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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
面對低利、資金氾濫環境，國內推案大咖遠雄集團旗下遠雄房地產總經理張麗蓉昨（29）日表示，今年房市有包括剛性需求買盤資金、投資買盤出籠資金、因超低利率趕出的定存資金、股市獲利資金、台商回流台灣資金，以及海外熱錢、港人、壽險等八大資金浪潮拉抬，支撐下半年房市續旺。 另一建設大咖國泰建設發言人暨副總林清樑也表示，這一波資金行情是2019年金融海嘯的倍數，市場「錢太多」造成投資客大舉出籠，雖會推升交易量放大，不過相對來說不利房市長期走勢，長遠來看，市場健康、穩定發展比較好。 張麗蓉指出，集團房地產成交數據顯示，光是近三個月累計銷售金額達105億元，6月單月成交達41億元，較疫情時4月的23億元成長近八成，顯示資金行情已開始推升房市交易量升高。
她強調，各國政府降息、狂印鈔票已引發市場出現八大資金浪潮襲來，第一道資金就是「遞延性剛性買盤資金」，從6月買賣移轉棟數月增15%，就能看出買盤釋出的力道。第二是「投資型買盤出籠」，尤其五大行庫利率達1.35%歷史新低，激發投資買盤。 第三「被超低利率趕出的定存資金」，國內目前定存達35兆元，受銀行利率僅剩0.8%之下，銀行定存資金也紛紛釋出；第四「股市獲利資金」，台股28日衝上13,031點歷史新高，高點獲利資金開始轉進房市。 第五「台商回流與投資台灣資金」，其中政府去年推動投資台灣三大方案政策至今，已出現1.5兆元投資動能。 第六「新台幣升值、海外熱錢資金」，她說，全球熱錢看好台灣湧入，今年以來新台幣成為最強的亞洲貨幣之一；第七「港人前進台灣資金」，港版國安法觸發港人來台購屋的房市買盤；第八「企業與壽險資金進入房市」，據商仲業者高力國際資料顯示，今年上半年建商、受顯積極購地之下，推升全國土地交易金額創高。 破1,659億元，不僅年增近15%，更寫下上半年歷史新高。
住商機構引述實價登錄資訊，台北市民生社區今年僅有2筆店面轉手交易，住商機構分析，店面大多為公寓，屋主看準危老重建風潮，除了出租效益還有重建都更潛力，因而惜售。 受到疫情影響，各商圈店面空置率提高，台北市民生社區商圈也有不少店面招租。住商機構發布新聞稿指出，根據實價登錄資訊，今年僅有2筆店面轉手交易，其中一筆在今年2月交易，總價新台幣6988萬元，較前次移轉多出288萬元。另外一筆則是在今年5月，以總價1120萬元平轉出售。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，各大商圈店受電商及消費型態改變影響，近幾年出租效益不太理想。經過疫情衝擊後店家經營困頓，歇業消息頻傳，不過，市場游資充沛、利率低，仍有買方選擇知名商圈入手。 郎美囡指出，民生社區店面多數為屋主早期入手，持有成本較低。民生社區店面大多為公寓，在危老重建改建風潮下，店面除了出租效益還有重建或都更的潛力。因此，儘管商圈不時傳出店家經營不易退租，除非有財務考量或入手價格過高，屋主降價出售的意願偏低。 住商不動產企劃研究室經理徐佳馨則說，近幾年不少商圈因人潮減少，店面租金水準逐年下修，不過民眾普遍偏好收益型資產，以定存思維轉進店面。她提醒投資人應精算成本及投報，並要注意移轉時的土地增值稅，避免買在高點、轉手不易。
看好全球量化寬鬆（QE）資金氾濫、台商回流資金潮、超低房貸利率等利多，激勵台中建商的推案信心，下半年包括聯聚、寶輝、雙橡園、由鉅、豐邑、順天等超過50億元的大案、紛紛傾巢而出。台中市不動產開發公會準備調高2020全年度的總銷金額、有機會衝破3,000億元大關，可望創下自民國82年以來的新高紀錄！ 台中市不動產開發公會市調委員會主委溫宗良指出，第三季起預計進場的大案，包括雙橡園開發位於河南路與市政路口新案，總銷高達200億元；還有，由鉅建設七期市政路新案，總銷約120億元；聯聚建設集團的七期「聯聚瑞安大廈」與西屯區「理仁柏舍大廈」，雙建案總銷合計逼近百億元；七期市政路「白朗峰」百億豪宅新成屋、寶輝福科路案總銷約70億元。 此外，豐邑機構下半年預計一口氣在台中七期市政路與河南路口、推出總銷高達250億元的商辦大樓案，以及東區台糖湖濱園區的百億住商大樓案與南屯區嶺東特區「菁科城」二期65億新案，單是豐邑，下半年總推案量就超過400億元。
還有順天建設南屯區永春東七路新案，總銷55億元等。 台中市不動產開發公會預估，下半年總推案量上看1,500億元，約較去年同期增加二成。 今年上半年全球遭逢疫情衝擊，台中市不動產開發公會原本預估，台中房市2020年推案量將從2,800億元下修到2,300億元。不料，上半年卻衝出1,505億元的推案金額，包括北區「皇普莊園」及西屯區興富發「市政愛悅」案，兩案總銷合計高達250億元，都在上半年勇敢進場且賣出好成績；其他50億元以上大案，全都集中在下半年陸續進場，顯示建商普遍看好下半年買氣，無論是首購宅或豪宅案盡出。 台中市不動產開發公會也觀察到，今年以來，坪數放大到5、60坪的三房產品銷況佳。此外，受營建成本上揚及土地交易熱絡、帶動地價持續高漲影響，台中各區域房價呈現緩步上漲，74號快速道環內每坪已站穩30萬元；未來三年內，包括北屯、西屯、南屯精華區房價，將邁入每坪40萬元以上的新領域。
傳統市場逐漸沒落，近年不少市場用地都改建開發大樓，像是近期台中市府公告變更南區忠孝路「細市46」市場用地，面積635坪，因達40年未開闢使用，申請改為第二種住宅區，將建起15層超高樓，專家指出，傳統市場沒落，許多市場用地經過審核，符合條件變更用地，未來住宅價每坪上看3字頭。 台中市場用地能夠變更住宅地，主要依照都市計畫法第26條，在2011年的台中市都市計畫（市場用地專案通盤檢討），市場用地閒置25年以上，都發局表示，經過區內私有所有權人5分之3以上，及其佔有面積達3分之2以上同意，就可向市府提出變更用地許可。 近期一處南區忠孝路、濟世街口角地，所有權人申請市場用地變更住宅，未來將興建15層住宅大樓、地下2層，沿街規劃6間店鋪空間，都發局表示，不過並非無償變更，還是得繳納變更範圍總面積土地15%，但因回饋面積低於302坪，則換回饋代金。 21世紀不動產七期河南加盟店經理沈政興指出，該區附近有著總太國賓影城斥資逾3億元打造的商場影城，附近生活機能齊全且鄰近公圖館，房價近2年受預售新案拉抬，持續微幅上揚，以該地位置至少上看3字頭。 事實上，不只市場用地變更住宅地，近年不少市場用地直接繳納回饋金就可興建大樓，但低樓層得做市場使用，此舉不只讓地主解套，也吸引建商購地推案，台中3年來已有3市場建案推出，銷售狀況不俗。
去年美中貿易戰延燒未果，上半年肺炎疫情更加速台商回流步伐，為台中產業鏈帶來新契機，不只投資金額表現亮眼，連帶高端豪宅價格表現走揚，銷售狀況不俗，住商不動產七期南屯店協理黃權銘分析，鮭魚返鄉、資金活絡，加上低利環境下的避險需求，從去年底開始就不斷有客戶探問豪宅標的物訊息，成交速度明顯加快。 據經發局統計，去年總計33件台商回流，投資金額達1268億元，在六都中佔20%，表現亮眼。另外，隨著近來疫情逐漸趨緩，台中在投資台灣三大方案及民間投資方面也從六月開始明顯回溫 經發局說明，指標性廠商如華邦電子65億元、惠特科技52億元、橋椿金屬30億元、達運精密5億元、煜益鋁業3億元、燁村鋼鐵2億元、九灃興業2億元及晟寶鑄造1億元等，接下來也持續增加中，投資力道強勁。 民間投資還有三井OUTLET二期及東區LaLaport 150億元雙投資、勤美之森暨洲際酒店120億元及德商博世集團（Bosch）電動自行車系統亞太區總部落腳台中最具代表性。另中華電信雲端中心及ISUZU環保商用車基地也即將到位，帶動就業及周邊房市發展。
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出，這波熱錢回流，土地仍是最保值的一塊，不管是廠房土地、建地成交都很熱絡，尤其像是台中科技產業走廊到烏日高鐵站一帶，因房地價基期低、尚未到「收割期」，因此詢問都很熱烈。 台商回流，不僅止於投資實業，資金也湧進房地產，豪宅房市的銷售速度也有加快趨勢，據內政部實價登錄資料，今年1至5月份，西屯區總價4000萬元以上的住宅大樓交易共有19筆，成交均價49.72萬元，與去年同期相比上漲15.8%，主要以「寶輝秋紅谷」、大陸「宝格」、「寶輝花園廣場」等成屋案交易價格都已站穩單坪60~78萬元以上，拉抬整體成交均價。黃權銘指出，這波很明顯感受到豪宅去化快速，其中以精華市區的品牌建商物件指名度最高。
手中資金充裕的長期置產族，因今年以來的低利、熱錢效應加速購屋速度，根據地籍謄本資料顯示，豪宅王「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」18樓兩戶於7月過戶，雖然沒有貸款記錄但總價推估上看8億元，另外「和平大苑」33樓戶也有過戶記錄，經查兩棟大安區指標豪宅今年以來陸續過戶12戶，總金額約40億元，成為最強吸金豪宅聚落。 根據謄本資料顯示，「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」18樓兩戶於7月過戶，買方為外籍的鄭姓自然人，不僅一次購買兩戶，且以現金購置無貸款記錄，至於購置價格，大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，以該社區揭露單價來看，該戶每坪應落在250~260萬元，合計總價上看8億元。 此外，大安區指標豪宅「和平大苑」也有過戶記錄，根據謄本資料顯示，同樣於7月過戶的33樓，買方為博居有限公司。郎美囡指出，按照貸款金額及實價揭露金額推估，每坪單價應站穩190萬元左右，總價超過3億元，不過近期兩大豪宅過戶的交易，目前尚未在實價登錄揭露。
位於高雄市中山一路上的一間五層樓三角窗店面，近期整修，但外牆懸掛大布條寫道「裝潢中，但不告訴你們要做什麼」，引發網友好奇討論；據了解，該店前身為婚紗店，因行業別沒落遷移，仲介業者透露，該店以29.8萬元招租，已找到新的承租方，並斥資千元打造，業主為保持神秘感不願公布細節，《蘋果新聞網》追查，應是連鎖寵物業者要進駐。 該三角窗店面位於中山路109號，樓高五層，地坪46.6坪，面寬23米，根據Google地圖顯示，是一家名為「蕾絲娃娃法式手工婚紗店」，而在更早之前的街景也是一家婚紗店，叫做「海洋微風婚紗攝影名店」。 《蘋果新聞網》致電協助該店招租的房仲，永慶不動產高雄美術鴻麗加盟店店長林桂徵表示，該店已承租，業者掛上布條先做廣告，是一間大型承租方，該店預計花費千萬裝潢，走高檔路線，不過目前尚未打算公開店家業別，暫時未能透露。至於該店租金，林桂徵說，當時承租委託出租價位為29萬8000元，但實際出租金額有議價空間，具體多少也暫未透露。
林桂徵證實，該店前身是婚紗店，後來撤租，閒置約2個月才租掉，而婚紗店撤租原因主要與這幾年行業別轉型或式微有關，移到其他較小店面，但與漲租無關；他提到，該路段中山路上原本就有很多婚紗店，因此大型店面較顯眼，不少指標性行業都會希望承租。 住商不動產新堀江加盟店店東柳柏壽表示，聽說該店即將要開寵物精品店，租金20幾萬，距離六合夜市約50公尺，在「海洋微風婚紗攝影名店」之後曾經空租1、2年才租給「蕾絲娃娃法式手工婚紗店」，租金約25萬上下。 不具名房仲透露，一般的寵物用品店沒辦法支撐這麼高的租金，但該地點較特殊，除了寵物用品還會經營寵物旅館，走精品、高端路線，「但不是市面上那幾家連鎖店。」 他指出，現代人對寵物的疼愛越來越多，很捨得花錢，寵物商機驚人，業者都可以進住大型賣場，像高雄民族路上的魚中魚，地坪390坪，月租38萬，單坪租金約1000元，也很驚人 。
台北市信義區忠孝東路四段、基隆路口的「聯合大於」，可說是B辦改建豪宅最成功建案之一，今日實價登錄揭露最新一筆成交於27樓戶的交易，總坪數125.14坪含兩車位，總價2.21億元，拆算單價為208.26萬，根據謄本資料顯示，27樓四戶目前已全數售出，且特別的是，全都由公司行號名義購入；此次新入主的企業比對坪數、樓層、交易日期後，以新加坡商聯合物業有限公司或是億東纖維股份有限公司兩間最為可能。 「聯合大於」，先前傳出因女星張清芳持有，後驚爆離婚分產而聲名大噪，該改建豪宅緊鄰大巨蛋和信義計劃區，樓高共30層樓，總戶數117戶，史上最高單價為228萬，專家分析，此次揭露交易雖皆未創下單價、總價新高，不過也都在行情價範圍，持續站穩身價。
由27樓戶的謄本資料顯示，有兩筆坪數、登記時間都十分符合此次實價登錄資訊，推測買主為台灣紡織大廠，宜進實業旗下子公司億東纖維董事長詹正田，或是由新加坡商聯合物業有限公司的洪（音譯）姓負責人入手；不過令人驚訝這棟由商辦改建的新豪宅，吸引不少公司入主，以27樓共四戶來說，除上述提到兩間以公司行號名義購入外，其餘2戶也分別由香港商研超有限公司、光全實業有限公司持有，成為最吸引企業行號入手的豪宅。 瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，聯合大於豪宅樓層位於23樓以上，拔出的高度帶出的景觀條件可俯視國父紀念館 、松菸巨蛋園區，迥異於信義計畫區的豪宅。而且基地可北眺陽明山，南望台北101、南山廣場等地標，無論是從文化價值、區位、環境、個人家庭需求都是極佳選擇。
另外，中低樓層做高級商辦，相對高樓層的住宅戶數單純，建築設計又出自名家之手，對於重視隱私的低調富豪是難得的產品。 全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，舊聯合報大樓土地開發成大於、大哲兩大樓，前者含商辦，後者純豪宅，坐落位置兼具信義計畫區、國父紀念館兩生活圈，交易資訊多擠身兩百萬單價俱樂部成員，且不乏企業家一次購置多戶，這類社區多具備豪宅地段、知名度高、一線物件三大要素，加上隱密性高，豪宅建材規劃設計，且長期持有，或是在房價盤整期置入，還享未來獲利的投資價值，高資產族群自然下手多戶。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，由辦公大樓改建的「聯合大於」、「聯合大哲」兩案總計已有38戶的實價揭露資料，平均交易的總價為2.43億元。曾敬德說明指標地標型的豪宅社區，即使是慢慢去化累計金額也相當可觀，如此兩案已揭露逾90億元，也讓該改建豪宅社區成為正忠孝東路上最熱賣的新豪宅。
富邦人壽在上週以268億元，簽約買下台北市敦化北路、南京東路口的王朝大飯店，換算大約每坪土地886萬元。富邦人壽原本已經是旁邊南京微風大樓的地主，整合之後將會整體拆除重建，成為台北市精華區內鑽石等級的辦公與商業大樓。 我們當然不是要談個案，但是富邦人壽這筆交易，將台北市的土地交易狂潮推向爆炸性的新高點。今年上半年，全台土地成交金額高達1,659億元，7月還沒結束就逼近2,000億元了，超過2014年到2018年全年的交易金額。土地交易火熱，跟股票加權指數一樣，同步在創造史上最高紀錄。 內政部推動都更、危老政策產生成效，加上全球央行拚命印鈔票、市場零利率、以及新台幣升值的資金簇擁下，引爆都市更新與計畫區的開發熱潮。敦化南北路是台北市最高檔的林蔭大道，從松山機場往南，正在拆除舊大樓、興建嶄新辦公室的就有玉山銀行總部大樓、台塑大樓、中華開發金控新總部、華固建設2棟豪宅，如果核心商業區的辦公樓是都市升級的指標，那麼做為台灣經濟1980年代發展心臟的敦化南北路沿線，即將帶領台灣展現2020年代全新的風貌。
另外在東邊的南港，有高鐵、台鐵、捷運、2條高速公路匯聚，也在千億資金簇擁下閃閃發光，富邦金控在今年5月用282億元標得國揚、和桐、工信自辦重劃土地，7,500坪的土地，每坪單價376.5萬元，之前聯強用每坪100萬元買世界明珠作為總部大樓，潤泰集團砸300億元做南港之心，日本三井在南港打造台北市最大的購物商場，還有一成串百億元等級的開發案，南港是台北市繼信義計畫區、內湖科學園區之後，再一次都市發展的亮點，也在今年亮燈漲停。 滿手資金的壽險公司是這波土地狂潮的火車頭，富邦今年在南港與敦化北路2個案子，就投入550億元，今年上半年五大土地交易案，還有南山人壽用313億元拿下世貿三館，以及全球人壽用98億元拿松山機場旁的國泰營區。有壽險公司帶頭，同樣滿手現金，只是手筆較小的建商也在拚命拿土地，國際清算銀行估算，全球零利率可能一直持續到2027年，那麼相對稀有的都市土地，無疑是資金保值的最佳標的。 一連串百億元起跳的數字，讓升斗小民看得眼花撩亂，低頭看看自己的荷包，年輕人買房的夢想似乎更加渺茫了。正面來看，壽險公司與開發商都是有相當把握才會砸錢購地，土地買賣代表未來幾年經濟興旺的潛力，但是政府面對數十年來最大的資金洪流，必須用更強的力度落實「居住正義」，趁此熱潮加速社會住宅的興建，確保均富與社會安全。
投資金額破600億元的「台北雙子星開發案」，去年拍板由藍天宏匯集團拿下，今年該集團投資150億元的新莊「宏匯廣場BOT案」之百貨商城率先開幕；從台北車站國門到新莊，集團董事長許崑泰沿著機場捷運布局，看中的就是台北、新莊「雙北雙國門」定位。 深耕台灣的許崑泰，將投資超過600億元在「台北雙子星開發案」，看中的就是該案國門地標的門面。他另一大投資亮點，就是斥資150億元投資的「宏匯廣場BOT案」的百貨商城將率先在本周五試營運。許崑泰說會投資該案，除了他本身地緣關係外，新莊、五股、泰山龐大的人口紅利、消費力，更是他出手的關鍵。 從台北車站國門到新莊，許崑泰沿著機場捷運布局，就是因為台北、新莊「雙北雙國門」定位；在重大交通建設帶動下，更讓城市、區域軸線向外延伸；住展雜誌研發長何世昌表示，「宏匯廣場BOT案」位於新莊、五股、泰山的交界處，區域擁有龐大的人口紅利、消費力，且效益絕對超過人口稠密度較低的樹林「南山樹喜廣場」地上權案。
據新北市政府資料顯示，新莊、五股、泰山三大行政區中，光是新莊人口就有41.71萬人，僅次於板橋的55.29萬人，若再加上五股8.57萬人、泰山7.87萬人，三大行政區人口高達58.17萬人。 何世昌分析，「新五泰地區」不僅擁有人口紅利，且新莊頭前、副都心兩大重劃區居民具有高消費力，若以區域繁榮度來說，重劃區旁是生活機能強的舊市區圍繞，因此「宏匯廣場BOT案」選擇落腳此地，看得出許崑泰對區域發展、產業規劃等觀察和洞悉能力相當精準。 「宏匯廣場BOT案」規劃的大型百貨商城－「宏匯廣場」預計7月31日試營運，接下來2020、2021年國際五星級「凱悅嘉軒酒店」開幕，2022年頂級商辦「I-TOWER雲端科技大樓」也將完工，還有國家電影文化中心等重大建設陸續到位下，區域至少注入2,600個以上就業機會，「新五泰地區」後續區域發展的產業力、規模力可期，將成為新北市下一個明日之星。
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