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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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資金浪潮加上低利環境，推國內房市急升溫，信義房屋（9940）總經理劉元智直言，「沒預料到房市好成這樣」，除了原本的剛性需求外，近兩個月來，投資置產族群也開始進場，房市能見度到年底，前此樂觀看待。 因應房市前景樂觀，劉元智也宣示，信義房屋將「按部就班」的啟動展店計畫，預計信義明年將達到全台500店的里程碑。 疫情爆發以來，今年前四月的房屋成交量多來自剛性買盤，劉元智觀察，從台灣疫情穩定後，不僅有遞延買盤出手，加上投資置產購屋者也開始進場，推動房市升溫。 劉元智指出，過去房市盤整時期，待售房屋流通天數平均約70到90天，近兩個月來，則縮短到50到60天。此外，房市投資族群型態也略有改變，過去多是短期投資型買方，但近期以「置產族」為主，目的是較長期的資產配置。 在六都的交易表現上，劉元智指出，以信義房屋內部交易資料來看，台南市近期表現確實優異。
從土地買賣、廠房購置現象可見，南科發展漸趨成熟，帶動周邊購屋或置產需求。在這波房市回溫浪潮推波下，新竹置產買盤也相對升溫。因此，信義房屋在雙北紮根後，未來也規劃在中南桃竹等地擴大布局。 至於房價走勢，劉元智指出，過去預售屋市場頻讓利，擠壓中古屋價格，但房市回溫後，預售市場讓利現象不再，中古屋價格不再受壓抑，讓兩個市場均走熱。整體來說，雙北市中古屋價穩量增，中南部則微幅上漲。 展望未來房市，劉元智表示，在大量資金挹注下，房市今年底前都是樂觀的。不過，對於明年過後，劉元智仍保守看待，關鍵仍在新冠疫情，因國際疫情未歇，疫情發展的情況仍牽動房市，疫情不息，房市就須審慎。 至於展店計畫，劉元智表示，因應房市大復甦態勢，展店是必要之舉，目前信義房屋在雙北市有279店，中南桃竹還有成長空間。 劉元智說，「提升經紀人服務能量」，一直是信義的首要任務，但展店還須按部就班執行，目前信義全台直營店約462家，以過去展店進度來推估，明年底前信義房屋的全台據點將站上500店大關。
新北市全力推動新北環狀線土地開發作業，有十站捷運聯開案將簽約或辦理招商釋出，總計土地開發總投資金額達525億元，創造6,500個就業機會。 新北市長侯友宜表示，新北環狀線除了交通利多外，14座捷運車站中有十站已規劃辦理土地開發，其中秀朗橋站、中和站、中原站三站已與投資人完成簽約，並進行建築細部設計。景平站也徵求到最優申請人，並準備簽約。此外，新北市預計9月前還會再啟動板橋站的土地開發招商案。 新北環狀線六站，包括板橋站、橋和站、板新站、新埔民生站、新北產業園區站、十四張站及機廠等土地開發案，將在2021年底前陸續啟動招商，其中又以十四張站及機廠案開發面積最大、達42,904.21坪（141,832.11平方公尺）。 他強調，透過捷運場站的開發，讓新北市朝大眾運輸導向發展（TOD），未來捷運站開發大樓將做為地區發展核心。
低利、熱錢效應讓今年房價逐步墊高。房產專家表示，高房價的台北市中心有不少相對親民價的路段，像信義區如選擇公寓產品以及較早期開發的路段，每坪價差可達22.6萬元，大安區也有同樣情況，每坪價差也有20.7萬元。 據實價登錄網去年至今年4月的資料，台北市各行政區的大樓及公寓價差排名第一的行政區是信義區，每坪價差達22.6萬元。永慶房屋業管部資深經理謝志傑分析，信義區是台北市的精華地帶，特別是信義計畫區中豪宅林立，大樓價格也被拉升不少，平均每坪成交價達77.2萬元。 不過，謝志傑指出，除了信義計畫區外，信義區仍有較早期開發的區域，如吳興街商圈、虎林街及永吉路等，不僅生活機能良好，且擁有信義區的黃金門牌，但因相關路段大多以老舊公寓為主，房價表現也相對親民。讓信義區在新舊路段之間一來一往的差距下，使該區成為北市價差最大的行政區。
大樓、公寓價差第二大的行政區則是大安區，每坪價差20.7萬元。謝志傑表示，大安區同樣屬於台北市的蛋黃區，區內明星中小學、大安森林公園、東區商圈及永康商圈等，都替大安區的學區、生活環境、生活機能等條件大大的加分，同時也讓大安區成為豪宅密度最高的行政區，因此房價也位居台北市行政區的第一名。 不過，他表示，同樣位在大安區，像是臥龍街一帶因部分路段鄰近福地，周邊多以公寓為主，且有殯葬禮儀公司於當地開業，在部分民眾仍有忌諱的情況下，使房價較為親民，但若民眾購屋選擇上較不忌諱，區域周邊因生活機能不差，也是購屋可考量的地區之一。 大樓、公寓價差最小的行政區則是文山區，每坪價差僅8.5萬元；謝志傑說明，文山區是台北市著名的文教區，區內以住宅區為主，環境單純寧靜，治安良好，在沒有過多開發的情況下，房價也相較其他行政區親民，深受首購族、軍公教族群喜愛。
其中較熱門的交易地區包含景美商圈、萬隆生活圈、萬芳醫院生活圈，以及木柵地區。 大樓、公寓價差也不大的行政區則是松山區，每坪價差9.5萬元；謝志傑表示，松山區最著名的住宅區為民生社區，該社區為早期美式示範社區，區內綠地多，街廓方正，生活起來十分舒適，相當適合嚮往優閒生活的民眾，不過，由於民生社區建物多為公寓為主，也使松山區的公寓價格相對較高。 謝志傑指出，大樓跟公寓各有各的優缺點，以公寓來說，價格通常較電梯大樓親民，並且公設低，居住坪數較為實在，再加上住戶單純、未來參與都更等優勢，受到不少民眾青睞。電梯大樓雖價格較高，每個月還要繳一筆管理費，不過相對地也擁有保全、物業管理、代收垃圾服務及健身房、游泳池等公共設施，可以替繁忙的上班族省去不少瑣事，同時也多了下班後的休閒娛樂。 此外，謝志傑分析，對家中有長輩或小孩的民眾來說，電梯大樓更是減輕不少負擔，再加上樓下就有停車空間，不必再去外面租停車位，價格較高也是相當合理。因此，選擇公寓或是電梯大樓都有其道理，端看每個人對於居住的條件、環境的需求而有所不同。
高雄市仁武區屬蛋白區，因縣市合併後居住人口大幅增加，連帶讓房地價出現上揚。依據實價登錄揭露，區段包括慈惠、育才、澄德等多個重劃區，已出現許多土地成交每坪突破30萬元，而依據僑馥建經統計，過去1年該區透天厝平均總價已來到1605萬元創歷年新高，即便以房價中位數計算也來到1385萬元。 仁武區縣市合併居住人口大幅成長，推案類型也從早期低總價透天厝轉型成為換屋型透天和首購大樓。《蘋果新聞網》查詢實價登錄發現，今年透天厝該區1~6月成交334戶當中有246戶屬總價超過1000萬元住宅，佔比達73.6%。龍登國際董事長戴嘉聖分析，該區在縣市合併前土地每坪仍多屬1字頭，但目前較熱門路段已來到3字頭地價，地價呈現倍數成長，也讓透天厝房價水漲船高。
僑馥建經統計仁武過去1年區段透天房價，購屋平均總價來到1605萬元，若以成交價排序位於中間的中位數則為1385萬元，總經理彭慶分析，仁武縣市合併後成為高雄人口移入比例最多行政區，合併初起確實有不少購屋族會進場選購千萬元內低總價宅，然隨土地價格一路上揚，目前市場上主力供給除換屋型透天，不然就是1字頭末端首購大樓，當地價超過20萬元就很難規劃低價透天。 戴嘉聖表示，仁武相對其他行政區還有一優勢，那便是不久將有仁武產業園區規劃完成，該園區佔地面積74公頃，引入廠商約140家比和發產業園區還多，而就產業別來說多為高科技產業如航太、金屬機械等，「這波仁武產業轉型也將從過去工業區改變成為高科技園區，隨地價上揚，透天厝供給勢必減少，未來包括新大樓也可能逼近2字頭，甚至站上2字頭房價。」
豪宅只有奢華硬體已不夠看，近年掀起五星飯店豪宅的「升級版」，不過興富發建設集團總裁鄭欽天，將有「加強升級版」的祕密武器，計畫引進「英國大管家」、及國際旅館金鑰匙組織的「金鑰匙」服務團隊，打造精品飯店宅。 興富發高雄928檔期指標新案「愛情河左岸」、明年度百億大案「凱悅飯店住宅案」，將率先引進頂級管家服務飯店宅，讓房價加值。 近年幾家大型建商紛紛攜手五星飯店，加入飯店豪宅行列。最近興富發建設集團更將祭出「加強升級版」的「精品飯店宅」，常在國外旅遊的鄭欽天計畫引進「英國大管家」及「金鑰匙」服務內容。 興富發建設代銷事業部特助苗青德表示，集團規劃第一個提供管家服務的「精品飯店宅」，將會是高雄愛河第一排「愛情河左岸」，總銷約56億元，預計9月開案，每坪售價可能落在三、四十萬。 苗青德表示，接下來「高雄凱悅飯店」案也可能在年底至明年，引進頂級管家服務飯店宅，總銷未定，但勢必是百億規模的指標大案。
國泰桃園置地廣場新區7日開業，國泰人壽總經理劉上旗指出，2012年起國壽從高鐵沿線開發打造國泰置地品牌，目前已有台北、桃園、台南置地，面積達7萬多坪。位在台中台灣大道、文心路何厝段附近的「台中置地」也已完成整地，預計三、四年內可開發完成，成為台中新地標。 劉上旗指出，在取得高鐵桃園專區後，從設計、審議到開發計劃，直至桃園置地廣場商城開幕，桃園市政府給予全方位支持與協助，多年長跑下來終於開花結果，「像極了愛情」。 桃園置地廣場面積達6萬6千坪，約30個足球場，是台灣最大商業用地。 劉上旗透露，十年前大家對高鐵沿線還沒有想法定位時，國壽以前瞻眼光搶先打造複合式商圈，幕後推手就是國泰世華銀行副董事長蔡宗翰。 他表示，國壽拿下桃園置地50年的地上權、投資金額達200億元，預期投報率4％，在國內債券資產投報率走低之際，國壽搶到50年穩定投報率，可說很不錯，且同時可提供國人極佳休憩、親子遊玩場所，一舉多得。
而桃園置地附近有機捷、航空站、高鐵，商業用地相對大，若蓋商辦可蓋好多棟，開發為複合式商城，找到可產生綜效的承租戶，效益更佳，此案投報比商辦的3％更高一點。 國泰人壽將在全台建置「國泰置地」品牌，劉上旗表示，目前已打出一定口碑，國際一流大企業在選辦公室時都會先選國泰，因為辦公室不是只看租金，還要看地點、設施、服務、樓管、建設品質，國泰置地不只是收租，還會穿針引線引進大卡司公司，讓進駐的廠商有不同體驗、發揮綜效。 台南置地廣場的大億麗緻現已停業，由於設施是飯店規格，仍會優先引進飯店，現有多家業者接觸中，會先考量五星級飯店進駐但不限五星，會先測試水溫、胃納量等綜合評估。 劉上旗指出，國壽目前總資產7兆多元，不動產就占7％、約5,000億元，配置比率為商辦占52、飯店19、物流15、住宅2％，物流成長最快，投報率也在3到5％。
看準政府帶頭推動產業升級，從事觸控面板整廠輸出的富創得科技順應政策走向，帶頭將老舊廠房變身科技廠房，以迎來廠辦市場龐大的商機。 眼看近年國際大廠相繼來台投資，今年4月行政院再祭出政策利多，拍板通過7年砸百億，吸引國際大廠來台落地，藉此推動國內產業轉型升級，全力朝向全球高科技研發中心發展。 然而，當政府帶頭促進產業升級的同時，舊廠房跟著升級也成了不可抵擋的趨勢；再加上台商加速回流，急尋工業區土地，廠房供不應求，造就商辦比住宅搶手，而廠辦比商辦更炙手可熱的現象。 富創得科技公司董事長吳明發，早在2年前就看準這波趨勢，擁有坐落於林口工業園區的廠房，占地2800坪，是林口工二工業區面積最廣的，也是區內首開先例通過的危老重建案。富創得科技預計近期拆除舊廠房，2、3年後將有一棟外觀新穎，規格比照無塵室等級的地下4樓、12層高的立體化科技廠房，企圖打造新創資源共享的生態圈，吸引高科技產業進駐。
新創廠辦 具政策優勢 談到當初為何決定重建舊廠房？吳明發精神抖擻地說，「看到林口是要改變的時候了。」他口中說的改變，正是經濟部2017年啟動「林口新創園」計畫，以林口世大運選手村作為據點，招攬國內外加速器與新創業者進駐，有意打造為亞洲最大的AI聚落。 另一方面，林口正是位於「新創走廊」的中心點，占有絕佳的地理位置，而所謂的新創走廊，主要鏈結桃園市的亞洲．矽谷計畫、新竹的科學園區、台北小巨蛋的國際科技創業基地，也是政府發展國際新創聚落的終極目標。 跟著政策準不會錯，這是吳明發創業30、40年來的商業嗅覺。對這一波台商回流，他觀察到產業發展的脈絡，「大家都知道台商回流，但也要知道一件事，台商回來，並不會投入大量生產的勞力密集型產業，而是會選擇在台灣設立研發中心，把研發技術留在台灣，不然在別人家屋簷下做研發，還沒量產前，技術都被學走了！」 發展新創產業、設立研發中心，這是吳明發第一時間看到的商機，預計重建的科技廠房，便是以此作為規畫的軸心。目前富創得主要業務是觸控面板整廠輸出，著重在研發、製造材料，在廠辦重建後，總樓地板面積達17000餘坪，扣除所需的1000餘坪，其餘預計邊建邊售。不過，還未興建，已有來自各地的買方洽詢，包括國內龍頭電信公司之一、一家美國上市公司，還有來自台中的業者，不難看出廠辦大樓在市場上有多搶手。
冠德建設7日與新北市府簽下新北市環狀線捷運秀朗橋站捷運聯開辦公大樓案，將是新北捷運聯開案首座辦公大樓，預計2025年完工，市場看好未來每坪售價「坐5望6」、挑戰區域辦公樓新天價。冠德預估可分回總銷規模暫估約79億元，且將來若有適當標的，會持續評估爭取其他環狀線捷運聯開大樓案的機會。 冠德董事長馬志綱表示，冠德看準中和、新店產業聚落、不斷移入的人口，期待中和秀朗橋站聯開案開發完成商辦大樓後，引入企業及就業人潮，活絡商業活動，推動都市發展。 首件由新北市政府主辦的新北環狀線秀朗橋站捷運聯合開發案，7日舉行簽約儀式，由新北市長候友宜及冠德建設董事長馬志綱共同主持，正式啟動共構開發計畫。 候友宜表示，新北市政府全力動員新北環狀線土地開發作業，秀朗橋站開發案是新北市府首件自行辦理的捷運土地開發案，經由資格、規格及價格三階段評選程序，冠德建設公司為最優申請人。
新北環狀線秀朗橋站位於中和區景平路，基地約1,119.4坪，容積率826.33％，總樓地板面積約1.37萬坪，冠德將分回約40％，將打造地上20層、地下五層的商辦大樓，預計2025年完工，成為中和秀朗橋區域第一棟純辦大樓。 冠德表示，辦公大樓將規劃一般辦公室共246戶、面積為30～90坪可彈性合併使用，中低樓層規劃為商場、SOHO辦公室，高樓層作為中小企業微型辦公總部，另外有七戶店面。冠德評估，未來可分回總銷規模暫估約79億元，辦公室售價每坪55萬～60萬元，且附近月租金行情約每坪800～900元，一樓店面未來月租金約70萬元，冠德強調，將來若有適當標的，會持續評估爭取其他環狀線捷運聯開大樓案的機會。 新北市捷運環狀線將有14座車站，其中10座陸續對外徵求投資人，合作開發土地。 去年中原站、中和站已由新美齊連續拿下，2020年第一案秀朗橋站，則由冠德建設拿下，景平站則由將捷建設出線。接下來還有橋和站、板橋站等，將陸續招商決標。
今年上半年瑞豐商圈受到疫情影響，夜市湧現退租潮，店面生意慘淡接連空租，光是南屏路上就有店面接連空租，附近店家透露，「前一波因為疫情關係，南屏路一排店家幾乎倒光光。她透露，其中就有3家連在一起的店面空租，分別為飲料店、飾品店、手機配件店。不過，近兩月疫情逐漸趨緩，瑞豐夜市人潮回溫，附近空租店家也陸續招租，新氣象顯現，後續生意可望升溫。 在7月下旬，位於南屏路上的3間空租店面已陸續有店家承租，包含2間飲品店、1間日本品牌「眼鏡市場」店。《蘋果新聞網》在週末晚間造訪，只見眼鏡店和隔壁飲料店工作人員紛紛站在店前認真招呼客人，吸引路過人潮目光。「眼鏡市場」店長高雄瑞豐店店長林明駿透露，該店是公司在南台灣的首店，也是在台灣少有的街邊店，在中北部多以進駐百貨業打知名度為主，不過他也提到，該品牌在日本已多達超過970家分店，在日本也是以街邊店為主。
當記者問及開業第一週生意如何，他坦言「生意和預期的有落差」，需要深耕在地市場，最便宜的眼鏡一副3490元起，店家主打多焦鏡片，可遠近兩用，在日本40歲年齡層的人就會戴這類鏡片，但在台灣尤其南部市場，多焦鏡片還不是很普遍，這也是該店特色。目前一天來客數約十幾人，雖未達成開業一天20萬營業額的目標，但還不差，單日業績約5萬左右。 在眼鏡店旁邊新開業的「五年級古早味粉圓粉粿」總店位於台中一中商圈，該店可說是介於剉冰店和飲料店之間，販售的產品包含三色粉粿鮮奶剉冰、三色粉粿鮮奶，該店老闆娘表示，附近店家租金約4萬，相較繁華的台中一中商圈較便宜，而每天可賣出200杯以上飲品，生意還算不錯。 住商不動產農16文信加盟店店長邱永發表示，南屏路上該排店面租金約4萬5千元或5萬起跳，但附近也有雙店面月租金開18萬，因開價太高而空租好幾個月，至今空租。近2~3個月瑞豐商圈人潮陸續回來，逐漸恢復正常。
在全球經濟衰退隱憂下，台灣商用不動產市場再度傳出逆疫情的好消息，中國信託金控4日代子公司中國信託資產管理股份有限公司公告，以總價12億4088萬元，順利處分台北市信義區統一國際大樓16樓、828.22坪的辦公樓層，含地下室10個車位，每坪換算為新台幣179萬，創下信義區商辦交易紀錄的歷史新高。 然而統一國際大樓繼去年李氏投資以總價逾5.3億元買下18樓後，本次16樓交易以179萬元更創區域新高，也是信義計劃區罕見的成交案例。世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示，本案標脫換算單坪價創下歷史新高，投資人其狼性積極佈局商用不動產的態勢不言而喻，亦反映出投資人對於商辦產品持續展現高度興趣。 綜觀台北市商辦租賃市場表現穩健，平均空置率仍處歷史低檔，加上房東惜售心態濃厚、市場出售的商辦貨源稀少的多重因素，都是激勵投資人在疫情爆發之時仍勇敢進場的主要因素。 世邦魏理仕觀察今年以來商辦交易動態，第二季見到跨足不動產投資的宜進實業以新台幣5.38億出售太平洋商業大樓14樓，與二年半前取得之價格相比，其資產價值於期間內溫和上升8個百分點。季內另一件辦公室成交案為台灣港務公司斥資新台幣3.5億元，買下位於南京松江區內的貝斯美語大樓共二個樓層。
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