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房產新聞

  1. 雙北都更 今年爆量1,500億

  2. 一人宅需求旺 飯店式受好評

  3. 京華城爭容積率678% 都委會今研議 惹VIP爭議

  4. 受惠青埔 觀音草漯重劃打造宜居城 

  5. 看好換屋市場 長虹轉戰輕豪宅

  6. 全台15區房價倒掛 台中這區新案比中古屋便宜三成

產業新聞

  1. 首當包租公 總太國賓影城 7月開幕

  2. 兆豐金找新家 北市大獵地

  3. 台中飯店大亨遭法拍 降到對折也沒人敢出手

  4. 無力防禦不動產恐遭標售? 新光尋求國泰奧援

  5. 馬志綱:環球購物中心規畫海外拓點、IPO

 


1、雙北都更 今年爆量1,500億

2020/06/19 工商時報 蔡惠芳

住展雜誌18日公布最新統計,「天價」都更案將陸續湧現,2020年雙北市都更案可售金額將挑戰1,500億元史上爆炸量;展望明年,三圓建設正義國宅都更大案「Diamond Towers」,可望於4月完工,預期每坪單價將挑戰最貴都更「樓王」寶座。 住展雜誌研發長何世昌表示,今年前五月,大台北都更案推案量累計已有870億元,已達去年全年都更案量的71%,顯示都更推案力道十分強勁,而且開價是一案比一案貴。 何世昌指出,目前已對外銷售的都更案,最貴單價是中興電工敦南和市民大道口的「敦南御所」,每坪平均約250萬元;2021年將有三圓建設「Diamond Towers」,挑戰信義計畫區價位、最貴將逼近300萬元。

房市持續復甦,都更推案力道更為強勁,加上去年有些都更案因總統大選而延推,使2020年都更推案爆出大量。 何世昌表示,自6月起,雙北市將出現不少都更案,包括士林「全陽豐會」、文山「遠雄晴川」、大同「宏國大道城」、信義「信義The One」、新店「合環LAND MARK」等。估計全年都更案量將突破1,500億元,挑戰史上最大量。 據調查,今年台北市都更案量已推出768億元,新北市只有102億元,主要戰區,集中在中山、士林兩區,各有3筆都更案。 何世昌指出,今年大台北都更建案,最大特色是開價都貴鬆鬆,至少有10筆都更案,開價已創下區段天價紀錄。 以中正區「永陞林語堂」來說,每坪開價平均達95萬元,追平牯嶺街最高價;信義區「松德長虹」平均開價150萬元,刷新信義計畫區外松德路段新天價;中山區「中山松悅」,平均開價145萬元,創長安西路最高價。 中山區「忠泰繪」平均開價100萬元,為德惠街新高價;士林區「圓山帝寶」平均開價100萬,改寫承德路四段新紀錄;士林區「士林一品」平均開價95萬,為大南路新高價。 何世昌指出,都更案勇於開高價,主因是房市景氣好轉,加上都更案地段普遍不錯,建商整合成本高,因此讓建商紛紛挑戰天價。

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2、一人宅需求旺 飯店式受好評

2020/06/20 中國時報 黃繡鳳

後防疫時代來臨,除了啟動解封後的新生活,宅經濟持續發酵,社區公設利用率也大增。 鄉林不動產研究室指出,目前首購市場與換屋市場成為兩大主流,房市開始「M型化」走向,28坪以下的兩房小宅,和48坪以上的大三到四房產品互有不同客群。 儘管市場需求變化,但未來兩年的後防疫新生活階段,建商推新案時,都會強化社區貼心服務與公設餐飲規畫,符合購屋者生活需求。 鄉林不動產研究室表示,後防疫期旅遊回溫,賞屋人潮快速回流,各國量化寬鬆政策及央行大幅降息的支撐下,不動產的高保值性能,持續吸引剛性需求族群進場。 根據內政部統計資料,年輕人結婚年齡愈來愈晚,108年台灣男生平均初婚年齡為32.5歲;女生為30.2歲,30歲以上大齡單身者比例愈來愈高,加上外漂就業情形普遍,獨居已經不再是老人的代名詞。 另根據統計,近10年來(2010-2019)全台房屋戶數由793.7萬戶成長為883.2萬戶,增加戶數為89.5萬戶,其中,增幅最高即是單身人口居住的一人戶,累計增加66.9萬戶,占74.7%,呼應近年小宅熱銷的市況。 一人宅比重的提高,坪數及房數需求也明顯降低。

107年全台房屋移轉每戶平均樓地板面積33.1坪;108年降為32.5坪。尤其以2019年第4季全台交易狀況,25坪以下小宅去年銷售約11.47萬戶,達總成交41.6%。 其中,雙北、桃園、台中等四都,25坪以下小宅交易占比都超過4成,而15-25坪共1.1萬件,占比28%,不僅成為6都的都會區獨有現象,且愈往北愈明顯! 鄉林不動產研究室說,都會區單身宅愈來愈普遍,單身男女在忙碌且高壓的工作之餘,最渴望下班回到社區,就有人提供熱騰騰的簡餐或輕食等餐飲服務,加上健身房、圖書室公設,可運動紓壓。 鄉林推出的豪宅社區早在20年前就主打飯店式管理,提供住戶管家等級服務,社區更配置有餐廳和專屬廚師搭配物業管理。 鄉林集團董事長賴正鎰說,台中屋齡超過14年的「鄉林夏都」、「鄉林君悅」,一開始即以「酒店式公寓」定位,因此除了商務與健身中心、SPA會館之外,特別規畫「輕食咖啡餐廳」及「日本料理」,吸引很多投資客買來租給外商白領階級。 鄉林建設更在近年「鄉林總裁行館」與「鄉林皇居」以及新北的「鄉林淳青」及「鄉林山海匯」,社區附設的社區宴會廳、輕食吧與餐廳,提供內部餐飲與宴客需求,獲得住戶好評。

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3、京華城爭容積率678% 都委會今研議 惹VIP爭議

2020-06-19 聯合報 / 記者張世杰/台北報導

爭議多年的京華城容積率,最後在市長柯文哲任內獲准,從392%提升至560%,預估市值增近百億,不料,京華城又持續爭取回復到都市計畫說明書的678%,北市都委會今開會研議。但議員批評,京華城為爭取678%容積率,訴願被內政部駁回,且行政訴訟仍未定讞,市府卻急著開會,質疑是VIP級待遇。 對此,北市都發局長黃景茂表示,今天屬研議案,不是都市計畫的法令程序,就先了解委員的想法,是很有彈性的,「如果沒有道理,就沒有了」。京華城副總經理阮信囊表示,當初都市計畫清楚明載,樓地板面積不低於12萬284.39平方公尺,沒理由平白無故取消。 京華城早期為唐榮鐵工廠土地,是工業區變成商業區的國內首例,並成功變身購物中心。京華城向北市府力爭容積率,纏鬥7年,最後在柯文哲任內,將市府原主張的容積率392%,提升至560%,市值增近百億。 不過,社民黨議員苗博雅發現,京華城今年3月17日發函至市府,指依1991年的都市計畫版本,應保障「允建之樓地板面積不得低於原已申請執照的樓地板面積(即12萬284.39平方公尺)」,若以此樓地板面積換算,相當於容積率678%。

苗博雅指出,2017年北市都委會決議,讓京華城土地使用強度回歸到容積管制560%,而非已申請執照的樓地板面積,但京華城為此在2018年2月提訴願爭取,遭內政部駁回,同年9月又提行政訴訟,正由台北高等行政法院審理。 苗博雅表示,京華城又爭取容積率,今年5月都委會討論時,都發局曾建議,後續應依法院判決結果,但都委會仍決定今天開會研議此案。 她質疑,法院審理中,市府急開會決定,若結果與法院判決不同,會引發更多訴訟紛爭,應視法院判決結果再決定下一步,財團只是送陳情書,市府就以最快速度開會研議,簡直VIP待遇,不知在急什麼? 去年京華城大股東中石化旗下的鼎越開發擊敗興富發,標得京華城,現正進行拆除工程,計畫興建頂級商辦。阮信囊表示,要等地上物拆完後,才會進行產權移轉。 不動產業者估算,京華城取得560%容積率,可開發樓地板面積增至2.7萬坪,若容積率提高至678%,樓地板面積增為約3.3萬坪,以每坪180萬元估算,京華城改建後多得108億元獲利。

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4、看好換屋市場 長虹轉戰輕豪宅

2020/06/20 工商時報 蔡惠芳

長虹建設董事長李文造19日表示,他看好二代換屋需求,將轉戰「輕豪宅」市場,不會再走豪宅路線,畢竟換屋需求可長可久、遠比少子化趨勢下的首購市場要穩定、長久。長虹2020年推案目標258億元、2021年更上看285億元,總計目前手中有900億元業績,已經排到五年後。 李文造19日率領長子長虹總經理李耀中、次子副總李耀民,父子三人連袂站台「松德長虹」熱銷六成記者會。他表示,這是長虹創辦48年以來第一筆在信義區的開發案,接下來站穩台北市還是要靠都更。璞園建築團隊副董事長陳俊良則表示,「松德長虹」是今年來每坪破百萬元產品中銷售最好的。

李文造觀察,房價從2014年最高點一路下修,平均修正15%,由於當前資金充裕、利率極低,但營建成本大漲,加上土地大家搶著買,預期房價很快會回到先前高點。李文造認為,現在豪宅不是很流行,且市場存量多,再加上金字塔頂端有錢人相對有限、該買的都買了,長虹現在推案會以50~60坪的「輕豪宅」為主,訴求二代居所,因為換屋族市場很看好。 李文造表示,像「松德長虹」100公尺之外就是信義計畫區,區內每坪豪宅動輒接近300萬,但僅一路之隔房價就差一倍,「松德長虹」每坪150萬元,吸引不少「輕豪宅」客戶來買。李耀民表示,長虹持續耕耘北市都更案,進行中個案還有三筆,包括西門町、和平東路及「忠孝詠吉」對面,其中以西門町進度最快,若順利明年可走完程序並取得建照銷售,會規劃20多坪的小坪數住宅。

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5、全台15區房價倒掛 台中這區新案比中古屋便宜三成

2020-06-20 經濟日報 記者游智文/即時報導

後疫情時代,生活逐步返回軌道,剛性買盤紛出籠。591新建案統計六都各行政區新建案及中古屋成交價,全台有15個行政區新案比中古屋便宜,也就是所謂房價倒掛,有區域新舊案價差高達3成。 591新建案統計1~5月六都各行政區新建案成交價(以開價85成計算),另利用591實價登錄,抓出5~10年大樓成交價格,兩者相比後,全台共有15個行政區新案成交價低於中古屋,除了價格低以外,新案貸款成數高,付款也相對輕鬆,可說買舊不如買新。 全台新舊案價差最多的行政區為台中北區,新建案成交價每坪約26萬,5~10年屋約37萬元,價差高達三成。該區塊為早期發展區域,有中友百貨、一中商圈等生活機能,區域內新案多是像是「皇普莊園」大型造鎮案,因量體大價格上能有一定讓利空間。 亞、季軍都是蛋白區塊,也有超過2成價差,桃園龍潭區大樓建案集中在市區,生活機能好,為吸引當地年輕人購屋,大樓主推小坪數產品,總價在500萬上下就能入手。 新北八里區也是雙北市少見的成交價1字頭地區,近期新案量體都不小,基地有上千坪水準,同時也規劃首購型產品,吸引當地年輕購屋族。 第四名為台南善化區,以往都是透天居多,近期推出不少大樓產品,集中在LM重劃區,像在地建商宇成建設在該區推出的小宅產品,1字頭房價吸引南科購屋人口。

新北市新店區擠進前五名,新店區新案房價價差不小,舊市區、央北重劃區房價已站穩6字頭,不過在安坑地區還找的到4字頭價格,且安坑輕軌已動工,目前沿線都有指標案登場,像是近K2站的「青森匯」規劃2~4房,打出早鳥價只要央北1/2價格。 台中的蛋白區潭子、大里也榜上有名,分居六、七名,潭子地區房市買盤主要當地加工區人口,由於預算有限,新建案價格平實,總價落在700萬元以內,大里部分下大里還在2字頭前段班的親民成交價,深受當地自住買盤喜愛。 同樣也是第七名的台南北區,新案有近1成價差幅度,該區為台南市中心地段,不僅擁有台南車站、新光、遠東百貨等機能,還有文元國小明星學區優勢,區內大樓建案多屬預售銷售,今年指標新案為「遠雄北府苑」, 總價落在千萬上下。

台北市北投區為第九名,價差比例約8%,主要是綠地多的奇岩重劃區目前區域內多為大坪數餘屋銷售,因此價格彈性較大,成交價在6字頭,然而預售新案「公園大院」、「晴靚大地」小宅規劃,總價壓在1千萬出頭就能入手北市黃金門牌。 第十名則是高雄楠梓及仁武區,都是近年首購熱區,近期雖房價看漲聲勢不斷,不過在楠梓高大特區有零星建案「悦讀天悦」推出廣告戶每坪15.8萬元拚去化,仁武大樓新案集中在澄德重劃區,目前仍是1字頭房價。 其他新案比5~10年中古屋便宜的地區,還有新北樹林、泰山、鶯歌,北市南港、松山、價差在5%以內。

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1、首當包租公 總太國賓影城 7月開幕

2020/06/20 工商時報 曾麗芳 、台中

總太地產(3056)董事長翁毓羚在19日股東會後指出,看好商用不動產的投資潛力,總太地產攜手國賓影城、在台中忠孝夜市砸下於3億重金打造「總太國賓影城」,也是第一家國賓影城進駐台中,預計7月底開幕,這將是總太地產第一個商用不動產案,未來預估每年可為總太挹注約3,000萬元的固定租金收益,總太成了名符其實的「包租公」。 總太地產去年營收大增四成,EPS達2.25元,由於現金充沛,股東會通過配息3元,以19日收盤價34.9元計,現金殖利率達8.5%。 總太地產去年推出「共好MELODY」、「總太聚作」兩建案,總銷金額達87億元;其中,「共好MELODY」總數戶280戶、目前銷售破88%;另外,近千戶造鎮案「總太聚作」,目前銷售破65%,目標是第四季前完銷。 總太地產今年預計完工入帳案,包括總銷約10億元的「織築」案,已於上半年入帳;以及總銷65億元的「總太2020」,目前935戶住家已完銷,預計今年第四季、明年第一季陸續交屋,成為今年的主要營收來源。 展望未來,翁毓羚表示,總太地產近幾年雖然主打總價市場、鎖定首購族群,但從未停止豪宅產品的規畫,在土地開發上沒有特別限定首購土地,目前正在北屯區、南區、西屯區、甚至西區覓地開發,預估在五至六年內,將會有豪宅作品出現。

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2、兆豐金找新家 北市大獵地

2020-06-20 經濟日報 / 記者夏淑賢/台北報導

兆豐金控決定展開獵地、獵樓行動,做為金控暨銀行的新總部。兆豐金控董事長張兆順昨(19)日在股東會上對股東宣布,兆豐金控已在評估尋找新的總部所在,包括購地自建、既有商辦大樓等都不排除。目前兆豐金尚未設定標的條件與金額底線,但據了解,金額可能四、五十億元到百億元,保持彈性。 張兆順並在會後受訪時補充,兆豐金、銀目前找新家還在評估階段,尚未成熟,將以兆豐銀行總行單位可集中辦公的面積為原則,尋找合適土地自建,或現有商辦大樓夠用者,地點則要在台北市中心,才符合兆豐金、銀的一流金融機構地位。 金額目前也沒有設定範圍,要看標的地點、自建還是購置現成大樓等不同而定,保持彈性。

據悉,若是購地自建,金額可能四、五十億元到百億元之間,資金則是可能由兆豐銀行出資,而非兆豐金控。 除了要找新總部,張兆順也表示,兆豐銀希望有自己的訓練中心,可能尋找私校釋出校舍購置,以為中南部行員北上受訓住宿之用。 兆豐金、銀均為公股同業獲利之冠,但是金控總部、銀行總行相對同業如三商銀、合庫金等,規模相對小且分散,尤其兆豐銀行強化洗錢防制、組織改造,總行單位與行員人數都增加,使得兆豐銀總行單位分散在四棟大樓辦公,相當不便,因此在行員、工會反映下,兆豐金、銀展開尋找新家計畫。

張兆順說,今年3月開標的世貿三館地上權招標案,兆豐就曾經評估是否參與,最終打消念頭沒有投遞標單,因為該案是面積最大的地上權招標案,以其面積建成大樓,兆豐金、銀使用可能不到一半、面積過大,以及金額非常高,最終南山人壽以312億元得標,因此兆豐金沒有參與。另外,也曾想過空總,但詢問後不可行,因已由文化部主導處理,所以必須繼續尋找。 兆豐金與兆豐銀總行目前分散在四棟大樓辦公,以全部辦公面積合計約1.6萬多坪,若只有銀行也有1.5萬多坪,因此未來兆豐金、銀找新家,辦公面積上萬坪跑不掉。

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3、台中飯店大亨遭法拍 降到對折也沒人敢出手

2020/06/19 文/記者張瀞勻

曾砸下15億元併購3家飯店的翰詮集團董座賴營炫,近年因集團事業經營不善,名下共7筆不動產淪落法拍,其中位於台中市梧棲區的「國都大飯店」最受矚目,但19日執行三拍,底價降至1.77餘億元,明顯低於市場行情,仍無人投標。專家指出,該案現場有黑道圍標狀況,恐怕得等到四拍,價格再下修、利潤空間夠大才有投資人願意出手。 根據台中法院公告,位於台中市梧棲區大智路二段的「國都大飯店」遭到債權人阿自倍爾公司提出聲請拍賣,拍賣範圍為地上6層樓高建築,總建坪約1,331坪,拍賣原因為給付承攬報酬,應付之工程款項7301餘萬元,到期卻未支付,且該不動產除了向台新銀行抵押設定1.8億元,另向租賃公司、3位自然人借貸,總金額高達2億8900萬元。

而賴營炫風光一時,從菲律賓進出口食品貿易起家,爾後跨足建設業、飯店業,更一連併購3家台中老牌飯店,分別打造成「國都大飯店」、「達欣精品商務飯店」、「五都大飯店」,極盛時期客房數逼近300間,另外也發展餐飲事業,並挺進商旅事業,先後透過外觀拉皮,事業版圖擴張快速。 不過去年6月起翰詮集團爆發財務危機,賴營炫名下的辦公室「環球經貿中心」、禾田亞太總部,房產「碧根慕尼黑」、「寶璽公園爵邸」、「銓友鳳凰天廈」以及自宅「仁愛鴻禧」都相繼遭到執行拍賣,「國都大飯店」也遭法拍,顯見集團錢坑相當龐大。 而本次三拍後,底價僅1.77餘億元,明顯低於市場行情,但未見投資人出手,寬頻房訊台中分公司副總張謙溎表示,今日到場的投資人多,但恐因黑道圍標狀況而造成觀望,由於處理圍標仍需額外支出,恐怕得等到四拍,價格再下修、利潤空間夠大才有投資人願意出手。

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4、無力防禦不動產恐遭標售? 新光尋求國泰奧援

工商時報彭禎伶 2020年6月19日

新光一號成為三大壽險REITs首檔被狙擊的對象,新光人壽盼國泰集團能「有義氣」,否則唇寒齒亡,下一個就輪國泰或富邦的REIT;但據了解,壽險業者已在討論是否競標新光一號標的,擔心新光根本守不住。 最近熄燈的敦南誠品,原本也是新光人壽的承租戶,即霖圖集團的起家厝──新光敦南大樓,很長一段時間握在新壽手中,後來新壽將此棟大樓63%的持分包裝成不動產資產信託(REAT),七年期滿即結束信託,進行公開標售,新壽也以為自己可標回大樓。 當時底價約55億元,五組買家中,新壽出價近86.68億元,以為必勝,沒想到富邦人壽出90.6億元、頂新集團下的頂禾出價近91.7億元,最後由國泰人壽以96億元得標,新壽只贏了前國泰金副董蔡鎮宇出的74.7億元,輸掉了投資多年的大樓,最後新壽也將剩下的37%賣給蔡鎮宇的寶豐隆,寶豐隆也買下國壽手中的63%,拿下全棟大樓、進行改建。

這也顯示各大壽險既是盟友,也隨時可能變成競爭者,國泰集團已答應新光集團的請託,會支持新光一號繼續留在市場,但國泰人壽加上關係企業最多也僅持有15%多,新光集團除了手中持有的部位,還要去爭取其他投資人的支持,據了解,其中不少是財團法人、基金會,都是超有錢、到處找投資機會。 雖然新光一號每單位淨值17.51元,低於18日收盤價19.1元,市場人士分析,由於新光一號資產市價看好,清算後可能高於每單位淨值的預期,及新光一號在五檔壽險REITs投報率最低,是新光一號被狙擊的二大主因,再者是狙擊者評估新光集團在防禦力上比國泰、富邦二大集團弱,所以先挑新光一號下手。 由於市場已很久沒有大型商辦出售,所以也開始有壽險公司在討論,新光集團若守不住,就可能有公開標售,但新光人壽也可能出手標回自家資產,只是投資成本會被墊高。

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5、馬志綱:環球購物中心規畫海外拓點、IPO

2020/06/20 工商時報 蔡惠芳

冠德建設(2520)董事長馬志綱接班三年,集團已站穩腳步,計畫打國際盃,房地產本業未來6~8年已儲備800億案源,業績成長動能無虞。至於冠德小金雞-環球購物中心,馬志綱19日首度鬆口,將朝海外市場拓點,並規劃股票上市。 冠德19日舉行股東會,通過每股配發1.5元股息。冠德總經理洪錦欽表示,目前在手的成屋、預售及規劃中個案共有21筆,總銷合計約800億元,未來六~八年業績成長無虞。 今年除有「泰極」和「泰景」、「創新殿」三大案約171億完工入帳,及「青璞匯」先建後售可供認列外,明年更有玉山銀行砸60.88億收購的敦北地上權辦公大樓完工入帳,及台中輕軌「G8」住宅案16億先建後售。

洪錦欽透露:「2021年還會比今年更好!」 另外,中和大洋案預計明年取得建照後動工,將可分回總銷約160億元,低樓層將規劃為環球購物中心進駐,為下一個新據點;至於三重太子汽車舊廠案今年初動工、預計2023~2024年完工,規劃三大棟總銷90億元住宅大案,也是先建後售的重頭戲。 至於這波疫情對冠德業績影響?洪錦欽表示,其實今年初到現在,冠德個案銷售跑得快,已賣約70億元,目標全年130億元,上半年業績已超標。冠德副總經理張勝安表示,目前「冠德信義」、「蝴水映」、「微山丘」、「青璞匯」、「創新殿」和「市政廳」、「泰極」、「泰景」持續銷售;台中「G8」是中市第一個捷運聯開案,全數規劃住宅,預計明年可完成權配並取得使照銷售。

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