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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
國內疫情控制得宜，國旅復甦後民眾也開始「報復性消費」，捷運商圈在交通便利的優勢下，也成為北市的購物熱區。 永慶房屋盤點台北市熱門捷運商圈周邊房市表現，由於捷運商圈兼具交通及生活機能，都是民眾購屋時考量的重要因素，房價的保值性也相對較高，統計結果發現，鄰近西門町商圈的捷運西門站以459件的交易量奪冠。 永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，西門町商圈是國際觀光客來台必逛的商圈之一，集流行、時尚於一身，是深受年輕族群喜愛的商圈，並在政府持續推動西區門戶計畫以及雙子星開發案簽約的帶動下，西門町商圈又再度活絡起來，未來發展前景十分看好。 此外，由於西門町商圈是台北市早期發展區塊，住宅屋齡相對偏高，因此，房價相對親民，加上西門站周邊交通便利、生活機能完善，也有不少總價千萬以下的套房建案，吸引許多首購族前來購屋，進一步推升西門站周邊交易量。
交易量排行第二的則是鄰近饒河夜市的松山站，謝志傑表示，饒河夜市是台北市第二個觀光夜市，雖規模較小，但仍是國外旅客指名度相當高的國際觀光夜市，吸引許多人潮湧進，再加上距離知名的成衣商圈五分埔也十分接近，足以讓民眾逛到腿軟。 松山站除了商圈之外，方便的交通也是支撐房價的因素之一，不僅有雙鐵共構，還有環東大道、市民高架等道路快速通往其他地區。另外，松山站鄰近基隆河畔，擁有河景優勢，部分高樓層河景物件價格較高，若是往虎林街、永吉路或是河對岸的新明路尋找，則可以找到4、5字頭的公寓，價格相當實惠。 交易量排行第三的是中山站。
謝志傑表示，中山站周邊的南西商圈為近期年輕人喜愛的商圈之一，捷運站出站後迎面而來的便是三棟百貨公司，區內巷弄間則有許多文青、網美小店，商圈內同時包含兩種經營模式，各自吸引不同的客群前來消費。 從房價來看，鄰近永康商圈的東門站，住宅平均單價約87.6萬元，是12個商圈中平均單價最高的捷運站，高於傳統認知高房價的東區商圈及信義商圈。至於價格親民的捷運商圈除西門站外，排行第二為鄰近士林夜市的劍潭站。謝志傑表示，士林夜市多次獲選為台灣代表夜市，是觀光客為導向的國際觀光夜市。 謝志傑補充，捷運站周邊的商圈雖然交通機能、生活機能都相當良好，但人流也相對較多，環境音量難免較大，建議喜歡寧靜生活品質的民眾，可以選擇距離捷運商圈步行五至15分鐘的住宅，才能同時享有捷運商圈帶來的方便，又不失良好的生活品質。
產業投資「大缺地」不少業者指台中工業區幾乎額滿且地價貴森森，台中市經發局長張峯源表示「有解」目前祭出多項措施，已新增近600公頃工業用地，累積投資116件、投資金額1800億，招商成果六都第一。 經發局強調，中美貿易戰導致產業鏈結構轉變，許多台商紛紛回流，且加上新冠肺炎疫情影響，聯合國貿易發展會議(UNCTAD)公布「2020年世界投資報告」預估全球企業海外的直接投資預測下降3至4成。但台灣成功防疫，反而使國際大廠等在今年上半年加強對台投資，未來市府將利用五大策略持續招商引資，讓企業落腳台中，躍進大台中經濟發展。 經發局長張峯源說，市採取的策略一是「利用公有地園區開發」打造產業園區共提供528公頃，包括太平產業園區、潭子聚興產業園區、豐洲科技工業園區二期、大里夏田產業園區、擴大神岡都市計畫產業園區及精密機械科技創新園區三期，另經發局也著手烏日溪南產業發展特定區規劃案及新訂大里塗城都市計畫，整體開發完成後總共可提供528.21公頃土地。
策略二「協助民間產業小區開發加速」民營公司報編開發園區，依據產業創新條例規定，公民營事業或興辦產業人也可依規申請設置。且30公頃以下的產業園區，由地方審查環境影響評估跟可行性規劃，加速開發流程。目前核定設置產業園區有太平、后里、神岡、烏日等4區，總面積33.24 公頃；送件申請辦理可行性規劃報告另有5處，合計面積65.74公頃。 策略三「輔導工廠業者利用毗連非都市土地」依「產業創新條例」及「興辦工業人使用毗連非都市土地擴展計畫申請審查辦法」自108年1月至109年7月底，成功輔導並核定三久公司、力山公司、好加公司、義高公司、永祺車業共5家廠商，增加近3萬平方公尺的產業用地，估計引進投資金額超過10億元，增加225個就業機會。 市府今年7月9日公告非都市土地整體開發工業園區廠房立體化方案，除原本都市計畫地區內的廠房可以長高，非都市地區的廠商也適用，提供傳統製造業廠房更新及「向上長高」的機會，包括仁化工業區、南區多家廠商均提出容積需求，解決廠房擴建更新問題。 經發局第5個策略是成立招商工作小組，並召開「招商投資障礙排除協調會議」透過密集會議、跨平台協調、現地會勘訪視、專人協助診斷問題、逐案列管，協助廠商釐清相關法令爭點排除投資障礙，市府透過這五招，上半年裡產業所創造的投資金額勇冠六都。
財政部國有財產署署長曾國基指出，隨著雙北土地運用趨近飽和，下半年國有地標租聚焦中南部，首先是針對台中市干城車站周邊，國產署轄下大片基地將陸續釋出；第二個重點放在高雄市，將陸續釋出眷村地區的地上權。 曾國基表示，雙北地區更是社會住宅需求熱點，土地運用已趨近飽和，隨著今年上半年世貿三館、國泰營區等台北市兩大國有地地上權標脫，鮮少有可活化利用大面積素地，故而下半年要力拚中南部的土地。 他透露，國產署其實在台中市干城重劃區一帶握有大面積國有地，這幾年採分階段方式釋出，如今年6月29日開標的第一批地上權，即標脫一筆面積近1,800坪的大宗商業區土地，下半年仍會持續釋出干城一帶地上權。 據瞭解，今年第二批地上權原訂釋出25宗標的，先前傳出包括台中市東區一宗面積達2,013坪的商業區土地，由於鄰近干城車站、台中公園及百貨商場等重要地標，業界詢問度極高。
除了干城重劃區這塊金雞母，高雄市眷村地區也是接下來要釋出地上權的重點標的。 曾國基表示，像鳳山區就已經標脫四宗土地，今年第一批更標脫一筆土地面積達2,726坪的地上權，溢價率更高達58.9％，市場行情極佳。 曾國基說，不只鳳山地區，其實高雄眷村地區仍存在不少大面積、待活化運用的素地，接下來都有望陸續釋出。 今年第一批標脫土地當中，除了台北市的國泰營區外，其餘面積規模逾千坪的土地，皆是由台中及高雄釋出，接下來第二批地上權標租，原訂於8月公告，但國產署副署長游適銘指出，現在已近月底，地上權審議委員會仍未開會定案，第二波土地釋出的時程，將延至今年10月左右，第二批雖原訂釋出25宗標的，但各分署仍在盤點土地，不排除仍有增減的可能。
苗栗縣頭份市、竹南鎮人口占全縣三分之一，交通便利又鄰近新竹市，加上台積電今年7月動工設廠的話題，房地產備受看好，連大台北、桃園、新竹等地建商都來獵地，不過，因2015年間已有一波行情，目前維持平盤。 苗栗縣頭份、竹南兩地近年發展迅速，頭份市人口10萬3978人，是全縣18鄉鎮市中人口最多，毗鄰的竹南鎮也有8萬6879人，兩地人口集中，台積電在新竹科學園區竹南基地周邊地區特定區投資興建先進封測廠，帶動周邊產業及房地產市場。 縣府地政處統計，竹南、頭份住宅區建坪今年1到7月交易728筆，平均1坪15.685萬元，去年同期為814筆、單價16.112萬元，前年1262筆、15.539萬元；地坪今年1到7月交易82筆，平均1坪15.243萬元，去年同期65筆、單價14.678萬元，前年66筆、17.071萬元。
房地產業者分析，台積電在竹南投資設廠，2015年傳聞階段就已經炒過一波了，當時市場甚至喊出1坪25萬元，一些投資客因此套牢，現在台積電雖然動工，前一波行情還沒有完全消化，因此目前雖土地交易熱絡，但房地價格仍維持平穩。 在地鄭姓建商明顯感受到台北、桃園、新竹等地建商獵地的競爭壓力，他說，台積電設廠竹南，第1期預定明年5月開始營運，效應逐漸浮現，竹南、頭份陸續推出高樓建案，竹南科周邊的大埔地區餘屋有減少趨勢，如果中山高五楊高架延伸到頭份，交通便利加上房地價格幾乎是大台北地區的一半，持續看好竹南、頭份的房地市場。
后里區公所向台鐵局爭取兩筆原台鐵宿舍土地，做為興闢機車停車場使用，大幅解決違停亂象，由於租約將於月底到期，民眾憂心未來附近停車不再便利。立委楊瓊瓔21日邀相關單位會勘達共識，區公所將繼續承租台鐵局宿舍土地做為停車空間，以因應車位不足的問題。 立委楊瓊瓔、市議員陳本添21日邀請台鐵局、台中市停車管理處及后里區長賴同一，會勘義里段330、445地號土地，該地號位於梅里路后義宮後面，過去是台鐵宿舍。 楊瓊瓔強調，停車位不足一直是市府及公所亟欲解決問題，后里火車站旁的台灣鐵路局宿舍荒廢許久，因此2年前市府規畫拆除原台鐵宿舍，活化利用設置機車停車場，讓當地交通更便利，也進一步帶動在地觀光發展。 陳本添指出，台鐵宿舍拆除後闢建機車停車場，由交通局停管處編列預算委託后里區公所向台鐵承租，以解決車站週邊停車問題，由於合約月底到期，雙方卻未進一步洽談續約，民眾擔心台鐵收回後委由民間收費經營。 交通局停管處祕書張富淼表示，利用機車停車場者多為火車通勤族，市府考量改為收費後增加民眾負擔，也使得車站周邊違停亂象再現，因此同意編列經費補助公所繼續向台鐵局續約承租。
根據北市捷運工程局的租售資料顯示，北市分回的聯開大樓的店鋪、商場、一般事務所、辦公室與住宅部分，租金最高的出現在站前的「捷運保強大樓」，每坪租金達4879元、將近五千元。其次則是捷運永春站的店鋪，每坪租金為4346與4858元。 出租量最多的則是蘆洲站的聯開住宅，共出租504戶每坪租金從489元~1096元，其次則是美河市的辦公室出租399戶，租金每坪558~1116元，美河市的聯開住宅也出租161戶，兩個大型聯開案就累計出租逾千戶。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，捷運宅向來是房市的票房保證，不管是租、售在市場上都相當熱門，尤其是大型的聯開案包括南勢角站的南方之星、美河市等案，對外出售時也都吸引許多民眾參觀與投標。 曾敬德指出，由於捷運宅的租售需求穩定，市府分回不管是出租、出售或者轉做社會住宅，都相當受到市場歡迎。
新北市政府20日公告劃定位處景美溪旁的新店榮工廠周邊為都市更新地區並訂定更新計畫，未來將推動都更，區內一整片老舊廠房透過更新後，將規劃產業、住宅、商業的複合式土地使用模式，總面積超過30公頃。 新北市都更處指出，多處舊有工業區面臨轉型檢討階段，而新店榮工廠位處景美溪、寶橋路及中興路所圍街廓，範圍內工業廠房老舊，且未經整體規劃、缺乏公共設施，致土地使用效益不彰，有更新的必要，因此市府劃定新店榮工廠地周邊地區為更新地區，面積約31.26公頃，共計劃設6處更新單元，以「整體規劃、個別開發」為方向。
該案另由都市計劃通盤檢討全區土地使用及公共設施計畫，規劃產業、住宅、商業的複合式土地使用模式，並納入開發許可精神，透過開發回饋機制留設公園、廣場、道路等公共設施約7公頃，藉以形塑新興產業發展優良條件。 新北市都更處表示，未來也進一步引導都市更新事業，留設開放空間、串聯周邊自行車及步行空間，以配合捷運環狀線第二階段遠東工業區場站設立，強化綠色運輸系統、實踐大眾運輸發展導向理念。
新冠疫情下，觀光飯店業只剩三條路。瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，此刻飯店資產活化的方式大致有三種，一、整修改裝，二、都更改建，三、直接賣掉。業界認為，活化資產成飯店業度過疫情寒夜的必經之路。 黃舒衛說，若整修改裝，一方面可以汰除老舊裝潢、設備，也有兼收改作「防疫旅館」的新財源；其次，則配合政府政策參與危老都更，第三種則是直接處分資產。 飯店業者條件不一，選擇的活化之路也不同，黃舒衛表示，若是產權單一，且業主口袋夠深的，多半選擇整修改裝，以撐待變。另一種，則是配合都更危老等政策的方式，提前布局前瞻產品，提升收益價值。但若是看壞五星飯店業前景，或因為先天條件所限，重建價值不高的，或者則可能會選擇直接處分資產。 根據觀光局統計今年上半年來台旅客人次僅126萬，較去年同期598萬，大減79%，只剩兩成的外籍遊客，當然大大衝擊旅宿業，去年上半年觀光旅館住房率還有65%，今年只剩30%，直接腰斬。另外客源驟減引爆價格戰搶客，平均房價也從去年上半年的3,735元掉到今年3,648元，使全國觀光旅館住房總收入銳減56%。
商仲業者指出，雖然近期國旅復甦，但對於國內飯店業經營幫助有限，因此在國際疫情未止前，飯店陸續以活化資產的策略，度過這波疫情寒冬。 新冠疫情爆發後，從台北文華東方、台中亞緻、台南大億麗緻，到台中李方艾美、義享天地萬豪延期開業，都有停止客房營業乃至於停業、換手的消息，或是飯店乾脆走危老都更法規等。黃舒衛指出，晶悅國際飯店提前啟動都更案，優美旅館就決定走危老途徑，也有老牌飯店傳出都更重建。 第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄分析，飯店業在疫情期間經營較為困難，原有重建計劃的飯店業者，乾脆此時提前啟動都更或危老，以因應這波經營上的挑戰。 因應疫情，老牌飯店求售者亦不乏其人，近期王朝大酒店以268億元賣給富邦人壽，就是指標。另外，在市場上有意求售的飯店也不在少數，李方酒店集團也有意處分北高兩飯店資產，以補興建台中艾美酒店的資金缺口。
疫情爆發以來，國銀授信踩雷頻傳，公股銀行自年初開始，獲利表現不如預期外，體質也逐漸惡化，除台銀、土銀，其餘六家公股銀行的逾放比有增加趨勢，資產品質備受考驗，風險控管能力也成為今年各公股行庫營運成績優劣的決勝關鍵。 公股銀行高層主管說，約莫第2季初始，授信逾放趨多，尤其海外據點偏多，主要是台灣疫情相對可控，廠商倒帳率偏低，但海外疫情相對台灣較不受控，加上封城、社交距離等防疫措施，當地的經濟都大受影響，以新南向國家為例，除柬埔寨外的其他國家，受到的衝擊甚鉅。 過去幾年，多數銀行經營穩健、獲利也不斷攀新高，能提撥至覆蓋率比例較高，以強化行內抵抗呆帳的能力，防範未來授信風險，也就是所謂的晴天儲糧，但今年恐怕沒有足夠糧草可以儲存。 去年訂定的今年預算目標，公股銀行都已調整或準備下調。
另一位公股銀行主管說，疫情蔓延全球，獲利受衝擊外，資產品質也逐漸惡化，去年底都還有數家同業的覆蓋率高於1,000%，如今觀察6月底的數據，體質已不像過去亮眼，一旦變弱，銀行的提存費用也提高，壓縮獲利空間。 公股銀行當中，台銀、土銀兩家國營銀行的資產品質較為穩健，主要是業務性質與一般的商業銀行屬性較為不同，且獲利預算目標也不像商業銀行來得積極，因此在授信面上，能保有亮眼成績，尤其不動產授信龍頭土銀，主要放款對象在國內，放款多有十足擔保，所以授信風險相對來得低很多。 以國銀的資產品質觀察，金管會統計至6月底止，36家國銀平均逾放比率為0.25%、備抵呆帳覆蓋率為549.78%。八大公股銀行當中，兩項指標都不如平均的行庫，包括：合庫、第一、彰化及台企銀行（2834），而兆豐銀行雖然覆蓋率高於市場平均，但逾放比率較平均值略差。
想要同時吃麥當勞和肯德基，走幾步路就可以。在高雄市文化中心五福一路上，2大速食龍頭麥當勞、肯德基比鄰而居，互相比拼生意，在更早之前，本土速食店丹丹漢堡的創始店也開在旁邊，直到去年底才收攤，這條街差點成為「速食一條街」。專家表示，該區段屬文教區，附近有國中、高中和大學，2大業者搶進顯然是搶佔學生速食消費市場，而且存活很久，代表這策略是對的。 高雄文化中心的麥當勞其實歷史悠久，該店自1995年開業，至今已有25年；旁邊的肯德基在2016年8月開業，至今約4年。 《蘋果新聞網》在平日下午來到現場，麥當勞位於邊間，店內空間較大，座席超過百個，幾乎滿座，而旁邊的肯德基人潮略少，店內有68個座位。現場民眾高先生告訴《蘋果新聞網》，兩家速食店開在一起才有競爭力，也能聚集更多客人。另一民眾沈同學告訴記者，平時吃點心會來買麥當勞，吃正餐較傾向買肯德基，但麥當勞的客人較多。
附近店家透露，以麥當勞而言，該店位於角窗位置，每月店租超過20萬元，生意相當不錯。至於肯德基坪數較小，每月店租約不到10萬元。 不過這條路其實差一點成為「速食一條街」，因為早期就在肯德基旁邊隔2家店，還有本土速食店丹丹漢堡，也在此開業超過30年，還是創始店。民眾來此，在短短不到10公尺距離，就能同時買到麵線羹、薯條、漢堡等中西合併餐點。但可惜的是，該店已於去年底收掉，「速食一條街」難成規模。 永慶不動產高雄師大加盟店店長葉誌螢表示，2家速食店當隔壁鄰居，是看好商圈發展，也存活很久，代表店家評估過區段消費人潮和消費力，附近有雄商高職和五福國中等學校，距離高師大也很近，學生族群的速食消費力不錯，加上經過的車流和人潮多，證明開店策略和眼光是正確的。
產業投資「大缺地」不少業者指台中工業區幾乎額滿且地價貴森森，台中市經發局長張峯源表示「有解」目前祭出多項措施，已新增近600公頃工業用地，累積投資116件、投資金額1800億，招商成果六都第一。 經發局強調，中美貿易戰導致產業鏈結構轉變，許多台商紛紛回流，且加上新冠肺炎疫情影響，聯合國貿易發展會議(UNCTAD)公布「2020年世界投資報告」預估全球企業海外的直接投資預測下降3至4成。但台灣成功防疫，反而使國際大廠等在今年上半年加強對台投資，未來市府將利用五大策略持續招商引資，讓企業落腳台中，躍進大台中經濟發展。 經發局長張峯源說，市採取的策略一是「利用公有地園區開發」打造產業園區共提供528公頃，包括太平產業園區、潭子聚興產業園區、豐洲科技工業園區二期、大里夏田產業園區、擴大神岡都市計畫產業園區及精密機械科技創新園區三期，另經發局也著手烏日溪南產業發展特定區規劃案及新訂大里塗城都市計畫，整體開發完成後總共可提供528.21公頃土地。
策略二「協助民間產業小區開發加速」民營公司報編開發園區，依據產業創新條例規定，公民營事業或興辦產業人也可依規申請設置。且30公頃以下的產業園區，由地方審查環境影響評估跟可行性規劃，加速開發流程。目前核定設置產業園區有太平、后里、神岡、烏日等4區，總面積33.24 公頃；送件申請辦理可行性規劃報告另有5處，合計面積65.74公頃。 策略三「輔導工廠業者利用毗連非都市土地」依「產業創新條例」及「興辦工業人使用毗連非都市土地擴展計畫申請審查辦法」自108年1月至109年7月底，成功輔導並核定三久公司、力山公司、好加公司、義高公司、永祺車業共5家廠商，增加近3萬平方公尺的產業用地，估計引進投資金額超過10億元，增加225個就業機會。 市府今年7月9日公告非都市土地整體開發工業園區廠房立體化方案，除原本都市計畫地區內的廠房可以長高，非都市地區的廠商也適用，提供傳統製造業廠房更新及「向上長高」的機會，包括仁化工業區、南區多家廠商均提出容積需求，解決廠房擴建更新問題。 經發局第5個策略是成立招商工作小組，並召開「招商投資障礙排除協調會議」透過密集會議、跨平台協調、現地會勘訪視、專人協助診斷問題、逐案列管，協助廠商釐清相關法令爭點排除投資障礙，市府透過這五招，上半年裡產業所創造的投資金額勇冠六都。
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