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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
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疫情對國內房市幾乎沒帶來衝擊，反而在資金瘋狗浪潮下，推升第二季房價不跌反漲！根據住展雜誌最新調查，雙北桃竹四都第二季預售新屋房價同步上揚，其中台北市表現意外強勁，住展雜誌研發長何世昌表示，第二季台北市平均每坪成交價來到87萬元，季漲1.9萬、漲幅約2％，不僅連續兩季攀升，更創下2018年反彈以來新高點。 何世昌表示，雖然上半年有疫情、失業率創高、全球經濟衰退等利空籠罩，但央行急降息和貨幣寬鬆政策激出資金行情，資金瘋狗浪一舉淹沒空頭；儘管購屋客戶還無法接受房價上漲，但在資金行情威力下，目前是「天要下雨、娘要嫁人、房價要漲，由不得人」的局面。 何世昌分析，台北市房價漲幅擴大，主要受惠投資置產買盤帶動；至於新北市每坪成交均價39.3萬、季漲0.3％，同樣刷新2018年反彈以來新高，漲幅稍弱主要是各區房市強弱互現。另外桃園市第二季房價每坪23.1萬也上漲1.3％，年漲幅近1.8％，創下反彈以來最高水位。 新竹房價第二季持平，每坪成交均價維持在22.9萬元，但東區房價卻強勁上揚，已站上30萬大關，主要是拜竹科客購屋信心走強所賜。 何世昌指出，今年房市是「投資盤」，是由投資置產需求帶頭點火上攻的盤勢，而投資需求湧現的關鍵，來自於極低利、貨幣寬鬆所催生的資金行情。 何世昌分析，投資置產族群追價能力強，且下手速度快，是上半年房市量價俱揚的關鍵。
大環境低利率助攻下，房市剛需買盤近期紛紛出籠。觀察台中房市近5、6月相比，除了北屯移轉件數成長最多之外，東區、南區、沙鹿及清水等區，月增移轉棟數也都出現超過倍數成長，專家表示，一方面是各地都有新屋持續交屋，但是同時也出現疫後「報復性買盤」現象。 根據台中市地政局公布6月買賣移轉棟數，全月共計交易3649棟(戶)，較上月增加20.8%，受惠疫後遞延買盤進場，整體房市止跌回彈；統計各區交易變化前五名，以北屯區月增143棟(戶)最多，沙鹿增加83棟(戶)位居第二，其次依序是東區及南區、清水、大里，且這四地都出現倍數增幅，交易熱度更勝傳統蛋黃區。 台中建築經營協會理事長邱名仕說：「今年上半年受到疫情影響，首購、換屋等自住客群購屋猶豫期拉長，遞延至近期大舉出籠買房，帶動房市掀起一波買氣。」
誠邑築建設總經理沈瑞興表示，台中房市輪轉，近期建設利多集中北屯、東區， 2房主力總價控制800~900萬元間、3房總價1200萬元內，新屋去化速度都很快，而且「房價看漲不下」，刺激買盤熱烈。低總價、低單價仍深具優勢，跟著建設利多買房相對保值。 例如東區包括即將啟動的大車站計畫，以及三井LaLaPort、總太國賓影城等未來百貨，促使購屋族搶在起漲時進場。盤點區域新案，近期新案如「坤悅高飛」、新業建設二期新案，以及位在干城旁的「捌零寓所」都備受矚目，銷況不俗，平均每周都有約30組以上詢問量，銷售不俗。 而台中房市交易最熱的北屯區建設話題也不斷，拉抬區域房價走高全面站上2字頭，連帶延燒台中僅存1字頭房價的「總太聚作」，以價格、景觀及公設優勢磁吸購屋族，其產品規劃26~38坪、2~3房，開案短短半年已熱銷近7成。
挑選房屋時，除了地段、交通考量外，當地生活機能是否完善，對於未來入住後可是有著舉足輕重的影響，估價平台「好時價」就分析台中市逾8000個社區的公園廣場、文教機構、生活購物、交通運輸、金融機構、醫療設施等6類生活機能之綜合分數，發現舊城區以及即將通車的捷運綠線周邊最出色，而生活機能表現最佳的前10名社區，也幾乎皆由舊台中市囊括，顯見發展早的區域，周邊生活機能都會較完善。 根據「好時價」繪製之台中市生活機能分布圖，可以看出主要的熱點散布在舊台中市，並且以台中車站周圍及捷運路線經過的文心路一帶最熱鬧；海線地區的熱點，則以台鐵站點周邊如豐原站、潭子站、清水站等區域最為集中，皆是由「交通運輸」機能帶動的熱區。 而以行政區而言，台中市整體生活機能分數最高的前5名依序為中區、西區、北區、南屯區及西屯區，其中中區、西區、北區屬於舊城區，南屯區、西屯區為新興開發區。
若從範圍較大的區域，轉到範圍較小的社區個體來看，「好時價」評選出的台中市生活機能表現最好前10名社區，幾乎皆由舊台中市囊括，其中分數最高的前三名，分別是綜合評分在滿分100分中拿到85.05分的中區「連宗大樓」、評分84.34分的西區「中港富邑」，以及評分81.52分的中區「美通大樓」，因為在發展較早的舊市區，周邊生活機能相當豐富完善；至於海線地區，則僅有豐原區「昂峰紀凡希」社區上榜，以79.89分拿下第8名。 對此，好時價產品總監丁肇毅說明，西區受惠於台中車站帶動的早期開發，加上曾經為金融及商業核心，擁有充沛的機能，能夠滿足往來人口生活所需；儘管舊城區的開發幾近飽和，且隨著商圈西移而逐漸沒落，台中市府近年來積極推動舊城區的再造與活化，並透過鐵路高架化促進都市縫合，賦予此區域翻轉與發展的契機。 值得注意的是，台中高鐵站坐落的烏日高鐵特定區，雖然因其交通便利性使得近來建案雲集、熱度不斷攀升，但丁肇毅提醒，該區生活機能尚在發展階段，區域內的生活便利性仍需時間累積。
近年來，法拍移轉量常處於低檔，今年上半年六都整體法拍移轉量與去年同期相比，也年減4.2%，但新北市異常，上半年拍賣移轉535棟，跟去年同期相比大增30%，創下9年來同期新高。 大家房屋企畫研究室主任郎美囡分析，利率一路探低，房市不易發生斷頭潮，整體法拍移轉因此維持低量，惟新北市因有不少小型建商周轉不靈，整棟建物流入法拍市場，吸引投資人或債權人出手，讓區域拍賣移轉量大增。 今年六都上半年法拍轉量僅兩都增加，新北市年增30%、台南市年增1.9%，其中新北市中和、林口、板橋的拍賣移轉量都爆量，而其他四都量減，台北年減12%、桃園市年減0.8%、台中市年減13%、高雄市年減27%。
郎美囡指出，上半年因新冠肺炎疫情，屋主信心不足，在一般市場若賣方提高讓利空間多能成交，買方未必至拍賣市場找低價，因此多數都會區法拍移轉量持續減少。 新北市則因中和、林口及板橋等地區近年推案多，競爭激烈，部分小型建商因銷售不順、財務困難而導致建案淪落法拍，如中和嘉泉名璽、林口善田笠品等，也有企業主以不動產做為擔保籌措資金，但因過度財務槓桿操作而遭法拍。 住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，高房價時代，「法拍較便宜」的印象，讓不少購屋人躍躍欲試，實際上近年法拍價格常出現和市場相近的價格，由於法拍與一般購屋市場的流程大不相同，事前對屋況的掌握度相當有限，建議民眾以熟悉的區域為主，並充分了解房價行情及自身的資金狀況，避免產生風險。
台灣小吃聞名全世界，造就盛行的夜市文化，每到夜晚人聲鼎沸的夜市總是擠滿不少吃貨，更吸引不少國外遊客踩點朝聖。台中全新夜市「富地市場」日前悄悄開幕，由最美市集號稱的「 綠美丘」團隊操刀打造，從場域規劃到攤位設計都能瞧見團隊的用心，營業時間從白天一路到夜晚，佔地千坪，夜市控又多了一處舒適又帶有文青氣息的夜市可以逛囉！ 富地市場營業時間從白天一路到夜晚，待上一整天也不無聊。 圖／富地市場 富地市場營業時間從白天一路到夜晚，待上一整天也不無聊。 圖／富地市場 佔地1000坪的台中全新夜市「富地市場」鄰近一中商圈，從中友百貨步行僅需5分鐘的時間，地理位置極佳，幕後團隊由打造堪稱是全台最美市集的「 綠美丘」團隊操刀設計，主打跨日夜的營運模式，結合文創、美食、藝術等元素的全新概念夜市。 有別於一般傳統夜市，富地市場走文青東洋風格，木質系攤位與裝置藝術別具特色，到了夜晚暖黃色燈光裝飾品帶來熱鬧且浪漫的氣氛，日夜截然不同的氛圍待上一整天也不無聊，白天能品嘗到夜晚的特色美食，晚上還能與三五好友悠閒小酌逛市集！ 除了每日的固定攤販外，富地市場未來還規劃每季推出不同主題的活動，像是手創展、美食展，快閃攤販進駐等，讓遊客每次造訪都有新鮮感。
富邦重金買下王朝酒店，敦北商圈有望重返榮耀！新完工的中壽敦北總部陸續揭露的平均租金已達每坪3,500元，信義全球資產指出，未來富邦若能連同王朝酒店南側，目前由中國人壽、富邦人壽、環宇世宬所持有的微風南京百貨大樓一同都更，以精華地段優勢興建頂級辦公大樓，單坪租金可望站穩3,500元之上。 信義全球資產總經理柯宏安表示，在富邦人壽買下王朝酒店後，目前敦化北路上就有中國人壽大樓、宏泰世界大樓、宏泰金融大樓、元大金控大樓、玉山敦北總部、中壽敦北總部等七棟商業大樓為金融壽險業者持有。 由於台北市中心頂級A辦需求大於供給，帶動租金上漲，預招租成為趨勢；且企業總部需求提高，加速都更整合誘因，敦化南北路沿線屋齡較為老舊，因此出現一波舊商辦都更熱潮。柯宏安表示，目前有多組客戶在評估敦北商圈，看好未來敦北將成為下一個頂級辦公聚集地。
柯宏安指出，王朝酒店未來都更改建後的行情，從鄰近屋齡10年的台北金融中心大樓，租金已有2,500～2,900元水準，及對面新完工的中壽敦北總部陸續揭露租金平均達3,500元來看，王朝飯店若未來改建頂級辦公大樓，租金可望站上3,500元，若以此商圈租金投報率推算，未來平均售價有機會達每坪150萬以上，敦北沿線的天際線將逐漸改觀，林蔭大道風華再起。
周刊報導老字號營造廠互助營造大股東廖年毓驚傳跳票，由於廖年毓的豪昱營造、互立機電已與海悅國際合資成立金毓泰，並在2017年得標台北市舊市議會地上權案，對於全案如何善後，海悅國際總經理王俊傑23日表示，海悅希望接手廖年毓釋出的金毓泰股權，最好能掌握五成以上以主導全案。 日前周刊爆出廖年毓財務危機，且寶佳機構有意接手廖在金毓泰的股權，王俊傑證實，早在4月間廖就向友人借調資金，如今發生這樣的事並非大家所願，預計8月中旬，金毓泰各股東將協商接手豪昱願意釋出的持股，屆時全案會明朗化，不過海悅國際目標是掌握五成以上股權。目前海悅國際持股5％，母公司海悅廣告持股10％，合計集團共15％。
王俊傑昨日參加麗寶集團福容開發桃園「麗晶花園廣場」大型國際藝術品「無限輪」揭幕儀式，他受訪時表示，海悅目前接案達2,000～2,400億，今年推案銷售目標是1,000億，迄今已售400億，預估全年可望達標。對於房市後市，王俊傑認為下半年榮景應可確立。 王俊傑指出，目前海悅全台推案以桃園最集中，總銷至少600億，新北市居次約400億元，二者合計達1,000億元；其中桃園最大案為麗寶的「麗晶花園廣場」，總銷100億、共284戶，第二季開盤迄今已售80戶，每坪成交價「見五」，為桃園區史上最高價。
房貸利率落底反彈，未來大幅下跌機率不高。中央銀行昨（23）日公布五大銀行新增放款，6月購屋貸款524億元，月增82億元，利率上漲0.01個百分點至1.359%。 對房貸利率是否已落底，中央銀行經研處副處長吳懿娟說，近兩個月房貸利率介於1.35%~1.36%，未來會小小波動，但差異不大。 五大銀行5月新增房貸利率下滑至1.349%，為歷史新低紀錄，6月房貸利率上漲0.01個百分點。對此，吳懿娟說明，政府推出紓困措施，除央行降息1碼（0.25個百分點）外，自用住宅透過公股行庫貸款金額在1,000萬元內，利率可再降1碼，由4月1日起至9月30日止，這項措施會影響利率水準，並已陸續反映。 吳懿娟說，目前利率已處於相對低點，各銀行為風險控管，會對不同客戶進行信用風險評估，銀行也會考慮自己營運成本，由於銀行每月承做的對象不太一樣，會使房貸利率小幅波動，但預料差異不會太大。
富邦人壽看好未來都更改建增值潛力，前天以二六八億元購入前身為環亞飯店的台北王朝大酒店，整合之路跨出一大步。房產投資業者分析，目前北市敦南敦北商圈，已完成或準備都更的舊商辦建案多，儼然成為台北市「都更一條街」。 業界人士指出，目前王朝與隔壁的前環亞百貨，共用地下室與建照，但因百貨大樓裡，中國人壽持有兩個樓層，龍亨酒店持有一個樓層，未來不論走危老、都更，開發價值與效益極大，也成為富邦後續整合重點。 房產業者分析，富邦人壽布局南京敦化商圈已久，二○○九年就砸一百億元取得緊鄰王朝大酒店的「MOMO百貨」（前身環亞百貨、後由微風南京接手）一、二樓、地上六至十五樓，及地下一、二樓等樓層。現在地下二樓到地上四樓為「微風南京」百貨。 第一太平戴維斯協理丁玟甄指出，王朝大酒店土地面積約三○二四坪，與富邦MOMO百貨土地面積約一三七二坪，兩者的建物屬於同一張建照，也共用同一個地下室，需透過整合才能進一步都更重建，如今等於整合之路邁進一大步；但在百貨大樓裡，中國人壽持有兩個樓層，龍亨酒店持有一個樓層，未來勢必積極整合，將來也可一起進行都更，並分回互利。
市場人士說，王朝酒店由「鄰居」富邦買下很合理。受疫情影響，飯店業生意慘澹，王朝的持有者、仙妮蕾德創辦人陳得福這時順勢退場也很合理。王朝前身為環亞飯店，淪入法拍後，三拍都沒人要，最後由陳得福出手以底價取得。陳得福二○○六年取得時僅花七十點四億元，如今出售大賺近二百億元。 信義全球資產表示，今年國泰營區標脫，加上敦化南北路沿線有許多辦公大樓都更改建，沉寂一陣子的敦南敦北商圈重返榮耀。以此地段的精華性，預估未來將規劃複合式商業大樓，辦公租金可望挑戰每坪三千五百元以上。 丁玟甄表示，目前敦南敦北商圈，已完成或準備都更的有玉山敦北第二總部、中壽敦北總部、國泰寰宇大樓、台塑大樓、敦南安和、元大空總、敦南誠品、中華票券大樓等，儼然成為台北市「都更一條街」。在眾多總部陸續啟用等利多條件加持下，將使商圈租金、商辦運用價值再創新猷。這些商辦開發完成後的價值，也上看一千多億元。
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