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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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受新冠肺炎衝擊，北市五大商圈西門町、永康等店面待租狀況節節攀升，根據屋比房屋統計，五大商圈7月網路店面待租量較去年同期增加二到三成。另外，五大商圈待租店面租金跌勢仍未停歇，待租量最多的東區商圈，租金年跌幅11%，其餘也皆修正一成左右。 統計資料顯示，北市五大商圈為首的東區商圈，7月店面待租量235間，年增近三成最多；士林夜市待租量82間，西門町70間，公館商圈45間，三區平均年增25％左右；永康商圈年增18%，待租45間店面。 屋比房屋總經理葉國華表示，近年網路購物、外送訂餐興起，以及陸客限縮來台等衝擊，多數商圈街邊店搖搖欲墜，今年再逢肺炎疫情衝擊，民間外出消費力大減，使北市各商圈景氣加速探底，許多無力支撐店家只好關門，導致店面待租量攀高。
至於店租開價部分，東區開價年減11%最多，士林夜市開價也修正一成，西門町商圈下修9%，永康及公館商圈開價也走跌8％。 葉國華指出，疫情對「人潮洶湧」、「沒落急需轉型」或「有復甦跡象」的商圈來說幾乎是無差別打擊，以東區商圈來說，去年知名老店關店潮頻傳，但在北市府與里長努力下去年底露出復甦曙光，今年又碰上疫情，目前店面租金開價與去年同期相比跌了11%。 且面對肺炎衝擊，連人氣火燙的永康商圈、西門町商圈或依靠大學周邊的公館商圈，也都無法倖免。 葉國華分析，永康商圈、西門町商圈過去不僅台灣客愛逛，也是日韓客來台必訪商圈，雖然國內疫情沒有大規模蔓延，但外國遊客幾乎絕跡，讓這兩個商圈觀光客大減，部分店面屋主信心轉趨悲觀，租金開價也出現下滑。
內政部持續推動都市更新、危老屋重建等多元政策，鼓勵老屋更新，若採自主更新方式，還可申請中央都市更新基金補助，重建最高可獲得800萬規劃補助，整建或維護最高可獲工程費用75%補助。 內政部表示，今年度自主更新補助申請，將於9月15日截止收件，有需求的民眾可直接向所在地都市更新主管機關申辦。 內政部表示，為鼓勵民眾「自主更新」，政府依「重建」、「整建或維護」性質不同，提供不同補助。 民眾選擇採「自主更新」方式辦理「重建」時，有別於以往由建商主導實施，改為由住戶組成更新會自主更新，好處在於親自參與增加彼此信任度，在都市更新事業各階段皆可享有主導權，更新後房地較能符合民眾居住需求，且更新會或地主可獨享更新後增值利益，同時可向內政部申請最高800萬元的規劃補助。
例如桃園光峰社區經鑑定為海砂屋，建築物陸續出現牆壁龜裂、天花板剝落及鋼筋裸露等問題，社區決定以自主更新方式辦理重建，在市府協助申請下，在2017年間獲得擬訂都市更新事業計畫補助費用187.5萬元，目前事業計畫已核定，今年5月間社區申請權利變換計畫補助費用，已獲內政部原則同意補助124萬元。 另外，民眾也可依據房屋的狀況選擇「整建或維護」，也就是俗稱老屋拉皮，包含屋頂防水、增設或改善無障礙設施、增設昇降機設備、提高建築物耐震能力等，政府依建築物總樓地板面積，計算規劃設計及工程施作費用予以補助，最高補助工程費用45%，但經地方政府劃定為優先整建地區，可提高補助工程費用至75%。 例如台南社區自主更新案，在整建維護前磁磚剝落，影響公共安全及通行，整建維護後美觀且安全無虞，全案耗資4,034萬，其中內政部補助1,577萬占總經費39％。 根據營建署統計，截至今年6月底，自主更新共核定補助20件重建規劃設計案、69件整建維護規劃設計案、30件整建維護實施工程案及36件自主更新輔導團，全台並有12案自主更新整建維護完工個案。
近期地上權市場趨熱，無論商辦、住宅都有業者躍躍欲試。根據國產署統計，去年整體地上權標脫率42%，創下近十年第三高紀錄，僅次於2012年的50%、2013年的44.9%。若照目前地上權標脫情形來看，今年標脫率有機會挑戰新高。 截至目前，國產署除單獨列標的世貿三館地上權案順利標脫，還包含國泰營區案在內的15宗標的也標脫九宗，整體標脫率超過六成。 世貿三館地上權案今年3月底開標，由南山人壽以312億餘元奪下，溢價率17.4%，每坪單價約644萬元，雖未超越去年信義行政中心地上權的單坪價744萬元，不過仍創下單宗土地面積最大、權利金底價單價最高、決標權利金總價最高等三項紀錄。 南山人壽搶下這塊精華區土地後，預計開發成商辦，由於基地東側是台北南山廣場，北側比鄰台北市政府，南側臨台北101大樓，西側是君悅大飯店，周邊百貨及國際飯店林立，地理位置極佳。 《勞退新制小攻略》 點我領取
低利環境加上資金潮來襲，游資氾濫，近期房市出現四大現象，包括秒殺案再現、揮別空頭市場、房市轉為賣方市場，以及不動產市場呈現「無基之彈」。 達麗建設董事長謝志長直言，「現在房市的買氣跟天氣一樣，都很熱」，以房市來看，後疫情時代甚於疫情前的表現，讓人大感意外。 謝志長分析，雖然今年房市遇疫情亂流干擾，不過在各國政府祭出低利、印鈔救市引發資金氾濫之下，逼出手中資金寬裕的投資買方進入市場，而這些買方會「錢進不動產」就是基於保值考量。 這股低利、資金行情有多猛烈，第一個引發的現象，就是讓房市消失五年的「秒殺個案」再起；5月起，房市陸續傳出有建案被消費者「買爆」，其中「馥華城真」、「惠宇謙和」都是當天開賣就被客戶搶購一空，連7月初甫接受預約的「新潤心城」，接待中心外出現排隊人潮，正式開賣三周後更大賣逾七成。
住展雜誌研發長何世昌分析，後疫情時代房市買氣持續走揚，除了「秒殺個案」捲土重來外，市場還出現另外兩大現象，第一、房市脫離疫情陰霾，一舉揮別空頭市場，沉浸在資金氾濫的盛宴當中；第二、建案售價愈來愈硬，消費者的殺價空間變得更小了，疫情後的房市直接從買方市場轉成「賣方市場」的趨勢更加明顯。 事實上，很多大賣的建案被投資客「買爆」，銷況好到連建商、代銷業者都感到莫名其妙，不少熱銷建案在接連調漲三次價格後，價格已創區域新高價，但還是有買方埋單，漲價的建案漲得不知所謂，「幸福來得太突然」連房地產業者也對這突如其來的行情感到受寵若驚。 何世昌強調，新冠疫情爆發後，各國政府隨即做出降息、貨幣寬鬆政策，這兩大原因是推升5月以來投資買盤大舉搶進房市的主因。另外台商回流、資金特赦條款也是國內市場回暖的助力之一，再加上每年有固定資金會投資海外不動產的壽險、金控公司，人出不去、錢當然也出不去，過多資金又倒在國內房地產，且銀行爛頭寸多，民間投資方借錢更容易，市場游資氾濫，過多資金追逐之下，造成這一波房市呈現「無基之彈」。
根據內政部不動產資訊平台資料，2019年第4季全台房價所得比為8.58，其中台北市最高為13.94倍，要不吃不喝14年才買得起台北市的房子；全球數據庫（Numbeo）數據更驚人，2019年台北市房價所得比為30.15倍，全球第10名，要不吃不喝30年以上才能買得起房，可見得台灣人購屋之不易。 台灣的房屋自有率及空屋率一直很高，內政部營建署資料統計，去年全台有86萬餘屋，2018年台灣房屋自有率則高達84.52％。奇特的是，這麼多人有自己的房子，空屋也這麼多，房價卻仍居高不下，經濟學上的供需理論似乎失靈。 高房價是造成台灣消費減少及少子化的原因之一，薪水大部分都拿去還房貸，怎麼還有餘錢做其他消費？如何養得起小孩？ 1989年台灣首次發起「無殼蝸牛運動」，5萬人聚集在台北街頭抗議高房價，30年後的今天，台北房價卻愈攀愈高，買房的夢想更遙不可及。 問題出在台灣的土地持有成本過低，有錢人只要買下一塊地放著，每年繳少少的稅，過了幾年地價翻倍後脫手，便能大賺一筆。 居住是人權，「居住正義」的口號喊了許久，政府若再不從稅率等手段來提高持有成本，即便蓋再多社會住宅，重劃、都更、危老重建蓋更多房子，都無法降低人民買不起房的痛苦。
新北市最大規模的百貨商場「宏匯廣場」將在29日舉辦開業媒體導覽會。宏匯廣場距離機場捷運A4站200公尺，擁有三捷運樞紐交通優勢，3.1萬坪的建築量體堪稱新北市之最，也是新莊、三重、五股、蘆洲及泰山五大行政區唯一的百貨商場，共有12層商場、七層停車場；汽車加機車有2,500個停車位。 宏匯集團是藍天電腦董事長許崑泰旗下負責商用不動產投資營運的公司，目前在雙北市共有五個BOT案，包括宏匯廣場、台北市t.Hub內科創新育成基地、新北市i-Tower辦公大樓、 凱悅嘉軒酒店，以及與藍天持股各半的台北雙子星案。 宏匯廣場緊鄰鄰中港大排與願景公園，合計起來有3,000坪的室內室外休閒娛樂設施，並有52個餐飲品牌，310個品牌以及超市進駐。
館內有1,000坪的娛樂規劃，其中最具代表的是台灣獨家的「VR Zone虛擬實境遊樂園」；並有未來合體營運的12廳美麗新影城、1,500坪日本Sony集團Zepp搖滾廳。 宏匯廣場跳脫傳統百貨的經營模式，引進不少體驗式的設施，整體百貨物販占比為50%、餐飲占25%、娛樂占25%，是全台娛樂規模最大的百貨商場。 商場尚未開幕，宏匯廣場App已經開發上架，開始招募會員，是百貨首家還未沒開幕就有App，宏匯廣場表示，此為科技潮流趨勢，要讓手機就是會員卡。 雖然受新冠肺炎疫情影響，宏匯廣場開幕時間延宕，宏匯廣場表示，7月底試營運，剛好搭配政府「振興三倍券」發放搶商機。
來自新加坡的共享辦公室品牌Kafnu，驚爆歇業!新加坡總部已在前天發信，要求租客在下周三(29日)前清空物品，《蘋果新聞網》走訪現場，發現在大門口的確有貼出「7/29號停止營業」的公告，記者電洽總部，僅收到不接受採訪等訊息，留下電話至截稿時間Kafnu未回應。 Kafnu為新加坡飯店集團「Next Story Group」旗下品牌，在2017年進駐台灣，並以月租金260萬元，搶下台北市松山區民生東路3段、逾1400坪的整棟辦公大樓，該承租案也是當年是台北市辦公大樓今第3大面積出租案。 Kafnu標榜「與生活的結合聚落」，除辦公區域外，另有錄音室、攝影棚、活動展覽間、酒吧、餐廳、健身室、膠囊旅館等供會員使用，開幕時還來娛樂圈名人如Sanndy吳姍儒造勢站台，全館並以會員制為主，可依照需求選擇不同方案，最低3000-5000元起，也有萬元起跳的月租方案，短短3個月內入駐率達100%，會員數飆破300人，可說是風光一時。 豈料才3年時間，卻傳出歇業消息，令租客措手不及，紡織業主許先生表示，「當初就是看中公共設施很棒，加上新創工作者聚集，去年11月才決定簽約，承租可容納4~5人大小的辦公室。」不過沒想到本周就收到e-mail被通知，下周三前必須要搬遷，令他相當傻眼。
而Kafnu發給租客的信件內容大致為，「由於新冠病毒影響，公司董事於2020年7月20日決定清算，將停止Kafnu（台灣101）的運作，並於2020年7月29日撤出並移交，此後，將房地的鑰匙交還給房東。所有成員均應在2020年7月29日之前將個人物品從場所移走。」 根據合約內容顯示，許先生的每月租金5.5萬、押金11萬，合約12月才到期，現在除了被迫另外找尋據點之外，他告訴記者原本和他簽約的人已經離職，現場找不到人能夠處理後續事宜，「可能押金也拿不回來」，許先生還透露，隔壁鄰居才搬進來兩個禮拜，「他們的損失更慘重。」 而另一位散客李先生，從事剪接相關業務，他說他是以一個月6000元進駐的個人戶，影響比較小，但有朋友在此簽長約，他聽說Kafnu有意要談賠償，不過細節不清楚。 其他共享辦公室同業私下透露，其實早在一兩個月前就聽說Kafnu在找買主接手，但詳細條件不清楚，沒想到竟是直接停業，他分析，Kafnu位於新加坡的母公司「Next Story Group」以飯店起家，應該是真的受到武漢肺炎影響，才連累子公司。 瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，新加坡從3月27日封城之後，對內也執行「阻斷措施」，自4月初開始的封禁措施關閉大部分工作場所及所有學校，衝擊對國內經濟頗大，第二季的GDP甚至創下史上最大跌幅紀錄。母公司在新加坡的共享辦公室業者來說，產業停擺、需求消退之餘，營業場所關閉卻還要支付高額辦公室租金，很容易就出現財務問題。 黃舒衛分析從台灣的個案來看，即使我們防疫成效不錯，國內產業多數仍能正常運作，但遇上跨國企業自身的難題，牽一髮而動全身，有時候恐怕也會被牽連。因此對於疫情發展所產生的全球化副作用，絕對不能輕忽。 Kafnu身為外資第一槍進駐台灣的共享辦公室品牌，也是第一個撤台的外資，是否會延燒台灣共享辦公室的商機？黃舒衛認為，台灣目前其他幾個共享辦公室的巨頭公司，一方面有富爸爸撐腰，另一方面又受惠企業分散辦公室等商機，無論是經營面或市場面，表現反而更好，應該不用擔心。
央行降息1碼，房貸平均利率不斷探底，為維持穩定收益，部分公股銀開始穩價，不打價格戰，像是土銀在降息後的新承做房貸盡量維持在1.4%以上，一銀則默默將二段式房貸利率上架。 降息風掀起，依靠利差的公股銀收益慘淡，房貸利率更下殺地板價1.31%，且市場預估，央行明年底前都不會升息，低利可能繼續下去，銀行利息收入只能以量補價，房市也將呈量增價平趨勢。 據悉，土銀在房貸市場開始打穩價策略，新承做房貸利率盡量維持在1.4%以上，該行不打價格戰，轉向多元商品服務，今年上路的階段式還款方案，減輕年輕族群前期負擔，藉此滿足客戶需求。 因房貸期限長，20年間不確定性高，為防範利率風險，一銀成為首家公股銀將房貸價格從一段式利率改為階段式利率，也就是說，前後期價格有落差，平均相差0.1個百分點左右。 其他行庫是否跟進？多數行庫主管指出，仍在觀望成效，若推二段式房貸，可能喪失市場競爭力，擔心承做量萎縮，且因國內疫情受控、經濟逐漸復甦，央行短期應不會再降息，所以仍以按兵不動為原則，未來再視情形調整。不過，銀行主管指出，二段式房貸看似喪失市場競爭力，但其實並非完全如此，因為銀行都會依申請人條件定價，二段式房貸平均利率可能會比其他業者一段式利率更優惠，建議民眾不妨貨比三家，選擇自己合適的方案。
台灣房屋集團趨勢中心統計實價登錄揭資料，從2019年至今，高雄店面交易476筆，其中總價3,000萬元內店面成交404戶，占總交易量的85%，低總店面熱區以三民、楠梓、鳳山區交易最多，總價8,000萬元以上的店面，僅不到5%。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，高雄市規劃超過百個重劃區，近年隨著首購移居新重劃區，創造不少新住宅型商圈，也讓區域中小型店面買氣提升。 張旭嵐指出，近一年來成交的店面不少是老透店產品，一樓店面坪數雖不大，但是二三樓仍有樓店、住家、辦公室或倉庫等多重效益，對於目前宅經濟發燒，這類透天店面的營業和出租更顯得彈性。 這類產品大多在住宅型商圈，或進入人口成長期的新興重劃區，屬低風險又高成長型的投資商品，吸引退休公務員解除定存改當包租公。 觀察高雄各區店面交易量，以三民區為最多，達78筆，其次為楠梓和左營，而鳳山、苓雅也吸引不少店面買家。 台灣房屋愛河之心特許加盟店店長林家福表示，三民區後驛與高雄車站商圈受惠台鐵地下化，加上南和興產大量釋出土地讓建商蓋大樓，造就樓店成交提升。 鳳山店面交易熱區包括文山、華鳳，楠梓則為高雄大學特區，都是重劃區新屋供給熱區，帶動投資客進場，林家福表示，卡位重劃區主要是房價屬低基期，店面價格不如蛋黃區昂貴，多半是店面投資客，購入後轉租給便利商店、全聯超市與各類服務業。 張旭嵐表示，近年高雄高總店面交易不多，大多是企業集團或建商，著眼土地開發，大手筆買下精華區大坪數店面。如高雄醫學大學以總價19億元購入高醫商圈十全一路，土地達1240坪家樂福十全店舊址店面。京城集團以10.9億元購入美術館特區，土地面積590坪百世幼兒園；興富發集團以超過9億購入華王飯店等。 她表示，高雄包括住四住五或是商三~五土地，因屬高容積與建蔽率，在這波建商搶地過程中成為焦點。目前市區商業地若臨大路，單坪地價成交往往突破百萬元，當中若屬整排透天店面長期空租或待售，建商收購整合興建大樓意願高。
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