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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
台北市政府今年最大招商案－北投士林科技園區設定地上權案，在今年3月流標後現捲土重來，為吸引廠商，設定地上權由之前的50年延長至70年，權利金也由過去的一次繳改為分八期繳納，全案預定10月15日截止投標。 負責此一開發案的台北市產業局昨（13）日舉辦招商說明會，包括富邦、國泰等大型保險公司及開發商等業者都派人出席，此案基地位於台北市北投區「北投士林科技園區」區段徵收範圍內，臨承德路及福國路，土地使用管制為「科技產業專用區」，面積近8.4公頃，容積率300％、建蔽率50％，開發權利金底價為98億元。
產業局表示，開發定位是朝向「智慧健康關聯產業跨域園區」發展，規劃包括生物技術產業、資通訊產業、醫療保健業，以及從事這三項相關產業的研究試驗、創業育成、教育訓練、創投智財、法律及會計等專業技術與支援性服務產業。 產業局認為，北科園區周邊交通便捷，醫療產學資源密集，且有大型科技業深根，有利於朝向生技、醫療、科技與支援技術等產業發展，並吸納國內外人才進駐。 此案6月29日已對外公告，投資金額預估至少300億元。 相關官員說，今年流標後曾向廠商詢問，廠商反映投資金額大，但權利金又一次繳納，再加上得標後就需較納保證金和準備先期的動工資金，財務壓力過大，因此，二次公告對於開發期限和權利金繳納方式都已經調整。 有建商認為，過去信義A25設定地上權案，歷經三次標售，不斷改變規則、調整權利金底價，才順利標出，這次北士科案不排除也會面臨相同狀況。
台中捷運通車在即，觀察沿線房市推案，北屯機廠特區房價最俗，推案適合首購族，統計區域內重劃完短短3年內，新案平均成交價21萬元漲到25萬元，最高甚至上看3字頭，再加上年底好市多進駐，補足機能，也被譽為最有潛力的區段。 台中捷運沿線土地成高、推案房價都高，多數建商接連搶進「捷運機廠」特區推出低總價小宅，北屯機廠生活圈不只有捷運綠線年底前通車，帶動一波北屯熱潮，因房價基期低及潛力高，幾乎市中心超過半數的建案都在北屯一帶，近一年進入交屋盛況，一棟棟大樓如雨後春筍般冒出。 2018年左右北屯機廠由鉅虹建設開第一槍，每坪成交價21萬元上下，如今新案成交至少25萬元以上，漲幅達2成之譜，也是捷運沿線房價波動最高、新案密集度最高的地方。
當地代銷業者楊濬輔指出，同期至少有15個建案、3000戶新推案戶數，包括富宇、惠宇、登陽、鉅虹、總太、達麗、鉅陞等品牌建商都進場推案，目前已有新案價格站上3字頭。 當地新案主力規劃25至40坪、2至3房，3房總價控制千萬元內，堪稱捷運沿線CP值最高的區段。近期當地利多好市多二店也進入完工收尾階段，不少人趁此加入百貨會員，同時也拉抬房市。 鉅陞建設總經理褚學忠說：「台中軌道運輸正開跑，猶如多年前的新北城市建設，未來房價還是有潛力空間，交易量活絡。」如當地旗下預售案「敦富花園」，規劃19~45坪2~4房，開價每坪27~29萬元，開賣至今短短4個月，已逾9成即將完銷。
台北市最新住宅價格指數顯示，北市電梯大樓連續三個月站上六字頭，已率先回到歷史高點。 台北市地政局根據實價登錄資料，每月製作住宅價格指數，最新公布的3月全市整體平均房價為每坪52.4萬元，距離歷史最高價2014年6月55.2萬元，還有約5%差距。 觀察公寓、小宅、電梯大樓三種產品，公寓表現較差，今年三月均價一坪43.4萬元，連續四個月下滑，距歷史高點每坪49.5萬元，一坪仍有6.1萬、12%跌幅。 小宅今年三月均價每坪63萬元，連三個上升，房價距離高點每坪65萬不遠，依照近期交易趨勢，可能期會追上高點。 電梯大樓持續回升，已連續五個月走揚，今年前三個月，平均交易單價都在一坪60萬以上。三月均價每坪60.98萬元，幾乎已追平2015年5月每坪61.08萬歷史最高價。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，北市公寓產品隨著屋齡增加，身價維持在市場相對低點，自住族追價能力和意願也有限，價格回漲速度慢；大樓產品屋齡新賣相好，受惠於今年上半年台商資金回流，高單價產品成交比例增加，因此率先回到高點。
近年房市盤整，新板特區豪宅多空拉鋸，根據實價登錄資料顯示，今年以來包括「馥華雲鼎」、「謙岳」都有賠售紀錄，其中又以「謙岳」賠售最多達2674萬元，足以在板橋再買2戶中古屋，但相對在今年也有兩筆轉手獲利400多萬元的紀錄。房仲業者分析，新板賺賠命運在於取得成本。 檢視今年新板豪宅交易資料，新北豪宅門檻意外成為賺賠關鍵。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，當年購買總價若在6000萬元以下，屋主較可能獲利出場，但若取得在總價6000萬元以上，想要轉手獲利則不太容易。 實價登錄資料顯示，今年新板特區賠售最多的是「謙岳」4樓戶，2014年前屋主以1.2億元取得，今年3月慘賠2674萬元出場。
除了「謙岳」慘賠案例，「橋峰A+」中高樓層也有持有6年，轉手認輸746萬元交易紀錄，「東方富域」22樓戶同樣出場賠上424萬元，「馥華雲鼎」也有小輸50萬元的交易。 不過，今年1月「橋峰A+」的低樓層，卻有轉手賺上402萬元的成交案，「家麒文化A+」轉賣也轉400萬元，而這兩戶的共通點在於，前屋主取得的總價都在6000萬元以下。 張旭嵐表示，這些賠售豪宅有幾個共通點，首先入手時間多半是2013～2014年間，當時已接近房市高點，包括「橋峰Ａ＋」在2014年單價站上92萬元，「謙岳」也在當年創下逼近90萬社區最高價，如今價格盤整後，雖已回溫但因入手價格過高，難免仍得賠售出場， 此外，張旭嵐指出，新北總價超過6000萬以上的產品，仍受豪宅限貸令限制，最多貸款五成，因此這些大坪數產品，去化速度慢，買方出價也都很殺，甚至希望砍到6000萬以下，拉高貸款成數到八成左右，因此板橋高總買盤也形成一個6000萬的門檻，當初買價超過6000萬元，多半是賠得多賺得少。
為全力推動8年20萬戶社會住宅政策，國家住都中心13日起公告啟動首批新北市4處基地統包工程招標作業，於8月24日下午5點截止投標，而4處基地分布於新北市蛋黃區三重、板橋地區，預計2024年完工後將可提供500戶社宅。 國家住都中執行長張溫德指出，本次招標案件基地位於新北市三重區2處、板橋區2處，其中以三重區五谷王段297地號面積最大，約805.8坪，可興建160戶，而板橋區環翠段、江翠段分別461.9坪、588坪，共可提供200戶，預計於4年後完工將釋出500戶以上社會住宅，房型分為套房或一房型、二房型、三房型及無障礙房。 張溫德表示，社宅落成後將可滿足老、中、青及弱勢族群就學、就業及退休階段的居住需求，且為帶動地區發展並提供周邊居住服務，視各基地條件於一樓設有商業出租空間、托嬰中心或幼兒園，戶外規劃綠地休憩空間，藉以帶給周邊民眾舒適的生活品質。
而國家住都中心配合內政部營建署盤點全台各地區位適合的社會住宅基地，由國家住都中心透過行政法人靈活、彈性的執行方式，更有效率地興辦社會住宅，第一批的興辦社宅將從新北市開始推出，接續將推出台北市的社宅專案，其餘縣市的案件亦加速催生中。 張溫德指出，為了讓招標更有效率，儘早完成統包工程招標，本次新北市4處基地將分為2個分標，再合併成1個採購案進行招標，且另為節省招標程序，採購案只要有1家廠商投標，即可進行開標及評選作業，投標團隊間成員可自由組成一起投標。
長虹建設昨（13）日公告，大手筆砸下61.39億元買進新北市土城區大安段9,524.67坪土地，據悉該案賣方之一為「壹傳媒」集團創辦人黎智英，此宗交易案不僅是雙方第三次合作，更是今年以來土地交易金額第五大。 對此，長虹建設表示，該案未來規劃方向，公司目前初步考慮興建辦公大樓，不過由於該地尚需整合周邊鄰地，因此現階段談規劃或方向都還太早。 據長虹建設昨晚公告，該地賣方為香港商查德威有限公司、香港商盛至有限公司，以及其他自然人，交易內容包括土地9,524.67坪、建物9,479.09坪，其中土地每坪成交價63萬元、建物約1.48萬元，總計交易金額為61.39億元，該案總交易金額寫下今年以來，土地交易案第五大。
經濟部資料顯示，香港商查德威有限公司、香港商盛至有限公司均是「壹傳媒」集團創辦人黎智英在台的投資公司，且該宗交易案洽談時間並不長就拍板定案，據悉，黎智英基於香港、台灣蘋果日報虧損持續擴大，因此決議出售旗下不動產資產進行套現彌補虧損。但未獲本人證實。 長虹建設與黎智英的合作案，早在2013年就開始，當年5月底長虹建設以總價28.88億元購入內湖舊宗段2,468坪土地，並規劃為「長虹新世代（WTO 13期）」，該案台北市新湖一路（舊宗段4-5、4-8地號），今年5月其中一棟廠辦以總價22.28億賣給萬海航運做為台北總部，還有另一棟可售。
企業將商標、專利等無形資產放海外子公司，將成新一波查稅重點，據瞭解，財政部將於近期預告修法，跟進OECD對無形資產價值認定、新增估價方式，追獵跨國企業移出海外的利潤。 勤業眾信會計師張宗銘表示，為銜接國際間反避稅趨勢，財政部已在研議跟進OECD規定，修訂《營利事業所得稅不合常規移轉訂價查核準則》，強化對無形資產受控交易的規範，日前相關專業團體皆已接獲徵詢意見。 跨國企業有幾種常見的無形資產操作模式，張宗銘分析，譬如說針對特定商標或專利進行移轉，或是一次買賣移轉整籃專利包，也常見透過股權買賣方式，取得目標企業所有權，間接取得對方所擁有的無形資產；若不是直接買斷移轉，無形資產也常有使用權交易，譬如授權使用商標或專利的授權。 張宗銘指出，根據OECD所提供的移轉訂價指導原則，財政部可能會有幾項修法重點，首先是無形資產價值認定方面，企業若透過投入開發、價值提升 、維護、保護及開發利用等活動，為無形資產創造價值，該專利或商機的法定所有權人，需將收益按貢獻比例分配出來。
第二項修法重點，則是導入外部機構協助無形資產評價，張宗銘指出，過去針對無形資產的移轉訂價，法規現有的評價方式不見得合用，使企業在面對稅務機關查核時，需要花費較大的時間成本，與稅務機關溝通無形資產交易的佐證，增加企業稅務成本。 張宗銘認為，修法之後，對無形資產移轉訂價將有更明確的規範與定義，雖然增加跨國企業在交易上的遵循成本，但有助於減少徵納雙方的爭議。 財政部官員受訪證實，部內確實已在研議無形資產相關法制強化作業，近期內將會預告法規修正草案，原則上將呼應OECD的指導原則，要求企業在移轉訂價報告中，強化風險分析，將持續向社會各界募集相關意見。
出產知名感冒糖漿「風熱友」的彰化老牌藥廠，外傳打算出售中區福音街一塊465坪商業區建地，據了解該地持有超過30年，現況荒煙漫草、掛起廣告看板，現況為地主二代所有，總售價約3.89億元。經手房仲指出，該地已傳出銷售訊息一陣子了，近3年來隨著中區行情水漲船高，每坪從6字頭喊到8字頭，但因傳產業者「實力雄厚」，價格都有相當堅持，銷售難度不低。致電藥廠低調說，之前是有要出售，現在應該沒有一定要賣，要看老闆決定，其他不回應。 知名感冒糖漿「風熱友」、當年就以電視廣告詞「風熱友」一炮而紅，許多6年級生還是耳熟能詳，背後的製造商則是彰化秀水藥廠久松化學公司、周姓家族所有，自1973年創立， 40多年來生產不少家喻戶曉的藥品，其他還有如友露安、嗽友液都是代表作，為彰化在地一大傳產老藥廠，行事作風向來低調。 據了解，近年看好中區發展「回春」，外傳周家打算將福音街465坪商業區建地轉手，該地鄰近一中及中國醫商圈，地形方正、雙面臨路，面寬45米、深度42米，開出總價3.89億元，單價換算84萬元，現場也有銷售廣告看板。
記者致電藥廠低調回應：「之前有聽說要賣，但現在應該沒有，其他就不知道。」經手房仲指出，該地銷售市場達3年，但因為傳產業者低調，向來不簽正式銷售委託，也不公開張揚，加上對價格頗有堅持，銷售難度不低。 而謄本資料顯示，周家約30年前取得，當時正是中區最輝煌熱鬧的時間，一坪土地價格可以喊到300萬元之譜，後來房地產行情緩跌、最低跌到僅剩1成，近年又因中區再生計畫稍有回補，每坪來到40~70萬元之譜，不少中區老地主都是等第二代接手才來處分土地。 知名房仲陳若嘉分析，該地位處福音街，因非處主要幹道，平時人車流也不多，適合興建旅館等商用不動產。
不過比較可惜的是，中區近期比較熱門的是「危老」物件，該地並無地上物，對開發商缺乏獎勵容積誘因。 誠邑築建設總經理沈瑞興指出，中區危老送件數是台中之冠，可預見的未來2~3年時間內，當地開發動作會不少，住宅建案也陸續推出，「房價持續落後補漲」，商業開發也很活絡、中區台灣大道還有新旅店開幕，人潮持續回流。長期來看遠東百貨、千越大樓等都更整合，房地價基期也低於其他舊市區，所以具有潛力。
台達電（2308）與台灣科技大學（台科大）今（14）日宣布合作成立「台達-台科大聯合研發中心」，以電源管理為核心，三年至少3,000萬元經費，將以綠色機房及儲能系統動態模擬為研究核心，電機系與電子系為首波合作重點，未來計畫分別投入5G、雲端、人工智慧等方面之技術研究。 「台達-台科大聯合研發中心」更將安排台達研發人員進駐中心，與台科大師生共同深入研究，向下紮根落實人才培育。中心亦結合台科大國際產學聯盟資源，獲得科技部「產學研發中心計畫」補助，實現產、官、學三方結盟，通力打造企業國際競爭優勢。 台科大校長廖慶榮表示，很樂見台科大與台達推動聯合研發中心成立，共同提升台灣電力電子產業競爭力。台達業務範疇相當多元，並以提供節能的解決方案為企業使命，台科大師生兼具研究基礎與實務經驗，期待「台達-台科大聯合研發中心」的合作，協助企業需求，解決客製化的業界難題，並透過師生和產業密切互動，強化學生實戰經驗，培養解決問題能力，畢業後不但無縫接軌，更可持續在專業領域研究並為台灣電力電子產業有所貢獻。
台達總經理暨營運長張訓海表示，台科大在電力電子領域的師資及學生專業質量均為標竿，台達電決定強化與台科大的合作，共同培植未來發展所需要的核心技術以及解決方案人才。台達電重視研發創新，近年投入研發的經費占總營收8%以上，若以過去的產學模式要因應隨時變化的技術或需求並不容易，因此，台達改用解決方案的思維和學校合作，並透過即時溝通，降低過往學界和業界對研發成果的認知落差。台科大在人工視覺影像分析技術亦有豐沛能量，將同步計畫與資工系、機械系等系所，針對人工智慧應用及智慧製造緊密合作。 參與台達產學合作計畫的台科大電子所博士班學生岳軒宇，協助台達研發應用於雲端伺服器的電源供應器。岳軒宇表示，因為用電量大，電源效能必須更好，雲端伺服器系統需要體積更小且功率更高的功率因數修正器（PFC），參與這部份的技術開發，讓他有機會和台達主管、工程師開會溝通和學習，接觸業界實務，不再只是單純做研究，與業界合作開發更需要考量成本、安全規範等，累積很重要的實務經驗。 台達全球布局，除持續於台北、桃園、台中與台南擴廠外，在泰國與印度等地也正建新廠，台科大是國內外籍研究生最多的大學，期待透過聯合研發中心的設立，培育出更多國際人才，而台達也將提供國際實習、研發獎學金與預聘方案，吸引更多學子加入台達。
億豐（8464）新廠助陣，將增添集團窗簾產能！億豐墨西哥廠第三季先投產客製化百葉簾，就近供應北美市場，且積極訓練當地工人，預定今年底員工數目標達500人，成為旗下亞洲廠以外的首處大型客製化窗簾製造基地；另柬埔寨三期廠房首季也投產固定式百葉簾。 億豐表示，集團今年產能可望比去年再增加10至15％。 至於緬甸新廠，億豐擬斥資逾2,283萬美元，取得緬甸Thilawa SEZ Zone Barea共約28.54萬平方公尺的土地使用權。其中，億豐先投資逾1,593萬美元，向Myanmar Japan Thilawa Development公司，先取得上述地區約19.92萬平方公尺土地使用權，先作為緬甸廠第一期生產基地，預定第四季斥資建廠，一年後建廠完工。 緬甸廠第一期廠房將生產固定尺寸窗簾，可增加供應美國大型量販通路Home Depot及Walmart等賣場所需。 億豐指出，旗下墨西哥廠是承租當地既有廠房，並斥資1億多元，增加機器設備，建置客製化百葉簾及百葉窗生產線，包括射出、印刷及裝配組裝線，第三季先投產客製化百葉簾，之後再投產客製化百葉窗，主力市場鎖定美國。
億豐透露，由於大陸廠客製化窗簾產能處於滿載，墨西哥廠第三季先投產客製化百葉簾，可彌補集團外銷美國客製化窗簾產能不足的缺口。 億豐表示，柬埔寨廠第三期廠房，今年首季投產百葉簾後，今年底柬埔寨廠區（含一、二期及三期）總人數，由去年底4,500人，再增至5,000人。億豐指出，集團以每年500～1,000人，擴大人力部署，今年人力需求仍以柬埔寨廠及墨西哥廠為主。 另在產品漲價部分，億豐透露，公司客製化窗簾，目前在美國部分品項已調漲產品售價，但漲幅要看產品別而定；至於固定式窗簾，因市場競爭激烈，公司暫時沒有漲價動作。 至於新的電動窗簾方面，億豐強調，電動框型百葉窗已上市及出貨，緊接著，公司會推電動智能捲簾與電動智能蜂巢簾搶市。 面對疫情影響，億豐認為，美國市場需求依然穩健，尤其，線上銷售業績，因疫情緣故，特別突出，也帶動公司軟質窗簾銷售有不錯的成長。
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