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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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近三年政府力推危老建築重建，祭出容積獎勵帶來豐碩申請案件，其中屋主更可享地價稅、房屋稅等二大稅負減免，其中房屋稅減免期間最長將達到12年。 《都市危險及老舊建築物加速重建條例》於2017年5月10日上路施行，靠著容積獎勵加持，截至今年6月底為止，已經受理高達1,416件危老重建申請案，其中有793件已獲核定。 除了容積獎勵之外，租稅優惠也是危老重建的一大利多，危老條例第8條規定，該條例施行後五年內申請的重建計畫，計畫範圍內的土地及建築物，皆得減免地價稅及房屋稅。 內政部營建署指出，依據重建後不同時期，危老條例共提供屋主、地主三項稅負減免，首先是重建期間內，由於土地無法使用，因此地價稅可以全免；其次，當建築重建完成後，包括地價稅及房屋稅，皆可享二年減半優惠。
營建署表示，如果屋主本身是自然人，當前述重建後二年減半優惠期滿後，還可以繼續享房屋稅減半優惠，只要持續持有未作移轉，減半課稅期間最多可以加碼十年，意即就房屋稅方面，重建後最多可享12年減稅優惠。不過後續的十年加碼僅限於房屋稅，並不包含地價稅。 營建署指出，以上租稅優惠，原則上是提供重建前原房屋所有權人享有，如果重建後將新屋出售或贈與他人，就會喪失後續十年的加碼減稅資格；十年加碼期間內，屋主選擇出售或贈與等，因而喪失房屋所有權，同樣會停止適用減稅，新屋主不能享用。 財政部賦稅署提醒，雖然危老條例有規定二大租稅優惠，但由於地價稅、房屋稅都是地方政府重要財源，地方政府仍可以視地區發展趨勢及財政狀況，決定是否同意減免危老重建的地價稅及房屋稅。
生活機能優劣是自住客購屋的首選條件之一，若能同步具有低單價、低總價將是首購族優先出手的區域。在南部地區，符合低總價、低單價的高雄、台南二都房市熱鬧亮眼，每坪單價17萬元至22萬元，總價400萬至600萬元等產品為主流，銷售相當亮眼。 匯成建設在高雄市中心的「匯視界」二個月銷售破五成，浤圃在楠梓的「星捷座」已接近百分百完銷；台南的「清景麟巴克禮」首創獨立會館，「三富樂樂」擁南科、史博館及龐大綠地利基，各受購屋族注目。 清景麟建築團隊董事長林聰麟表示，綜觀全台房市屬低基期的高雄及台南二都，雖在2020年上半年有新冠肺炎影響，造成許多個案延後進場，但二都仍是全台建商注目的焦點。 後疫情時代帶動房市大開展，位於高雄火車站新站的「匯視界」二個月熱銷破五成，港都房市又邁向另一新階段榮景，亮麗的成績更為下半年注入強心針。
匯成建設董事長李育坤指出，不論從城市規劃、建設、交通等方面看，高雄都是先進都會區，以高雄車站為中心的軌道經濟，具有雄厚發展潛力。「匯視界」位在九如二路絕版角地，地點優勢完全無可替代，是個案強銷的主因。 興誠國際總經理徐全興表示，新冠疫情期間來客雖然受到影響，但成交反而提升，「匯視界」的客戶除了是後驛商圈大量換屋族外，不少是看好高雄新站特區未來增值潛力的投資置產客。 此外，老牌建商浤圃建設在高雄捷運後勁站推出「星捷座」今年初開賣，至今狂銷近九成，在疫情肆虐房市低迷時，成為市場異數，被市調認為是今年高雄賣得最好的房子，表現十分亮麗。 浤圃建設董事長蘇宏圃說，隨著疫情明朗化，對高雄房地產市場深具信心，捷運車站宅「浤圃星捷座」銷售超出預期，可望百分百完銷，今年將再推出二個首購大樓產品，三案總銷約71億元。
林聰麟說，位在台南東區的「清景麟巴克禮」大樓新案，有「南台南新都心」特區加持，人口紅利不斷上升，特別選在綠意盎然巴克禮公園附近推出適合居住的二至四房住宅，大受購屋者青睞。 「清景麟巴克禮」建築由內而外都挑戰國際規格，外觀導入新古典美學建築，內部除了主打獨立公設會館外，還有無邊際泳池、宴會廳、健身房等。屋內配備為最高規格制震、日本防水氣密窗、空氣換氣設備、淨軟水系統與智慧安全管家，更超前政府法規，比照豪宅配備有隔音地墊，可說是創下台南東區的新高標準，成購屋者首選。 三富地產總經理鍾增榮指出，台南「三富樂樂」預售案，以史博館、亞太國際棒球訓練中心所在的基地為核心，擁有廣達52公頃的休閒遊憩綠地資源，並連結安南醫院及北外環道路推出稀有單純華廈住宅產品，因為有綠地、有人文景點又離南科園區的就業路 程很近，成為想移居台南的首購族群首選。
台中市大型投資案，一波接一波！台中市經發局19日表示，繼三井Outlet二期及東區LaLaport150億元、勤美之森暨洲際酒店120億元，及德商博世集團（Bosch）電動自行車系統亞太區總部落腳台中之後，包括中華電信雲端中心，及日商五十鈴汽車（Isuzu）環保商用車基地，也即將宣布，將成為新的投資動能。 為振興台灣經濟，經濟部實施「投資台灣三大方案」，包含歡迎台商回台投資行動方案、根留台灣企業加速投資行動方案，及中小企業加速投資動方案等。台中市經發局透露，截至目前為止，台中市累計投資件數達116件，投資金額約1,801.53億元，占全台20.82％，居六都第一。 至於民間投資方面，台中市長盧秀燕上任至今，共吸引投資金額約4,830億元，持續增加中，顯示投資力道強勁。
經發局強調，市府針對台商回流在2019年2月率六都之先，成立「台商專區」，以單一窗口專人專線協助台商投資台中，2019年總計33件台商回流，投資金額達1,268億元，在六都中占二成，表現亮眼。 另外，今年受疫情影響，投資人普遍保持觀望，上半年國內僅有零星案件，投資力道較薄弱，隨著近來疫情逐漸趨緩，加上防疫工作確實強化信心，台中在投資台灣三大方案，及民間投資方面，也從6月開始明顯回溫。 經發局說，投資台灣三大方案部分，指標性廠商包括華邦電子65億元、惠特科技52億元、橋椿金屬30億元、達運精密5億元、煜益鋁業3億元、燁村鋼鐵2億元、九灃興業2億元，及晟寶鑄造1億元等。
政府在2017年5月10日公布實施「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，又稱危老條例，提供時程容積獎勵10％，加速老舊房屋都更時間，今年5月獎勵時程到期後，將逐年遞減至落日。市中心老舊房屋多，究竟該選擇都市更新還是危老重建，專家建議，危老重建沒有基地面積限制，審查時間快，但要整合100％住戶同意，將是最大問題。 台灣老舊房屋多，有近5成屋齡在30年以上，位處地震帶的台灣，更應重視建築結構，近年政府大力推動都市更新，但效果有限，最大癥結點就在於申請程序冗長，需一步步透過公聽會、聽證會、審議會核定，且都更面積至少要1000平方公尺，且需位在都市更新範圍或單位內，還要二分之一土地及建物所有權人同意才能申請，重重關卡讓都更長至少要耗上5～10年才能動工。
危老重建進程快 加速老屋改建 為加速進程，政府遂推出「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，又稱為危老條例，與都更計劃最大差別就在於申請流程，危老重建只要經相關單位建築結構鑑定，符合危老建築資格，沒有限制建築面積大小，就可申請建照施工，且不用舉辦一般都更需要的公聽會、聽證會，不過，危老重建需要百分之百土地和建物所有權人同意才能施行。 政府鼓勵這類小面積老舊房屋危老都更，不只加快都更進程，也因有容積獎勵，讓建商積極整合市區老屋，近期台北市中心就出現多筆高價透天交易，讓市區老宅重現商機，根據屋比房屋統計，北市億級透天厝交易件數從2018年的22件，到2019年大增至42件，年增幅超近1倍，交易總金額也從2018年的45.3億元，增加至80.3億元，增幅高達77%。 市區內老舊透天因具都更價值，近期頻傳高價交易。 一般民眾若想加入都更，該如何選擇？大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，危老與都更最顯著的差異在於基地面積有無大小限制，以及同意戶的比例，危老雖然需要100%同意戶，但不限基地面積大小，所以比較容易避開所謂的釘子戶，且申請程序較都更簡便，獎勵容積明確，因此危老申請熱烈，不過因為多數基地面積小，臨路若狹窄，能蓋的樓地板面積也相當有限，多數屋主要負擔的費用較高。 兩者怎麼選？ 先看都更面積大小 至於都更的問題在於整合時間過長，由於基地面積至少要有1000平方公尺以上，儘管不需要所有權人100%同意，不過實務上要整合的權利人仍相當多，往往費時10幾、甚至20幾年，不過都更的獎勵容積上限為基準容積的1.5倍，高於危老重建，且都更整合面積大，在建築規劃上能有較充裕的空間配置，原屋主或地主需要負擔的費用通常較低。
危老重建進程速度快，成為近年改建主流，推案量也增加。圖為台中「鼎泰中城」危老案。 因此，建議民眾可先查看自家房屋狀況，基地面積大小，以及所有權人人數，假設面積不足1000平方公尺，僅是5層樓公寓，戶數簡單，建議可走危老流程較為快速，又或者是遇到都更申請遲遲無法通過，釘子戶問題難解決，建議也可拆成小型基地改申請危老重建，加速審核流程。 六合律師事務所工程暨不動產法律組副主任郭俊廷表示，一般都市更新在實務上常見的糾紛，有：建商辦理都更時，原地主1人過世後辦繼承登記前，同意人數該以原地主1人還是地主的全體繼承人計算，但2019年都更條例修法時已解決此問題，均以繼承人數計算同意人數；也有地主認為建商低估更新前或更新後之價值，導致房地分配不如預期，或是認為共同負擔費用太高所造成的爭執。郭俊廷說，危老改建需要全體土地及合法建物所有權人之百分之百同意，產生的問題糾紛相較於都市更新少。
台灣位處亞熱帶，夏天燠熱難耐，都市的熱島效應也是高燒不退的元凶之一，近年來更持續加劇，台中不少建案將降溫規劃、配備納入設計，包括住家內的隔熱玻璃、遮蔭，公共空間的隔熱塗料、大面積綠化等，不但為節能環保盡一份心力，也迎合永續建築的趨勢。 聯聚建設8月份新案「聯聚瑞安大廈」，首次推出的新現代風格建築，利用建築工法達到遮陽、通風效果，以Double Layer Facade外觀設計為一大亮點，藉由第二層疏密比例，進行舒適性調整，聯聚建設總經理王于娟表示，這就像增加了對抗氣候變遷的保護層，除了確保視野及居住舒適度以外，也為大廈外觀增添氣勢與優雅。同時，通過複層陽台與垂直植栽，引入大片綠意。 該案鎖定重視生活質感年輕新貴，為豪宅一哥聯聚建設首次踏足60坪標配市場，基地面積653坪，興建地上24層樓，住家坪數55~65坪，總銷45億，預計8月分進場，因位處台中市政路，鄰近歌劇院、百貨及國際級知名飯店，擁有七期燙金地段優勢，市場詢問度破表，每坪單價60萬至75萬元，每戶總價3800萬至5000萬元間。
另外近年愈來愈多建築規劃崇尚大面窗，不過伴隨而來的是日照、高溫問題，也因此建商為此將窗戶玻璃升級，例如台中美術館地區第一豪宅案「天空樹」因全棟以帷幕玻璃設計，使用的隔熱玻璃也厚達32釐米，當中除了6+6釐米膠合玻璃，還有12釐米惰性氣體及8釐米玻璃，兼顧安全、防風，以及隔熱；5期指標建案「磐鈺雲華」則是在外牆的裝飾框架上，搭配爬藤類植栽，形成遮蔭及趣味性，同樣也達到節能綠建築理念。 大台中不動產商業開發同業公會理事長王至亮指出，許多房子都會設計深窗、大陽台、錯層大露台遮蔭，雖然會增加成本，但這也是因應未來氣候轉變，也正符合台中市府推行的宜居建築，未來針對節能設計的結構、建築規劃及建材應用，都會愈來愈普遍。
第一銀行公告處分不動產，包含土地及建物，標的物位於臺北市松山區八德路4段660號1、2樓及地下1樓6位車位，事實發生日為7月17日，交易總金額達6.75億元，處分利益為5.09億元，處分的具體目的為挹注銀行購置行舍資金。 一銀此次交易的建物為2,054平方公尺，折合621.33坪，交易總金額675,031,000元，預計處分利益為509,537,000元。 此次決定方式為招標，價格決定之參考依據為宏邦不動產估價師聯合事務所及戴德梁行不動產估價師事務所，決策單位為董事會。 宏邦不動產估價師聯合事務所，估價金額647,451,000元。戴德梁行不動產估價師事務所，估價金額648,795,700元。 一銀指出，取得之具體目的或用途為挹注銀行購置行舍資金，董事會通過日期為7月17日。
被台北市府勒令停工延宕近5年2個月的「台北大巨蛋」，17日獲台北市建管處核准同意第三次變更設計，並重新核發新建照。遠雄企業團表示，待接獲新建照核可書後將提出復工申請，估計若一切順利，可望在2021年底竣工，2022年申請使用執照。 「台北大巨蛋」終於出現新進展，台北市府建管處昨表示，大巨蛋工程完成都審、環差審查、防火避難性能評定後，建管處依建築法第34條規定審查完竣，同意大巨蛋第三次變更設計，17日核發大巨蛋新建照。 遠雄企業團公共事務室副總楊舜欽表示，遠雄拿到新建照後，會在最快時間申請復工，同時準備好人、機、物料；由於目前全台缺工嚴重，很多大型機具設備也都被調度到國外，因此估計要一～兩個月後，大巨蛋才能進行實質全面復工。他指出，若一切順利，大巨蛋將最快將在2021年底竣工，但不代表可以順利取得使用執照，估計2022年有機會取得使照並正式完工。
目前施工進度已八成多的大巨蛋，「蛋殼」幾乎成形，在獲得核發新建照後，再拚個一年半即可望完成，但即使竣工但拿不到使照，將是最大壓力；其中最大關鍵，在於市府將與遠雄重新議約。 楊舜欽表示，針對先前監察院所提出糾正的大巨蛋39項缺失，預計8～9月市府要和遠雄完成重新議約，主要重點包括39項缺失的調整、及營運權利金兩大部分進行議約，日前遠雄已與市府達成初步共識。至於外界關注的超額利潤重新議約，楊舜欽表示，要完成重新議約，前提是必須先修正投資計劃書。至於計算超額利潤的基礎？楊舜欽表示目前雙方還沒談到。 至於大巨蛋將來完工營運後，是否可能脫手給其他買家？遠雄表示，根據BOT合約，規定興建期遠雄巨蛋事業必須保留50％股權，自興建完成到營運期也必須保留20％股權，所以無法全數脫手；即使要找其他投資人共同營運，也必須經市府同意。但任何選項都不排除。
台中最近指標投資案有華邦電子65億元、惠特科技52億元等，加上OUTLET二期及東區LaLaport150億元雙投資、勤美之森暨洲際酒店120億元及德商博世集團電動自行車系統亞太區總部落腳台中，可望創造就業機會與地方發展。 台中市經發局統計，這波投資熱，台中搶得先機，目前有華邦電子65億元、惠特科技52億元、橋椿金屬30億元、達運精密5億元、煜益鋁業3億元、燁村鋼鐵2億元、九灃興業2億元及晟寶鑄造1億元等。 三井OUTLET二期及東區LaLaport等，屬於中市府自行招商的民間投資；另還有中華電信雲端中心及ISUZU環保商用車基地也即將到位，都是帶動台中市就業及周邊發展推波助瀾的關鍵。 台中市府表示，另項好消息是「變更台中港特定區計畫（公共設施用地專案通盤檢討）案」，總面積157公頃、規畫15處整體開發區，提報市都委會通過，內政部都委會也召開2次專案小組會議修正中。 中市都發局表示，這次通盤檢討後可解除原編定使用目的，解決未徵收或徵收未開闢的公共設施保留地問題；如某些人口稀少、無設立國小需求，文教用地可變更為公園或住宅、商業用地。
台北市議會舊址地上權BOT，寶佳集團將接手。知情人士透露，去年得標台北市議會舊址地上權案的公司「金毓泰」日前跳票，震驚金融圈及聯貸銀行團，金毓泰經營團隊已找上寶佳集團少東林家宏、引入新資金，且獲家林家宏同意接手，這也將是林家宏首度在台灣啟動旅館開發事業布局。 針對先前金毓泰跳票，銀行團日前也召開過銀行團會議，由管理銀行台企銀出面召集，當時金毓泰即已向銀行團保證，45億元的聯貸債權絕對無虞，同時已經找到新股東注資。據金毓泰向銀行團成員透露，新股東就是寶佳集團少東林家宏，他會由名下的投資公司出資，而金毓泰公司也預定在本月21日召開股東會完成寶佳集團旗下事業入股程序。 金毓泰去年得標台北市政府對台北市議會舊址舉辦的地上權BOT案，並向銀行團籌組聯貸案，由台企銀出任管理銀行，該聯貸案為五年期，總金額45億元，包括聯邦、兆豐、北富銀等均為參貸行。
未上市櫃的金毓泰是由豪昱營造、互立機電工程、海悅國際開發等三家公司，為取得台北市議會舊址50年BOT地上權成立，董事長由豪昱董座、老爺酒店大股東廖年毓擔任。知情人士表示，金毓泰在月前出面物色新股東入股時，林家宏就有極高的興趣。 過去寶佳集團在觀光飯店方面的物業，主要集中在澳洲，特別是布里斯本一帶，大半由寶佳集團創辦人林陳海次子打理，如今林家宏透過接手金毓泰，一併接手台北市議會舊址地上權的旅館開發案，可說是林家宏在先前以金融業、地產為主的投資外，在台灣首度進軍觀光飯店開發事業。 銀行業者指出，台北市議會舊址BOT案位於忠孝西路、中山南路口，面積約2025坪，金毓泰得標後便規劃興建旅館、百貨商場、影城、台北城博物館及文創辦公室，其中對於打造旅館，金毓泰還特別與日本三井不動產集團簽訂租賃合作契約，將走打造頂級日式旅館路線。
原先實體店面才遭遇關店潮，今年以來又遇上武漢肺炎疫情（COVID-19）來襲，店面經營面臨寒冬，甚至是含淚關店的窘境。被譽為「最適合居住」的民生社區也同樣不例外，據統計，該商圈空店面數量已高達90間正在網路上待售，在地房仲認為最大的原因就是房東不為所動、不願降租，已經步上東區的老路。 民生社區是台北市知名的老社區，1960年代至1970年代，由台灣省政府支持、台北市政府主導開發，成為全台第一個「美國式示範社區」，社區內不但公園綠地多、鬧中取靜，且生活機能方便，即便周邊沒有捷運，仍然打趴不少社區，吸引許多名人居住在此。 屋比房屋總經理葉國華向《信傳媒》表示，過去民生商圈屬於封閉型的商圈，以區域客為主，但隨著近年北市主要觀光商圈快速發展，民生商圈也有不少文青、國外品牌店家進駐，大量的觀光人潮蜂擁而至，於是民生商圈租金也跟著一路攀升。 2014年捷運松山線通車後…店面需求就變弱了 但景氣總有循環，民生社區商圈店面近年也開始面臨「到期不續約」，走在民生東路四、五段上也開始出現斗大的招租廣告，甚至還有店面長達一年多都沒有租出去。
一名在地房仲觀察，過去在捷運松山線通車之前正值交通黑暗期，若有連鎖商家想要在松山區設點，民生社區就是首選，甚至店面投報率低到1.5％還是有人要，但隨著2014年捷運松山線通車後，商家設點優先考量南京東路沿線，使得民生社區店面的需求大降。 再來，電商興起更是讓所有商圈店面需求下滑，民生社區當然也不例外，尤其是近年來Foodpanda、Ubereats等外送平台竄起，也讓餐飲業需要的店面空間縮減。房仲指出，「因為內用的人少了、叫外送的人變多了，商家需要的空間越租越小，甚至有些只需要中央廚房，所以乾脆不選大馬路的店面，選擇退於巷弄內。」 但他卻有些忿忿不平地表示，「最近有關民生社區的報導都喜歡用『沒落』、『凋零』等字眼，搞得好像很多人不敢來…雖然店面需求下降了，但需求並沒有完全消失啊，這邊還是有很多人消費啊，特別是民生社區的空屋率很低、人口密集，這邊的房產交易量一直都不錯，只要有人賣房子，就會有人接手。」
房東打死不降租金的背後原因 只是話鋒一轉，他卻相當認同，外界對於民生社區恐怕是「下一個東區」、「東區2.0」的說法。 他表示，過去東區店面空置率一度來到13％，數字相當驚人，最主要的原因就是「房東不降租」，但近期房東開始調降租金，讓東區店面空置率明顯下降，同樣的道理，民生社區也遭遇相同的困境，「現在就是房東就是不為所動，沒辦法資本主義就是如此」。 「假設以租金投報率設定2％不變，民生社區店面租金每個月降一萬元，店面合理房價就損失了將近600萬元。」在地房仲直指，這就是為什麼現在的房東寧願把店面空著一年，也打死不降租金。 他舉例，假設一家店面原先月租金15萬，年租金就是180萬，以租金投報率2％計算，那麼店面合理的總價就是9000萬，但假設每月租金降為14萬，年租金就降為168萬，那麼店面的總價就變成8400萬，價值整整掉了600萬，「這對後面的房價衝擊很大！」 民生商圈高達90家店面撤出，恢復榮景還需要時間 根據屋比房屋最新統計，截至今年7月，台北市民生商圈網路代租店面高達90家，還比去年同期的80家相比，增幅超過1成。若以該區平均每坪月租金來看，開價僅微幅下降2.6％，顯示出，即便店面待租量攀升，但店面租金開價修正卻幅度不大，僅微幅走低。 葉國華也分析，由於民生商圈內多數店面都集中在當地居民手中，加上這些房東資金都相當雄厚，因此對於降租的抗性較大，也導致這一兩年不少店家因經營不善，租金又砍不下來，無力支撐的店家只能轉移陣地或關門大吉。 葉國華則觀察，雖然目前市況已逐漸有房東願意調降租金，但商圈衰退、人潮銳減的情況短期內仍難回復，換句話說，民生商圈想要重回昔日榮景，仍須相當大的努力。
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