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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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CBRE世邦魏理仕21日表示，最新報告顯示，第二季台北辦公市場成交金額僅8.9億，單季年減94％，主要受限於市場上可投資標的短缺；預期下半年買家有逐漸轉向市郊物色標的的趨勢。 世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶表示，台北市租賃市場表現穩健，投資人持續展現對辦公室產品的濃厚興趣，不過，部份投資人已開始評估郊區的辦公室物件，例如最近就有幾家本土企業選擇在北市非核心商圈內購置辦公室或廠辦大樓，例如萬海航運以22.28億購入內湖科技園區興建中的「長虹新世代科技大樓」A棟，全棟地上總樓地板面積約3,820坪。 展望未來，李嘉玶表示，由於房東惜售心態濃厚，可供投資的商辦數量稀少，將持續影響實際成交量。
他指出，儘管台灣經濟情勢相對穩定，全球經濟大幅衰退隱憂仍使部分投資人改採觀望態度，加以市場上核心資產待售物件少，導致上半年全台商用不動產投資市場交易額比去年同期萎縮近五成。目前台北辦公室成交價格維持平穩，平均商辦租金收益率達2.63％。 另外在辦公室租賃市場方面，世邦魏理仕台灣顧問及交易服務部主管陳頌民表示，由於疫情隱憂，企業對於後勢發展亦隨著不定性增加而越傾悲觀，部分外資企業紛紛被迫延後其租賃計畫，台北辦公室市場的搬遷及擴張需求因而萎縮，所幸並未出現退租潮的窘境。 陳頌民表示，預期未來數月，台北辦公租賃需求主要將由科技業、生技產業的企業租戶所帶動，然考量市場上可出租的辦公室還是相當吃緊，預料大多數租戶將選擇與現有房東續約，待疫情結束後再調整長期租賃策略；房東方面，目前對租戶續約租金調幅仍抱持堅定的態度，但有少數房東願意提供短天數的免租期以共體時艱。
北市敦北民生及敦南商圈再度被炒熱，近期標出的「國泰營區」、「空軍官兵活動中心」兩大案再加上區域內舊商辦都更熱潮，敦北民生及敦南商圈空置率降至5%以下，租金售價持續上漲。根據信義全球資產公司統計，未來7年內敦化南北路沿線辦公商圈將陸續共有至少9萬坪辦公面積釋出，擬興建或都更的商辦大樓有9棟，地標型頂級A辦焦點將重返敦北敦南。 其中，敦北民生商圈交易持續熱絡，以信義全球資產在2018年以每坪128.9萬元成功標脫的台北金融中心大樓為例，買方當時看好敦北商圈未來增值性。而在2018年實價登錄揭露41年老商辦僑福金融大樓租金每坪達3,099元來看，高出原本周邊區域行情許多，逼近信義世貿商圈行情，進駐業者多以外商為主，超水準表現引發關注。隨著都更進度推進，敦化民生商圈未來周邊區域將有許多新商辦完工，釋出近7萬坪辦公面積，包括中壽敦北總部、玉山敦北第二總部、國泰寰宇大樓、華固敦品、台塑大樓等，有機會拉高平均租金，躍升月租3,000元的頂級A辦商圈。
另外，敦南商圈亦不遑多讓，指標性頂級辦公大陸工程敦南大樓目前平均租金站穩每坪3,000元，已接近信義計畫區的統一國際大樓平均租金。目前敦南商圈平均屋齡已接近30年，部分商辦大樓正在研議都更，而未來將陸續釋出2.4萬坪辦公面積，包括敦南安和、元大空總、敦南誠品、中華票券大樓，在頂級新商辦與林蔭大道的雙效益下，租金及售價預期也會有一波補漲動能。 信義全球資產公司總經理柯宏安表示，敦北及敦南商圈一直以來都是外商企業、航空物流業、金融貿易、科技業等搶進駐的辦公熱區，但區域內商辦因平均屋齡多超過30年，近年不少大型企業與外商對辦公空間的需求規格升級，紛開始往外尋找新辦公大樓，例如信義計畫區、內科等鄰近區域，而此波老舊商辦都更熱潮，可帶來地標型頂級A辦新供給，預期將帶動購買與承租需求，除可吸引鄰近的復興南京、甚至信義世貿商圈的企業進駐，形成活絡的商圈移轉。
過去高雄僅豪宅有機會挑戰3字頭房價，該模式在最近幾年因市區精華地大幅減少，加上營建成本與地價大幅提升，若屬於指標地段新屋房價也開始邁向3字頭。《蘋果新聞網》依據市調資料統計發現，高雄目前每坪開價均價突破3字頭，北高雄為農16、南高雄則為漢神本館商圈，區段2房含車位總價突破900萬元，堪稱是港都鑲金地段。 北高雄鼓山區農16特區從2011年後已經將近10年沒有出現2~3房首購宅，區段前一場首購小宅為麗晶建設位於龍勝路「Aman 16」，該案目前成交均價每坪則介於22~24萬元。而近期京城集團已開始規劃位於裕國街個案，據了解每坪開價與成交價勢必超過3字頭，將挑戰全棟3字頭成交行情。 台灣房屋高雄美術館特許加盟店經理李哲維分析，農16擁有義联、聯上、興富發與富邦等4大百貨群聚，目前中古屋以10~15年該屋齡層其成交都要21~24萬元，而當區包括指標豪宅「京城KING PARK」、「雄崗信義美術館」，2案超級豪宅成交都站上5字頭，另換屋宅如「漫光蒙梭」，其成交均價都要35萬元以上，而未來若在農16推出小宅，房價無論開價或成交價必然站穩3字頭，將成為高雄市最先站穩3字頭房價區。
而南高雄最先站上3字頭房價區為位於亞洲新灣區發展核心漢神本館商圈，目前銷售個案如「聯上鉑金」、「灣見築」與即將完工興總建設青年案，都屬開價與成交價挑戰3字頭房情。上揚國際高雄業務四處總經理施棟瀝表示，以銷售個案「聯上鉑金」為例，面高雄女中戶型，已站上每坪成交3字頭，甚至價格已來到每坪32~35萬元間，而後棟也要每坪2字頭末，漢神本館商圈周邊擁有新灣區多項建設拉抬房市買氣，而隨著區段土地開發殆盡，未來也難有空地整合。 若以每坪30萬元，2房25坪做為計算標準，光房價就要750萬元，若在含個機械車位總價突破900萬元，該價格等於市郊如楠梓、仁武等中古透天厝房價。李哲維分析，高雄房價在上半年經過武漢肺炎疫情衝擊，但價格並未出現任何下修，也讓建商對未來房市更加看好，市郊房價往2字頭靠近、市區往3字頭靠攏，在未來幾年會更明顯。
台北市信義區豪宅持續吸金，根據實價登錄網最新資料顯示，累計至今年5月，信義區共有11筆億元豪宅成交，幾乎等於每兩周就賣一間豪宅，累計成交金額超過23.8億元。 實價登錄網最新資料顯示，「冠德遠見」、「台北信義」出現三筆成交，其中「冠德遠見」交易單位為17樓和19樓，總價分別約達1.17億元、2.2億元，拆算車位後每坪成交價為144.4萬元、140.1萬元。「台北信義」八樓戶別是僑外資公司以2.17億元購入，每坪成交單價為172萬元。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，此波疫情對大小企業有不同程度的衝擊，內部發現在疫情嚴峻的期間，有些屋主調節手上資產，將高總價產品釋出變現，加上國內早年的名宅都已經屋齡老舊，有些自用買方也趁這波屋主售屋意願較強時入場，信義計畫區內近期交易狀況反而較先前熱絡。 總計今年以來台北市信義區已有11筆億元豪宅成交並揭露，幾乎等於每兩周就賣一間豪宅，累計成交金額超過21.5億元。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，其中屋齡已12年的「冠德遠見」，目前實價登錄資料顯示每坪最高成交價落在2013年的14樓戶、每坪成交價達175萬元。目前該案知名住戶是 藝人大S，以及香港中國創新投資主席向心夫婦，在中港澳高資產族之間頗具名氣。
台南優質學區宅下半年紛紛進場強銷，強調緊鄰校園的賞景結合成熟商圈地段優勢，永康與仁德部分建案，因緊鄰東區，跨學區但房價帶相對低檔，成為引領房市買氣加溫的亮眼產品。 最新市調顯示，台南陸續有多場學區宅進場強銷，包括安南區海佃商圈的海佃國小、海佃國中旁，繼春福機構推出的「春福學學」學區宅預售大樓案熱銷，距海佃國小僅約300公尺的佳晟建設「佳晟家成」首購大樓預售案，也強調就學便利性與商圈成熟優勢，看屋去化加速。 另外，永康與仁德緊鄰東區的交界處一帶，正好可跨學區就讀東區優質學區，新進場的首購預售大樓案也銷售順暢，包括皇龍開發在仁德區文忠路旁新推「皇龍天澍」預售大樓案，緊鄰虎尾寮重劃區，納入復興國中與復興國小學區，即有不少買家冲著復興優質學區宅進場卡位。和宜建設仁德勝利街旁新推「和宜勝利」預售大樓案，也訴求可就讀後甲國中學區優勢，去化相當穩定。 「皇龍天澍」副理吳芷桂表示，台南消費者一向偏愛學區宅，仁德文忠路緊鄰南紡購物中心商圈，又納入復興國中學區，頗符合消費者購屋需求，因此吸引指名進駐復興學區的買家青睞。
繼5月大手筆標下大南港案，不到三個月，富邦金子公司富邦人壽昨（22）日董事會再通過以268億元購入「台北王朝大酒店」不動產，因賣方採售後回租，富邦人壽穩賺租金，預期有2%報酬率。富邦壽今年七個月內投資不動產金額逾550億元，顯示新冠疫情之後的低利效應，逼得壽險公司急找資金去化標的，優質商辦大樓與不動產再成熱門選項。 富邦人壽昨日董事會通過購入台北王朝大酒店，該大樓地上14層、地下三層，總建物面積約2萬8,799坪，並由賣方美商仙妮蕾德有限公司售後回租全棟大樓，富邦人壽購入後即享有租金即時收益之優勢，投資報酬率達2%以上。這也是新冠疫情衝擊後，首家指標性飯店業不動產交易案。 富邦人壽表示，打算結合持有的環亞百貨產權，看好未來都更改建增值潛力，但因售後回租，暫時還不改建；王朝加計環亞後土地持份面積合計約4,250坪，建物持有面積合計約4萬1,625坪。
王朝所在的辦公商圈，頂級A級辦公大樓平均月租金每坪2,346~2,750元；AB級及B級辦公大樓平均租金約1,658~2,056元左右。 今年5月7日富邦人壽以每坪376.5萬元、總金額282億8,700萬元標下「大南港案」，溢價率9.64%，寫下南港土地最高交易紀錄。 2018年富邦壽以權利金總價78億780萬元，取得高雄凹子底捷運站附近土地70年地上權，將斥資400億元與漢來集團合作，興建結合影城與百貨等功能的複合式大樓。 富邦人壽表示，台北王朝大酒店為區域地標型大樓，東南側為小巨蛋、台北體育館，北側近文華東方酒店，西側鄰近兄弟飯店、慶城街1號，區域國際飯店、百貨商場、辦公大樓林立，商業氣息活絡，更近捷運松山線台北小巨蛋站及文湖線南京復興站，交通便利。 這一波台商回流， 廠辦及商用大樓成熱門標的，全球、南山、國泰等壽險公司積極購置具租金收益的物流倉儲用地，商辦大樓也再成壽險資金鎖定的標的。
商仲業者表示，受到國泰營區、空軍官兵活動中心地上權案加持以及商圈舊商辦都更，敦化商圈將陸續有至少9萬坪辦公面積釋出，將有地標型頂級A辦落成，預期帶動商圈商辦熱度。 信義全球今天發布新聞稿指出，受到「國泰營區」、「空軍官兵活動中心」兩大地上權案與商圈舊商辦都更熱潮，讓敦北民生及敦南商圈再度被炒熱。此外，敦北民生及敦南商圈空置率也都降至5%以下，且租金持續上揚。 根據統計，敦化南北路沿線辦公商圈未來7年陸續有至少9萬坪辦公面積釋出，擬興建或都更的商辦大樓有9棟。
信義全球資產公司總經理柯宏安指出，敦北及敦南商圈是許多外商、航空物流業、金融貿易、科技等業者進駐的辦公熱區。不過，區域內商辦平均屋齡多逾30年，不少大型企業與外商因辦公室需求規格升級，開始轉往信義計畫區、內科等尋找辦公大樓。 他表示，這波老舊商辦都更熱潮將帶來地標型頂級A辦，並吸引鄰近的復興南京、信義世貿商圈企業進駐，預期帶動購買與承租需求。 觀察敦化民生商圈，周邊區域將有多個新商辦完工，包含中壽敦北總部、玉山敦北第二總部、國泰寰宇大樓、華固敦品、台塑大樓等，釋出近7萬坪面積，信義全球認為，有望拉高平均租金，躍升為月租每坪3000元的頂級A辦商圈。 敦南商圈平均屋齡近30年，部分商辦大樓正在研議都更，將陸續釋出2.4萬坪辦公面積，包括敦南安和、元大空總、敦南誠品、中華票券大樓，在頂級新商辦與林蔭大道雙引擎拉抬，估租金及售價將有一波補漲動能。
全球人壽2016年以41億元搶下光華希望廣場2,059坪土地的70年地上權後，昨（22）日舉行地上建築物的上梁典禮，由全球人壽董事長彭騰德主持，將興建為台北市資訊園區三期，預計明年第2季完工，期盼能引進金融科技、人工智慧等數位產業，打造成為地標建築，引領台灣產業發展。 全球人壽近年資產規模迅速成長，除了希望廣場之外，今年6月底更標得台北市國泰營區70年的地上權案，未來將規劃為A+級企業總部大樓，將智慧城市的創新解決方案導入建築設計。
全球人壽董事長彭騰德表示，全球人壽將會以「與環境共存」的管理理念為發展基礎，以台灣為立足點，放眼亞洲，以至全世界，為在地發展、驅動城市成長的目標，共同貢獻心力，並期待本案落成之後，能扮演著承先啟後的角色，作為新世代產業的契機，透過「科技發展」與「城市、在地產業」的連結性，朝向「連結在地、連結國際、連結未來」的目標進行發展。他也感謝負責全案設計概念的建築師Marco Casamonti，以及ARCHEA ASSOCIATI、三門建築師事務所、林秀芬建築師事務所、美商WSP與所有同仁的齊心參與，共創優質辦公大樓。 昨日上梁典禮邀請台北市副市長彭振聲出席，現場一大亮點是潤泰集團總裁尹衍梁親自到場祝福，但尹衍梁並沒有發言。尹衍梁出席是因為希望廣場其中部份工程是委由潤泰集團旗下潤宏所負責。
實價揭露「冠德遠見」兩筆成交資料，19樓戶177.24坪以2億1958萬元售出，每坪單價140.1萬元，而17樓戶101.75坪賣出價格1億1700萬元售出，拆算每坪單價後約為144.4萬元；而台北信義八樓戶由僑外資公司購入以總價2.17億。 統計台北市信義區今年至5月間，已有11筆億元豪宅成交，幾乎等於每兩周就賣一間豪宅，累計銷售金額超過21.5億元！而大安區雖然有12筆億元豪宅交易，不過累計銷售金額僅14.8億元，略遜一籌。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，信義受惠於計畫區的整體規劃，國際商辦和百貨集中，近年已取代東區商圈，含金量飆高，不少新興豪宅包括「琢白」和「冠德信義」等，都成了超強吸鈔機。
「冠德遠見」位於信義計畫區信義路五段第一排，屋齡已有12年，目前實價登錄每坪單價最高落在2013年，交易戶別為14樓戶、每坪成交價達175萬元。不過隨著房市轉向，近年揭露最新的交易為25樓戶，每坪成交價僅剩155萬元左右。 目前「冠德遠見」因有知名住戶大S與汪小菲，以及香港中國創新投資主席向心夫婦，因此在中港澳高資產族之間，頗具名氣。 張旭嵐指出，信義區豪宅市場選擇性多，近年中古豪宅市場少有追高的趨勢，成交多半貼近行情，冠德遠見高樓層行情每坪約在150~160萬元之間，低樓層則是每坪120~130萬元左右，因此中高樓層約在每坪140~145萬元左右，也算是相當貼近近年行情。 今年信義區豪宅成交量最多的是「寶徠花園廣場」。台灣房屋信義101特許加盟店店東向秦毅指出，「寶徠花園廣場」有不少屋主是傳產企業主，因前總統陳水扁也曾是住戶，是知名的名人社區；過去該案最高價為19樓戶，2013年每坪成交價為193萬元，而近一年社區行情單價大約落在每坪150~160萬元之間。
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