也意外成為該店特色。
當地屬北屯區昌平路舊商圈，台灣房屋智庫經理陳炳辰指出，店面租金價格不高，以在地行情推估該大坪數三層樓透店約在10萬左右，而整體商圈店面月租金行情，單坪約在500元左右，百坪的三、四層樓透店則約40000元左右，常與之並論的松竹商圈因有捷運效益相較看俏，而該松竹昌平一帶因捷運與居住大樓興設，人潮可支撐商圈發展性，零售業者進駐應具區域商機。 而不受疫情影響展店的小北百貨更指出，目前全台共有141間門市，總目標是全台500間門市，有適合的空間都會去評估，未來若也愈到有特色的建築，不排除也會保留，讓各店都有其獨特特色。而住在附近的居民呂小姐則說，快樂斑比幼兒園其實在地很久了，自己的孩子也是畢業於該園所，不過現在變成小北，孩子經過還會問一下學校怎麼變賣場了。
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