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台中市又有一樁市場用地興建營運移轉(BOT)招商案!台中市經發局15日表示,緊鄰洲際棒球場、坐擁崇德生活圈的台中市11期重劃區「市31」市場用地BOT案,土地面積約8,630平方公尺,投資期限45年,適合開發量販店、超級市場及購物中心等,將以BOT模式招商,15日起公告70天,9月22日下午5時截止投標。 「市31」BOT案規劃投資期限45年,包括3年興建期及42年營運期,期滿得續約15年,開發權利金1.5億元以上、營運期每年定額權利金300萬元以上,及占營業總收入0.2%以上營運權利金,預估可創造4億元以上投資金額。
台中市經發局15日起公告招商條件,包含不限制投資人經營零售批發業實績,及委託第三方營收財報或稅報,可作為變動權利金計算依據,藉此增加投資人營運及招商彈性,吸引更多潛在廠商參與投標。 「市31」市場用地坐落北屯區仁美段1701地號土地,現況為崇德路三段728號錦村市場(崇德玉市),面積約8,630平方公尺,建蔽率50%、容積率240%。 台中市經發局強調,該基地有四大優勢,第一為緊鄰洲際棒球場園區,及運動產業園區開發案,後續可望產生聚集效益,發展成特色商圈;第二為人口聚集,北屯區為台中市人口成長最快且總數最多的區域,鄰近住宅大樓建案陸續完工。 其三為發展潛力,基地坐落台中市11期重劃區內,鄰近14期重劃區,周遭多為區塊完整的商業區及住宅區,極具發展潛力;最後一項優勢,為交通便利性,臨崇德路三段距離環中路約500公尺,三分鐘內即可上74號快速道路,可吸引跨區消費者。
台商回流及軌道經濟兩大優勢帶動,高鐵竹北高鐵站區週邊大型開發案齊發,交通部鐵道局正式公告招商「高速鐵路新竹車站特定區車站專用區(二)開發經營案」,該招商案為竹北高鐵站第一排的5,252坪地上權,土地使用分區為高鐵車站專用區,容積率為298%,全案的容積樓地板面積達1.57萬坪,可規劃作為飯店、會展中心、百貨商場以及辦公大樓,使用彈性多元,將在7月22日將舉辦招商說明會,預計吸引保險業者、大型開發商以及新竹科學園區內的廠商積極評估。
本招商案由交通部鐵道局委由外商仲介第一太平戴維斯負責,擔任招商顧問的戴廣平協理表示,本案為50年地上權案,期滿得延長20年,權利金採分年繳納,折現後底價合計為7.58億元,換算每坪土地權利金僅14.43萬元,對於投資人而言,財務操作上更為彈性。 竹北高鐵站區內現有多棟商辦大樓,出租情況表現出色,平均出租率在8成至9成,租金單價則介於每坪900元至1,000元間,部分指標辦公大樓,租金單價更可達到1,300元以上。另外,新竹地區的大型商場主要位於舊市區以及竹北,高鐵站區強勁的軌道經濟,以及竹北高鐵特區已為新竹住宅市場的重點區域,可為本案做商場營運帶來充足的人流與商機,本次招商的地上權案無論做為辦公或商場開發,都相當具有潛力。
桃園區首件動工的都更案「東門停車場」,將興建雙樓,都是地上14層、地下3層,其中一棟要做托嬰中心、親子館及84戶的社會住宅,預計2022年底前完工,桃園市長鄭文燦期許成為公辦都更的示範基地,完工後創造優質的都市環境、帶動當地發展。 鄭文燦說,桃園舊市區具備不少優點,蘊含人情味與市民的回憶,伴隨桃園火車站三鐵共構,未來桃園新站特區會愈具特色,他提到老城區亟需都更,上任後先推動統領更新成消費新地標,接著國泰建設也推出地標建案,而成功停車場是桃園區第一個公辦都更案,更要成為北桃園示範基地。 鄭文燦說,東門停車場已於月初開工,雙樓共有220戶,其中84戶是社會住宅,優先讓警消人員居住,停車空間也從原本平面100個擴增為汽車211輛、機車220輛,另1、2樓也規畫托嬰中心、親子館,加上人行步道及開放空間,讓鄰近居民擁有更完善的活動空間。
鄭文燦也讚業者從簽約完成至開工僅花費21個月,得標的立信機構總裁賴運興提到,桃園招商水準高,東門原有12.18%是私有地,要先跟地主協商才能取得競標門票,讓他們提前跟地主接洽,最後成為最大私有地主才順利取得標案,直讚地處精華地帶,且警察同住為號召,樂見未來每坪可達30萬以上,強調公司有實績、有品質、重公安,一定會全力以赴,做出跨足桃園的指標案。 鄭文燦說,位於正光路警察宿舍公辦都更案也進行公開招標,預估完工後可分回320戶社會住宅,將優先提供警消宿舍使用;同時,復興路及民生路路口亦有復興路公辦都更案,也正在招商中,期盼以都更案帶動地方發展,提高生活品質,後續也請都發局進行策略性的都更,提高基礎容積及獎勵容積,帶動都更的動力,進而讓桃園車站及舊市區產生新功能。 住宅發展處長莊敬權進一步解釋,東門停車場基地過去是警察宿舍,2009年拆除交給財政局,2015年由交通局經營停車場至今年4月底,廠商總投資金額約11億元,未來2棟建物1棟提供給市府,另1棟建物則為建商所有,原私有地主則可依持有土地換取樓地板面積。
台中不久前人口破280萬人成為全台第二大城,但根據民政局統計,對照台中過去10年保持1.5至2.5萬人成長速度,已從去年開始人口成長趨緩,今年上半年甚至成長不到2千人,專家認為,人口為房市剛性需求,近2年開工戶數卻不斷爆量,將突顯少子化問題加劇,但短期資金熱錢需求性強,仍不影響房市。 去年台中人口成長趨緩至1.1萬人、總人口281.5萬人,主要集中南屯、北屯、西屯及太平等行政區,扛起全年能量;不過今年截至1至6月份總人口卻僅成長1213人,總人口281.6萬人,創下近10年最低成長紀錄。據台中市府解釋,今年全台出生率低於死亡率,自然負成長;其次是推測疫情關係,影響社會人口移動,社會增長率減緩。
而提到人口成長,多數人直接聯想到房市發展。若再進一步對照新屋建照量,今年1至5月住宅建照戶數1萬1546戶,正心不動產估價師聯合事務所市場研究室經理陳孟筠說:「建商推案量能仍強勁,建照戶數連年成長,除了反映小宅市場的剛性需求外,不少建商也逐漸轉向退休族樂齡宅,剛性需求不容小覷,每一家戶人口數持續下降。」 台灣房屋智庫經理陳炳辰則說:「因人口減少、房市需求減弱,但還要看經濟成長、國民所得等,不過現階段資金行情還在,資產抗通膨保值效益高,短期不易因少子化而影響房價。」
新北市地政局昨公布新北109年第1季住宅價格指數,其中樹林三峽鶯歌地區最高有7%漲幅,新成屋部分北大特區比去年同期上漲快4%,房仲分析,隨著捷運三鶯線與三鶯大橋等重要交通建設完工,也帶動樹三鶯地區房價上漲,且跟台北中古屋相比,樹三鶯地區的房價相對友善且吸引首購族。 地政局表示,樹三鶯地區表現與去年同期相較,仍然有3%至7%的漲幅;新成屋部分,與去年同期相較上漲3.88%,達實價登錄以來高點,北大特區與樹三鶯地區的走勢相近,顯現區域價格有所支撐。 屋比房屋總監陳傑鳴分析,具有捷運建設的物件都會吸引買家入場購屋,捷運三峽鶯歌線、三鶯大橋改建預計在2023年完工,加上北大特區生活機能成熟,在三鶯線末端站則是靠近鶯歌鳳鳴重劃區,除了是目前最熱的地區,也是吸引首購族進場的主要區域。 陳傑鳴說,捷運三鶯線完工後銜接板南線,會吸引一些在台北市有購屋需求的上班族,往返兩地的交通時間變短、便利性提高,加上鶯歌鳳鳴重劃區的房價落在1坪20幾萬,樹林三峽1坪30至40幾萬,跟台北中古屋1坪要價60至70萬相比,如果是希望有足夠空間,又想要房價較便宜的首購族來說,相對友善且有吸引力。 台灣從4月後疫情趨緩,陳鳴傑表示,5至6月的買盤非常熱,即使接近鬼月的到來,民眾的購屋信心逐漸增強,交易意願變高,靠近捷運系統的物件都非常看好,如三鶯線、機場捷運等等。
近期各地都在摩拳擦掌迎接後疫情階段的報復性旅遊商機,加上振興三倍券今日領取第一天,看似國旅商機大爆發,更傳出不少飯店一房難求;但是仍有集團等不到花開,李方酒店集團受到疫情影響,位於台中的李方艾美酒店開幕暫緩、裁員9成震驚市場後,近期傳出集團一口氣要標售旗下北、高兩棟商旅,合計底價16.8億元,預計9月29日開標;市場透露,李方酒店為求現金挹注在李方艾美酒店才變賣資產,但標售的兩家商旅未來可能會以售後租回的方式繼續經營。 上半年受到武漢肺炎的侵襲,旅宿業營運全面躺平。根據觀光局公布的觀光旅館營運月報資料,去年第一季全台住用率有66.36%,但今年第一季只剩17.91%,掉了五成。飯店業雖然近期看似春暖花開,但部分業者還是重傷未癒,以台中來說,昭盛52行館在本月宣告歇業,海線「國都大飯店」法拍案進入第四拍,都不難看出飯店仍然經營困難。瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示,飯店產業越高端的越辛苦,台北市的國際觀光旅館甚至只剩10.32%,今年第一季總營收跟去年相比,僅存9.06%,連一成都不剩。
普華國際不動產總經理田揚名表示,酒店集團的確委託普華國際標售兩棟商旅,其中台北市商旅為皇家季節酒店南西館,底價11.8億元,高雄商旅則是在火車站周邊的頭等艙飯店、底價5億元,兩棟商旅預計9月29日開標。田揚名表示,目前已收到不少市場詢問,而已售出三封標單,準買家分別是壽險業、建商與醫美診所,田揚名分析台北市的皇家季節酒店南西館,含兩塊基地合計約200坪,建物面積合計約1,819坪,現有110間客房,近中山、雙連及台北車站商圈。有不少建商看中危老、都更議題,正在觀望。 另外高雄的頭等艙飯店,位於高雄火車站前商圈,堪稱高雄地王,土地面積約146坪,建物面積合計約1,472坪,共134間客房,近年斥資全新裝潢,設備新穎,因改裝成防疫旅館住房率高達9成,投資自用皆宜。 對於李方飯店求售變現的消息,其他飯店業者透露,台中李方艾美酒店的資金缺口太大,當初以指標酒店為目的改建,工程預算不斷追加,前幾年景氣不錯時未追到那一波,今年又遇到疫情,真的是命運多舛。不過市場也傳出,李方不會放棄這兩個標售的商旅經營權,會用售後回租的方式繼續營運,市場透露租約為8~10年,這也是這次吸引買方的條件之一。 黃舒衛進一步說明,現在市況艱辛,不少業者開門一天就虧一天,業者會在政府紓困及經營風險之間衡量,口袋不深的,早就開始放無薪價,然後從第二季暫停營業,或尋求處分機會。如果邊境未解封,預期各類旅館待售的數量還會增加。由於旅館位置、面積、臨路都佳,無論換招重起爐灶,或是重建成其他產品的機會都很好,也成為建商獵樓、獵地的對象。
隨著台灣本土疫情趨緩,先前被悶壞了的不少民眾,也多趁連假周休期間進行國內的「報復性旅遊」,原本以為受疫情影響重大的旅宿業者,終於可以靠著這波旅遊熱潮重新振作起來,孰料在台中當地經營16年的「昭盛52行館」卻宣告暫時封館停業,令不少當地民眾都相當震驚。 位在台中市忠明路口、鄰近科博館的「昭盛52行館」,在2014年時曾被全球最大飯店比價網站 「HotelsCombined.com」評選為全台國內旅客訂房數第三名的飯店,然而如今卻有民眾向《蘋果新聞網》透露,今天(15日)其將正式歇業,並提供一張內部公告,上頭寫道「因面對世界疫情無法底定,造成觀光業復甦遙遙無期,加上台灣無菌防疫將更難啟封,依靠國際商務與長期客的52規模最大耗損也最多,只能啟動應變而封館庭夜市公司最後選擇的方式」。 昭盛方面在公告上也表示,對於經營16年的飯店要這樣停業,並不是一個容易的決定,也因此已經於6月9日進行資遣通報,公司方面將完全依照勞基法給予員工必要的照顧,也會提供相關就業輔導,期許未來還有機會再把員工們找回來。
由於該張公告上強調公司方面不會為此接受採訪,記者實際致電飯店方也未有人接聽,不過相關人士透露,由於內部共有166間房的「昭盛52」主攻商務客,即便現在疫情趨緩,確實也只能繼續虧損;而至於同屬昭盛開發股份有限公司旗下的另一間旅店「寶島53」,則因地處中區、主攻散客與背包客,因此營運上將不會受到影響,仍將繼續經營下去。 群義房屋勤美SOGO旗艦加盟店房仲唐政駿表示,「昭盛52」地處台中市區精華地段,還在捷運藍線站口,交通上相當便利,是商務飯店界頗具盛名的老牌旅館,過去專門服務台中中科商務客跟日本客人,然而因為疫情的關係,外國客與商務住宿需求都減少,加上飯店也有一定歷史,設備裝修皆已不符現代潮流,若藉此重新整裝再出發也不失為好事,未來該地點持續經營旅宿業仍有相當大競爭力,只不過若要整棟脫手,將會比較難釋出。
實價揭露,先前轉手賺多賠少的淡水河岸宅「水紀元」,近來突然接連四戶轉手都賠售,最多賠了930萬。一旁的「水世紀」情況也相同,先前住戶多以獲利出場,今年4月則有一戶賠了100多萬轉手。 住商不動產企研室經理徐佳馨表示,近年房市氣氛逐步轉好,先前大家都沒賠,現在卻一連串賠售,令人奇怪。推測原因有二,一是2,000至3,000萬的換屋買盤在近來轉移目標從淡水到林口、三峽等地,因此買方變少,出售難度增加。 二是該社區可能先前接連有住戶同時出現資金需求,降價求售,成交登錄後,成為後來買家殺價藉口,社區因此意外出現連四賠。 淡水「水紀元」和「水世紀」均位於淡水民權路,捷運竹圍站附近,面淡水河岸,其中水紀元29樓高,屋齡約9年,社區基地逾千坪,規畫有空中咖啡廳,交誼廳,湯屋、健身房等。
根據實價資料,水紀元自2015年以來,至目前共有20筆交易,先前僅在2016年、2017年出現零星賠售交易,自2018年以來,截至去年6月,8筆交易全部獲利,最多獲利385萬元。 但去年7月,17樓戶認賠112萬元轉手後,今年2月,20樓也認賠225萬元賣掉。同樣是在2月,18樓戶以3,600萬轉手,也賠了212萬元。 最新一戶,9樓戶以2,900萬元賣掉,相較先前取得價格3,830萬元,賠了930萬元。 徐佳馨指出,水紀元雖然屋齡近10年,但受惠於管理優勢,扣除車位後的成交單價多能穩定站上50萬大關,觀察近一年四筆賠售,取得時間和先前其他獲利屋主差不多,價格略高一些,但先前也有不少人以同樣價格買進,卻能獲利出場。 分析其中較可能的情況是先前可能接連有屋主因個人狀況,賠錢急售,由於先賠售的住宅為高樓層,成交時間早於低樓層,對價格產生定錨效果,低樓層因此賠更多,也出現連四賠的窘境。
近期實價登錄揭露松山區豪宅「璞真慶城」首筆轉售交易,雖備註親友交易,但總價1.44億元,與2013年購入總價1.465億相比,略減250萬元。業者推測有可能是住戶認賠出售,但不想影響社區行情,因此特別加以備註。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示,璞真慶城為都更豪宅,步行至捷運南京復興站僅三分鐘,鄰近復興北路、敦化北路及南京東路等主要幹道,周邊除了慶城街一號,距離IKEA敦北店及微風南京等商場也不遠,學區為敦化國小、敦化國中,生活機能佳。 郎美囡指出,除了商場、捷運,璞真慶城周邊不少公司行號及商旅,該案學區也為台北市明星學區,此筆親友交易總價僅降250萬,總價降幅1.7%,與行情落差不大,應為銀行鑑估價因素或是個案特殊狀況,才有小幅降價的情況。 住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示,近期市場游資充沛,加上低利推波助瀾,不少高資產族置產意願增加,除了再購置外,也有換手的思維,也讓市區內近年不少豪宅產品出現交易紀錄,不過高資產族在財產規劃上考量更多,往往也會做出讓外界意料之外的投資決策。
近期豪宅交易回溫,台北市揭露的亮點億級交億,買家來自桃園、台中、台南、高雄等等,如最新揭露位於大安區的都更豪宅「明日博」,就是高雄鄉親豪砸1.21億北上置產案例;房市專家指出,北市是全台房市高價區,精華區具備投資潛力,去年起台北房市就已感受到「台商回流資金」的威力,高總價豪宅交易更是遍地開花,除了吸引其他縣市置產客搶買,近期更出現不少國際客層購屋。 內政部最新揭露的億級交易中,一筆大安區市民大道三段「明日博」,今年4月成交14樓,總面積共120.74坪含3車位,總價1.21億元,拆算車位後每坪約114萬,符合社區行情,根據謄本顯示,買家為石姓及吳姓自然人共同持有,進一步追查,新買主也持有高雄鼓山區的豪宅「皇苑國際館」。 除此之外,觀察近期實價登錄資訊,北市中山區豪宅「忠泰M」今年3月交易14樓戶,總價來到1.06億,創下社區最高價,該戶總坪數為125.68坪,單價是102.14萬,資料顯示買方為來自台南的艾立家興業公司。 另外去年底在台北市懷寧街交易一筆5層樓青年旅舍,總價2.6億,買方就是來自台灣隱形富豪最多的彰化員林,直接當現成包租公。
另去年10月大直豪宅「忠泰園舞曲」10樓戶以總價1.27億元成交,單價落在129萬元,買方則為育品投資有限公司,登記在桃園。 至於北市豪宅代表「敦南寓邸」,擁有多位名人入主拉抬身價後,也吸引各地富豪搶購,2018年11樓戶以1.85億成交,謄本資料顯示買方為台中市大里區的歐一國際有限公司,推測具備針車背景,也成為北上買房一例。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出,大都會區的政經條件通常較佳,人口密度較高、生活便利性也較高,由於不動產平均單價相對較高,新豪宅的推案量也較多,以豪宅而言大都會區的選擇多元,至於商用不動產的置產考量,若為店面、旅店需考量交通便利性及人潮,而都會區的指標地段通常能滿足置產標的的必要條件,另一方面,大都會區的不動產在未來要轉售時較容易有買方接手,這都會是買方進駐都會區的考量因素。
屋比房屋總監陳傑鳴則認為,北市豪宅市場近年受到中央與地方政府積極調控房市影響,不僅限縮貸款成數,還課徵豪宅稅、調高路段率,其中,新屋豪宅更因「房屋標準單價」大幅調高,房屋稅額暴增,造成市場交易慘淡,價格也不斷修正。 不過,這樣的狀況隨著去年以來台商回流爆發,去年起台北房市就已感受到「台商回流資金」的威力,高總價豪宅交易更是遍地開花,加上今年因肺炎疫情影響,讓很多台商綁在台灣,台商大咖陸續出手買房或是捧大筆現金買房是時有所聞。 而北市蛋黃區買氣近期更有明顯升溫跡象,已成為台商出手的重點目標,像是傳統豪宅區的大安、信義、天母、大直等區域,都可見到高資產客群逢低進場詢問與布局。目前北市豪宅買盤來源不僅限於北部客,不少中南部台商也在伺機進場,預期未來只要無其他利空,北市豪宅市場下半年將相當可期。
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