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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房市好熱，各地政局昨（3）日公布，7月買賣移轉棟數六都合計達23,588棟，不僅較上個月大幅增加近兩成，年增率也有2.8%，寫下近五年同期新高。 六都房市交易上月表現可圈可點，以月比來看，7月六都建物買賣移轉棟數月增19.3%，其中台北市月增26.5%，新北市月增19.4%站上6,142棟，桃園市月增20.3%，台中市月增11.2%，雙雙回到4,000棟大關，台南市持續加溫月增17.0%，高雄市也月增23.6%。 累計前七月六都建物買賣移轉棟數13.15萬棟，仍較去年同期的13.31萬棟減少1.2%，但衰退幅度正逐漸縮小。房仲業者認為，按照目前升溫的買氣，若疫情持續控制的情況下，全年買賣移轉棟數有機會正成長，突破30萬棟。
永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，由於房市交易與登記往往有一個月左右的時間差，所以7月買賣移轉棟數反映的是6月的市況，台灣在6月時正式解封，民眾大致上已回歸正常生活步調，原本預計於3、4月購屋的民眾逐漸回籠，成為遞延性買盤，使6、7月連續兩個月的交易量皆較上月成長。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，高資產資金回歸、資金動能強勁，台北市物件頗受青睞，桃園市則受買盤追捧，從機捷沿線到航空城議題熱度不減，且價格具競爭力，加速案量去化，而高雄市買氣沉寂已久後，終於谷底反彈，由於企業在南部擴廠、設廠帶動在地買氣，此外，先前交易一路緊縮，買方讓價意願高，增加成交機率。 至於新北市的成長表現，雖月增幅不及北高，不過7月買賣移轉棟數來到6,142棟大量，月增也近兩成，年增也有2.6%，移轉量體依舊是六都之冠。
邊境管制持續，除了影響海外分行行員返國，也已影響行庫對海外擔保品的實地勘查，多家大型行庫主管指出，現在新放款承作最大的障礙是因為航班停飛、減班，甚至禁止入境等交通障礙而看不到擔保品，導致新放款不得不停作，各大行庫的海外分行放款量，和去年所訂定的預算目標相較，落差至少超過一成，大部分都在兩至三成，甚至某些地區的海外分行還超過了五成。 行庫主管指出，在看不到擔保品的情況下，現在只能進行「紙上作業」，先看財報數字，並把財務數字輸入系統，但基於授信風控，為了避免財報造假的問題，還是得現場看擔保品，提早進行前置作業所能幫上忙的空間有限，很多授信案也因為卡在擔保品看不到的問題而受影響，目前這類問題，除了大陸之外，美國地區也相當嚴重。
大型行庫主管分析，各行庫在美國的分行所在地，例如紐約、洛杉磯等「大本營」，本身都還沒有交通阻絕的問題，但問題在於客戶的擔保品分散在美國各地，有些地區因為疫情嚴重，甚至不少航班因此停飛，或禁止入境，分行因此無法順利前往探視擔保品，而影響到放款業務推進。 除了大陸、美國，澳洲地區的放款也受到疫情影響，行庫主管指出，目前放款量受影響最小的仍是柬埔寨地區。 至於下半年的影響，行庫主管表示，就要看後續各國對疫情的控制狀況有否顯著改善，否則新的放款業務恐怕仍會停擺。
六都7月房屋買賣移轉棟數較上月大增，而若僅就年增率來看，六都7月的房市交易量稱王的城市，仍舊是桃園市。 桃園市7月房屋買賣移轉棟數，以年增13.8%居六都之冠，若累計前七月表現，桃園市仍然繼續封王，以2.46萬棟，年增13.2%、增幅仍穩坐第一。房仲業者分析，桃園市受惠建設利多，今年僅1月及5月的單月表現略較去年同期減少外，買氣可說是「逆疫而行」，成為今年房市最大亮點。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，與去年同期相比，北台灣三都全數呈現年增，而在建設、就業及房價親民等優勢下，桃園依然是北北桃三都中的房市「優等生」，其中又以桃園區及八德區交易年增22.8%、27.5%最為熱絡。
台北市精華區土地稀缺，建商經多年整合，逐漸開花結果，今年上半年北市都更案推案量約800億，其中不少創下路段天價，如信義區「松德長虹」平均單坪開價150萬，創信義計劃區外松德路段最高價；中山區「中山松悅」145萬，創長安西路最高價紀錄；士林區「圓山帝寶」100萬，為承德路4段最高價。 北市都更案的鍍金傳奇不斷上演，不少老公寓被打掉重建為摩天豪宅，身價三級跳，讓北市都更案金光閃閃，給人一種「貴鬆鬆」的印象，卻被素有「空頭總司令」之稱、前政大地政系張金鶚的一份研究打破。 在政大任教退休前，張金鶚與助理教授江穎慧，共同指導研究生劉昱辰撰寫《都市更新對於住宅價格影響之研究》，去年8月完成論文，結論是都更宅比一般宅跌價9.06%，都更後保留戶比例每增加1%，房價將減少0.06%，若以保留戶比例平均40%來看，房價單坪更少了2.4%。 張金鶚表示，都更對提升周圍房價確實有正向幫助，於是開始思考都更宅，與一般建商蓋的房子有何差別？3年前找了年輕老師與研究生做研究，以北市都更資料庫、國泰房地產指數季報之新推個案、內政部實價登錄等3個資料庫，透過地理資訊系統（GIS）定位，利用經濟模型控制相同條件，以都更周圍600米作為篩選範圍，共1148筆資料，交叉比對完成這份研究。
千筆交易資料，都更案與於非都更案比例為55:45，分布於2012年7月~2017年12月間的87個建案實登交易紀錄，其中25個為都更案、62個為非都更案。張金鶚指出，用經濟模型控制房屋品質、區位、樓層、面積、屋齡、時間等條件，還跑空間相依模型，控制房價不受周為住宅影響等變數，最後得到這樣的嚴謹結果。 張金鶚探究都更宅折價近1成的主要原因，包含都更後住宅面積混合加劇、容獎住宅密度提升，使得住宅折價，他解釋，地主分回戶多半坪數較小，而建商多推出較大坪數的住宅，產品大、小坪數愈混雜，物業管理愈不容易，長期下來會有跌價的可能；另外以經濟學來看，房屋密度變高、單價變低，「因為人變多了，本來住100戶，但變成150戶，價格會變低一些。」 另外，張金鶚認為，地主戶因取得成本低，較建商用更低價格賣出，因此地主分回比例愈高，愈會干擾到建商售屋的價格。
不過，房市專家尊重其研究結果，卻無法完全認同，住展雜誌執行長何世昌就說，建商在談北市都更時，要一戶一戶與原住戶談權利變換，相當痛苦，不少建商就直接買下房子，形成最後分回戶比例非常少的「假都更」，加上主管單位嚴謹，在開管委會時，過去幾乎沒有原住戶「群起作亂」的情形。或許理論如此，但實務上，在北市尚未有地主戶等素質問題，造成房價跌價，「若能有更多實例，較有說服力。」 建築師、「都更危老推動師」沈健雄說，都更宅多會取得綠建築、耐震等容獎，雖提高銷售密度，卻墊高建築成本，建商多半會提高售價反映，不認為都更宅房價，會比一般宅折價。
大師房屋董事長陳建慶則認同這份研究結果，他說，「千萬買屋，億萬買鄰」，鄰居素質很重要，特別是合建的都更豪宅案，易有住戶素質良莠不齊的狀況，如有些原住戶，會將梯間擺設鞋櫃，亂放鞋子，或是與一般戶對社區公設上的看法產生歧見，管理上較不易，確實會造成部分高資產族，忌諱購置都更或合建案，認為「都更宅的市場性，會比建商單純以素地來蓋的案子差一點。」 陳建慶卻不認同地主會折價出售分回宅，「地主也會想賣好價錢，不會是因為是分回戶而便宜賣，可賣100萬，不會賣80萬，人性都一樣！」 張金鶚表示，經上千筆、長期研究，這份研究成果具相當可信賴度，每一案雖有個案差別，價錢最終仍交由市場決定，因此將研究成果提供民眾做為買賣房屋的參考，強調讓「資訊充分揭露」，才能逐步落實居住正義。
降息後的超低利率環境，與游資滿溢下尋求保值的資金湧向房地產，兩大動能帶起房市量價出現一波「疫外」高潮，不僅7月房市交易量攀高，大台北以外都會區房價也漲翻天。 最新公布的信義房價指數顯示，全國第二季都會區房價季增1.87％、年增2.77％，台北市、新北市第二季房價年增率分別為1.2％、0.7％，不過大台北以外的各都會區房價漲幅達4.3～9％，顯示不只大台北房價回漲，往高點步步進逼，大台北以外都會區近年房價更是漲勢未歇，幾乎都創下歷史新高水位，包括桃園、新竹、台中、高雄等地，平均單價陸續站上2字頭關卡。
大台北以外都會區平均房價約在每坪20多萬元，購屋壓力相對不如雙北市高，旺盛的剛性需求進駐有題材、有潛力的區段，帶動整體房價上揚，而目前房貸利率水準已跌破1.4％，總價約在千萬元左右的一般自住產品，「租不如買」效應浮現。 降息後帶動民眾對房市信心和購屋意願回升，也是疫後房市出現一波高潮的主因，根據第一銀行和台灣房屋的「2020房貸大調查」結果顯示，降息後有51.8％的人因此增加購屋或換屋意願，其中包括22％的民眾人已有房，但仍然想再買一間。 台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，央行降息加上行政院祭出的振興方案，若在公股銀行貸款，以1,000萬元房貸，現有房貸戶每月約可以省下2,000多元，一年減少約2.5萬元的利息。政府政鼓勵自住購屋的房市政策，整體氛圍對於原本計劃購屋者多少有助攻之效，隨著疫情過去，下半年買氣穩定成長。
房市究竟是真熱還是炒作？有房產專家從「民眾購屋信心」、「建商的看法」、「政府的統計數據」、「網路搜尋熱度」、「門市的成交狀況」等5大數據，佐證「非虛言」，且受低利率環境、台股創新高點、台幣持續升值、資金從國外湧入台灣等3大因素支撐，透露房價要下跌有難度。 今年房市受疫情影響，直到5月開始買氣一飛衝天，不過究竟是真熱，還是業者自嗨在「喊熱」？對此網路地產平台《樂居》從「民眾購屋信心」、「建商的看法」、「政府的統計數據」、「網路搜尋熱度」、「門市的成交狀況」5大數據觀察房市究竟是真熱，抑或是假熱。 《樂居》統計，房仲門市實體交易量自今年5、6月後重回成長軌道，且看衰房市的民眾變少，援引房仲產業者調查今年第2季15％民眾看好房價往上走、55％看跌房價，但到了第3季的時候，已有30％民眾看漲，看跌民眾縮減20％。 不僅民眾一片看好趨勢，就連台經院公布數據顯示，營建業營業氣候測驗點線顯示，今年1月開始走衰指數，到了5月回穩返回94.26高點，僅次於1月的95.72。
房市買氣增加，也刺激了地產網站點閱量，《樂居》調查今年上半年，房地產網站瀏覽量成長57％～77％，市場一片欣欣向榮，帶動建商推案量，今年第1季推案量高達2709億元，相較去年2020億元，年增幅34％，推案量大增，顯示建商看好房市。 《樂居》創辦人李奕農說明，從上述5大面向可得知房市熱度持續升高這回是是真的，而背後的原因就與低利率環境、台股創新高點、台幣持續升值、資金從國外湧入台灣3大原因有關。 他強調，全世界都在印鈔票，這會導致購買力下降，而資金多支撐購買力，這背後代表意義即是「資金變薄」，只要不停止印鈔就別期待房價會下跌，不過一旦政府出手調控房市，才有可能再次迎來房市反轉訊號。 信義房屋桃園大業民光店專案經理馮麒豪說明，今年5月疫情回穩後，自住客、剛性需求客紛紛出籠看屋，許多屋主感受到看屋人潮變多，也看好後市發展，變得更堅持價格，對比去年買方態度也更願意追價，使得今年成交價有緩步成長。
地上權土地愈來愈夯，上半年成交額就近600億元大關，下半年還有多件大案將密集決標，包括高鐵新竹站特定專用區、台北市北士科園區產專區等大案，將於9、10月密集決標；台北南港轉運站、台北市啤酒文化園區，也是潛在買家討論度高的指標案。 今年上半年土地成交金額大爆發，達1,650億元左右，其中地上權就占近四成，包括「台北世貿三館」420億元、「國泰營區」97.8億元、新北市「林口國際媒體園區」95億元、麗寶建設「大南港」旁玉成段7.89億元等，都是令市場津津樂道的指標大案。 進入下半年，交通部鐵道局「高速鐵路新竹車站特定區車站專用區（二）開發經營案」，已舉辦招商說明會，9月29日下午5時截止申請。據第一太平戴維斯表示，該案為50年地上權案，折現後權利金底價合計為7.58億元，位於高鐵竹北站第一排，面積5,252坪，有機會成為第三季的亮點。
第一太平戴維斯表示，該招商案土地使用分區為高鐵車站專用區，容積率為298％，樓地板面積1.57萬坪，可規劃作為飯店、會展中心、百貨商場及辦公大樓，使用彈性多元。預期將吸引保險業者、大型開發商、竹科園區廠商評估。 據調查，竹北高鐵站區內現有多棟商辦大樓，出租情況表現出色，平均出租率在8成～9成，每坪月租約900元～1,000元，部分指標辦公大樓租金單價已站上1,300元。 接著第四季，曾在3月流標的北士科園區產專區地上權捲土重來重新招標，預計10月15日截止投標。 此案占地8.38公頃，地上權年限從50年延長到70年，權利金底價約98億元，繳交方式已由一次繳交改為分八期繳納。市府希望引進智慧健康關聯產業進駐園區。
日前量販龍頭家樂福收購頂好超市股權，夏普也宣布收購美華泰，利用會員資料庫轉型為美妝電商，勤業眾信（Deloitte）3日指出，我國零售業走入併購期，而2020年我國超商第一季產值達847億元、首度超車百貨通路，未來關鍵在數位轉型。 勤業眾信財務諮詢服務執行副總經理黃俊榮指出，台灣零售產業在千禧年以前為「都市化生活」型態，包括裕毛屋、頂好等國際型廠商，以及丸久、興農等台灣廠商紛紛進入市場。 在千禧年後，零售產業進入成熟期，黃俊榮認為，主要廠商紛紛做整併，像是頂好併購易利購、惠陽、全日青等，而味全整合旗下松青、丸久，打包後賣給全聯，同時全聯也併購全買超市、楊聯社等超市。
而全家、統一超商，千禧年後採取「天羅地網」型態的擴張策略，全家在全台約有3,600家分店、統一超約5,650家，萊爾富、OK來來超商分別約1,350家、900家。 黃俊榮表示，現在零售產業走向「線上線下整合」，台灣零售業出現另一種「以店為核心、以會員為基石」的數位轉型模式，像全家超商2016年實施會員制、APP、Fami Pay等策略，有效應用會員數據、導入高附加價值商品與服務，推升營收與利潤成長，累計上半年合併營收409億元續創歷史新高。 統一超上半年合併營收1,245億元，較去年小幅下滑0.39％，但積極布局市場，像統一為台灣家樂福的大股東，藉此拓展超市產業發展，加上統一集團在台其他企業與策略夥伴如康是美、星巴克、21世紀風味館等，「跨通路數位整合」指日可待。
這兩年台灣的商辦需求旺盛，促使建商和壽險業瘋狂進場購地，遠雄總經研究中心統計，2020年上半年全國土地交易額，高達來到1659億元，已經是去年的六成，以及前年的近九成之多，業者預估，2023年之前，台灣的廠辦和商辦需求仍會大於供給量，預期將持續推升土地和商用不動產價格。 遠雄房地產總監劉炳忠表示，近幾年因為商用不動產改蓋豪宅、辦理都更，或改為旅館酒店，供給面積大幅減少了13.5萬坪，讓北市商辦空置率屢破新低，2020年Q2，更創下2.39％的歷史最低紀錄，低空置率帶動商辦租金與售價上揚，吸引了建商和壽險業進場購地，後續拉動房市的效果，將會很驚人。2019年至2020年，全台灣土地成交的前十大案例，買方全部都是建商和壽險公司，其中中石化旗下的鼎越開發以372億1萬元，買下京華城4986坪土地永久所有權；南山人壽以312.76億，標下世貿三館70年地上權，都相當受矚目。
另外，南山人壽以159.81億，標下台北市信義區行政中心50年地上權，溢價率高達六成，元大人壽以53.3億標下松江南京70年地上權，溢價率也達三成。劉炳忠表示，壽險業多數標購土地，就是要一出手就成功，因此常會再創價。 建商部分，元利建設在去年4月，以112.58億標下「最貴停車場」，也就是台北市信義區D3土地，目前規劃要蓋奢華飯店，顯示大企業持續看好台灣經濟。劉炳忠表示，這一點遠雄建設也一樣，2020年上半年三月至四月，疫情最嚴重的時期，在雙北市和台中市購地也達110.1億。 劉炳忠表示，以遠雄在新北市汐止打造的廠辦大案「U-TOWN」，總銷售面積高達15.89萬坪，目前去化已近七成，每年的銷售業績都呈現成長，去年銷售55億，創下歷年新高，今年也已經來到24億元，隨著投資型買盤資金陸續出籠，後勢將樂觀。
今年3月是武漢肺炎疫情險峻期，豪宅市場冷清，不過卻有不畏疫情反其道而行的台北富人南下置產，購買高雄最貴豪宅「國硯」，且該屋主在3年前才剛砸重金6936萬買下台北知名豪宅「德杰Flora」，兩戶豪宅樓層都屬中樓層，不過和台北豪宅相比，高雄豪宅入手門檻低了不少。專家表示，該屋主入手的「國硯」10樓豪宅因能看到的海景不多，入手價相對社區其他高樓層景觀宅較便宜。 高雄最貴豪宅社區「國硯」在今年疫情險峻的3月有一戶成交紀錄，位於10樓，房屋加車位總坪數約121坪，總價3990萬，單價約33萬，高於《樂居網》顯示近一年成交單價32萬，但低於社區平均成交價35.7萬，相比社區歷史最高成交單價68.6萬更是相差一半以上。此外，根據內政部實價登錄揭露，該戶無歷次移轉明細，為成屋6年賣掉的第一手屋主，顯示超級豪宅去化速度慢，還得靜待口袋夠深的有緣人青睞。 值得注意的是，《蘋果新聞網》查閱謄本資料顯示，今年3月成交的屋主為北部客南下投資置產，且該名屋主口袋夠深，3年前以總價6936萬，買下台北中山區，有新光董娘彭雪芬名氣加持的「德杰Flora」偏高9樓77坪豪宅，這2間豪宅加總統計，該屋主身家已經過億。
「國硯」號稱高雄最貴豪宅，是國揚創辦人侯西峰與英業達集團會長葉國一談成的合建案，葉國一還保留住宅最高樓層，規劃地上43樓、地下5樓，為樓高超過170米的摩天豪宅大樓，該案緊鄰漢神商圈，基地面積約1520坪，總戶數178戶，分為A、B、C棟，該案41樓規劃Coffee Lounge高敞空間適合社交聚會和商務會議，還有生活顧問可為住戶預定漢來大飯店餐飲及外燴服務，盡情享用高空171米空中餐宴。43樓還有360度旋轉宴會廳，可欣賞海港景觀，社區採漢來飯店物業管理。 住商不動產高雄中山加盟店店長鄧惠方表示，「國硯」社區以A棟視野最漂亮，面對流行音樂廳，可飽覽海景，條件相當不錯，而今年成交的這一戶位於10樓，因為會看到對面「太普臻邸」大樓，所以單價較低，不過整體來說還是在行情之內。 中信房屋高雄中華加盟店劉明玉表示，「國硯」看的到海景，但有些視野無敵大、有的只是海景很大或較大、有的只能看到一點，今年成交這一戶為國揚建設成交的，該戶能看到一點海景因此價格較便宜。
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