|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈主任(Mia #230) 王詠樂主任(Zora #212)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
歐亞估價實績
由於台南市區的重劃區稀少，加上生活機能便利，上揚國際建築團隊董事長林聰麟個人聯手台北的白天鵝建設，28日砸下25.26億元，標下「南台南新都心重劃區」4,092.98坪「住五」土地，最高得標單價63.47萬元，比去年12月該重劃區首次標售價44.4萬元，飆漲42.95％。 林聰麟表示，此一公園第一排基地預定明年推案，房價每坪上看30萬元。 富住通商用不動產研展部主任許值瑋表示，台南市政府28日標售土地，其中位於「南台南新都心重劃區」的二筆建地，全部脫標，第7標的2,122.28坪「住五」建地，每坪底價35.04萬元，豐鉅地產以每坪60.17萬元得標，溢價達71.7％，打敗三位對手。 另一筆1,970.7坪的「住五」建地，每坪底價34.38萬元，最後由清景麟地產以每坪63.47萬元得標，溢價84.62％，擊退另外七家競爭者。 林聰麟表示，前述二塊土地，分別由他與台北的白天鵝建設合作，分別標下，總共標得4,092.98坪，耗資25.26億元，主要是看好台南市東區的「南台南新都心重劃區」未來前景。
林聰麟指出，這也是他在該重劃區標下的第三筆建地，第一筆建地約2,080坪，8月將推出「清景麟巴克禮」大樓預售案，總銷約45億元，產品規劃以二房到四房為主，由於地價上漲，該案平均每坪售價也將從25萬元，調高到27萬元。 「南台南新都心重劃區」去年12月2日第一次標售土地，清景麟地產以每坪44.4萬元取得台糖土地，今年4月28日，達麗建設再以每坪52.85萬元取得該重劃區台糖土地，28日台南市府土地標售每坪達63.47萬元，等於該區地價在八個月內三級跳，飆漲了42.95％。 林聰麟表示，新標得的二塊建地，預定明年推出預售案，可能分二期推出，每期各約300多戶，總銷各約40億元，也有討論是否合併推出，由於該基地屬於公園第一排景觀宅，因此，每坪售價將從30萬元起跳，且規劃產品以首換為主，可能規劃30坪到70坪。 林聰麟指出，「南台南新都心重劃區」是市區內少有的重劃區，就如同高雄美術館特區當初的發展一樣，雖然現在不是台南市東區的最高房價區，而是由平實營區的國泰建案領先最高價，但未來台南市房價創高者，一定非它莫屬。
根據內政部資料統計，今年上半年全台買買移轉棟數達14萬棟，相較去年同期14.3萬棟減少約2%。 房仲業者分析，今年雖受到新冠肺炎疫情衝擊，但全台房市買賣移轉棟數僅年減2%，顯示剛性需求依舊支撐房市，下半年整體交易量應能回到復甦軌道。 統計資料顯示，上半年全台買買移轉棟數雖較去年同期略減，但高於2018年同期的13.6萬棟，2017年12.9萬棟及2016年10.8萬棟，顯示今年房市仍有不錯表現。 從六都上半年買賣移轉棟數來看，六都合計10.80萬棟，年減2%，因此全台房市與六都買氣皆持穩。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，上半年受疫情影響，房市旺季到5月才正式開始，由於買賣實際簽約到辦完移轉登記的時間，可能有一個月的落差，因此6月的買賣移轉棟數，大致是反應4月中旬到5月的交易狀況，5月市場交易因降息與疫情穩定，遞延買盤回籠，因此6月的買賣移轉棟數呈現回溫表現。
房仲業者指出，六都6月移轉棟數合計1.97萬棟，年增3%，且較5月買賣移轉棟數增加15% 大家房屋企劃研究室主任郎美囡指分析，在游資充沛、利率探低下，預期下半年買氣依然強勁，尤其台灣疫情控制表現佳，近期多家市調數據也顯現出民眾對不動產市場看好居多，因此推估交易量會明顯起色。
台南市府地政局今(28)日公開標售109年度第二次重劃區與區段徵收區9標精華地，開標結果，共標脫8筆土地，標脫率88.8%，最受矚目的中西區中國城暨運河星鑽1筆1865.36坪精華地，百慶建設以總價20億1462萬餘元得標，單坪得標價108萬元，創下台南大筆公有地得標價歷史新高記錄；清景麟地產團隊更以溢價率71.7%、84.6%，每坪60萬與63萬元，總價約25.28億元，搶下南台南站副都心二筆合計4092.98坪住五土地，成為最大贏家。 今年4月底台南市府地政局標售抵費地與徵收地，創下標脫率百分百記錄，百慶建設當時即以總價10.6億元、每坪約91萬元，標得運河星鑽約1166.75坪第二種觀光休閒特定區角地；上市建商達麗建設更以總價約16.6億元，每坪逾52萬元，搶下2標南台南站副都心第一期區段徵收區3142坪住五土地。 最受矚目的中西區中國城暨運河星鑽1筆府前一街1865.36坪精華地，百慶建設以總價20億1462萬餘元得標，單坪得標價108萬元，創下台南大筆公有地得標價歷史新高記錄。 今日開標結果，中西區運河星鑽星鑽段府前一街旁，一筆緊鄰公園的1865.36坪第二種觀光休閒特定區土地，在5家建商搶標下，百慶建設以總價20億1462萬餘元得標，單坪得標價108萬元，溢價率約27%，創下台南大筆公有地得標價歷史新高記錄。
百慶建設董事長施鴻圖指出，考量運河星鑽區段徵收區，坐擁優美水岸與河樂廣場優質休閒賞景場域，運河星鑽為台南市中心稀有精華地，因此將採都更模式整體規劃，都更程序約可在半年至1年內完成，視商業開發容積獎勵程度，坪效預計可達15倍，樓地板面積約達3萬坪，預計明年取得建照後，將運河星鑽的3筆基地，整體規劃最高樓層28~30樓水景大樓與辦公商業大樓，樓下店面租售安排，期許能帶動中西區的西門路商圈、臨安路商圈，再創台南人昔日記憶中的繁華榮景。 清景麟地產團隊更以溢價率71.7%、84.6%，每坪60萬與63萬元，總價約25.28億元，搶下南台南站副都心二筆合計4092.98坪住五土地，成為最大贏家。
另外，熱門區段的南台南副都心第一期區段徵收區2筆土地，則由清景麟地產團隊旗下豐鉅地產，以總價12.76億元、每坪60.17萬元，搶下崇賢二路旁約2122.28坪住五土地，溢價率達71.7%；清景麟地產也以總價12.5億餘元、每坪約63.47萬元，擊退另7家建商，標得崇賢一路旁約1970.7坪住五土地，溢價率高達84.62%。 九份子重劃區6標土地，除1筆樂活二街旁80坪小基地流標外，其餘5標皆標脫，單坪得標價多介於25.4~28萬之間。 上揚國際建築團隊台南業二處總經理杜昀容表示，公司以清景麟地產、豐鉅地產得標的東區南台南站區崇賢一路、崇賢二路的2筆精華地，將採整體規劃模式，預計明年推出首購、首換產品，今年公司在台南推案，將先以928檔期南台南副都心區推出的「清景麟.巴克禮」為重心，預約反應相當熱絡。 台南市不動產代銷公會榮譽理事長陳瑞玲認為，最近市府釋出的公有地，吸引多家外地建商高價搶地，台南市區地價與房價持續墊高，台南代銷與建築業界已凝聚共識，將向市府爭取將公有地釋出面積縮小，讓台南在地建商能有更多機會取得500坪內的精華地，台南代銷業界也打算策略聯盟接案，爭取合理經營空間。
台商回流潮帶動中部豪宅市場銷售速度加快，最新市調顯示，剛進場的寶輝「Sky Tower」因熱銷而提前開工，北屯陸府「森山」公開不到三個月完銷，單元二陸府「觀森」也迅速賣破七成，台商買氣遍地開花。 台商回台投資金額破兆元，其中回流台中的投資金額與件數最高，包括德商博世集團亞太區總部落腳台中。華邦電中科12吋晶圓廠將投資逾65億元擴增產能；車燈大廠帝寶將投入21億元擴大生產規模。 住商不動產七期南屯店協理黃權銘分析，鮭魚返鄉、資金活絡，加上低利環境下的避險需求，去年底開始就不斷有客戶探詢豪宅標的物訊息。 根據內政部實價登錄資料，今年1至5月，西屯總價4,000萬元以上的住宅大樓交易共有19筆，每坪成交均價49.72萬元，與去年同期成交均價42.95萬元相比，漲幅15.8%。主要以寶輝「秋紅谷」、大陸「寶格」、寶輝「花園廣場」等成屋案，交易價格都站穩每坪60萬至78萬元以上，拉抬整體成交均價。 寶輝「秋紅谷」曾多次創下豪宅新高價，更有不少名人買房，包括衛浴五金龍頭橋椿楊家、連鎖咖啡大股東等，台商購屋比例高達九成，近期實價再揭露有貴婦砸2.7億元一次打包兩戶，顯見回台大戶指名度高。 大陸建設的「寶格」本月初揭露18樓交易，由利勤實業洪家購入。目前已知「寶格」住戶包括億豐工業粘家、盛香珍郭家、香吉士李家，社區大咖雲集，超過九成為經營全球性事業的企業主。
鹽埕屬高雄較早開發行政區，早在1960年代當時還曾是全市人口最多區段，然而隨著商圈轉移，人口外流，目前鹽埕已呈現人口老化，房屋老舊。依高雄市稅捐稽徵處2019年統計，鹽埕區住宅存量1萬2879戶，當中屋齡超過30年老宅達9742戶佔比75.6%，而屋齡超過40年亦有34.7%。專家分析，缺乏新重劃區加上地質鬆軟，無論都更或危老整合不易，缺乏新屋也導致首購置產意願低，未來人口將持續老化。 鹽埕區人口老化有多嚴重可從數據看出端倪，內政部不動產資訊平台揭露，以去年第4季為統計標準，該區戶長平均年齡58.27歲，為原高雄市行政區中，平均 年齡最高行政區，當中戶長年齡超過65歲者佔比達32.81%，也遠高於全市平均值24.22%。而就過去5年人口結構，鹽埕區65歲以上老年人口，佔該行政區介於19~22%，換言之每5人就有1位老人，其比重遠高於全市平均介於13~15%。 鹽埕區土地資源難以整合也是該區發展產生質變主因，區段過去數十年來沒有任何新重劃區，主因是地段屬較早開發聚落，土地多屬民間私地主持有，而早期鹽埕區為富裕地段，因此有不少大戶人家持有不少土地，然隨著一代二代三代分產，產權分割也更加複雜，因此即便建商有意願收購，但土地整合困難。
永慶不動產高雄中華藝校加盟店店長郭銘揮指出，鹽埕區為海埔新生地，其地質很多屬於沙地，依據經濟部中央地質調查所土壤液化潛勢查詢系統調查發現，鹽埕區地質多數屬中與高潛勢區，雖然目前工程技術若將建築物深挖地下2~3層地下室，或將建築物基礎打樁深入地底，基本上都沒土壤液化疑慮，但建商在評估時除同時面臨土地難以取得且整合不易，地質脆弱加上近年來高雄居住人口往北高雄移動趨勢，導致區段新屋需求極少，對首購族群缺乏購屋誘因，因此人口一直流失，房屋持續老化等不利開發現況。 鹽埕區人口高峰為1967年當時人口約6.67萬人，而後人口開始流失。過去50年中也幾乎都是人口負成長！連任多屆鹽埕區光明里里長葛吉雄指出，鹽埕區有太多過去風光事蹟，如高雄地下街、全台首間安裝電動手扶梯的大新百貨、克林飯店、華王飯店等，近年來高雄市府大力發展駁二觀光產業，雖然成效不錯，但居住人口仍無提升，還是期盼市府可多輔導透過危老或都更提升行政區競爭力。
潤泰新28日再度出手買地，相中新北市新莊最熱門的戰區溫仔圳重劃區，砸下17.2億元，買下大潤發流通事業公司位於溫仔圳重劃區的6,142.19坪土地；潤泰新表示，由於目前是工業區土地，將待市地重劃完成後，變更為住宅區，計畫將來開發為住宅大樓。 潤泰新表示，看好溫仔圳的開發潛力，加上大潤發流通事業早在多年前併購亞太開發，作為倉儲廠房，目前出租廠房使用中，將來可望參與重劃，因此潤泰新相中，計畫買下，以作為未來長期的住宅大樓開發用地。 潤泰新表示，潤泰新是買下大潤發流通事業公司新北市新莊區建國段等10筆地號土地，面積達6,142.19坪，每坪取得價格為28萬30元，總計購地價格為17.2億元，為市場合理行情。計畫將來重劃之後，變更為第三種住宅區，另須捐地45％；將來潤泰新可望分回約55％，估計大概還需要六～七年左右，為長期土地庫存。
商仲調查台灣主要工業區指出，今年上半年工業土地平均價格漲幅約3%，漲勢主要集中在桃園、新竹及台南地區的低單價工業區，或新北市及桃園區有辦理工業區立體化方案的地區，其他先前價格水準已明顯拉高的工業區，今年上半年價格則維持平穩。 第一太平戴維斯表示，國內工業不動產交易持續熱絡，今年上半年大型工業地的交易金額達到180億元，比去年同期增加33%。 觀察這波工業地買氣，台商擴大在台投資是最主要推手，隨著中美貿易戰進入2.0，全球新冠肺炎疫情尚未受控制，在在提升台灣製造的優勢，科技業及傳產製造對於工業土地及廠房的需求維持高點。 另外，物流倉儲的工業地需求也在這兩年爆發，包括富邦momo、全聯、統一及全家便利店都積極購地建置現代化物流中心，規模經濟的考量下，物流倉儲的土地面積多在5,000坪以上。 看好市場需求，第一太平戴維斯受託辦理新竹市茄苳景觀大道工業地公開標售，標的位於新竹市香山區，正臨路寬40米的茄苳景觀大道，面積共9,118坪，包括8,812坪的丁種建築用地及306坪的丙種建築用地，底價15.88億元，開標日期為9月15日。 第一太平戴維斯指出，此次標售的新竹市茄苳景觀大道工業地，是目前新竹市香山區少見大面積，且單價一字頭的工業地，區位條件佳，可快速抵達新竹市市區及新竹科學園區，距離國道三號僅3公里，土地面積高達9,000坪，可配合企業中長期生產布局發展或打造現代化物流園區。
為提高銀行資本適足率，強化財務結構，臺灣企銀8月將發行無到期日非累積次順位金融債券100億元，採年率1.62％固定計息。這是臺灣企銀今年第二度發債，3月時該行也發行10年期次順位金融債券100億元。 為有利長期業務拓展及市場競爭力，臺企銀去年私募增資50億元，引進單一策略投資人「國家發展基金」，今年股東會也通過辦理盈餘轉增資35.66億元。臺企銀表示，為增加自有資本、提升風險胃納程度，擴大營運動能、強化政府政策配合力度，後續仍有增資計畫。 臺企銀主管解釋，現階段持續會將重心放在提升營運績效與強化公司治理，爭取更多投資人認同，希望股價表現能再更上層樓，等接近每股淨值時，就會啟動新一波現金增資計畫，初步預計將在下半年或明年第一季啟動並完成普通股公募現增。 臺企銀說明，現金增資主要考量到股本稀釋程度、提升普通股權益比率，以及第一類資本比率等因素，臺企銀股價2019年6月最高達13.95元，但今年初受新冠肺炎疫情影響，致使股價目前低於淨值，考量除權息後股價貼近面額，不利籌資規劃，因此會以股價接近每股淨值為增資的時點。 臺企銀22日除權息，28日股價收在10.10元，股價距離每股淨值13.52元還有一段距離。
上半年房市旺，代銷「雙雄」海悅國際（2348）、愛山林（2540）躍居為大贏家，上半年營收同步創近十餘年歷史新高；由於兩大代銷包銷案比例雙雙攀升，加上完銷速度加快，毛利率提高，法人預期上半年獲利可望挑戰歷年同期新高。 房地產「代銷天王」海悅國際受惠新北市、桃園、新竹、中台灣和南台灣代銷案，頻頻開出紅盤，累計上半年營收達11.92億元，年增達1.67倍，已連續四年持續成長，更創下18年同期新高。近期股價也攀升至80元以上，維持高檔水準。 至於愛山林，上半年推案量也積極衝高，累計營收達16.1億元，年增率逾62％，呈現連續四年攀升，並創下近14年來歷史新高點。最近股價也站上33～34元，欲小不易。
儘管第一季受疫情影響房市暫時蟄伏，但第二季5月中旬以來買氣回籠，兩大代銷全台秒殺案、熱銷案頻傳，加上包銷案比例也提高，使得代銷「雙雄」口袋飽賺，廣告不必打得太吃力，銷售率就在短期內衝高，預期財報出爐後可望上演慶祝行情。 海悅國際第一季EPS達2.03元，已大幅優於去年同期；法人依淨利率43％、毛利率35％估，上半年獲利可望大噴出，EPS上看4.5元，明顯優於去年同期。 法人估計，海悅去年線上代銷案約60筆，全年銷售額約750億元；今年買氣更旺，接案量已達2,400億元，已推出線上銷售有80～90筆，全年銷售額目標將挑戰千億，預期若疫情持續受控，海悅全年每股稅後純益要超越2019年的6.59元，頗有機會。 愛山林第一季獲利1.4億元、EPS0.96元，展望上半年，依毛利率25％推估，累計EPS將有2.1元以上的水準，可望超越去年全年EPS 1.38元。 展望全年獲利成長動能，法人估，愛山林在手代銷案逾1,800億元，高於去年，加上「海上皇宮」等四大自地自建案今年將陸續推出銷售，下半年獲利攀升力道看好。
國內房貸、建築貸款餘額持續締造新猷。中央銀行27日公布6月消費者貸款，象徵房市買氣的購屋貸款餘額增至7兆6,138億元、建築貸款漲至2兆2,462億元，雙雙締造歷史新高紀錄。 國內疫情控制得宜，房市交易回溫，央行統計顯示，象徵房市買氣的房貸餘額月增455億元，餘額7兆6,138億元續創新高紀錄，不過，年增率由5月的6.6％下滑至6.59％。 對於年增率下滑，央行官員解釋，「目前房貸餘額的年增率大概就是在6.5％～6.6％之間波動，未來還要再觀察」。 房市景氣熱，不只反映在購屋需求增溫上，建商推案信心指標－建築貸款也續創新高，6月餘額增至2兆2,462億元，月增374億元，年增率飆上15％，創2011年10月以來、近九年新高。 央行官員解釋，建築貸款熱，主要是建商積極推動危老、都更案件所致。
在其他消費性貸款部分，受到銀行大量承做勞工紓困貸款影響，其他個人消費性貸款6月激增至1兆824億元，月增318億元，不僅餘額創下2006年3月以來、逾14年新高，年增率漲至15.38％，也同步刷新2006年2月以來、逾14年最高紀錄。 在汽車貸款部分，6月餘額為1,568億元，為2015年1月以來、五年半新高，月增16億元。央行官員說，新冠肺炎疫情的防疫概念影響，汽車銷量不減反增，近期則在車商持續祭出促銷活動下，車市買氣不減。 央行日前公布台灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行、華南銀行等五大銀行新增放款，6月購屋貸款524億元，月增82億元，利率則是上漲0.01個百分點至1.359％，呈現落底反彈。 五大銀行5月新增房貸利率下滑至1.349%，為歷史新低紀錄，6月房貸利率上漲0.01個百分點。 對房貸利率是否已落底，央行經研處副處長吳懿娟說，近兩個月房貸利率介於1.35％～1.36％，未來會小小波動，但差異不大。
日 期：2020年07月28日 公司名稱：崇越 (5434) 主 旨：崇越處分不動產事宜 發言人：黃玉真 說 明： 1.標的物之名稱及性質（如坐落台中市北區ＸＸ段ＸＸ小段土地）: 彰化縣鹿港鎮上林段第0532-0001地號土地一筆 2.事實發生日:109/7/28~109/7/28 3.交易單位數量（如ＸＸ平方公尺，折合ＸＸ坪）、每單位價格及交易總金額: 土地面積25,098.38平方公尺(約7,592坪)。 土地每坪單價：新台幣47,000元。 交易總金額：新台幣356,836,218元整 4.交易相對人及其與公司之關係（交易相對人如屬自然人，且非公司之關 係人者，得免揭露其姓名）: 交易對象：物格股份有限公司 與公司之關係：非關係人 5.交易相對人為關係人者，並應公告選定關係人為交易對象之原因及前次移轉之 所有人、前次移轉之所有人與公司及交易相對人間相互之關係、前次移轉日期 及移轉金額: 不適用 6.交易標的最近五年內所有權人曾為公司之關係人者，尚應公告關係 人之取得及處分日期、價格及交易當時與公司之關係: 不適用 7.預計處分利益（或損失）（取得資產者不適用）（遞延者應列表說明 認列情形）: 預計處分利益約新台幣0.98億元 8.交付或付款條件（含付款期間及金額）、契約限制條款及其他重要約定 事項: 第一期：簽約10%：35,683,621元 第二期：備證款10%：35,683,622元 第三期：完稅款10%：35,683,622元 第四期：尾款70%：249,785,353元 9.本次交易之決定方式（如招標、比價或議價）、價格決定之參考依據及 決策單位: 交易之決定方式：議價 價格決定之參考依據：參考市場行情與不動估價師之估價報告 決策單位：董事會授權董事長決議 10.專業估價者事務所或公司名稱及其估價金額: 歐亞不動產估價師聯合事務所 估價金額：新台幣364,428,480元整 11.專業估價師姓名: 曾?芬 12.專業估價師開業證書字號: (107)高市估字第000111號 13.估價報告是否為限定價格、特定價格或特殊價格:否或不適用 14.是否尚未取得估價報告:否或不適用 15.尚未取得估價報告之原因: 不適用 16.估價結果有重大差異時，其差異原因及會計師意見: 不適用 17.會計師事務所名稱: 不適用 18.會計師姓名: 不適用 19.會計師開業證書字號: 不適用 20.經紀人及經紀費用: 經紀人：翁棠宣 經紀費用：3,568,362元 21.取得或處分之具體目的或用途: 活化資產並充實營運資金 22.本次交易表示異議之董事之意見: 無 23.本次交易為關係人交易:否 24.董事會通過日期: 民國109年4月29日 25.監察人承認或審計委員會同意日期: 不適用 26.本次交易係向關係人取得不動產或其使用權資產:否 27.依「公開發行公司取得或處分資產處理準則」第十六條規定 評估之價格:不適用 28.依前項評估之價格較交易價格為低者，依同準則第十七條規 定評估之價格:不適用 29.其他敘明事項: 無
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。