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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
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後疫情時期，新建案紛紛傳出熱銷捷報，建商砸錢購地不手軟，地主與公部門打鐵趁熱、爭相將精華地拿出來公開標售！繼北屯區14期「地王」公開標售後，中市府也推出區段徵收配餘地標售案，聚焦在北屯機捷特區，預計將釋出總面積2.33萬坪、總底價近180億元，土地標售規模創台中單一重劃區之最，成為建商競逐焦點。 不過，14期「地王」公開標售案，戴德梁行日前突然登報指出，鑒於「台中大巨蛋」孵化成功、14期重劃區即將領回土地，將調整標售相關事宜，原訂今（8/3）日開標，將延至重劃完成取得土地所有權狀後再行開標；至於標售土地面積約4,989坪，標售底價32.88億元，維持不變。 由於該筆土地位處台中大巨蛋多功能綜合商場與漢神洲際娛樂商城之間，不僅地點佳，且土地完整，還可開發為商場。據悉，在標售案公開後，有意投標者不少，標售案卻宣布延後開標，讓開發商傻眼。
另外，備受建商矚目的中市府區段徵收配餘地標售案，這次標售的精華區土地，大都集中在北屯機廠捷運特區，共釋出多達13筆標號，幾乎都是商業用地；其中，最高價的碧柳段253、262、265地號，三塊土地合併面積達3,155坪，總底價28億元，換算每坪開價約88.9萬元，續創區域新高價。 北屯機捷特區松竹路兩筆合計2,067坪的「商二」土地，去年公開標售時，由富宇集團旗下的富宇地產與富宇建設、合計砸下17.6億元取得，換算單價每坪高達85萬元，當時已創下區域新高價！富宇建設今年趁熱進場推出「峰景」案，目前熱銷中。 隨著台中捷運綠線年底將通車，以及「COSTCO好市多」北屯分店年底將開幕，包括惠宇、登陽、華太、富宇、鉅陞、達麗、大漁等20多家建商爭相搶進推案，且案案熱銷。不過，北屯機捷特區土地飆高價，許多建商依然勇敢進場購地推案，卻也有部分建商打退堂鼓。 以鉅陞建設為例，去年進軍台中首案就在北屯機捷特區推出「鉅陞敦富花園」，因為產品規劃獲得購屋者青睞、新案銷售速度很快，但眼看區域土地持續飆漲，鉅陞已轉往台中成熟商圈另闢戰場。
國內疫情穩定後，法拍屋市場連帶升溫。根據各地政局統計，今年上半年六都法拍屋移轉量，新北市逆勢大增三成，而台北市則是千萬元以下物件占比突破四成，雙北為房市指標，顯示下半年法拍屋市場轉熱。 在指標方面，法拍業者指出，今年前七月法拍屋市場中，單一戶搶標人數超過20組的不少，其中，又以雙北市的狀況較為明顯，而在疫情趨緩後的6月起，眾多人搶標的情況更多，除了「持分」案件外，顯示投資客也開始進場。 新北市法拍屋市場方面，進一步統計拍定金額占比發現，不僅總價千萬元以下的占比過半數，總價1,000萬~5,000萬元的占比也有提升，顯見自住與換屋族需求強勁，連法拍屋市場也轉熱。 根據新北地政局資料顯示，今年上半年新北市拍賣移轉量達到535棟，較去年同期的411棟，大增三成，且是六都唯一年成長的地區。 寬頻房訊統計今年以來新北市拍定金額的總價帶占比發現，總價千萬元以下雖達56%，仍呈現略減，反倒是總價1,000萬至3,000萬元，從過去的31%~35%左右成長至37.1%，而總價3,000萬至5,000萬元也從過去的2%占比，略增至近4%。
寬頻房訊發言人徐華辰表示，新北市法拍屋量逆勢升溫，且從總價帶變化來看，中價位的總價帶有成長趨勢，主要是近年新北仍以自住需求為主力買盤，而過去新北又有不少建案落入法拍屋市場，投資人若有自住或換屋需求，則陸續進入法拍屋市場揀貨。 至於台北市地政局資料顯示，上半年拍賣移轉量落在340棟，與去年同期相比則是減少12.1%，不過根據統計，今年來北市拍定數量中，總價千萬元以下占比成長最多，從過去的三成多一點，一舉站穩四成的比率。 徐華辰指出，北市總價帶千萬元以下分為兩種狀況，其一是近年不少繼承案件屬共同持分，因此有部分持分案件，因個人財務狀況落入法拍屋市場，而共同持分者則到法拍屋市場投標。 另外，套房型產品拍定量也成長，由於目前利率來到歷史新低，租金指數仍處高水準，只要有投報率不錯標的，投資客也願意出手。 隨著國內疫情穩定後，不僅全台買氣升溫，投資人也開始想在法拍屋市場「撿便宜」。徐華辰認為，下半年投資人進場的意願可能提升，六都拍賣移轉量都有機會成長，法拍屋市場拍定的比率也可望連帶升高。
捷運環狀線年初通車，依新北地政局公布的住宅價格指數，環狀線通車後帶動車站周邊區域行情上漲3.23%，房仲分析增加交通便利性是主因，尤其是雙捷運系統站區附近，但因為買方購屋能力沒明顯提升，漲幅不會如過去板南線般飆升。 新北市地政局日前公布今年第一季新北市住宅價格指數，環狀線涵蓋範圍包括板橋、新莊、中和及新店等4個行政區，共計14個車站，第一季的環狀線指數為102.12，與去年同期相較上漲3.23%，顯見環狀線通車後確實帶動周邊區域行情。 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，民眾過去如要在新店、板橋之間往返，搭乘捷運都要先繞去市區才會抵達目的地，通勤時間要近1小時，環狀線開通後，在中和新增了橋和站、秀朗橋站等6站，當地原本沒有捷運站且偏工業區，通車後對當地交通助益大。 徐佳馨表示，環狀線車站中，也有不少雙捷運系統，包含新店大坪林站、中和景安站、板橋站、新莊頭前庄站等，可在雙北地區往返、討論度高，新莊副都心地區也因環狀線通車後，再度被帶起話題性。 徐佳馨說，目前各捷運站大樓每坪價格行情，大坪林站1坪約50萬、秀朗橋站45萬、景安站43萬、板橋55萬、頭前庄38萬，過去價格較低，環狀線通車後，價格有稍微漲幅，但幅度不會太大，因為買方購屋能力沒有明顯提升，不會出現如板南線通車後，周邊區域價格飆升1至2倍以上的情形。
由於新冠肺炎疫情因素，今年房市旺季延至五月才「開跑」，以往七月就會進入淡季，但今年七月交易量維持熱絡，平均年增兩、三成。不過，目前國際疫情仍嚴峻，民眾也高度關注國內相關案例，對房市是否投下變數？房仲業者認為，關鍵就看是否比上半年疫情緊張時間還長、有無嚴重影響經濟。 永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，以目前台灣疫情狀況評估，業者抱持下半年將「量增價穩」的看法。 近日疫情可能出現變數，衛福部長陳時中提醒民眾不可鬆懈，前副總統陳建仁也認為今年秋冬肺炎恐和流感同時爆發，籲年底前備足三個月口罩。業界擔心，疫情對於好不容易看似好轉的房市，又帶來打擊。對此，謝志傑認為，由於台灣已經度過一波疫情緊張期，對於「再經歷一次」已有心理準備、不至於恐慌。 他說，假如與上半年情況雷同，民眾可能會有一、兩個月時間再次不出門看房，但都不至於劇烈影響房市。
不過，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，目前國內置產型的買盤確實已出籠，全球疫情未受控，經濟短期內也不容易回到正軌，建議民眾購屋時手上還是要留有足夠應急的資金，以面對未來的不確定性。 「除非下一波疫情時間更長、影響經濟」，謝志傑說，若出現超乎預期的疫情情況，可能影響購屋民眾觀望心態增、出價保守，連帶讓屋主出現壓力、緊張而降價，就會讓房市的價量開始下滑。 台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐指出，七月受惠於股市熱錢湧現，市場投資信心增溫，不僅自住族買氣旺，連置產投資族群也明顯增加，不少股票族將部分獲利了結，轉買不動產當包租公，近期套房、隔套透天等出租型產品帶看率大增，只要符合投報百分之二，置產族出手都很積極。 曾敬德表示，二〇一五年到二〇一八年買賣移轉棟數都不到三十萬棟，市場累積了一股遞延買盤能量，原本今年第一季市場就要持續復甦，但受疫情干擾，這股遞延又遞延的買盤壓縮到五至七月出籠；同時，大環境量化寬鬆與低利盛行、黃金金價上漲，都激勵置產型的買盤出籠。
中央2009年進行山坡地數位化建檔時，有些縣市發生座標偏移情形，造成山坡地範圍資料有誤差，影響民眾權益，新竹縣繼高雄、苗栗、台東後進行山坡地檢討範圍變更，有7鄉鎮6861筆土地將做變更，畫出山坡地範圍416.68公頃，畫入範圍2.68公頃。 縣府農業處去年4月將新竹縣山坡地範圍檢討變更計畫，函請各鄉鎮辦理公開展示，彙整相關意見至農委會公告新竹縣山坡地範圍界址圖生效，去年11月26日公告新竹縣山坡地範圍檢討變更計畫。 在公展時，竹北及關西等鄉鎮市多位業主反應，所有土地屬於都市計畫的住宅區，現況地勢平坦，緊臨大馬路，卻被畫入山坡地，縣長楊文科指示相關單位要確實會勘，真實呈現土地現況。
農業處參照水土保持法和山坡地保育利用條例規定進行查察作業，檢討變更竹北、新豐、寶山、關西、竹東、新埔及湖口等7鄉鎮市共6861筆土地，畫出山坡地範圍416.68公頃，畫入範圍2.81公頃。 縣府指出，新埔鎮多達192.52公頃畫出山坡地保育區，可檢討變更為特定農業區、一般農業區及鄉村區。而畫出山坡地範圍的丙種建築用地，可檢討變更為一般農業區或特定農業區，土地所有權人可申辦變更編定為甲種建築用地，增加建蔽率和容積率。 縣府地政處將確認山坡地檢討變更範圍後造冊，辦理公展、說明會由縣府專案小組審議，再報請內政部營建署核定，預計2021年6月公告核定成果並通知土地所有權人。
台中豪宅高檔平均租金行情落於5~12萬元之間、集中西屯7期豪宅區，去年單一豪宅出租最高價則是「總太觀鼎」，面積225坪、月租金達19萬元；而今年上半年再統計前10名住宅租金，未見創新高租金，但面對秋紅谷生態公園的「鄉林皇居」前10名包辦5名，租金行情達5至9萬元。 台中中科與精密機械園區加持，大立光、台積電等指標大廠，不僅創造許多工作機會，也吸引不少外商人員移入派駐台中，同時推升蛋黃區豪宅租金。專精豪宅的七期房仲廖香婷表示，台中7期豪宅租金行情常見從4萬元起跳，很多都是外商或高科技業因有公司租金補貼而承租，另外一種則是作為招待會所。
其中距離七期秋紅谷一路之隔的中古豪宅「鄉林皇居」，就屬高階主管租屋熱門社區，該社區中庭公設以水景為基礎，並導入涵碧樓休閒氛圍，規劃鏡面水池、棕櫚樹等，總面積達3000坪，造鎮戶數達435戶，當年號稱全台最大造鎮豪宅，近年成交主力單價介於26萬元上下，主力總價2000多萬元，價格穩定，也被視為高CP值豪宅。 全球居不動產情報室總監陳炳辰表示，以「鄉林皇居」附近有新光三越、國家歌劇院，且是正台灣大道上，交通機能便利，加上該社區公設齊全，因此受到豪宅客青睞，對屋主來說，總價2000多萬元的房價，卻有5萬元以上的租賃行情，在高總價豪宅市場算是可接受範圍，不過通常要附有裝潢、家具及家電，而且要打入外商租屋鏈也並非易事。
房地產「代銷天王」海悅國際（2348）首度「錢」進南台灣，正式插旗台南購地，砸下5億元，收購台南市福益實業位於中西區的670坪土地，為揮軍台南的第一筆自地自建自售案。海悅國際總經理王俊傑表示，未來將開發總銷逾20億元的自住型產品，並伺機擴大在台南的企業版圖。 海悅國際近日以5億元向福益實業買下台南市中西區府前段51~63及70～84地號等28筆土地，面積共669.83坪，每坪取得價格為74.64萬元，購地總價為5億元。 王俊傑表示，海悅集團以往是由旗下子公司曾在台南與其他股東合作購地推案，不過對於海悅國際來說，這次是首度自行揮軍台南購地，計畫未來推出總銷20億元的住宅大樓。 至於在代銷案方面，海悅國際自2018年起，開始布局台南，攻城略地，並在高雄設立辦公據點，計劃擴大深耕南台灣的版圖，包括代銷案和自地自建自售案。
相中台南有南科園區、台積電等穩定龐大的就業人口基本盤，加上剛性需求穩定，房價基期低，因此海悅國際十分看好，去年海悅旗下希華建設，以每坪25萬元、總價2.85億元，買下九份子重劃區1,143坪住四土地，為海悅首度插旗南台灣的自地自建案；此外，海悅再度加碼，砸5億元買下中西區土地，展現企圖心。 王俊傑表示，海悅國際和整個集團經營策略是「三隻腳」，第一隻是代銷本業，為核心事業，第二隻腳是與其他業主建商合作，跨足自地自建自售領域；第三隻腳則是透過旗下多家子公司，借力使力，「錢」進台北市、新北市、台中和台南、高雄等都會區，購地推案，以擴張企業版圖，爭取股東權益。 海悅國際今年上半年營收達11.92億元，年增1.67倍，已連續四年持續成長，更創下18年同期新高，近期股價也攀升至80元以上，7月31日以86.2元收盤。法人估計，第一季EPS達2.03元，預期上半年財報可望報喜，EPS上看4.5元，優於去年同期。
今年新冠肺炎疫情重創觀光產業，喜餅老店大黑松小倆口位於土城的牛軋糖博物館，疫情期間宣布熄燈，其所持有的不動產也以總價3.15億元出售給鄰近有擴廠需求的製程自動化感測器廠桓達科技，成為今年以來新北市廠辦總價第三高的交易。 邱氏鼎食品企業土城廠是在28年前購入，2005年轉型規劃為「牛軋糖博物館」觀光工廠，成為新北市第一家觀光工廠，近年喜餅市場因結婚率降低而萎縮，加上今年以來因疫情重創觀光市場，牛軋糖博物館決定吹熄燈號。 根據最新實價登錄顯示，邱氏鼎食品已將37年屋齡、共884坪的兩層樓廠辦，於今年3月以3.15億元出售。 台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，土城自強街一帶工廠價格約每坪15～20萬左右，這筆交易單價達每坪35萬，高於行情，因該工廠鄰近65號快速道路，且土地達639坪，或許是新買家看中的優勢，對於原屋主而言，雖因疫情收攤，但轉售獲利反為企業增添資金動能。
據實價登錄統計，新北市今年前五月的工廠及廠辦交易量已達77.7億元，以汐止交易筆數最多、達41筆，累計銷售金額為16.7億；其次為中和31筆、永和20筆，也都超過10億。 今年新北工業地產最高總價的交易為松增股份有限公司以5.17億元買下樹林區八德街四層樓、1,532.9坪的工廠；第二名為磐儀科技以5.14億元買下中和區建康路1,350坪廠辦；第三名即是土城牛軋糖博物館的交易案。 據了解，大黑松小倆口原來觀光工廠的喜餅和西餅產線移轉至租用的龜山廠，牛軋糖和漢餅烘焙產線移轉至台北博愛店，原牛軋糖博物館則移至南投埔里元首館。
不動產投資信託基金（REITs）新光1號（新光R1）（01003T）繼之前清算下市未果後，將再度召開受益人大會，討論增設監察人並更換股務代理機構與律師，以及增訂清算計畫；此次提案的受益人持股比大增，且相關議案均非重度決議而是普通決議，預期受益人大會順利通過機率頗高。 這是新光R1在三個月內第二次召開受益人大會，寫下台灣REITs市場紀錄，而且受益人提案要求REITs增設監察人、更換股代與律師等，也同樣是史無前例。 新光R1之前在6月22日曾召開受益人大會討論清算下市案，結果以些微差距未能突破重度決議出席權數三分之二門檻，受託機構兆豐銀行上周公告將於9月11日再次召開受益人大會，討論設監察人等四項提案。 兆豐銀行指出，此次受益人大會是由持股達15%的受益人所提出，兆豐銀依法規召集會議，由於這次的議案都是屬於普通決議，無關清算下市與否，因此無須像上次大會因討論清算下市案，所以要求受益人頂著新冠肺炎疫情風險親自出席，可以書面投票替代，預期過程應可平順完成。
據了解，此次提案受益人與上次大會中超過六成投票贊成清算案的受益人，有高度重疊，再加上普通決議只要過半即可通過，因此預期四個議案應該都可順利過關。 兆豐銀指出，REITs相關規定有設立監察人的機制，只是目前上市的七檔REITs無一設置，較為特殊，另外，提案委任的監察人晶華公寓大廈管理維護公司，雖然是另一檔上市REITs樂富1號的管理機構，但職權不同，也於法規無礙。 事實上，目前幾檔壽險機構發起的REITs，也有同一公司擔任兩檔REITs管理機構的狀況。 據了解，由於新光R1密集召開受益人大會，且討論的幾項提案過去均無發生過，因此兆豐銀也特別向金管會報告，讓金管會了解提案內容與提案受益人的想法。 兆豐銀表示，一旦受益人大會通過相關議案，股代更換就只需要契約談判作業時間，不會太久，設監察人也可快速生效。
苗栗縣政府標售「竹科竹南基地周邊地區特定區」區段徵收開發案13筆土地，第1次開標結果，3800萬元標出一筆270多坪住宅區，溢價比率1.69%，縣府地政處評估台灣積體電路製造股份有限公司設廠效應浮現，樂觀第2次今年9月24日開標，將吸引更多投標。 「竹科竹南基地周邊地區特定區」區段徵收開發案土地標售，共有13筆土地、約5440坪，包括2筆科技商務專用區、11筆住宅區土地，標售底價總額約10億元，備受地方注目，7月30日第1次開標，第8標的第1種住宅區土地有1家建設公司投標，面積915.07平方公尺，標售單價每坪13萬5000元，底價約3737萬元，決標3800萬元得標。
第1次開標，13標僅有1標1家投標，地政處樂觀，處長陳錦珠說，標售案6月23日才公告，台積電在竹科竹南基地周邊地區特定區興建先進封測廠，7月1日動工，開標前詢問度相當高，研判許多觀望企業或建商等，需要較長的時間準備，因此第1次開標，來不及進場投標。 決標的第8標是距離台積電先進封測廠最近的方正基地，投標建商已評估多時，地政處後續持續看好台積電設廠效應，第2次開標9月24日、第3次11月26日，2筆科技商務專用區，每筆面積各約616坪，每坪24萬5000元，建蔽率60%，容積率360%，另有10筆住宅區土地，建蔽率50%，容積率120%，最大一筆面積約1800坪，單價每坪20萬元。 陳錦珠認為第2次投標應該會更加踴躍，地政處至少半年後，才會評估調整標售底價，相關資訊可透過地政處網站查詢，或電洽037-559135。
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