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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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台中市又有一樁市場用地興建營運移轉（BOT）招商案！台中市經發局15日表示，緊鄰洲際棒球場、坐擁崇德生活圈的台中市11期重劃區「市31」市場用地BOT案，土地面積約8,630平方公尺，投資期限45年，適合開發量販店、超級市場及購物中心等，將以BOT模式招商，15日起公告70天，9月22日下午5時截止投標。 「市31」BOT案規劃投資期限45年，包括3年興建期及42年營運期，期滿得續約15年，開發權利金1.5億元以上、營運期每年定額權利金300萬元以上，及占營業總收入0.2％以上營運權利金，預估可創造4億元以上投資金額。
台中市經發局15日起公告招商條件，包含不限制投資人經營零售批發業實績，及委託第三方營收財報或稅報，可作為變動權利金計算依據，藉此增加投資人營運及招商彈性，吸引更多潛在廠商參與投標。 「市31」市場用地坐落北屯區仁美段1701地號土地，現況為崇德路三段728號錦村市場（崇德玉市），面積約8,630平方公尺，建蔽率50％、容積率240％。 台中市經發局強調，該基地有四大優勢，第一為緊鄰洲際棒球場園區，及運動產業園區開發案，後續可望產生聚集效益，發展成特色商圈；第二為人口聚集，北屯區為台中市人口成長最快且總數最多的區域，鄰近住宅大樓建案陸續完工。 其三為發展潛力，基地坐落台中市11期重劃區內，鄰近14期重劃區，周遭多為區塊完整的商業區及住宅區，極具發展潛力；最後一項優勢，為交通便利性，臨崇德路三段距離環中路約500公尺，三分鐘內即可上74號快速道路，可吸引跨區消費者。
台商回流及軌道經濟兩大優勢帶動，高鐵竹北高鐵站區週邊大型開發案齊發，交通部鐵道局正式公告招商「高速鐵路新竹車站特定區車站專用區(二)開發經營案」，該招商案為竹北高鐵站第一排的5,252坪地上權，土地使用分區為高鐵車站專用區，容積率為298%，全案的容積樓地板面積達1.57萬坪，可規劃作為飯店、會展中心、百貨商場以及辦公大樓，使用彈性多元，將在7月22日將舉辦招商說明會，預計吸引保險業者、大型開發商以及新竹科學園區內的廠商積極評估。
本招商案由交通部鐵道局委由外商仲介第一太平戴維斯負責，擔任招商顧問的戴廣平協理表示，本案為50年地上權案，期滿得延長20年，權利金採分年繳納，折現後底價合計為7.58億元，換算每坪土地權利金僅14.43萬元，對於投資人而言，財務操作上更為彈性。 竹北高鐵站區內現有多棟商辦大樓，出租情況表現出色，平均出租率在8成至9成，租金單價則介於每坪900元至1,000元間，部分指標辦公大樓，租金單價更可達到1,300元以上。另外，新竹地區的大型商場主要位於舊市區以及竹北，高鐵站區強勁的軌道經濟，以及竹北高鐵特區已為新竹住宅市場的重點區域，可為本案做商場營運帶來充足的人流與商機，本次招商的地上權案無論做為辦公或商場開發，都相當具有潛力。
桃園區首件動工的都更案「東門停車場」，將興建雙樓，都是地上14層、地下3層，其中一棟要做托嬰中心、親子館及84戶的社會住宅，預計2022年底前完工，桃園市長鄭文燦期許成為公辦都更的示範基地，完工後創造優質的都市環境、帶動當地發展。 鄭文燦說，桃園舊市區具備不少優點，蘊含人情味與市民的回憶，伴隨桃園火車站三鐵共構，未來桃園新站特區會愈具特色，他提到老城區亟需都更，上任後先推動統領更新成消費新地標，接著國泰建設也推出地標建案，而成功停車場是桃園區第一個公辦都更案，更要成為北桃園示範基地。 鄭文燦說，東門停車場已於月初開工，雙樓共有220戶，其中84戶是社會住宅，優先讓警消人員居住，停車空間也從原本平面100個擴增為汽車211輛、機車220輛，另1、2樓也規畫托嬰中心、親子館，加上人行步道及開放空間，讓鄰近居民擁有更完善的活動空間。
鄭文燦也讚業者從簽約完成至開工僅花費21個月，得標的立信機構總裁賴運興提到，桃園招商水準高，東門原有12.18％是私有地，要先跟地主協商才能取得競標門票，讓他們提前跟地主接洽，最後成為最大私有地主才順利取得標案，直讚地處精華地帶，且警察同住為號召，樂見未來每坪可達30萬以上，強調公司有實績、有品質、重公安，一定會全力以赴，做出跨足桃園的指標案。 鄭文燦說，位於正光路警察宿舍公辦都更案也進行公開招標，預估完工後可分回320戶社會住宅，將優先提供警消宿舍使用；同時，復興路及民生路路口亦有復興路公辦都更案，也正在招商中，期盼以都更案帶動地方發展，提高生活品質，後續也請都發局進行策略性的都更，提高基礎容積及獎勵容積，帶動都更的動力，進而讓桃園車站及舊市區產生新功能。 住宅發展處長莊敬權進一步解釋，東門停車場基地過去是警察宿舍，2009年拆除交給財政局，2015年由交通局經營停車場至今年4月底，廠商總投資金額約11億元，未來2棟建物1棟提供給市府，另1棟建物則為建商所有，原私有地主則可依持有土地換取樓地板面積。
台中不久前人口破280萬人成為全台第二大城，但根據民政局統計，對照台中過去10年保持1.5至2.5萬人成長速度，已從去年開始人口成長趨緩，今年上半年甚至成長不到2千人，專家認為，人口為房市剛性需求，近2年開工戶數卻不斷爆量，將突顯少子化問題加劇，但短期資金熱錢需求性強，仍不影響房市。 去年台中人口成長趨緩至1.1萬人、總人口281.5萬人，主要集中南屯、北屯、西屯及太平等行政區，扛起全年能量；不過今年截至1至6月份總人口卻僅成長1213人，總人口281.6萬人，創下近10年最低成長紀錄。據台中市府解釋，今年全台出生率低於死亡率，自然負成長；其次是推測疫情關係，影響社會人口移動，社會增長率減緩。
而提到人口成長，多數人直接聯想到房市發展。若再進一步對照新屋建照量，今年1至5月住宅建照戶數1萬1546戶，正心不動產估價師聯合事務所市場研究室經理陳孟筠說：「建商推案量能仍強勁，建照戶數連年成長，除了反映小宅市場的剛性需求外，不少建商也逐漸轉向退休族樂齡宅，剛性需求不容小覷，每一家戶人口數持續下降。」 台灣房屋智庫經理陳炳辰則說：「因人口減少、房市需求減弱，但還要看經濟成長、國民所得等，不過現階段資金行情還在，資產抗通膨保值效益高，短期不易因少子化而影響房價。」
新北市地政局昨公布新北109年第1季住宅價格指數，其中樹林三峽鶯歌地區最高有7%漲幅，新成屋部分北大特區比去年同期上漲快4%，房仲分析，隨著捷運三鶯線與三鶯大橋等重要交通建設完工，也帶動樹三鶯地區房價上漲，且跟台北中古屋相比，樹三鶯地區的房價相對友善且吸引首購族。 地政局表示，樹三鶯地區表現與去年同期相較，仍然有3%至7%的漲幅；新成屋部分，與去年同期相較上漲3.88%，達實價登錄以來高點，北大特區與樹三鶯地區的走勢相近，顯現區域價格有所支撐。 屋比房屋總監陳傑鳴分析，具有捷運建設的物件都會吸引買家入場購屋，捷運三峽鶯歌線、三鶯大橋改建預計在2023年完工，加上北大特區生活機能成熟，在三鶯線末端站則是靠近鶯歌鳳鳴重劃區，除了是目前最熱的地區，也是吸引首購族進場的主要區域。 陳傑鳴說，捷運三鶯線完工後銜接板南線，會吸引一些在台北市有購屋需求的上班族，往返兩地的交通時間變短、便利性提高，加上鶯歌鳳鳴重劃區的房價落在1坪20幾萬，樹林三峽1坪30至40幾萬，跟台北中古屋1坪要價60至70萬相比，如果是希望有足夠空間，又想要房價較便宜的首購族來說，相對友善且有吸引力。 台灣從4月後疫情趨緩，陳鳴傑表示，5至6月的買盤非常熱，即使接近鬼月的到來，民眾的購屋信心逐漸增強，交易意願變高，靠近捷運系統的物件都非常看好，如三鶯線、機場捷運等等。
近期各地都在摩拳擦掌迎接後疫情階段的報復性旅遊商機，加上振興三倍券今日領取第一天，看似國旅商機大爆發，更傳出不少飯店一房難求；但是仍有集團等不到花開，李方酒店集團受到疫情影響，位於台中的李方艾美酒店開幕暫緩、裁員9成震驚市場後，近期傳出集團一口氣要標售旗下北、高兩棟商旅，合計底價16.8億元，預計9月29日開標；市場透露，李方酒店為求現金挹注在李方艾美酒店才變賣資產，但標售的兩家商旅未來可能會以售後租回的方式繼續經營。 上半年受到武漢肺炎的侵襲，旅宿業營運全面躺平。根據觀光局公布的觀光旅館營運月報資料，去年第一季全台住用率有66.36%，但今年第一季只剩17.91%，掉了五成。飯店業雖然近期看似春暖花開，但部分業者還是重傷未癒，以台中來說，昭盛52行館在本月宣告歇業，海線「國都大飯店」法拍案進入第四拍，都不難看出飯店仍然經營困難。瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，飯店產業越高端的越辛苦，台北市的國際觀光旅館甚至只剩10.32%，今年第一季總營收跟去年相比，僅存9.06%，連一成都不剩。
普華國際不動產總經理田揚名表示，酒店集團的確委託普華國際標售兩棟商旅，其中台北市商旅為皇家季節酒店南西館，底價11.8億元，高雄商旅則是在火車站周邊的頭等艙飯店、底價5億元，兩棟商旅預計9月29日開標。田揚名表示，目前已收到不少市場詢問，而已售出三封標單，準買家分別是壽險業、建商與醫美診所，田揚名分析台北市的皇家季節酒店南西館，含兩塊基地合計約200坪，建物面積合計約1,819坪，現有110間客房，近中山、雙連及台北車站商圈。有不少建商看中危老、都更議題，正在觀望。 另外高雄的頭等艙飯店，位於高雄火車站前商圈，堪稱高雄地王，土地面積約146坪，建物面積合計約1,472坪，共134間客房，近年斥資全新裝潢，設備新穎，因改裝成防疫旅館住房率高達9成，投資自用皆宜。 對於李方飯店求售變現的消息，其他飯店業者透露，台中李方艾美酒店的資金缺口太大，當初以指標酒店為目的改建，工程預算不斷追加，前幾年景氣不錯時未追到那一波，今年又遇到疫情，真的是命運多舛。不過市場也傳出，李方不會放棄這兩個標售的商旅經營權，會用售後回租的方式繼續營運，市場透露租約為8~10年，這也是這次吸引買方的條件之一。 黃舒衛進一步說明，現在市況艱辛，不少業者開門一天就虧一天，業者會在政府紓困及經營風險之間衡量，口袋不深的，早就開始放無薪價，然後從第二季暫停營業，或尋求處分機會。如果邊境未解封，預期各類旅館待售的數量還會增加。由於旅館位置、面積、臨路都佳，無論換招重起爐灶，或是重建成其他產品的機會都很好，也成為建商獵樓、獵地的對象。
隨著台灣本土疫情趨緩，先前被悶壞了的不少民眾，也多趁連假周休期間進行國內的「報復性旅遊」，原本以為受疫情影響重大的旅宿業者，終於可以靠著這波旅遊熱潮重新振作起來，孰料在台中當地經營16年的「昭盛52行館」卻宣告暫時封館停業，令不少當地民眾都相當震驚。 位在台中市忠明路口、鄰近科博館的「昭盛52行館」，在2014年時曾被全球最大飯店比價網站 「HotelsCombined.com」評選為全台國內旅客訂房數第三名的飯店，然而如今卻有民眾向《蘋果新聞網》透露，今天(15日)其將正式歇業，並提供一張內部公告，上頭寫道「因面對世界疫情無法底定，造成觀光業復甦遙遙無期，加上台灣無菌防疫將更難啟封，依靠國際商務與長期客的52規模最大耗損也最多，只能啟動應變而封館庭夜市公司最後選擇的方式」。 昭盛方面在公告上也表示，對於經營16年的飯店要這樣停業，並不是一個容易的決定，也因此已經於6月9日進行資遣通報，公司方面將完全依照勞基法給予員工必要的照顧，也會提供相關就業輔導，期許未來還有機會再把員工們找回來。
由於該張公告上強調公司方面不會為此接受採訪，記者實際致電飯店方也未有人接聽，不過相關人士透露，由於內部共有166間房的「昭盛52」主攻商務客，即便現在疫情趨緩，確實也只能繼續虧損；而至於同屬昭盛開發股份有限公司旗下的另一間旅店「寶島53」，則因地處中區、主攻散客與背包客，因此營運上將不會受到影響，仍將繼續經營下去。 群義房屋勤美SOGO旗艦加盟店房仲唐政駿表示，「昭盛52」地處台中市區精華地段，還在捷運藍線站口，交通上相當便利，是商務飯店界頗具盛名的老牌旅館，過去專門服務台中中科商務客跟日本客人，然而因為疫情的關係，外國客與商務住宿需求都減少，加上飯店也有一定歷史，設備裝修皆已不符現代潮流，若藉此重新整裝再出發也不失為好事，未來該地點持續經營旅宿業仍有相當大競爭力，只不過若要整棟脫手，將會比較難釋出。
實價揭露，先前轉手賺多賠少的淡水河岸宅「水紀元」，近來突然接連四戶轉手都賠售，最多賠了930萬。一旁的「水世紀」情況也相同，先前住戶多以獲利出場，今年4月則有一戶賠了100多萬轉手。 住商不動產企研室經理徐佳馨表示，近年房市氣氛逐步轉好，先前大家都沒賠，現在卻一連串賠售，令人奇怪。推測原因有二，一是2,000至3,000萬的換屋買盤在近來轉移目標從淡水到林口、三峽等地，因此買方變少，出售難度增加。 二是該社區可能先前接連有住戶同時出現資金需求，降價求售，成交登錄後，成為後來買家殺價藉口，社區因此意外出現連四賠。 淡水「水紀元」和「水世紀」均位於淡水民權路，捷運竹圍站附近，面淡水河岸，其中水紀元29樓高，屋齡約9年，社區基地逾千坪，規畫有空中咖啡廳，交誼廳，湯屋、健身房等。
根據實價資料，水紀元自2015年以來，至目前共有20筆交易，先前僅在2016年、2017年出現零星賠售交易，自2018年以來，截至去年6月，8筆交易全部獲利，最多獲利385萬元。 但去年7月，17樓戶認賠112萬元轉手後，今年2月，20樓也認賠225萬元賣掉。同樣是在2月，18樓戶以3,600萬轉手，也賠了212萬元。 最新一戶，9樓戶以2,900萬元賣掉，相較先前取得價格3,830萬元，賠了930萬元。 徐佳馨指出，水紀元雖然屋齡近10年，但受惠於管理優勢，扣除車位後的成交單價多能穩定站上50萬大關，觀察近一年四筆賠售，取得時間和先前其他獲利屋主差不多，價格略高一些，但先前也有不少人以同樣價格買進，卻能獲利出場。 分析其中較可能的情況是先前可能接連有屋主因個人狀況，賠錢急售，由於先賠售的住宅為高樓層，成交時間早於低樓層，對價格產生定錨效果，低樓層因此賠更多，也出現連四賠的窘境。
近期實價登錄揭露松山區豪宅「璞真慶城」首筆轉售交易，雖備註親友交易，但總價1.44億元，與2013年購入總價1.465億相比，略減250萬元。業者推測有可能是住戶認賠出售，但不想影響社區行情，因此特別加以備註。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，璞真慶城為都更豪宅，步行至捷運南京復興站僅三分鐘，鄰近復興北路、敦化北路及南京東路等主要幹道，周邊除了慶城街一號，距離IKEA敦北店及微風南京等商場也不遠，學區為敦化國小、敦化國中，生活機能佳。 郎美囡指出，除了商場、捷運，璞真慶城周邊不少公司行號及商旅，該案學區也為台北市明星學區，此筆親友交易總價僅降250萬，總價降幅1.7%，與行情落差不大，應為銀行鑑估價因素或是個案特殊狀況，才有小幅降價的情況。 住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，近期市場游資充沛，加上低利推波助瀾，不少高資產族置產意願增加，除了再購置外，也有換手的思維，也讓市區內近年不少豪宅產品出現交易紀錄，不過高資產族在財產規劃上考量更多，往往也會做出讓外界意料之外的投資決策。
近期豪宅交易回溫，台北市揭露的亮點億級交億，買家來自桃園、台中、台南、高雄等等，如最新揭露位於大安區的都更豪宅「明日博」，就是高雄鄉親豪砸1.21億北上置產案例；房市專家指出，北市是全台房市高價區，精華區具備投資潛力，去年起台北房市就已感受到「台商回流資金」的威力，高總價豪宅交易更是遍地開花，除了吸引其他縣市置產客搶買，近期更出現不少國際客層購屋。 內政部最新揭露的億級交易中，一筆大安區市民大道三段「明日博」，今年4月成交14樓，總面積共120.74坪含3車位，總價1.21億元，拆算車位後每坪約114萬，符合社區行情，根據謄本顯示，買家為石姓及吳姓自然人共同持有，進一步追查，新買主也持有高雄鼓山區的豪宅「皇苑國際館」。 除此之外，觀察近期實價登錄資訊，北市中山區豪宅「忠泰M」今年3月交易14樓戶，總價來到1.06億，創下社區最高價，該戶總坪數為125.68坪，單價是102.14萬，資料顯示買方為來自台南的艾立家興業公司。 另外去年底在台北市懷寧街交易一筆5層樓青年旅舍，總價2.6億，買方就是來自台灣隱形富豪最多的彰化員林，直接當現成包租公。
另去年10月大直豪宅「忠泰園舞曲」10樓戶以總價1.27億元成交，單價落在129萬元，買方則為育品投資有限公司，登記在桃園。 至於北市豪宅代表「敦南寓邸」，擁有多位名人入主拉抬身價後，也吸引各地富豪搶購，2018年11樓戶以1.85億成交，謄本資料顯示買方為台中市大里區的歐一國際有限公司，推測具備針車背景，也成為北上買房一例。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出，大都會區的政經條件通常較佳，人口密度較高、生活便利性也較高，由於不動產平均單價相對較高，新豪宅的推案量也較多，以豪宅而言大都會區的選擇多元，至於商用不動產的置產考量，若為店面、旅店需考量交通便利性及人潮，而都會區的指標地段通常能滿足置產標的的必要條件，另一方面，大都會區的不動產在未來要轉售時較容易有買方接手，這都會是買方進駐都會區的考量因素。
屋比房屋總監陳傑鳴則認為，北市豪宅市場近年受到中央與地方政府積極調控房市影響，不僅限縮貸款成數，還課徵豪宅稅、調高路段率，其中，新屋豪宅更因「房屋標準單價」大幅調高，房屋稅額暴增，造成市場交易慘淡，價格也不斷修正。 不過，這樣的狀況隨著去年以來台商回流爆發，去年起台北房市就已感受到「台商回流資金」的威力，高總價豪宅交易更是遍地開花，加上今年因肺炎疫情影響，讓很多台商綁在台灣，台商大咖陸續出手買房或是捧大筆現金買房是時有所聞。 而北市蛋黃區買氣近期更有明顯升溫跡象，已成為台商出手的重點目標，像是傳統豪宅區的大安、信義、天母、大直等區域，都可見到高資產客群逢低進場詢問與布局。目前北市豪宅買盤來源不僅限於北部客，不少中南部台商也在伺機進場，預期未來只要無其他利空，北市豪宅市場下半年將相當可期。
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